公司型房地产信托投资的特点

1. 公司型房地产信托投资的特点

一、贷款型信托融资模式

       在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
       特点及优劣势
       1. 对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。
       2. 要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
       3. 退出方式：偿还贷款本金。
       4. 融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。
       5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
       6.  融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。
       7. 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
       8. 劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

       二、股权型信托融资模式

       在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
       特点及优劣势：
       1. 对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强。
       2. 要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
       3. 退出方式：溢价股权回购。
       4.  融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果。
       5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
       6.  融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。
       7. 股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）。
       8. 优势：
       a) 能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
       b) 其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
       9. 劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

       三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

       债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
       特点及优劣势：
       1. 对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目。
       2. 要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管。
       3. 受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购。
       4. 融资金额：一般在5亿以上。
       5. 融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长。
       6. 融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年。
       7. 优势：
       a) 信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构；
       b) 债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
       8. 劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

       四、财产受益型信托融资模式

       利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
       特点及优劣势：
       1. 对信托财产要求：
       a) 业已建成，产权清晰，证件齐全；
       b) 能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业。
       2. 要求风险控制机制:
       a) 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；
       b) 回购承诺及第三方担保；
       c) 物业抵押、股权质押等。
       3. 退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权.
       4. 融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定。
       5. 融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用。
       6. 融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量而定。
       7. 优势：
       a) 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；
       b) 在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
       8. 劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

2. 房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（ ）。

【答案】D
【答案解析】本题考核的知识点为房地产投资信托公司的分类。房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

3. 下列关于房地产信托的说法中，正确的是（ ）。

【答案】B
【答案解析】房地产信托具有较高收益性，所以C不对，房地产信托的流动性较差.所以A不对。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性.因此不具有单一性。

4. 恩考题制定促进我国房地产投资信托发展的措施应从哪几方面进行?

三个因素。房地产投资信托基金在我国房地产融资中国外REITS的发展概述 房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿，而在国外已经有几十年的发展历史，特别是美国、德国、加拿大等国家，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一种专营于房地产投资项目的投资基金，它通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投地资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者，它本质上是一种投资金信托型投资基金。美国是目前REITS发展最完善的国家之一，其运营方式一般分为三个阶段：第一阶段是成立筹资阶段，这时房地产投资信托基金依照法律规定成立，并在证券市场挂牌交易，并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证，以获取资金；第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其相关权益的投资项目当中，并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来完成，从而从中获得利息、资金、资本增值等投资收入；最后一个阶段是利润分配阶段。政府的税收优惠 美国政府对REITS免收所得税，其规定是把利润的90％以上分给股东以后，只针对个人征收个人所得税，在基金的层面上是不收税的,在初期许多公司就是为了避税而成立REITS，税收上的便利是推动其发展的主要推动力。广大中小投资者进入的门槛低 美国的股份公司要求股东最低投资额不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，适合广大投资者。

5. 下列关于房地产信托的说法中，正确的是（ ）。

【答案】B
【答案解析】房地产信托具有较高收益性，所以C不对，房地产信托的流动性较差.所以A不对。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性.因此不具有单一性。

6. 求房地产信托和房地产投资信托基金的差别！

房地产信托是信托公司是金融机构，他从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6千万-3亿之间。该信托目前在国内做很多了。
房地产投资信托基金，又称REITS，门槛较房地产信托高，投资门槛一般是1000万人民币以上或者更高，而且期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般没有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内做该种信托基金的还较少。

7. 信托机构在我国房地产市场发展中所起到的作用

　信托在我国具有先天不足，似乎属于“鸡肋”，看起来好，但食之无味，弃之可惜。到底信托对我国房地产发展能有什么促进作用?通过下面这个实例，可以看出信托在现实中的处理。信托从开发融资方面不是银行的对手，现在只是银行为了整顿，提高标准普尔的评级，以便更好的迎接国外银行的挑战，收紧信贷，不日便会恢复。但信托凭借其具有的法律优势，对于银行贷款的雷区，可以“如履平地”。
信托从产生之日起，就具有与众不同的优势，它不同于债权关系，也不同于租赁以及典当关系，信托财产是作为一个独立的部分划分出来的，无论是受托人和委托人，都无权完全占有信托财产，他们只是互相部分占有，这样一来，可以说信托财产既属于某一方面又不属于某一方面。根据《中华人民共和国信托法2001》第十六条规定“信托财产与属于受托人所有的财产(以下简称固有财产)相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。

8. 简述房地产企业信托投资基金风险的类型

1.整体经济风险。在全球经济低迷衰退的环境下，房地产的租金水平下降，而租金违约率与空置率上升，将会对房地产信托投资基金的收益会产生影响。　　2.房地产周期性风险。房地产是一种周期性资产，由房地产衍生的证券也可能存在周期性的价格波动。　　3.政策风险。房地产信托投资基金的负债率及其持有的房地产资产的估值，会因为相关法律、税收制度和会计制度发生变化时而产生影响。　　4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金与债券之间的价差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿。然而，房地产信托投资基金的短期表现普遍受到证券市场多头和空头以及高利率的影响，从长期来看，房地产信托投资基金的价格仍取决于标的资产的质量和盈利能力。【摘要】
简述房地产企业信托投资基金风险的类型【提问】
亲您好很荣幸为您解答哦![开心][鲜花]简述房地产企业信托投资基金风险的类型是整体经济风险、房地产周期性风险、政策风险、利率变动引起的价格波动风险。房地产信托和投资基金是金融产品，通过汇集个人和机构投资者的资金，可以产生稳定的现金流收入。【回答】
1.整体经济风险。在全球经济低迷衰退的环境下，房地产的租金水平下降，而租金违约率与空置率上升，将会对房地产信托投资基金的收益会产生影响。　　2.房地产周期性风险。房地产是一种周期性资产，由房地产衍生的证券也可能存在周期性的价格波动。　　3.政策风险。房地产信托投资基金的负债率及其持有的房地产资产的估值，会因为相关法律、税收制度和会计制度发生变化时而产生影响。　　4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金与债券之间的价差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿。然而，房地产信托投资基金的短期表现普遍受到证券市场多头和空头以及高利率的影响，从长期来看，房地产信托投资基金的价格仍取决于标的资产的质量和盈利能力。【回答】
亲亲，4个类型：整体经济风险、房地产周期性风险、政策风险、利率变动引起的价格波动风险。【回答】
1.整体经济风险。在全球经济低迷衰退的环境下，房地产的租金水平下降，而租金违约率与空置率上升，将会对房地产信托投资基金的收益会产生影响。　　2.房地产周期性风险。房地产是一种周期性资产，由房地产衍生的证券也可能存在周期性的价格波动。　　3.政策风险。房地产信托投资基金的负债率及其持有的房地产资产的估值，会因为相关法律、税收制度和会计制度发生变化时而产生影响。　　4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金与债券之间的价差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿。然而，房地产信托投资基金的短期表现普遍受到证券市场多头和空头以及高利率的影响，从长期来看，房地产信托投资基金的价格仍取决于标的资产的质量和盈利能力。【回答】
这是每个类型的具体描述哦亲[微笑]【回答】
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亲亲，如果是论文就有点为难了[捂脸]【回答】