按揭贷款保证金的对策

1. 按揭贷款保证金的对策

在《按揭合作协议》中尽量争取不承担保证责任　开发商承担保证责任是风险之源，因此，彻底消除隐患的唯一办法就是不承担保证责任。这需要开发商和按揭银行之间良好的合作关系，难度比较大，但是一旦达到，便可一劳永逸。此外，预售抵押登记已经在实践中广为利用，并且也得到了法律的肯定，从这个角度而言，按揭银行的贷款风险得到了很好的保障，开发商可以说服银行放弃要求开发商承担连带保证责任。在《按揭合作协议》中约定银行逾期放款的违约责任　此原因前文有所论述，在此不再赘述。当然，银行承担逾期放款的违约责任的前提是购房人提供的材料真实有效。这样的约定在一定程度上对银行按期放资产生压力，从而确保开发商回流资金的迅速和及时。 鉴于房屋产权证的办理关系着开发商保证期限的长短，因此，开发商应当将办理房产证的主动权控制在自己的手中。具体方式是，在《商品房买卖合同》中约定办证的时间限制，并要求购房人在交付房屋时同时缴纳公共维修基金及契税，并委托开发商指定的律师或代办机构办理房产证。这样，从签订买卖合同起，开发商就控制了办理房产证的每个步骤，防止节外生枝。

2. 按揭贷款保证金的风险原因

 (1)购房人未获得贷款购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》时，能否获得按揭贷款银行的借款还是未知数。一旦购房人签订了《商品房买卖合同》，但却没有获得贷款，而购房人又无力一次性付款时，通常都要求解除《商品房买卖合同》，对开发商而言，丧失了一次资金回流的机会，也因此浪费了时间成本。(2)购房人不能按期偿还贷款购房人由于个人原因无力偿还借款，或者恶意违约，不按期还款，是开发商承担连带保证责任的直接导火索。按揭贷款银行在无法追索购房人违约责任的情况下，会欣然要求开发商承担连带保证责任，或者回购房屋。即便是按揭银行可以追究购房人的违约责任，但是比较而言，直接追究开发商的连带保证责任，并很方便的从保证金帐户中扣取购房人所欠借款和违约金，对按揭银行而言有更大的吸引力，也更能保障银行的利益。(3)购房人拖延办理房产证开发商的保证责任期限截止于购房人取得房屋所有权证，办理完毕房屋抵押登记手续。因此，购房人能够取得房屋所有权证是开发商解除担保责任的关键。但是，购房人何时能够取得房屋所有权证，取决于开发商，购房人，政府房屋管理部门等多方的因素。开发商的大产权证办理迟延，可能会导致购房人取得房产证的时间拖延；购房人可能由于不愿意缴纳契税和公共维修基金而拖延办理房屋所有权证，或者看到房屋价格跌落想退房，在主观上抗拒办理房屋所有权证；政府部门效率低下也会导致房产证办理的拖延，这些因素都在无形之中延长了开发商的保证责任时间。 (1)未按期放款或未按购房人的要求放款开发商往往都不会书面约定按揭银行的放款时间，而由按揭银行根据自身的办事程序来具体确定。因此，现实中就存在按揭银行故意拖延放款，或者任意变更放款条件，导致购房人本来符合放款条件，而又变得不符合，或者购房人实际获得贷款与购房人之前要求的有所不同。资金链是开发商的生命链，从银行处获取购房人的贷款，往往都被开发商列入资金回收计划中，并成为资金运作过程中不可或缺的一部分，一旦银行拖延或者拒绝放款，资金链断裂给开发商造成的困境就可想而知。(2)怠于行使解除权在《借贷合同》中约定，对连续 3个月不还款或一年内累计6次逾期还款的，按揭银行有权解除《借贷合同》。但按揭银行并不急于行使解除权，这是因为，解除权行使的后果是按揭银行将直接面对购房人，这种正面冲突费时费力，且很难取得效果。相反，不行使解除权，按揭银行有权直接要求开发商承担保证责任，从而直接划扣保证金帐户资金，迫使开发商去督促购房人履行还款义务。

3. 按揭贷款保证金的银行风险

保证金账户中的资金被法院冻结、扣划的情形时有发生，原因在于法院有时认为该保证金担保不属于动产质押，不能具有对抗第三人的效力，亦即银行并无优先受偿权。 在此应注意的是，《人民币银行结算账户管理办法》中未专门列明保证金账户的种类，人民银行的账户查询系统将保证金账户列为临时账户，未显示保证金的字样，不利于质押权人主张权利。而且，在办理住房按揭贷款业务中，保证金账户中的资金是不断变化的。随着按揭贷款的发放，保证金账户中的资金可能不断增多；同样，随着房产证的办妥并移交质权人，账户中的资金也在不断返还出质人，也就是说保证金随时都在进进出出，未能达到将金钱货币特定化的要求。这几方面的风险都将影响银行保证金账户质押担保的有效性，司法实践中法院往往据此认定银行保证金不具有质押效力，不能对抗第三人，不具有优先受偿权，最终导致银行债权保证金得不到司法认可，被执行扣划，银行担保债权悬空。

4. 按揭贷款保证金的详细解释

银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业（以下简称开发商）签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。

5. 按揭贷款保证金的意义

按揭贷款保证金担保为银行的按揭贷款提供了第二还款来源，对于维护银行的资金安全具有重要意义。

6. 什么是按揭贷款保证金

7. 按揭贷款保证金的风险种类

（一）开发风险。按揭犹如一把双刃剑，虽然为开发商回流资金提供了一臂之力，但是其中的风险也已经点点滴滴渗透于开发商的房屋销售过程中。在购房人没有取得房屋所有权证之前，因为各种复杂的情况，银行随时可能要求开发商提供连带保证责任，因而引发的各方风险也会接踵而至。开发风险主要由责任风险、回购风险、追偿风险这三大类组成。
（二）银行风险。保证金账户中的资金被法院冻结、扣划的情形时有发生，原因在于法院有时认为该保证金担保不属于动产质权，不能具有对抗第三人的效力，亦即银行并无优先偿还权。银行风险主要由来源以及特定化构成。
一、被银行拒贷的原因
银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。
个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。
开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。
政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，最终被银行拒绝贷款的情况。
二、全款买期房有风险吗
全款买期房是有风险的。
1、不是因为全款的问题，而是买期房本身就存在风险，只要是期房就有可能会出现烂尾的情况。
2、而全款付款的话影响比较大，贷款的话还有断供的下下策。
3、在买房前对开发商着重打量是比较有必要的，最好选择大开发商。
全款买房的好处如下：
1、优惠多
全款买房这种方式是开发商比较喜欢的，因为全款买房，购房者是一次性将房款支付给开发商了的，开发商就不需要等待银行放款，那么汇款的时间就缩短了很多，就目前来看，大多数的楼盘都会针对全款购买房子的购房者推出购房折扣的活动。虽然第一次付的钱多，但从买房的总钱数来看，房款打了折，就节省了很多的成本，并且不产生贷款利息。
2、流程简单
全款购买房子的话，购房者就不需要办理银行贷款手续了，只需要与卖方签订购房合同即可，要知道办理贷款手续也非常的复杂，还有可能无法通过银行贷款，而全款买房就不需要考虑这些问题。
3、易于出售
对于买房投资或者是暂时过渡的购房者来说，买房后不久就会涉及到出售房子的问题，有贷款未还清的房子跟无贷款的房子相比，有贷款的房子出售更难一些，还要考虑提前还款的问题。全款买房的购房者就不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，不至于被套牢。
全款买房要注意的问题如下：
1、注意购房风险
全款购买房子毕竟将房款全部都压在了房子上面，购买房子也是有风险的，购房者在选房的时候一定要确定开发商或者是卖家是可靠的，如果是没有取得五证的项目一定不能购买，这样的房子买了也没有保障。而二手房交易中还存在一些产权不清晰的房子，全款购买的话，一定要避开这些房子。
2、注意资金安全
除了要当心所购买的房子的风险之外，对于交易资金也要特别注意一下，全款购买房子一定要将所有的手续都办理完，最好采用资金监管的方式，避免卖家拿了钱就跑了的情况。
3、合理进行规划
有些购房者采用全款购买房子的方式仅仅是因为不想多还贷款利息，其实自己的经济实力还不足以在全款购买房子之后轻松应对，甚至有些购房者是借钱凑的全款。买房子一定要量力而行，这一点购房者要谨记，千万不要为了省钱和强迫自己全款买房，以免带来不良影响。

8. 按揭贷款保证金的介绍

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业（以下简称开发商）签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。
一、买房时交的按揭贷款保证金退还吗
借款人房贷还清的情况下，保证金是可以退还的。房屋贷款保证金，是指按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
具体原因如下
1、银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在，所以在正常情况下按揭贷款保证金是必须交的。
2、按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
3、按揭贷款保证金担保为银行的按揭贷款提供了第二还款来源，对于维护银行的资金安全具有重要意义。
二、按揭贷款保证金比例
1、银行在发放贷款时，常要求借款企业或者担保企业提供一定数额的保证金，少则5%，多则20%。
2、银行按揭贷款保证金是银行为了避免借款人拖欠还款而收取的费用。
3、按揭贷款保证金的一般用法是银行与房地产开发企业（以下简称开发商）签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。
4、按揭贷款借款人还清按揭贷款、取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。