新一轮稳楼市政策现三大特征 市场信心仍有待恢复

1. 新一轮稳楼市政策现三大特征 市场信心仍有待恢复

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
业内人士分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

2. 稳楼市政策料频繁落地，已有约80个城市开展“因城施策”

关于房地产市场发展，日前召开的中共中央政治局会议指出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士认为，“因城施策”受到支持，“稳楼市”政策将更加频繁落地，购房需求有望逐步释放。
改善市场预期
业内人士指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着中央对地方“因城施策”政策的支持更为明确。“‘稳楼市’政策5月份有望更加频繁落地。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为。
“合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步加大，包括放宽认房/认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体落实将由地方政府‘因城施策’执行。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示。
“预期改善对楼市信心的提振意义很大。3月以来，公司部分区域销售情况不错。随着信贷等政策的转变，经济实力强的地区需求向好。”某上市房企管理层人士表示。
开展“因城施策”
数据显示，今年以来，已有约80个城市开展“因城施策”。
此次会议召开后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关政策，涉及公积金、首付比例、购房补贴、商品房预售资金监管等方面的内容。
5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。
无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局近日联合下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。
4月29日，《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》发布。商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
夏亦丰表示，后续可以重点关注强二线城市是否有相关政策落地，这将具有更加明确的指向意义。
鼓舞房企“士气”
去年以来，房企信用问题不断出现。预售资金监管会否调整成为业内关注焦点。
中国房地产业协会会长冯俊日前表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。
此次中共中央政治局会议明确，优化商品房预售资金监管。相关内容有力地提振了市场信心。券商指出，未来房地产板块龙头股估值仍有进一步向上突破的空间。
中信证券表示，预计预售资金监管账户的优化和放松，将是缓解房企信用问题和切实维护房地产市场平稳健康发展的重要一环。
夏亦丰则认为，未来可能的举措包括：允许部分房企以银行保函解冻部分监管资金。针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金监管时间点。
（原题：《提振信心 稳楼市政策料频繁落地》）

3. 稳楼市政策料频繁落地，已有约80个城市开展“因城施策”

关于房地产市场发展，日前召开的中共中央政治局会议指出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士认为，“因城施策”受到支持，“稳楼市”政策将更加频繁落地，购房需求有望逐步释放。
改善市场预期
业内人士指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着中央对地方“因城施策”政策的支持更为明确。“‘稳楼市’政策5月份有望更加频繁落地。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为。
“合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步加大，包括放宽认房/认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体落实将由地方政府‘因城施策’执行。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示。
“预期改善对楼市信心的提振意义很大。3月以来，公司部分区域销售情况不错。随着信贷等政策的转变，经济实力强的地区需求向好。”某上市房企管理层人士表示。
开展“因城施策”
数据显示，今年以来，已有约80个城市开展“因城施策”。
此次会议召开后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关政策，涉及公积金、首付比例、购房补贴、商品房预售资金监管等方面的内容。
5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。
无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局近日联合下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。
4月29日，《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》发布。商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
夏亦丰表示，后续可以重点关注强二线城市是否有相关政策落地，这将具有更加明确的指向意义。
鼓舞房企“士气”
去年以来，房企信用问题不断出现。预售资金监管会否调整成为业内关注焦点。
中国房地产业协会会长冯俊日前表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。
此次中共中央政治局会议明确，优化商品房预售资金监管。相关内容有力地提振了市场信心。券商指出，未来房地产板块龙头股估值仍有进一步向上突破的空间。
中信证券表示，预计预售资金监管账户的优化和放松，将是缓解房企信用问题和切实维护房地产市场平稳健康发展的重要一环。
夏亦丰则认为，未来可能的举措包括：允许部分房企以银行保函解冻部分监管资金。针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金监管时间点。

4. 稳楼市信号明显 55座城市房地产松绑政策频出

愈来愈多的城市加入到松绑楼市调控之列。
据统计数据，截至3月8日，今年共有55个城市对楼市政策进行了松绑。政策大部分从需求端出发，内容涵盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴等层面。
值得注意的是，2022年以来几乎所有松绑调控的政策都平稳落地，没有出现撤回的现象。
首创证券首席分析师王嵩表示，结合近期银保监会主席郭树清表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”，以及支持合理住房需求的相关描述，基于防风险意图的地产政策宽松化有望贯穿全年。
稳楼市政策无一被叫停
“与2021年开年房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策全面宽松迹象明显，从中央到地方都在发力稳定楼市。”中原地产首席分析师张大伟表示。
事实上，今年以来各地稳楼市政策频出，其中最受外界关注的是商业贷款的松动。从各地政策来看，一方面，多城下调了商业贷款首付比例，另一方面，首套房认定标准有所放宽。
其中菏泽、重庆、赣州、温州、南通等11个城市降低了商业贷款首付比例，最低降至20%；而郑州则打响商业贷款“认贷不认房”第一枪，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，金融机构执行首套房贷款政策。
“商业贷款松动是具有实质效果的政策，尤其郑州取消认房又认贷具有标志性意义，对其他城市放宽调控政策提供了有效借鉴。”亿翰智库一位研究员分析。
在松绑公积金贷款方面，各地主要围绕提高贷款额度、降低首付比例以及放宽首套房认定标准三方面进行。
亿翰智库研究报告显示，在提高贷款额度方面，山西晋中对所有正常缴存的群体提升额度，四川遂宁针对二孩、三孩家庭，在同等条件下将其贷款额度提高5万元；降低首付比例方面，南宁、宜昌等城二套房公积金贷款首付比例降至30%，晋中降至20%；放宽房产认定标准方面，晋中以家庭公积金贷款使用次数认定房屋套数，没有贷款记录的视为首套房。
此外，还有部分城市或区域在限购、限售及限价方面，也有所松动。
其中郑州允许老人投靠家庭新购一套房产，限购政策出现有针对性的边际松动。青岛即墨区则对限售政策进行松绑，新房由原来的取得不动产权证书满5年，变更为网签后满五年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易。
整体来看，在本轮楼市松绑过程中，救市力度最大的城市是郑州。多位受访专家表示，作为热点二线城市，郑州近期发布的稳定楼市19条政策，是今年以来首个系统性救楼市政策。郑州楼市政策力度更大、覆盖面更广，或预示着楼市正式进入实质宽松周期。
业内人士认为，本轮楼市松绑力度超出预期，其中部分三四线城市下调首付比例，个别城市出现“认贷不认房”，一些省会城市甚至重提“棚改货币化”。值得关注的是，前述政策均未被叫停。
预计更多城市松绑调控
从政策走向上看，去年9月底央行首提房地产“两个维护”，释放出积极信号。随后政策暖风频吹，12月3日，银保监会表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，这是时隔几年后，监管部门再提改善性住房需求。12月6日，管理层更是明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
中原证券分析师指出，下阶段地产调控将突出精调控、稳预期、保交付和托底线四个方向，以保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。
“预计后续限贷和限购将继续不同程度放宽，以支持刚需和改善需求充分释放，地方将充分利用因城施策的空间。具体而言，一线和核心二线城市难有放松，松动主力将在普通二线以及以下城市展开。”上述亿翰智库研究员表示。
“在当前市场环境下，监管层对地方楼市松绑政策容忍度有所提高。政策放松的空间正在扩大，三四线城市可以松绑限购、限贷等政策，甚至重新拾起棚改货币化安置这一去库存利器，二线城市政策松绑幅度也可以适度加大。”克而瑞分析师认为。
张大伟告诉记者，从趋势看，预计针对刚需、改善需求的政策会出现井喷，包括昆明、南宁等市场下行压力较大的城市，至少有40个城市会针对改善需求出台政策。
“针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。”王嵩称，组合拳政策的有效实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。

5. 稳楼市政策频出 “因城施策”促健康发展

（彭扬 赵白执南）近期，多地稳定房地产市场动作频频。3月1日，郑州出台房地产新政，引导金融机构加大住房贷款投放，下调贷款利率。同时，针对二套购房需求，取消了“认房又认贷”相关规定。
据中原地产研究院统计，今年前两个月各地出台房地产相关调控举措累计超过100次，涉及下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等，促进房地产业良性循环和健康发展。专家认为，“房住不炒”是房地产调控的政策基调，楼市调控因城施策，房地产市场或逐步企稳。
相关政策频繁出台
今年以来，中央及地方层面频繁释放稳定房地产市场运行信号。人民银行、银保监会近日进一步明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，要加强居民基本住房保障。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
地方层面，天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，多地相继出台地产相关政策，传递出边际放松信号。其中，与调整首付比例、公积金和贷款利率相关的政策就有17条。据中指研究院梳理，2月，重庆、菏泽、赣州、南宁、苏州、南京、广州等地相继出手，降低房贷首付比例或下调房贷利率；延吉对进城买房农民实施全额契税补贴；云南等地则加大吸引人才力度。
业内人士称，2022年以来，房地产需求端放松可分为“两阶段”和“三方面”。安信证券固定收益首席分析师池光胜认为，第一阶段为今年年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主。第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，一是非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州等；二是下调房贷利率，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等；三是加快房贷放款节奏，包括杭州、成都等。
楼市销售企稳
在政策暖流下，今年2月楼市销售出现企稳势头。
中指研究院数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势。百城二手房平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势。
贝壳研究院数据显示，春节过后二手房成交量快速回升。2月7日以来，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过2021年12月日均水平约10%。
但企稳势头还需巩固。中指研究院监测的数据显示，1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中，销售额超百亿元房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿元房企26家，较去年同期减少16家。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策优化调整，特别是2021年四季度以来信贷政策的松动，个人按揭贷款数据出现止跌情况。“房地产市场底部有望于2022年一、二季度出现。”
完善住房保障体系
值得注意的是，“房住不炒”仍是基本原则，当前出台的各项政策主要是为了实现房地产市场平稳健康发展，政策不会过度放松。
住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，房地产市场总体稳定，“房住不炒”定位成为社会共识。2022年要保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
展望后市，孙彬彬认为，未来房贷利率存在进一步调降的可能。中指研究院则预计，部分地方政府或将在降低居民购房门槛和成本、放宽居民购房限制等方面作出调整，促进合理住房需求充分释放。同时，将积极完善住房保障体系，满足居民基本住房需求。预计3月之后会有更多城市因城施策稳楼市。随着楼市相关扶持政策持续显效，房地产市场将逐步企稳，3月一线及部分二线城市楼市有望率先恢复。

6. 稳楼市政策频出 “因城施策”促健康发展

近期，多地稳定房地产市场动作频频。3月1日，郑州出台房地产新政，引导金融机构加大住房贷款投放，下调贷款利率。同时，针对二套购房需求，取消了“认房又认贷”相关规定。
据中原地产研究院统计，今年前两个月各地出台房地产相关调控举措累计超过100次，涉及下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等，促进房地产业良性循环和健康发展。专家认为，“房住不炒”是房地产调控的政策基调，楼市调控因城施策，房地产市场或逐步企稳。
本报记者 彭扬 赵白执南
相关政策频繁出台
今年以来，中央及地方层面频繁释放稳定房地产市场运行信号。人民银行、银保监会近日进一步明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，要加强居民基本住房保障。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
地方层面，天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，多地相继出台地产相关政策，传递出边际放松信号。其中，与调整首付比例、公积金和贷款利率相关的政策就有17条。据中指研究院梳理，2月，重庆、菏泽、赣州、南宁、苏州、南京、广州等地相继出手，降低房贷首付比例或下调房贷利率；延吉对进城买房农民实施全额契税补贴；云南等地则加大吸引人才力度。
业内人士称，2022年以来，房地产需求端放松可分为“两阶段”和“三方面”。安信证券固定收益首席分析师池光胜认为，第一阶段为今年年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主。第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，一是非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州等；二是下调房贷利率，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等；三是加快房贷放款节奏，包括杭州、成都等。
楼市销售企稳
在政策暖流下，今年2月楼市销售出现企稳势头。
中指研究院数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势。百城二手房平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势。
贝壳研究院数据显示，春节过后二手房成交量快速回升。2月7日以来，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过2021年12月日均水平约10%。
但企稳势头还需巩固。中指研究院监测的数据显示，1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中，销售额超百亿元房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿元房企26家，较去年同期减少16家。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策优化调整，特别是2021年四季度以来信贷政策的松动，个人按揭贷款数据出现止跌情况。“房地产市场底部有望于2022年一、二季度出现。”
完善住房保障体系
值得注意的是，“房住不炒”仍是基本原则，当前出台的各项政策主要是为了实现房地产市场平稳健康发展，政策不会过度放松。
住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，房地产市场总体稳定，“房住不炒”定位成为社会共识。2022年要保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
展望后市，孙彬彬认为，未来房贷利率存在进一步调降的可能。中指研究院则预计，部分地方政府或将在降低居民购房门槛和成本、放宽居民购房限制等方面作出调整，促进合理住房需求充分释放。同时，将积极完善住房保障体系，满足居民基本住房需求。预计3月之后会有更多城市因城施策稳楼市。随着楼市相关扶持政策持续显效，房地产市场将逐步企稳，3月一线及部分二线城市楼市有望率先恢复。

7. 稳楼市政策频出 “因城施策”促健康发展

近期，多地稳定房地产市场动作频频。3月1日，郑州出台房地产新政，引导金融机构加大住房贷款投放，下调贷款利率。同时，针对二套购房需求，取消了“认房又认贷”相关规定。
据中原地产研究院统计，今年前两个月各地出台房地产相关调控举措累计超过100次，涉及下调首付比例、调降房贷利率、加快放款节奏、给予购房补贴等，促进房地产业良性循环和健康发展。专家认为，“房住不炒”是房地产调控的政策基调，楼市调控因城施策，房地产市场或逐步企稳。
相关政策频繁出台
今年以来，中央及地方层面频繁释放稳定房地产市场运行信号。人民银行、银保监会近日进一步明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示，要加强居民基本住房保障。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
地方层面，天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，多地相继出台地产相关政策，传递出边际放松信号。其中，与调整首付比例、公积金和贷款利率相关的政策就有17条。据中指研究院梳理，2月，重庆、菏泽、赣州、南宁、苏州、南京、广州等地相继出手，降低房贷首付比例或下调房贷利率；延吉对进城买房农民实施全额契税补贴；云南等地则加大吸引人才力度。
业内人士称，2022年以来，房地产需求端放松可分为“两阶段”和“三方面”。安信证券固定收益首席分析师池光胜认为，第一阶段为今年年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主。第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，一是非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州等；二是下调房贷利率，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等；三是加快房贷放款节奏，包括杭州、成都等。
　　楼市销售企稳
在政策暖流下，今年2月楼市销售出现企稳势头。
中指研究院数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势。百城二手房平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势。
贝壳研究院数据显示，春节过后二手房成交量快速回升。2月7日以来，贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过2021年12月日均水平约10%。
但企稳势头还需巩固。中指研究院监测的数据显示，1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中，销售额超百亿元房企30家，较去年同期减少24家；超五十亿元房企26家，较去年同期减少16家。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策优化调整，特别是2021年四季度以来信贷政策的松动，个人按揭贷款数据出现止跌情况。“房地产市场底部有望于2022年一、二季度出现。”
完善住房保障体系
值得注意的是，“房住不炒”仍是基本原则，当前出台的各项政策主要是为了实现房地产市场平稳健康发展，政策不会过度放松。
住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，房地产市场总体稳定，“房住不炒”定位成为社会共识。2022年要保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
展望后市，孙彬彬认为，未来房贷利率存在进一步调降的可能。中指研究院则预计，部分地方政府或将在降低居民购房门槛和成本、放宽居民购房限制等方面作出调整，促进合理住房需求充分释放。同时，将积极完善住房保障体系，满足居民基本住房需求。预计3月之后会有更多城市因城施策稳楼市。随着楼市相关扶持政策持续显效，房地产市场将逐步企稳，3月一线及部分二线城市楼市有望率先恢复。

8. 楼市企稳信号频现

越来越多的迹象显示，在持续的政策推动下，此前低迷的房地产市场正逐步回暖。
贝壳研究院近期发布报告指出，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，市场的实际修复力度十分明显。同期，50城的二手房价格环比止跌转稳。
中指研究院发布的一组数据也指出，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。
2月市场的升温，反映出楼市企稳的局面在春节后进一步加速。这既被认为是去年市场下跌后的“技术性反弹”，也是近期政策持续推动的结果。机构统计显示，今年已有接近50个城市发布了不同程度的稳定楼市政策，虽然并不意味着松绑，但对于市场的提振作用不可忽视。
与此同时，随着传统“小阳春”时点的到来，市场的乐观情绪进一步蔓延。机构普遍认为，按照现有走势，楼市将继续迎来修复，在多重因素影响下，市场将出现量升价稳的走势。
市场判断谨慎乐观
经过去年下半年的低位运行后，楼市在进入2022年后出现一定的回暖，春节假期之后，回暖局面进一步确立。
根据贝壳研究院的统计，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%。若抛开春节假期的因素，2月7日至2月28日，50个监测城市二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，较去年12月日均水平增长约10%。
该机构指出，超过四成的城市2月成交量环比增长。从需求结构来看，刚需是支撑这轮升温的主力。
交易量的回暖也带动价格止跌，贝壳研究院指出，今年2月，50个监测城市二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势。其中，4个一线城市二手房价格全部保持上涨，宁波、杭州、绍兴等城市止跌转涨。
中指研究院发布的数据也显示，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。其中，无论是新房还是二手房，一线城市涨幅均为最高。
在这轮市场升温中，部分热点一二线城市再度扮演了领跑者的角色。其中，长三角区域最早复苏，上海、南京等城市的成交量在1月就出现明显升温。2月，广州、等城市交易回暖，带动大湾区楼市升温。北京则一直保持着不错的看房和交易热度。但东北地区的市场仍然相对低迷。
信贷政策的松动，被认为是刺激市场升温的主因。去年下半年的楼市降温，即主要源于信贷政策的收紧。从去年9月末开始，监管部门连续释放纠偏信号，政策在执行层面才逐渐改善。其中，信贷政策的改善较为明显。
据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。
来自地方政府的稳楼市政策，同样推动了市场回暖。机构统计显示，今年前两个月，近50个城市了出台政策，对市场带来利好，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均对需求端有着明显利好。
某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，春节后，其公司旗下项目的来访量和交易量均明显高于春节前。虽然很难与去年上半年相比，但公司对市场的判断逐渐转为谨慎乐观。
多数机构预测价格升幅有限
事实上，虽然楼市仍在回暖通道中，但由于去年同期的高基数，今年前两个月，多数热点城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。
这种差距的另一个体现在于，房企的销售业绩出现明显下滑。中指研究院的报告显示，2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。
但正如前述房企人士所言，多数开发商对于市场的复苏持乐观态度。
上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司早先判断，市场可能在今年二季度才会出现明显好转，但从长三角地区的市场变化来看，升温的节奏要快于预期，说明需求潜力仍然很大。
“其他区域的回暖速度可能会慢一些，但从越来越多的政府部门发布的政策来看，仍然有理由（对市场走势）乐观。”他说。
2月24日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡部副部长倪虹表示，在今年的稳楼市目标中，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这也被业界视为重要利好。
针对这一提法，贝壳研究院认为，相对当前调控政策侧重对首次购房的刚需的支持，预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。
对于房地产市场的前景，中原地产研究院认为，随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次“小阳春”。其中，一二线城市的热度可能会比较明显。
贝壳研究院也指出，在信贷、调控的持续激励下，市场预期将转向平稳，在3月和4月，更多城市的新房销售量将筑底后回升。二手房方面，从挂牌、带看等指标来看，预计3月交易量也将有明显回升。
但多数机构认为，在此过程中，价格的升幅仍然较为有限。一方面，当前的市场升温幅度不大，并不能对房价形成有力的支撑；另一方面，今年仍是房企的偿债大年，开发商更倾向于获取销售现金流，而非通过提价的方式谋求利润。