多城公布集中供地计划，购房者或迎来新房上市潮

1. 多城公布集中供地计划，购房者或迎来新房上市潮

继广州打响一线城市集中供地“首枪”后，北京也公布了首批集中供地计划，而且还引入房屋销售价格引导机制。
房企压力加大

根据北京市发布集中供地计划以及首批30宗挂牌土地的详细信息。2021年，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。其中首批挂牌的30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。具体来看，位于中心城区项目15宗，建设用地面积占比约43%，其中朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。位于多点及副中心地区项目11宗，建设用地面积占比约43%。其中大兴区3宗、副中心3宗、昌平区3宗、房山区1宗、亦庄经济开发区1宗。除基本供地信息外，北京规划自然资源委官微还披露，2021年土地供应计划中租赁住房用地供应指标为300公顷，占比由2020年的13%提高到30%。
按照20%的保证金比例来看，若参加全部的土地竞拍，开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。可以说，集中供地给房企带来新的考验。如果按照2020年的供地情况，杭州、南京、武汉等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。
有房企投拓部的工作人员告诉记者，如果每个城市只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式，首选当然还是热门的一二线城市。有业内人士指出，“抱团取暖”将会是中小房企拿地的出路。
从外，北京还首次引入房屋销售价格引导机制。北京规划自然资源委官微称，未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。
中指院的研究报告指出，预计各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。
给过热的楼市降温
2021年初的重点城市供地“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动），是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施之后，在土地市场的又一重要措施。据不完全统计，截至目前已有广州、青岛、天津、郑州、济南、宁波等多个城市积极响应。4月1日，市场消息指出，深圳今年预计分三批出让土地，其中第一批将于清明节后挂地，届时将有五宗宅地集中供应。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年业绩会上称，“这个政策对于房地产行业，对22个城市里面的土地出让都是一个新的变化，集中供地可能带来的既有好的，也有不好的影响。”林昭远表示，好的方面是，土地出让市场的竞争程度不似以往那么激烈，地价稍微下降，对房企获取土地机会和控制土地成本方面更加有利；不好的方面则体现在新政或将对房企的人力、财力带来一定压力。
房企谨慎看待，购房者也期待集中供地能给一些城市过热的楼市带来降温作用。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“供地两集中”是土地供给端长效机制的重点内容。目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立，这对于未来管控房价的意义重大。
过去，“面粉贵过面包”的地王项目常常出现在一二线城市的土拍市场，价格上涨的预期也立刻传导至二手房市场。不过，近段时间以来地王项目已经越来越少。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，新政将能有效降低土拍的热度，有利于土地市场的平稳运行。另外，同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响。对于深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况。同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

2. 第三轮供地拉开序幕，多城降低门槛吸引房企入场

广州2021年度第三次统一供地果然不出意外地草草收场，
也预示着民营房企们步入生死关头。

老雷在上月初的文章已经预判了广州第三次拍地大概率会失败，
有兴趣的小伙伴麻烦移步一下主页“地产狗：广州第三次集中供地一定会失败吗？”

原因在于房企们快活不下去了（昨天番禺某房企门前还围着少数群众呢），哪有钱拍地？

所以广州也知趣，将之前流拍的地拿出来给下属城建城投分一下，
走个过场就算了。



本次集中供地老雷看来就是三家公司参与
1.广州下属
2.央企保利
3.名企星河
（本次拍地不允许马甲参与，不过允许一个城市的多个下属公司参与）

城投城建公司自行开发楼盘的几率不大，
一般会找一个房企合作开发，最好是血脉相连的房企（例如越秀、珠江）
开发出一些中规中矩，价格不便宜的楼盘。

保利在房地产国企里面算是比较积极进取的一家，
近年发展也不错，可以重点关注一下。

星河在南沙扎根多年，此次的地块位于横沥岛北侧，
体量较小，估计会做成投资型产品。

地产格言：短期看政策，中期看土地，长期看人口
以往每出地王都能引起中介及楼盘狂欢，那这次拍地失败能不能引起空军狂欢？

现在广州政策严厉，土地市场转冷，预示着楼市将继续低迷。
虽然11月广州楼市略微“抬了下头”，但老雷在昨天的回答里说了，这只是广州为拍地“暖暖场”
（地产狗：11月广州楼市升温了，是要回暖了吗？）
你看昨天不是给黄埔区某楼盘开罚单了吗？

而且本次派单溢价率为0
预计开发出的项目售价也不会太高，
所以对广州市场算是一个沉重的打击。

3. 第三轮供地拉开序幕，多城降低门槛吸引房企入场

来源：第一财经
临近年末，土地市场供应行至最后一轮。11月9日，福州也发布了新一批集中土拍的信息，共计33宗涉宅地块，起始价约136.44亿元，将于12月初进行。此前，包括济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等在内的多个城市已陆续披露了今年第三轮集中供地的信息。
在经历了第二轮的土拍的冷淡之后，第三轮集中供地的门槛出现了较为明显的降低，如广州的部分地块取消了“限房价”，南京放宽房企的资质要求，苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例等，旨在降低房企参与土拍的难度。
克而瑞预计，为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。
不过，已经完成了第三轮土拍的无锡，表现冷清依旧，底价成交、本地城投城开托底情况明显。多位房企内部人士向第一财经表示，当前资金依然紧张，第三轮供地整体保持谨慎态度。业内也预计，“房企土地采购的意愿将长期下降”。
多城调低土拍门槛
调降入场门槛，成为第三轮土拍的一大特点。
11月初挂出集中出让公告的广州，在第三轮将推出17宗地块，总起价为434.1亿元。这其中有7宗地为第二批流拍地块再上架，并明显调低了出让门槛。有4宗地块下调起始价，番禺、增城两宗地块起始价虽未下调，但降低了配建要求，增加了可售货值。同时，广州第三批次供应中的南沙、黄埔地块，取消了“限房价”的要求。
此外，广州对部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清。中指院指出，在房企融资难度升级，市场行情下滑，年底要结清工程款的当下，这将极大缓解房企短时间内资金压力。今年年底前仅需支付20%的保证金，提高了对房企的吸引力。
苏州在保证金方面也做出了让步，第三轮地块的保证金比率统一为30%，而在第二轮时，22宗地块中，仅有8宗地块保证金比例为30%，余下的多为50%。
南京拍地规则放松，一方面在于房企资质的要求从此前的二级甚至一级，降至当前三级及以上，更重要的是，第二轮供地中，有11宗地块要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求，而第三轮中取消了这一约束。
除了规则的变化，具体地块体量的调整，也会对企业购地产生影响。中指院指出，在北京的第二轮土拍中，“房企资金压力下更倾向于同板块小体量地块，石景山区首钢园区和门头沟区永定镇均推出了两宗地块，其中建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块因无人报名被延期至下一批。”
上海在第三轮供地中便出现了这样的变化，供应的地块明显“缩小”。共计24宗宅地中，有8宗地块起始价在10亿元以下，有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。其中，青浦朱家角地块总价低至5.3亿元。业内人士指出，总价较低的地块带来的资金压力也相对较小，对没有入帐的房企来说是个机会。
整体来看，亿翰智库研究总监于小雨认为，第三次集中供地的规则来看，确实有些城市出让放宽了拿地要求，预计这次除了国央企拿地外，不排除一部分此前发展平缓的本土企业有拿地的可能性，这部分企业熟悉当地市场、熟悉当地政府，且资金受限不大。
据中指院统计，超半数城市的宅地成交楼面价较首批集中供地时有所下滑，厦门、重庆、武汉较首批降幅分别达到32%、32%、23%；同时，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次则仅为6.5%。
10月76家房企零投资
各地降低拿地门槛的举动，在调动房企拿地积极性上，或能产生部分积极作用。
在准入门槛有明显降低的南京，某Top20房企一线投拓向第一财经传递了较为乐观的态度，“这次南京保证金比例下调到20%了，门槛降低，估计会比二批次热一些，”地块冷热差异会更明显，热门地块会比二批次热度上升一些。
“这批次取消了不得合作的限制，我们预计参拍家数会增加，”上述投拓表示，“南京大部分房企，都不排斥合作，这个时候用小股撬动大货值，还是比较合适的，既保利润，又有规模。”但在资金面整体较为紧张的情况下，“溢价率不会很高的”。
另一位身处合肥的全国性房企内部人士则表示，合肥第三轮供应的都是好地，滨湖新城还有5宗地块，“但据了解，现在还在做测算、准备报名的，就是一些央企国企，再加龙湖。”
也有一位国企背景的投拓人士向第一财经表示，接下来第三轮中有好机会就会拿地，并且也不局限在热点城市地区。
不过，房地产行业整体依然处于悲观情绪之中，对于拿地不太积极。
在上周进行的一场投资者交流会上，世茂集团管理层在谈及拿地问题时便表示，要优先保刚性兑付，集中资金保证债券的偿付，后续融资明显放松了才会考虑买地。
“近期和企业沟通交流下来，一致反馈第三次集中供地不会拿地，没钱的或者说是钱紧的，基本就是不拿。”某地产分析师向第一财经透露，“有点钱的，有两方面的顾虑，政策预期不明确，不敢拿；另外，马上年底要做漂亮财报，不能拿。”
小房企更是如此。一位长沙本地开发商向第一财经表示，第一轮拿了一块地，但第三轮不会拿地了，现在“没钱了”。
据亿翰智库监测，2021年10月，百强房企中，有76家房企零投资，无新增货值，企业投资力度持续下降，各梯队房企货值门槛皆大幅下挫，其中，TOP10房企门槛值为1659.4亿元，同比下降38%。
市场人士预计，房企谨慎拿地的态势将会持续。克而瑞研究中心表示，在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善，但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。
标普信评也认为房企土地采购的意愿将长期下降。“目前房地产调控政策在长期而言仍将持续，行业基调仍然是去杠杆，整体资金面将长期处于相对紧张的局面。因此，在资金面紧张的情况下，房企可能收缩土地采购支出以度过难关，土地购置意愿或将长期转弱。”

4. 第三轮供地拉开序幕，多城降低门槛吸引房企入场

临近年末，土地市场供应行至最后一轮。11月9日，福州也发布了新一批集中土拍的信息，共计33宗涉宅地块，起始价约136.44亿元，将于12月初进行。此前，包括济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等在内的多个城市已陆续披露了今年第三轮集中供地的信息。
在经历了第二轮的土拍的冷淡之后，第三轮集中供地的门槛出现了较为明显的降低，如广州的部分地块取消了“限房价”，南京放宽房企的资质要求，苏州下调了土拍保证金比例和首付款比例等，旨在降低房企参与土拍的难度。
克而瑞预计，为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。
不过，已经完成了第三轮土拍的无锡，表现冷清依旧，底价成交、本地城投城开托底情况明显。多位房企内部人士向第一财经表示，当前资金依然紧张，第三轮供地整体保持谨慎态度。业内也预计，“房企土地采购的意愿将长期下降”。
多城调低土拍门槛
调降入场门槛，成为第三轮土拍的一大特点。
11月初挂出集中出让公告的广州，在第三轮将推出17宗地块，总起价为434.1亿元。这其中有7宗地为第二批流拍地块再上架，并明显调低了出让门槛。有4宗地块下调起始价，番禺、增城两宗地块起始价虽未下调，但降低了配建要求，增加了可售货值。同时，广州第三批次供应中的南沙、黄埔地块，取消了“限房价”的要求。
此外，广州对部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清。中指院指出，在房企融资难度升级，市场行情下滑，年底要结清工程款的当下，这将极大缓解房企短时间内资金压力。今年年底前仅需支付20%的保证金，提高了对房企的吸引力。
苏州在保证金方面也做出了让步，第三轮地块的保证金比率统一为30%，而在第二轮时，22宗地块中，仅有8宗地块保证金比例为30%，余下的多为50%。
南京拍地规则放松，一方面在于房企资质的要求从此前的二级甚至一级，降至当前三级及以上，更重要的是，第二轮供地中，有11宗地块要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求，而第三轮中取消了这一约束。
除了规则的变化，具体地块体量的调整，也会对企业购地产生影响。中指院指出，在北京的第二轮土拍中，“房企资金压力下更倾向于同板块小体量地块，石景山区首钢园区和门头沟区永定镇均推出了两宗地块，其中建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块因无人报名被延期至下一批。”
上海在第三轮供地中便出现了这样的变化，供应的地块明显“缩小”。共计24宗宅地中，有8宗地块起始价在10亿元以下，有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。其中，青浦朱家角地块总价低至5.3亿元。业内人士指出，总价较低的地块带来的资金压力也相对较小，对没有入帐的房企来说是个机会。
整体来看，亿翰智库研究总监于小雨认为，第三次集中供地的规则来看，确实有些城市出让放宽了拿地要求，预计这次除了国央企拿地外，不排除一部分此前发展平缓的本土企业有拿地的可能性，这部分企业熟悉当地市场、熟悉当地政府，且资金受限不大。
据中指院统计，超半数城市的宅地成交楼面价较首批集中供地时有所下滑，厦门、重庆、武汉较首批降幅分别达到32%、32%、23%；同时，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次则仅为6.5%。
10月76家房企零投资
各地降低拿地门槛的举动，在调动房企拿地积极性上，或能产生部分积极作用。
在准入门槛有明显降低的南京，某Top20房企一线投拓向第一财经传递了较为乐观的态度，“这次南京保证金比例下调到20%了，门槛降低，估计会比二批次热一些，”地块冷热差异会更明显，热门地块会比二批次热度上升一些。
“这批次取消了不得合作的限制，我们预计参拍家数会增加，”上述投拓表示，“南京大部分房企，都不排斥合作，这个时候用小股撬动大货值，还是比较合适的，既保利润，又有规模。”但在资金面整体较为紧张的情况下，“溢价率不会很高的”。
另一位身处合肥的全国性房企内部人士则表示，合肥第三轮供应的都是好地，滨湖新城还有5宗地块，“但据了解，现在还在做测算、准备报名的，就是一些央企国企，再加龙湖。”
也有一位国企背景的投拓人士向第一财经表示，接下来第三轮中有好机会就会拿地，并且也不局限在热点城市地区。
不过，房地产行业整体依然处于悲观情绪之中，对于拿地不太积极。
在上周进行的一场投资者交流会上，世茂集团管理层在谈及拿地问题时便表示，要优先保刚性兑付，集中资金保证债券的偿付，后续融资明显放松了才会考虑买地。
“近期和企业沟通交流下来，一致反馈第三次集中供地不会拿地，没钱的或者说是钱紧的，基本就是不拿。”某地产分析师向第一财经透露，“有点钱的，有两方面的顾虑，政策预期不明确，不敢拿；另外，马上年底要做漂亮财报，不能拿。”
小房企更是如此。一位长沙本地开发商向第一财经表示，第一轮拿了一块地，但第三轮不会拿地了，现在“没钱了”。
据亿翰智库监测，2021年10月，百强房企中，有76家房企零投资，无新增货值，企业投资力度持续下降，各梯队房企货值门槛皆大幅下挫，其中，TOP10房企门槛值为1659.4亿元，同比下降38%。
市场人士预计，房企谨慎拿地的态势将会持续。克而瑞研究中心表示，在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善，但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。
标普信评也认为房企土地采购的意愿将长期下降。“目前房地产调控政策在长期而言仍将持续，行业基调仍然是去杠杆，整体资金面将长期处于相对紧张的局面。因此，在资金面紧张的情况下，房企可能收缩土地采购支出以度过难关，土地购置意愿或将长期转弱。”