准备海外置业，该怎么办理呢?

1. 准备海外置业，该怎么办理呢?

可以委托中介公司（海外房产的代理机构）代理租赁等业务。
海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。
海外置业优势
1、稳定的升值与投资回报，分散投资，降低风险;
2、充分利用银行贷款，贷款更可只还利息不还本金;
3、物业可作自住或投资用途;
4、房屋产权为永久业权，且购买手续简便、可靠;
5、房产更可获得税务优惠;
6、房产可成为你的移民认可资产，有助移民批核;
7、地产稳健增值;

2. 国人海外置业须知什么

不管是用于投资还是自住，在海外置业必须注意一些问题。专家表示，在海外置业，最首要的问题是了解所关注地区的经济发展情况，以及当地各种各样的政策，包括税费、贷款、移民等等，同时还需要对东西方文化差异的理解。当然，如何选择具有升值潜力的物业，以及如何管理自己的物业等，都是购房者需要仔细考虑并详细了解的内容。
业内人士介绍，海外置业者中最主要的目的是考虑将来移民或者子女就学，因此对当地的政策，尤其是移民政策应该有所了解。当然，对各个国家针对海外人士购房的政策也应该有所把握。
据美亚置业集团海外投资部张玉玲经理介绍，各个国家和地区的法规政策各不相同，因此针对不同的国家和地区，置业者需要跟精通当地法律的人士进行探讨。就目前的情况来看，新西兰开放程度高，允许海外购房者来本国置业。澳大利亚的开放程度也很高，但有所限制，如法律规定，境外人士只能购买新房，不能涉足二手房; 获利之后也只能卖给本土人士; 同时，一个新开发的楼盘，只允许其中的50%销售给境外人士。目前受关注比较多的还有美国、加拿大等国家，相对来说购房环境比较宽松，尤其是美国，由于已经经历了三次减息，可能会需要适当引进海外购房者来刺激本国的楼市。
至于各国的移民政策，张玉玲表示也不尽相同。相对来说，目前内地人士比较关注的如美国、加拿大、澳大利亚等国家和地区，美国比较严格一些，新西兰虽然居住环境非常不错，适合居住，但是由于移民政策近期收紧，操作难度也较大。 
近年来,给我的感觉是,国内市面上出现的很多买房移民资料都是中介提供的信息,很少有看到来自买房者本人的体验和信息,而这些宣传资料上的信息和实际情况往往有很大出入。
如果是中产阶级,在国内倾家荡产去换一套国外的房子,就要特别慎重了。
要注意的一点是,买房和移民其实没有什么必然联系。如果投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。
另外,还存在地产经纪隐瞒房屋真实信息的情况。比如说是别人翻新房,就是旧房改造出来的,看起来跟新的一样,其实内部还是比较烂。我就曾见过有地产经纪卖这种翻新屋牟取暴利。事前能规避的就是,尽量搞清楚,一个好的地产经纪可以帮你免除不少这类风险。 
同时,需要注意的是,买房中介和地产经纪人是两种人,虽然从事同一业务,但级别不同。房屋中介是一个中间人,负责把买卖方连在一起。地产经纪人的水平要高得多,从培训角度讲,需要学习关于交易、法律、土地建筑、物业管理等方面的知识,为客户提供的服务更专业、精深。在做地产交易时,购房者务必要问清楚对方是一个房产中介还是一个经纪人。

（以上回答发布于2017-01-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 海外置业要注意什么?

4. 海外置业应该注意什么

了解当地经济状况
“在 海外置业，最主要的还是要了解当地的房地产市场，并且要了解当地经济发展状况，这样才算是比较理性的投资方式。”在投资海外房地产市场的时候，一定要对所 选择投资的地区的经济发展状况做一次全面的了解，而不是凭感觉行事。现在信息传播非常快，购房者想要了解这些并不困难，只有了解清楚了，才能做到心中有 数。
了解当地的市场现在是处于怎样的周期。按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是很关键的问题。
明了各地不同政策
据介绍，海外置业者中最主要的目的是考虑海投固定资产、将来移民或者子女就学等，因此对当地的各项政策应该有所了解。当然，对各个国家针对海外人士购房的政策也应该有所把握。
各个国家和 地区的法规政策各不相同，因此针对不同的国家和地区，置业者需要跟精通当地法律的人士进行探讨。就目前的情况来看，新西兰开放程度最高，允许海外购房者来 本国置业。澳大利亚的开放程度也很高，但有所限制，如法律规定，境外人士只能购买新房，不能涉足二手房;获利之后也只能卖给本土人士;同时，一个新开发的 楼盘，只允许其中的50%销售给境外人士。目前受关注比较多的还有泰国、美国、加拿大等国家，尤其是美国，相对来说购房环境比较宽松，由于已经经历了三次 减息，可能会需要适当引进海外购房者来刺激本国的楼市。
用好银行贷款
“全世界可能只有中国人喜欢一次性付款。在海外买房，向银行申请贷款是一种非常普遍的做法。”因此，海外的银行针对这部分需要，设计出很多产品，供消费者选择。
在内地，只要与开发商签订了买卖合同，购房者从此开始就要供房了，虽然离交房时间还有一段距离。但在海外则有所不同，如果买的是期房，首付款后暂不需要供 楼。如果是明年盖好，那就明年办按揭，什么时候交楼什么时候供楼，当然期间会按照工程的进度逐步支付一些费用，如土地费、建筑成本费等。
专家表示，办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量。对于一般的购房者来说，由于自己不太了解各个国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。目前在海外买房首期付款在20%—30%之间，对于内地的投资客户来说还是比较轻松的。
很多人会考虑，海外银行如何审查购房者的资格呢?专家表示，这与内地有所地区别，对于按揭贷款申请客户的资格申请，银行还是比较宽松的，海外的银行根本不用担心房价问题。他们认可第三方评估机构出具的报告，房子不会轻易消失，因此银行在一般情况下，不会卡得很严。
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如何管理海外房产
有置业者提出，买房容易养房难。的确如此，对于投资海外的置业者来说，远隔重洋，他们根本没有时间和精力去管理自己的房产，因此，如何很好地养房倒成了一个 比较现实的问题。对此，建议置业者可尽量选择有专业管理团队，有托管的项目，这样能让自己省心不少。澳洲金鼎置业就是这样一家企业，项目有丰富经验的管理团 队；国内设有分公司，能够为国内客户提供24小时一站式服务，最大限度满足您购房需求。

5. 选择海外置业有什么好处？

说到为什么越来越多的人都把国内资产投资到海外房产上，这一点最大的原因就是海外的市场要比国内的市场更加广泛，在国外投资的利润比在国内更大。近年来有越来越多的中国人开始投资到海外房产，这也让很多的海外国家对于中国购房大军变得重视起来，同时很多的国家更是对他们开放了优惠政策，因为在国外人的眼中，他们觉得中国投资者可以帮助自己国家的经济快速发展，能够更好的带动本国的发展。
国内的房地产行业市场已经变得越来越乱，很多开发商、物业和业主之间的战争越来越多，房价的价格也被炒的越来越高，目前在国内的房价很多人已经无法接受了，所以很多投资者也看明白了就算在国内花费再多的钱来投资房地产，它们的性价比也很低了，相反国外的市场就不一样了。
同样的钱投资国外房产，不但会有稳定的升值空间和投资回报，投资风险风险，还可以充分的利用还比较小。投资海外房产房屋可以获得该国的居住永久权，并且对子女的教育也有着百利而无一害的帮助，所以说现在的人都把国内的资产投资到海外房产也是必然的。
如果真考虑投资海外房产又不是很多资金的话，可以考虑东南亚周边国家。价格较低也近方便投资者管理。但是国内海外置业公司鱼龙混杂，建议考虑正规公司如北京万裕国际等大型企业，避免上当受骗。

6. 为什么要选择在海外置业？

现在针对国外房产国内已有专门的海外房产公司，相比自己去外国当地找会更方便也减少被骗的可能。北京万裕国际房地产做的还不错，你可以去了解一下
1、海外投资可获利，还能分散风险
对投资者来说，进行海外房产投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种（风险对冲）。54.1%的受访者预期中国经济将进一步放缓，而47.3%的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8%，由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。
调查结果表明，只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润。
目前，随着富裕的中国人口对海外投资市场的知识获取的增加，固守国内投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。受访者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为至少5%的投资者也从一年前的39.2%上升至51.4%。
2、房产为王，海外置业为家
对于中国人来说，房产为王的观念根深蒂固。住宅项目一直是中国海外投资者的首选，有71.6%的受访者表示已经在海外拥有自己的住宅。
近年来，海外投资者的住宅需求越来越倾向于学区房，教育因素成为中国投资者的偏好和首选。
58.5%的受访者表示，在海外购买房产的最重要的原因是给自己的家人或孩子提供一个在海外求学的理想的场所。
3、度假有所居，资产合理分配
根据国内权威机构的定期客户调查，最近三次的调查结果显示，中国投资者有18%的房产是最近一年购买的，有78%是过去五年内购买的。约有19%的房产项目还在建设中。
购买境外房产，虽然以投资为主，但是占比逐年下降，相反临时居所的用途逐渐增加。这表明，中国投资者的投资理念发生了变化：在合理分配资产的同时，也能合理分配生活。
4、外汇管制越发严格，政策与国内市场的联合绞杀
国内的房地产政策频繁变动，加上外汇管制加强，合理抵抗人民币贬值的渠道变窄。这一点也让投资者迅速关注到国外的房产市场。
资产蒸发对于投资者来说关于切身利益。寻找相对稳定且有上升空间的资产市场日趋重要。目前国内依赖投资驱动经济增长，平均资产回报率下滑，投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率。
在人民币国际化进程加快的步伐下，中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时，在综合性设置投资模块时，配置海外资产有较大的必要性，东南亚成为投资热地。

7. 海外置业有什么风险？

1、海外买房有涨有跌
　　海外房地产市场与我国房地产市场的变化规律并不一致，所以中国客户不能以我国房价的变化去衡量海外房价的涨跌。国外房地产市场更加成熟，房价保持平稳增长，澳大利亚房价每年保持在7%至11%的增长，英国十年左右房价才会翻一倍。因此，企图通过房价的涨跌来赚差价可能并不遂人意。
　　2、各国买房限制不同
　　由于各国相关政策不同，中国客户在海外买房受到一定的限制。海外房地产市场对中国客户来说是陌生的，中国客户很难单独了解清楚不同国家的不同法律体系、市场规则以及购房政策等内容，就需要聘请专业机构、律师来进行把关，防止出现意想不到的风险。
　　3、租房违法情况多
　　国外的法律规定与中国并不相同，中国客户在国内做出的行为没有违法，但到了国外就有可能触犯了法律。魏克非向记者讲述一个例子。中国客户在美国买了房，把房租出去，按照美国法律是不能随便把租户赶走的。当房子的暖气坏了，租户打电话给中国客户，要求修理暖气。倘若中国客户没有及时修好，就违反了美国的法律。一旦租户到当地法院起诉，中国客户就有可能被法院抓起来。”据魏克非介绍，中国客户在德国买了房，把房出租后，不能随意上涨租金。如果一下抬高房租高涨30%，就违反了德国的法律。
　　4、外汇降低风险
　　人民币面临国际社会的升值压力，恐怕未来几年还有升值空间。海外投资必须考虑汇率风险。比如买一套当地房子，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率掉下来的话，只能拿到500万元人民币回来。这对急于在海外购置房产的人确实是个考验。
　　5、不了解国外的法律政策
　　许多海外置业的风险其实来源于买家自身，包括人未到海外的距离风险以及由于语言沟通方面导致的不完全了解法规、信息的障碍。在国外买房都是根据合同办事，法律仲裁也是一切以合同为准的。所以需要寻找一个信誉良好、以注册房地产经纪人为首的专业团队，才能较大程度地规避风险。
　　6、遗产税问题
　　想要把海外房产作为遗产税的投资者需要注意，许多外国国家都设立了遗产税，而且税收还比较高额。像美国最高税率50%，日本的最高税率甚至达到70%。如果想要将房产作为遗产，很可能得不偿失。

8. 海外置业需满足什么条件？附流程

如果购房者想要在海外贷款买房，除了要满足当地申请贷款的条件，还要按照当地的贷款流程办事。一般情况下，银行会要求投资人提供收入证明、银行流水及资产证明申请预审批，预审批通过后，才能真正与卖家签订合同，再继续办理购房贷款。

一、申请海外购房贷款要满足哪些条件？
允许海外投资者购房的国家基本上允许贷款购房，投资人至少要准备收入证明、银行流水及资产证明这三类材料，各国还可能有自己的一些要求。
比如美国，想要申请美国的购房贷款，除了要有收入证明、银行流水和资产证明，你还要满足另外两个条件：
①贷款首付比例达到40%；
②可贷款的总金额最多不能超过300万美元，部分银行不能超过150万美元。

图片数据截止2016年10月，各国最高贷款额度、贷款利率及贷款难度均有差异，上述国家中只有韩国不支持贷款购房。
二、海外购房要什么时候申请贷款？
1、卖家出价前申请预审批
在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。
银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。
2、签合同后向银行正式提交贷款申请
在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款。
三、申请海外购房贷款的流程是什么？
拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请贷款，确保在过户时能够放款。
1、拿预批函
申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函（注明银行最高贷款金额，明确可购物业最高价位）。
提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的贷款利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一事件期限后，所有条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，投资人就可以对感兴趣的物业正式出价了。
2、凭合同申贷
与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。
3、房款、过户
贷款审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完成交易。
需要注意的是，在计划购买海外房产时，初次与银行接洽，不同银行会对贷款申请人提出相应的资格要求，这些要求就需要投资人额外准备好充足的时间。例如，HSBC汇丰银行会要求投资人将首付款的资金存入银行账户，并留存至少60天时间，才能为投资人提供预批函。
（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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