法拍房有哪些风险需要注意什么 法拍房有哪些风险需要注意事项

1. 法拍房有哪些风险需要注意什么 法拍房有哪些风险需要注意事项

1、首先要确认是否有第一债权人之外的其他债权人，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，如果原房主这些因债务问题导致跑路，竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨。所以在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务问题、有没有多次抵押等，务必提前核实解除抵押及过户流程；
 
 2、在对房屋进行拍卖时，通常只对瑕疵进行简单描述，而对房屋存在的其它问题比如凶宅或暂时不能显现的质量问题基本都不会注明，因此，需要想竞拍此房屋的朋友进行实地看房，地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等；
 
 3、由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人承担原业主所拖欠的的费用；
 
 4、一开始没有租赁的法拍房，到过户时突然冒出拿着10年、20年租赁合同的住户不肯腾房。或者买受方所拍的房屋里面有老人小孩也赖着不搬出去，那刚需买家在这种情况下是无法入住的。

2. 法拍房有什么风险？

3. 法拍房的情况和主要风险有哪些？

买法拍房 注意事项！
1.实地看样
     房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。
也可以看鲸拍房法拍服务公司网站，集合所有法拍房，风险全部公示出来非常省事。

2.法拍房占用及腾房问题（重点）
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。

真实案例：
某房产标的公告中写明”有人居住“，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2016年12月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。
案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”，系“按现状不交吉方式拍卖”。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋的阿里网拍页面]
案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条“明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序”，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]
3.法拍房租赁问题
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。 
根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。
真实案例：
某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失全部保证金。


4.法拍房税费问题
房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。
5.查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。 
真实案例：
处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。
 


6.法拍房限购问题
在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。
真实案例：
客户是山西人，通过司法拍卖买了海南的房产，想着用于投资，买下后发现因为限购，无法办理过户，无奈只能放弃保证金。
7.法拍房解抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。
8.法拍房贷款问题
贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。



9.法拍房出手续办房本问题（重点）
购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿着法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险，那你就大错特错，办理房本在法拍房里出现的执行风险较多，而且无法提前预估和规避，如出现执行风险解决起来少则半年到一年，多则就。。。。
希望对您有帮助！！！

4. 法拍房的风险有那些呢？

5. 法拍房有哪些风险性？

风险一：法拍房可能遇到唯一住房的问题。2004年人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
 
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，法院向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
实际上出现这种情况时，法院名义上的强制执行只是调节，由法院人员出面调和，所以这种情况是很大风险。
 
风险二：买卖不破租赁。法律支撑。
风险三：如果原业主不将户口迁出房子，新业主不能签进，且法院没办法强制执行，法院强制拍卖的是产权。

6. 法拍房有哪些风险？

法拍房的主要风险有以下几类
1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。
法中拍拍专做房产过户

7. 法拍房有什么风险？

购买 司法拍卖房 法拍房 拍卖房的 流程最近不少朋友对法拍房有兴趣，但又不了解细节，一、购买法拍房流程：
（1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。（3）拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。（4）拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。（5）拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。（6)支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。（7）买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。至此，一套拍卖的过程就算完成了。归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金，取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。

二、购买拍卖房产需要交的税费契税：有税费和物业欠费就没了！
北京商品房只有契税：
契税：第一套：90平以下1%，90平以上1.5% 和印花税
第二套：3%契税 和印花税
商业：3%契税 和印花税
如果是经济适用房或者央产房之类的，需要多缴纳土地出让金和综合地价款。
在拍卖之前一定要核实清楚房屋性质。
如果觉得麻烦可以看鲸拍房网，所有法拍房都有，所有风险都是公示出来的
希望对您有帮助！！！

三、 购买法院拍卖的房子过户需要的材料1、拍卖成交确认书2、登公告报纸3、拍卖行营业执照副本复印件4、拍卖行法人身份证复印件5、法人身份证明6、法人授权委托书7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件（2份）8、协助执行通知书9、买受人的身份证

8. 法拍房风险有哪些风险？

买法拍房，个人可以参拍，但存在很多隐形风险，比如在办理过程中，相关人提出异议、长期租约，空房后又出现房屋被人占用，房屋是案外人老人等唯一住房等等；在拍卖过程中，有他人恶意抬高竞价，自己估价过高等一系列状况，这些问题自己解决需要耗费不少精力。
此外，房产标的大，资金大，债务背景复杂，交易后续繁琐，尤其是最后房屋交付都存在风险，所以建议找专业的辅助拍卖机构来专业办理，一方面可以保证资金交付的安全，另一方面保证整个办理过程时间可控，最重要的是可以安心，方便，顺畅的过户并交付房屋。
瀚海法拍网，具有专业拍卖资质的司法房产拍卖辅助机构，多年司法辅助拍卖经验为客户保驾护航，操作熟练的法拍经理全流程助拍，从竞拍前，竞拍中，到竞拍后，一站式为客户解决所有的拍卖疑惑，全程的处理拍卖难题。
为了让客户放心，公司提出九大服务承诺，确保客户购买法拍房产零风险。
保证信息的真实：房源信息全面、及时、精准
保证权属的明确：专业律师负责尽职调查
保证调查的清晰：每套房源专人现场实勘
保证资金的安全：担保所有款项，全程安全
保证税费的精算：交易税费核算，精确可控
保证交易的透明：阳光运作无任何添加费用
保证物业的交付：不能满意交付，全款退还
保证安心的入住：两年交房售后，无偿解决
保证佣金的实收：竞买未成、不收任何费用