商业地产模式的基本模式

1. 商业地产模式的基本模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租

2. 商业地产模式的商业地产投资模式

当人们决定把手中坚挺的人民币投放到商业地产的时候，才发现济南20个养在深闺的商业地产项目早已经“初长成”，它们将在下一轮行情中引领一支商业地产的群舞。1、购物中心：不可或缺的“国标舞”代表项目：恒隆广场 财富自由港商务大厦在济南，购物中心还处于起步阶段。作为大型复合商业设施，购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。随着中国城市化进程的加快，无论是地方政府的意愿，还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。如果按照项目正常运作的回报进行比较，总体上购物中心的回报周期会更长一些。风险提示：过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，而将开发商拖入难以为继的局面。2、社区商业：“反弹琵琶”的独秀代表项目：重汽翡翠郡 尚品清河随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，近两年间，社区商业物业得以迅速发展，业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一，大型社区的底商多具有一定规模，甚至具备“街”的形态和功能。业内人士表示，因为社区商业主要为社区服务，其业态简单、服务价值低是其基本的特点，而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道，这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。风险提示：目前来看，社区集中的区域进行餐饮服务盈利能力较高。投资者在投资的时候，不妨考虑一些能够体现方便快捷特点的社区商业，服务半径以200米－500米为宜。由于在社区商业开发中，特别是社区商业的运营还存在一定缺陷，其回报周期可能更长。3、主题卖场：各有所专的“华尔兹狂欢”代表项目：家有儿女儿童广场 舜井淳和不能不承认，主题化的商业地产已经成为目前一种潮流。随着消费者购物理念的成熟，越来越多的消费者具有很强的购物方向性。因此，有特色、主题鲜明的卖场将有较大发展空间，并实现规模化发展。风险提示：首先要考察项目周边的商业氛围，是否有利于该主题商圈形成良好的商圈氛围是投资主题商业地产的首要条件。其次要了解开发商的市场定位和开发理念是否符合市场需求，具备足够的潜在消费群体。最后要考察开发商的经营管理团队，这对于持有性物业的投资非常重要。4、商业街：自由“蓝调”代表项目：中国盒子 汇富美居生活广场商业街有自发形成的，也有人为规划而成的。通过今天的商业手段，商业街可以一步到位，前提是规划合理，符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出，通常来说，如果带有适当的主题，商业街的形成有可能事半功倍。他认为，商业街的投资前景，因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看，能做成有主题的商业街，生命力大多会很强。同时，也不一定需要相对较强的培育期，主要看前期规划，周边的条件是否成熟。风险提示：市场对于一般性的商业街的需求较低，而对于有主题的商业街则相对需求较高。故而，有主题的商业街通常会风险系数较小。

3. 商业地产模式的介绍

“沃尔玛”模式：在这种模式下，开发商在不同的城市进行一种开发运行方式的大规模拷贝，产品单一化，目标客户准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造，有计划地进行开发。百货公司模式：目前，这种模式在国内有代表性的是华润置地。这种模式，指在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司高中低档产品都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓，都在整个盘子里体现出来。精品店模式：这类模式主要是在少数高端的市场进行相关精品店的经营，走的是高端路线。

4. 地产商业模式指的是什么

“沃尔玛”模式：在这种模式下，开发商在不同的城市进行一种开发运行方式的大规模拷贝，产品单一化，目标客户准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造，有计划地进行开发。
百货公司模式：目前，这种模式在国内有代表性的是华润置地。这种模式，指在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司高中低档产品都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓，都在整个盘子里体现出来。
精品店模式：这类模式主要是在少数高端的市场进行相关精品店的经营，走的是高端路线。

5. 什么商业模式 地产

商业模式地产，可以有这几个方面：
1.主题广场模式。比如，家电主题广场，以家电的文化，家电销售点，以及家电体验等模式来推进。包括国美家电主题广场，等。就是以家电等为主题推广的集文化，体验，团体销售，科技馆，等一体的广场中心。以这种方式推广，可以扩大主题销售的客户满意度，并且，增加行业感知力。
2.万达广场模式。集写字楼，电影院，休闲屋等为一体的商业中心。
3.联盟开拓体。集交通，商业中心，广场休闲中心，美食街，度假屋等为一体的联盟开拓体。这种联盟把未来的开拓方向涵盖了进来，给客户一个未来升值潜力和方向。

6. 什么商业模式 地产

商业模式地产，可以有这几个方面：
1.主题广场模式。比如，家电主题广场，以家电的文化，家电销售点，以及家电体验等模式来推进。包括国美家电主题广场，等。就是以家电等为主题推广的集文化，体验，团体销售，科技馆，等一体的广场中心。以这种方式推广，可以扩大主题销售的客户满意度，并且，增加行业感知力。
2.万达广场模式。集写字楼，电影院，休闲屋等为一体的商业中心。
3.联盟开拓体。集交通，商业中心，广场休闲中心，美食街，度假屋等为一体的联盟开拓体。这种联盟把未来的开拓方向涵盖了进来，给客户一个未来升值潜力和方向。

7. 商业地产的模式类别

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。 第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。 第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内的“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫作百货公司模式，谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。

8. 商业地产模式：主流的几种商业金融模式

思辩：中国商业地产模式 商业模式是打开商业地产这扇门的金钥匙，是商业地产开发中的“武林秘笈”，直接构成商业地产开发的核心竞争力。中国地大物博，区域之间、城市之间发展不平衡；众多商业地产开发商在成长路径、资源禀赋、战略导向上存在较大差异，这些先天因素也导致中国商业地产开发商在商业模式选择上的多样性。 “物竞天择、适者生存”的自然规律在商业地产界同样适用，思考和构建适合企业发展的商业模式，形成企业自身核心的竞争优势，是适应未来商业市场激烈竞争的基础。 目前，主流商业金融模式存在着： 1.华润模式：品牌价值+商业资源+持有物业， 2.中粮模式：母公司资金注入+IPO模式 3.万达集团：现金流滚资产模式 4.凯德模式：“Reits房地产信托基金+PE私募股权投资基金”模式 5.水游城模式：“私募股权+政府信用背书”模式 “多商业模式并存”将很大程度上和中国房地产行业的命运捆绑在一起。这些模式是如何在中国的版图上寻找各自的发展呢？凯德、新世界、太古地产为代表外资 开发模式与华润、中粮集团等大国企的开发模式，同万达、宝龙、世茂、龙湖、世纪金源、国瑞、益华等民营企业有何不同？他们是如何整合优质资源找寻适合企业 自身的商业发展模式？本次论坛将邀请来自全国各地的商业地产开发巨头、商业集团、国内外在商业地产开发，建筑设计，有着卓越实战经验的专家，共同激荡商业地产的顶级头脑风暴。