楼市调控不松懈 全年将以稳为主

1. 楼市调控不松懈 全年将以稳为主

从去年底至今，个别城市房地产市场有所升温。对此，多地出台了房地产市场调控政策，从打击投机炒房，到金融和信贷政策，再到土地出让规则的变化，调控不断提高针对性，不断细化，预计将对平抑个别城市楼市过热态势起到作用，全年楼市仍将以稳为主。
个别城市房价稳中微涨
2021年1月，70个大中城市中，新建商品住宅与上月相比价格上涨的城市有53个。二手住宅方面，北上广深四个一线城市环比涨幅较为明显。
伴随市场的变化，一段时间以来，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海等地均出台楼市调控政策，举措包括防止假离婚取得购房资格、打击违规冻资、围堵经营贷、上调房贷利率等，主要是打击与抑制市场上投机炒作行为。
从“十四五”规划建议，到2020年底的中央经济工作会议，再到有关主管部门的多次表态，均释放出坚持房地产调控不动摇的信号。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产调控长效机制并在实践中不断优化和完善政策工具箱。
地方政府连续出台调控措施，不断释放房价一旦上涨调控措施必出台的信号。同时，调控政策在不断打补丁，未来，调控的针对性和精准度将不断提升。
金融和信贷调控成本轮重点
“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”浙江工业大学副校长虞晓芬说，当前我国金融化程度过高，表现在银行信贷投放中房地产占比高，房地产企业负债率过高，居民家庭负债率增长过快。
从去年下半年至今的房地产调控，有一个突出的特点是出台了更多金融和信贷政策。
2020年8月，住建部等部门形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“三条红线”（房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1）成为规范房地产企业融资的重要规则。
2020年底，央行和银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，旨在将房地产领域的金融杠杆控制在合理范围内。
各地也通过对信贷政策的调整，加大了对购房资金的监管力度。业内人士普遍预计，房地产市场调控的主战场转移到金融信贷领域，会对房地产市场产生实质性的影响。加强对购房资金监管将有效抑制投资客入场并对市场看涨预期起到平抑作用。
引导土地市场理性竞争
近日，青岛市自然资源和规划局发布消息称，为引导市场理性竞争，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称，“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让”对于房企资金将产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。同时，对于房企来说，将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。
易居研究院的政策分析文章指出，集中供地政策有助于减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。（经济日报-中国经济网记者 亢 舒）

2. 下半年楼市调控或细化至“因区施策”

凤凰网房产淄博讯（编辑 刘佳）小阳春、土拍热、止跌令、房价预警……在刚刚过去的上半年，房地产市场出现了多个关键词。而最让业界和购房者关注的还是各地频繁出台的楼市调控政策。
据亿翰智库统计，2019年上半年，全国各省市累计出台的直接调控政策多达70余次，主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷层面、需求层面、供给层面。
若加上各地发布的“政策补丁”，据中原地产研究中心统计，今年上半年全国房地产调控政策发布总次数高达251次，平均每月达40余次。
《每日经济新闻》记者注意到，2018年上半年，中原地产研究中心统计的各类调控政策仅173次，这意味着今年上半年的楼市调控政策次数较去年同期上涨超过三成。
密集调控，平衡市场冷热不均
《每日经济新闻》记者根据亿翰智库的资料梳理发现，从上半年各地出台的政策内容和类别看，主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷层面、需求层面和供给层面等。
“人才”“租房”一类的政策不容忽视， 亿翰智库指出，“这意味着，不少城市都在加强自身内部建设和提升人才软实力，随之城市群的构建会慢慢开始落地，但城市间的竞争也在逐步激化。”
不过，对市场操作、流程和规则一类的政策，亿翰智库认为不少政策是间接的，对区域房价不会产生直接影响，主要是影响市场心理和整体趋势。
“上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，首先，一线城市在严格调控的背景下，土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势；二线城市市场热度提升过快，引发了调控从紧政策出台；三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。
其次，杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点，调控政策对房价上升有一定遏制作用，但并未改变房企拿地热情，这些城市下半年依然是热点。
同时，上半年调控呈现出“双边多点”效应，“双边”即在因城施策下，热点城市政策总体从紧，而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策；“多点”体现在调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度，这一趋势也将在下半年延续。
“预测下半年楼市将以‘稳’为主，房地产市场将朝着整体稳定、小幅波动方向发展。”张波表示。
亿翰智库则认为，2019年，房地产市场依然是整个经济的稳定器，因而房地产的稳定对于经济实现有质量的增长至关重要，房地产行业将贯彻健康发展长效机制。
分化加剧，下半年调控进一步细化
上半年调控的最大特点是，由原来单边调控变成了双边发展，打破了之前楼市调控“不是严就是松”的状态。张波分析认为，今年开始呈现的是，有的城市放松、有的收紧的状态，这会影响整个房地产的态势，后市会更加凸显“灵活”“分化”的特性。
就灵活而言，《每日经济新闻》记者观察发现，今年的楼市调控更加多元。以苏州为例，其新出台的政策仅仅规定了苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的限售，并未针对苏州全境“一刀切”。
再如东莞，不再“价高者得”，报价最高的不一定能拿到地，这使得企业拿地会更加理性，有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近的企业也有机会拿地，也能更加体现拿地的公平性。这也是更加契合本地市场特点，做到更为精准化的调控措施。
就分化而言，张波直言，杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等热点二线城市，虽然也面临调控政策的加压和房价上升的遏制效应，但在市场基础和容量有支撑下，房企拿地的热情难改变，城市下半年依然会是热点，但这也或意味着调控加码的空间更大。相对而言，三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。
“在因城施策的调控思路下，房地产市场正在进入新一轮调整周期，不同城市会呈现不同程度、不同状态的调控，下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”
张波指出，由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”，所以在“稳”字当先的大环境下，政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。同时，一二线城市仍将保持一定热度，三四五线城市将呈现“换挡”，城市热度分化加剧。此外，用户对后市的心态，也会以看平为主流。市场将整体稳定、小幅波动。
（来源：每日经济新闻）

3. 下半年楼市调控力度将会更加严格吗？

8月7日，住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对参会城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。包括加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构等。

住建部强调，各地要做好房地产市场调控工作，要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

种种迹象表明，下半年预计楼市调控力度将全面超过上半年，“特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。”分析师张大伟表示，第6轮住建部开始主导的多部委调控，对房地产市场的稳定将有积极推动作用。

4. 2月地方楼市调控20余次 基调以“稳”为主

春节过后，天气转暖，一些地方的楼市也出现回暖迹象。但从全国而言，整体上仍处于降温通道。在刚刚过去的2月份，多地微调楼市政策，调控方向有松有紧，总体基调以“稳”为主。
楼市开始“回暖”了？
近期，楼市陷入冰封的环京小镇燕郊楼市再度活跃，房价反弹；深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；苏州部分热门地块被抢拍；无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。
虽然一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，但从全国而言，整体仍处于降温通道。
“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出。
房价方面，中国指数研究院数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。百城中有39个城市房价环比下跌，较上月增加，其中三四线城市占比达到七成。
成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。
多地发布楼市调控政策
虽然2月适逢春节，但楼市调控政策依然频繁发布。
中原地产研究中心统计数据显示，2月，全国各地房地产调控政策共发布了21次。多地政策调整有松有紧，整体基调仍以“稳”为主。
在政策略有放宽的城市中，海口、西安、南京、常州、深圳等地降低人才落户门槛；合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例；安徽阜阳在出让土地的条件中取消了限价；北京取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求。
与此同时，多地政策继续从紧。深圳、上海均提出做好稳房价、稳租金、稳预期工作；郑州、贵州则强调加大房地产市场监管力度，整治市场乱象；南京回应“房价突破限价”一事，称坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。
业内：最严调控期已经过去
“房地产政策方面调控最严的时期已经过去。”中原地产首席分析师张大伟说。
他认为，2019年，全国可能出现一轮微调潮，至少30个城市会出台房地产调控政策，这也将标志着本轮楼市调控全面见底。
张大伟说，只要房价不涨的城市，最近房地产政策都有松动的可能性。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。
中国指数研究院上海分院分析师方颃近日表示，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。
中国指数研究院分析称，中国房地产调控政策仍将以“稳”为主，在“因城施策”背景下各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。预计未来，房地产市场整体将继续平稳运行，但各线城市市场将延续分化。具体来看，一二线城市有望低位企稳，部分三四线城市将面临一定去化压力。(完)

5. 楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。
进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为15.8亿平方米，同比增长4.8%，比2019年1~11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为16.2万亿元，同比增长8.5%，比2019年1~11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。
不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。
以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”
另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

6. 楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。
进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为15.8亿平方米，同比增长4.8%，比2019年1~11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为16.2万亿元，同比增长8.5%，比2019年1~11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。
不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。
以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”
另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

7. 楼市调控将呈现全面化精准化和常态化

如是金融研究院院长管清友日前接受记者专访时表示，未来楼市调控会呈现三个新特点：一是全面化，从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。二是精准化，各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。三是常态化，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。
预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是二手房价格和地价增长过快、一二手房价格严重倒挂的城市有可能跟进。
楼市调控持续升级
记者：近期，从中央到地方针对楼市调控出台一系列措施，在当前时点有何深意？监管层对楼市的调控呈现出哪些新特点？
管清友：2021年以来，楼市调控持续升级，从中央到地方，一系列措施相继出台，累计超过320次，远超往年同期。在当前这个时点加大楼市调控力度，我认为主要出于两方面考虑：
一是地产去金融化避免资产泡沫造成系统性金融风险。过去十几年，部分房地产公司呈现高负债、高杠杆、高周转的特点，在快速发展的过程中积累了不少风险，特别是部分核心城市高房价、资产泡沫化问题备受关注。所以去年以来，楼市被多次点名，随着房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地，房地产去金融化进程正式开启，逐渐从金融业向制造业回归。今年以来房地产金融监管更加严格，严控首付资金来源，提高首付比例，上调房贷利率，房地产去金融化进程明显加速。
二是稳房价回应社会关切，促进相关社会政策实施。稳房价关乎民生，关乎社会稳定，关乎人口可持续增长。例如，我们很明显地感受到，当前“三孩”政策推进的速度之快可以说是前所未有。5月七普人口数据公布，6月“三孩”政策实施，7月一系列生育支持政策集中出台，可见中央促进人口长期均衡发展的决心。作为相关配套政策，楼市调控持续升级和严打学区房炒作是大势所趋。
我认为，未来监管层对楼市的调控会呈现三个新特点：
一是全面化。从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。
二是精准化。各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。
三是常态化。过去房地产作为稳增长的重要工具，呈现周期性特点，现在明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，在房住不炒的主基调下，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。
维持房地产市场平稳运行
记者：住建部等八部门近日表示力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。如何理解“秩序明显好转”的表述？
管清友：“秩序明显好转”主要是指维持房地产市场平稳运行，既不能大涨也不能大跌，未来“稳定”成为房地产的主基调。稳地价、稳房价、稳预期，房价地价涨幅太大都会被约谈。
今年已有18个城市被约谈，近期银川、徐州、金华、泉州、惠州五城因新房价格和地价增长过快被住建部紧急约谈，并将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单，稳定市场预期。
当然也不能大幅降价，最近就有房企因定价远低于市场价格、涉嫌不正当竞争被举报。下一步预计重点城市将继续实行新房限价政策，通过“两集中”供地模式，“限房价、竞地价”，从拿地到销售，形成闭环，直接锁定了未来新房价格，稳定市场预期。
热点城市二手房楼盘指导价格或者核验价是大势所趋，通过加强二手房市场调控和监管，避免挂牌价虚高，坚决抑制投机炒作，有助于引导楼市逐步回归理性。当然在此过程中，城市分化也会更明显。
另外，加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题，也是“秩序明显好转”的重要一环。
记者：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交参考价，该机制是否会进一步扩围，会如何扩围？
管清友：二手房成交参考价或核验价，主要是为了整顿挂牌价虚高乱象，也有稳房价的功能。多城开始实施二手房成交参考价或核验价，房管局会以市场真实价格为依据，从源头上对每套二手房房源挂牌价格进行审查，没有通过审查的不能对外公布。也就是说卖方不能随意挂高价，即使买卖双方私下协商好，网签放款也得按照官方认可的价格放款，多出的部分买方不可贷款，只能提高首付比例。
二手房成交参考价和核验价可以使挂牌出来的二手房价格相对靠谱，能够合理引导市场预期。而且银行根据二手房成交参考价和核验价放款，可适当降杠杆，削弱房产的金融属性。
预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是那些二手房价格和地价增长过快、新房和二手房价格严重倒挂的城市。
记者：日前召开的中央政治局会议再提“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”，释放了什么政策信号？
管清友：7月30日中央政治局会议在部署下半年工作时，针对房地产提出了两点工作思路：一是坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”是下半年房地产调控的主基调，表明即使下半年经济存在下行压力，房地产调控也不会放松；二是加快发展租赁住房，加大政策保障房建设，并特别提到了关于租赁住房的用地、税收的支持。这意味着，不仅会在“双集中”供地中加大对保障性租赁住房的土地供应，还会对参与保障性租赁住房建设的房企，实行减税、免税等税收优惠，提高房企参与保障性租赁住房建设的积极性，加大保障性租赁住房供应，解决好大城市住房突出问题。
城市间分化会越来越明显
记者：在当前调控趋紧的背景下，下半年楼市将呈现哪些趋势？
管清友：下半年楼市有五大趋势值得关注：一是房地产调控还会升级。二是一线和二线城市房价增速边际放缓，市场逐渐降温，不少三四线城市房价有下行压力，特别是人口流出、产业匮乏的收缩性城市，城市间分化会越来越明显。三是房贷利率或有所上行，银行房贷额度越来越紧张，对于热点城市，相当于变相提高首付比例，加大购房难度。四是房企去杠杆还在继续，一部分房企可能会出现现金流危机。新开工增速放缓，竣工增速继续提速，房企加快回笼资金。五是学区房仍是重点监管对象，教育改革持续深化。
中央政治局会议对下半年货币政策的定调是稳健，货币环境将总体松紧适度，可能有微调，但不会转向。虽然提到了“宏观政策跨周期调节”，但也明确保持政策连续性、稳定性、可持续性，也就是货币政策整体不会有太大变化，最多是微调。年内降息的可能性不会太大，即使降息也会是不对等降息，尽量将房地产隔离在宽松货币环境的受益范围之外。
虽然房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续15个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州、上海等城市接连上调加点数，房贷利率悄然上调，楼市加息潮已至。不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严格要求。而且放款周期变长，热点城市平均放款时间从1个月至2个月延长至3个月至6个月。
记者：今年以来，A股市场地产相关板块调整较多，后市会如何演绎？
管清友：从中长期来看，中国将开启科技创新的新时代，科技成长行业景气度回升，前景可期，投资性价比更高。地产股的投资逻辑已经发生逆转。
短期来看，A股市场年内有阶段性和结构性机会，投资者要轻指数重结构。2020年地产股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地产股估值已跌至十年低点，估值空间修复可期。年内地产股继续大幅下行的空间有限，具有较高的安全垫，是较好的防守型投资选择。如果股市出现高低切换，地产股可能会有阶段性、结构性的机会。

8. 紧扣新热点新问题 各地楼市调控呈精细化之势

各地的楼市调控在不断加码，并且呈现出精细化趋势。
4月5日晚间，合肥市发布8条楼市调控新政，内容涉及二手房限购、新房“摇号 3年限售”、学区房学位年限限定等。
在此之前，成都、西安等地均对楼市加码调控。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国房地产调控政策次数总计已经超过140次。
各地密集出台举措并不意外。今年的政府工作报告提出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
这些表述，从内容上看，既保持了近年来楼市调控思路的连贯性，又紧扣市场发展中的新热点和新问题。
再来看各地的楼市调控举措，可以归纳为几个方面，包括限购升级加码、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等。这些举措，呈现出精细化趋势，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点问题进行特别说明。
以合肥为例，一度因为学区房过热而引发关注。4月5日发布的调控举措，涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等。其主要特点是坚持调控目标不动摇、力度不放松，在严格执行现有房地产市场调控政策的基础上，突出民生属性、精准调控、综合施策，多举措满足群众居住需求。
笔者认为，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位背景下，各地全方位发力，加大对楼市的调控，让房子回归本身的居住功能，彰显稳定市场预期的坚定立场，对预防当地楼市过热大有裨益。同时，从近期各地的调控政策来看，调控决心明显在加大。这体现的是房地产调控政策趋严的导向，对后续市场稳定将发挥积极作用。