什么是房贷资产证券化？

1. 什么是房贷资产证券化？

分类:  商业/理财 
   问题描述: 
  
 房贷资产证券化有什么优势，具体是如何操作的？多谢，小弟初来乍到，积分太少，各位多帮帮忙。
 
   解析: 
  
 住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，目前已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。国家相关部门最近公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。
 
  所谓住房抵押贷款证券化( Mortgage Backed Securities , MBS)，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言，抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给 *** 抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。

2. 房贷资产证券化的使用途径

抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。

3. 房贷资产证券化的介绍

住房抵押贷款证券化（ Mortgage Backed Securities , MBS），指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。

4. 房贷资产证券化的发展状况

住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。20世纪80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。随着中国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。2005年4月22日，中国国家相关部门公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，中国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。2014年10月9日浦发银行发布报告称，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品，向央行申请PSL（抵押补充贷款）实现融资。“如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。”上述人士说，“从负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。”

5. 什么是房贷证券化？

住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，目前已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。国家相关部门最近公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。
    所谓住房抵押贷款证券化( Mortgage Backed Securities , MBS)，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言，抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
房贷证券化其实就是将银行房贷的一次再抵押，使银行得以大量回笼资金，从而解决当前银行存在的短存长贷而可能导致的流动性风险。这种模式其实就是把个人住房贷款按年限、期限加以组合，以债券的形式在市场上出售给投资者，在将以往房贷由银行独占的利润部分分配给投资者同时，也使银行因大量发放长期贷款而可能导致的风险在市场上得以分散。

6. 信贷资产证券化什么意思？

信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款
信贷资产证券化
信贷资产证券化
等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。[2]从广义上来讲，信贷资产证券化是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡帐款、企业贷款等信贷资产的证券化；而开行所讲的信贷资产证券化，是一个狭义的概念，即针对企业贷款的证券化。
2005年4月，中国人民银行、中国银监会发布《信贷资产证券化试点管理办法》，将信贷资产证券化明确定义为“银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该资产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动”，中国银监会于同年11月发布了《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》；同时，国家税务总局等机构也出台了与信贷资产证券化相关的法规。
银行的信贷资产是具有一定数额的价值并具有生息特性的货币资产，因此也具备了转化为证券化金融工具的可能性。在银行的实际业务活动中，常常有存款期限短而贷款期限长或资产业务扩张需求快于负债业务提供的可能性等种种情况，这样就产生了银行的流动性安排和资产负债管理等新业务需求。
   从20世纪70年代后期开始，发达市场国家特别是美国出现了一种信贷资产证券化趋势，其一般做法是：银行(亦称原始权益人)把一组欲转换成流动性的资产直接或间接地组成资产集合(亦称资产池)，
信贷资产证券化
信贷资产证券化
然后进行标准化(即拆细)、证券化向市场出售。
中国的信贷资产证券化试点始于2005年，此后国家开发银行、中国建设银行、中国工商银行等银行，发行了多款信贷支持类证券。随着2008年全球金融危机的爆发，中国内地信贷资产证券化陷入停滞。2012年中国重启信贷资产证券化试点。
2013年11月18日，国家开发银行在银行间债券市场成功发行了“2013年第一期开元铁路专项信贷资产支持证券”，本期资产支持证券仅分为一档优先档资产支持证券，总额为80亿元。本期证券是2013年8月28日国务院常务会议决定进一步扩大信贷资产证券化试点中首单信贷资产证券化产品，基础资产池为国家开发银行向中国铁路总公司发放的中期流动资金贷款。[3]
从全球情况看，信贷资产证券化目前有代表性的模式大致有三种：一是美国模式，也称表外业务模式，二是欧洲模式，亦称表内业务模式，三是澳大利亚模式也称准表外模式。这三种模式的主要区别是已证券化资产是否脱离原始权益人的资产负债表，资产证券化活动是直接操作还是通过一定的载体或中介进行。

7. 什么是资产证券化？

　　资产证券化是指企业单位或金融机构将其未来能够产生稳定现金收益的资产加以组合并据此发行证券筹措资金的过程和技术。企业单位或金融机构采用资产证券化技术所发行的证券称之为资产证券化产品，资产证券化产品主要分为 住宅抵押贷款证券和资产支持证券两大类。
　　资产证券化实质上是一个通过特殊的结构设计制造固定收益型证券产品的过程，即资产持有人将取得的资产(主要是贷款等债权类资产)出售给特殊目的信托机构，同时通过信用增强机制控制信用风险，经过信用评级机构验证评级后，由证券承销机构将证券化产品销售给投资者。
　　资产证券化需要通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而将资产转换成为可以在金融市场上流通的证券，设立特殊目的载体就是为了实现上述要求。特殊目的载体代表所有投资人承接资产持有人所售出之资产，并发行证券化的收益凭证或证券，是资产证券化的主角。特殊目的载体组织形式不一，可以是信托、公司或其他形式，其中信托方式广为业界使用，称为特殊目的信托。特殊目的信托主要有三个方面的作用：一是代表所有投资者拥有资产，取得用于证券化的资产之所有权并作为证券或收益凭证的发行主体；二是断开资产出售人与被售资产(证券化资产)的关系，隔离原资产持有人的破产风险，保护投资人的权益;三是争取合理的会计与税赋待遇，避免重复课税。
　　证券化资产通过资产组合、风险隔离、信用增强和信用评级等一系列工作之后，形成了证券化产品。发起机构、特殊目的信托机构和承销机构依据其专业知识和市场经验分析市场状况进行产品定价，由证券承销机构以公开上市交易或私下募集方式销售给投资者。
　　资产证券化产品具有较高的透明性，因而能为投资者所了解和接受，这是资产证券化产得以迅速发展的重要原因之一。资产证券化产品的资产支持特点以及采用信用增强技术，有较强的履约保证，这是资产证券化产品得以迅速发展的又一重要原因。由于资产证券化产品是凭借原始权益人纳入资产池的证券化资产的未来收入能力来融资的，因此，资产证券化产品的履约保障较好、信用等级较高，较易得到投资者信赖。由于将资产本身的偿付能力与原始权益人的资信水平分割开来，资产证券化产品不受原始权益人的信用等级的约束，无论是大型企业还是中小型企业，都可以采用资产证券化产品进行融资。对发行人来说，资产证券化也是一种低成本的融资方式。
　　目前，内地银行、信托和证券公司正在秣马厉兵，积极备战资产证券化业务。国家开发银行在有关资产支持证券产品推介会上曾透露，今年的资产证券化项目总额将达到1000亿元。业内人士推断，仅银行的资产证券化项目发行规模至少能达到1500亿元以上。

8. 资产证券化的好处

对商业银行的好处　(1)资产证券化为原始权益人提供了一种高档次的新型融资工具。(2) 原始权益人能够保持和增强自身的借款能力。(3) 原始权益人能够提高自身的资本充足率。(4) 原始权益人能够降低融资成本。(5) 原始权益人不会失去对本企业的经营决策权。(6) 原始权益人能够得到较高收益。对投资者的好处　(1) 投资者可以获得较高的投资回报。(2) 获得较大的流动性。(3) 能够降低投资风险。(4) 能够提高自身的资产质量。(5) 能够突破投资限制。资产证券化提高了资本市场的运作效率。