为建立房地产长效机制，控房价振产业，长沙上调二套房的交易契税

1. 为建立房地产长效机制，控房价振产业，长沙上调二套房的交易契税

2. 控房价振产业 长沙大幅上调二套住房交易契税至4%

4月15日，一份《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》（以下简称“《通知》”）在网上流传。《通知》显示，为稳妥实施房地产长效机制“一城一策”工作试点，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。
按照《通知》，该政策将于2019年4月22日起执行。所谓家庭第二套改善性住房，是指已拥有一套住房的家庭，购买的第二套住房。
经济观察网致电向湖南省住房和城乡建设厅（以下简称“湖南省住建厅”）房产处求证，一名工作人员透露，这份《通知》是最近湖南省住建厅与湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局三个部门联合拟定的文件。“我们是参与会签单位，之前确实在网上会签过这份《通知》。但目前文件原件还未正式下发到我们这边，不清楚这份《通知》是否已经面向公众。”该工作人员说，《通知》由湖南省财政厅和湖南省税务局牵头印发。
经济观察网随后又联系湖南省财政厅和税务局，但截至发稿，上述部门仍未给予回应。
据了解，目前长沙市购买一手住宅二套房需要缴纳的相关税费包括维修基金、契税、印花税、房屋登记费、抵押登记费、产权代办费、工本费等；二手住宅二套房需要缴纳的则包括契税、印花税、登记费、工本费、土地收益金等。根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
一旦上述《通知》落地，长沙二套购房者的契税将增加2%-3%。“相比其它一些城市目前都有了放松调控的迹象，长沙完全没有任何放松的迹象。长沙市政府的思路是严控房地产和房价，这次政策出台是很自然的事。”一名长沙本土房企的中层管理人员告诉经济观察网。
从2017年至今，长沙市密集出台各种调控政策，从限价、限购、限售、限贷等多层面着手并陆续升级。去年6月25日，长沙曾发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；而且，市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月社保，方可在限购区域内限购1套商品住房。
一系列“重拳”之下，目前长沙楼市调控政策的严厉程度在全国多城中排行前五。
“我们算了一下，契税上调到4%，对长沙市场没有实质性的影响，更多的影响体现在心理层面上。”长沙某大型中介机构的一名研究总监说，一方面，按照“625”政策的规定，首套住房满4年方可购买二套房，日常市场操作中，即便买了房，要获得不动产权属证书基本需要两年时间，这也意味着，至少需要6年左右，换房客户才有资格购买第二套。但这部分客群在长沙市场的占比其实很少，并非长沙的购房主力，对实际成交量影响并不大。
该研究总监所在的部门去年底曾做过一次问卷调研，调研结果显示，2018年6月之前，长沙商品住宅的换房客户比例较高，但去年底，首套刚需客户的占比提升到70%-80%，改善性客户的占比则下降到20%-30%。
长沙贝壳找房的一位门店负责人也称，其所负责的区域二手房挂牌量从去年6月之后开始缩水，至少减少大约15%。“挂牌量减少是因为限购导致很多业主不考虑出手置换，毕竟就算卖了房也买不了。”上述贝壳找房门店负责人说，他接待的购房者中，目前首套刚需与换房需求的比例大约是7：3。
另一方面，即使是二套房的准买家，此次契税的调整对购房成本的增加影响不大。以一套总价100万元、95平方米左右的二手房为例，契税从2%上升到4%，购房成本大概增加2万元。
“政策出台的背景，是基于长沙市房地产市场的火爆。”上述长沙本土房企的中层管理人员指出，今年以来，长沙土地市场颇受热捧，政府通过出台这一政策遏制炒房，利用长沙低房价吸引、导入和发展高新技术产业。
比如，3月底，位于长沙市芙蓉区的007号地块挂牌，规定项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。该地块起拍价为5.5275亿元，住宅（毛坯）最高销售均价为11800元/平方米，土地挂牌出让最高限价59100万元。
经济观察网获得的一份申请摇号竞买人显示，超过30家房企参与竞拍，其中不乏碧桂园、世茂地产、招商蛇口、阳光城、平安不动产、中海地产等房企。
上述长沙某大型中介机构的研究总监告诉经济观察网，最近挂牌的这几块土地无论是位置，还是综合质素都比较好；而且去年长沙限定新出让地块后期住宅销售价格基本是9970元/平方米（不含精装修价格），很多开发商由于算不过账，导致去年出现较多的土地流拍。但今年以来，很多挂牌地块后期住宅上市价格都提高到11800-12900元/平方米不等，对于开发商更有吸引力。不过，目前长沙土地供应量并没有明显上涨。
从成交数据来看，按照湖南中原战略研究中心发布的数据，今年3月份，长沙内五区新建商品住宅成交65万平方米，环比上涨141%，同比上涨19%。不过，2019年1-3月，长沙市的新房月均成交54万平方米，低于去年月均74万平方米的成交水平。
长沙本土房企的中层管理人员透露，近期长沙滨江新城的卓越中寰开盘，带精装均价1.3万元/平方米，基本都靠抢。“大家觉得长沙价格低，湖南的地州市客户都试图通过过户、代缴社保等手段进入长沙买房。”

3. 4月22日起长沙二套房契税税率取消优惠 均为4%

长沙房地产市场又出新消息。
省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、省住建厅联合下发通知，4月22日起，长沙二套房停止契税优惠汇率，无论面积，均按4%的税率征收契税。这意味着，二套房购房成本将增加2%至3%。
业内人士分析认为，通知不单是抑制购房意愿，更重要的是稳定心理预期，稳妥实施“一城一策”，构建长沙房市健康发展长效机制。
4月15日上午，网传的一份《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》（以下简称“通知”），引发业界热议。该通知规定，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。上述文件尚未在发文单位官网公布，潇湘晨报记者随后向省住建厅办公室工作人员核实该文件真实性，工作人员表示上述文件属实。
通知由省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、省住建厅联合下发，要求在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。通知强调，此次调整长沙市第二套住房交易环节契税政策，是构建房地产市场平稳健康发展长效机制、稳妥实施房地产长效机制“一城一策”工作试点的需要。该政策自4月22日起执行。
此次二套房契税不再优惠的通知一出，迅速在一些开发商和置业顾问的朋友圈中发酵，类似“长沙人注意，契税上调，再不买房就晚啦”“要买房赶紧，一周倒计时”“还是投资公寓好，契税一直没涨”等炒作不绝于耳。对此，业内人士认为，虽然增加了一点购房成本，但二套改善性住房契税上调对市场的影响有限。湖南中原董事总经理胡治钢表示，长沙将停止第二套房的契税优惠政策，意味着购房成本增加2%至3%，但有改善型需求的客户购买力相对更强，上调对其购买意愿的实质抑制作用有限，主要还是稳定心理预期。
值得一提的是，今年来，长沙楼市不时谣传放松限价、放开限购的声音，甚至有楼盘销售人员鼓捣购房者，声称没有购房指标的，现在也可买，交钱后待下半年签订合同。令业界不解的是，该文件为何会在实施日期前，提前一周在网络流传？是通过什么渠道流传出来的？潇湘晨报将继续关注。　　
小账本
总价100万元的二套房将多花2万元
此前，长沙市对个人购买大于90平方米的家庭第二套改善性住房执行2%、90平米及以下执行1%的契税优惠政策。
以一套100平米、100万元的二套房为例，政策调整前需缴纳契税2万元，政策调整后需要缴纳契税4万元，增加契税费用2万元。
春节以来，长沙内六区供需层面整体保持平淡，成交受制于供应，市场活跃度不及去年。市场推售项目层面，带装修项目入市逐渐增多，开盘认购率持续保持在中高位水平，主要因高性价比项目高去化，但高价项目门槛高，受众窄，去化缓慢，开盘分化显著。
中原湖南战略研究中心数据显示，2019年一季度，长沙内五区商品住宅供销量持续低迷，周均供应6.50万平米，同比下降24%，周均成交11.04万平米，同比上涨4%。该机构分析，目前长沙有购房资格的客户多为刚需，购买力有限，片区高价项目纷纷采用低首付政策，提前锁定客户，更多集中在商务公寓类项目，均为开发商垫付资金，按付款方式不同而首期付款比例不同，主要以“首付一成”为主，还款期限多在6个月内，个别项目可延至两三年。
国家统计局公布数据显示，今年2月，长沙市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨11.3%。二手房住宅销售价格则显示环比持平，同比上涨6.7%。