部分城市出台措施严控房企拿地资金来源

1. 部分城市出台措施严控房企拿地资金来源

8月17日，济南、苏州两地同时发布土地出让补充公告，对房企参与竞拍的资金来源进行严控，包括不得直接或间接使用金融机构各类融资、房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，其股东不得违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。
资金来源须说明
苏州发文指出，调整苏地2021-WG-41号、苏地2021-WG-42号、WJ-J-2021-019号、WJ-J-2021-022号、WJ-J-2021-023号5宗地块一次报价有效区间上限，公告时间延长至2021年9月5日。本次出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与，申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。
同时，苏州对参与竞拍房企的资金来源进行了严格监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表及相应证明材料。
从济南方面看，参与商品住宅用地竞买的企业须由自有账户交纳竞买保证金，同时竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。参与竞买企业要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。土地成交后，对竞得人缴纳的保证金和出让金由会计师事务所出具是否属于自有资金的审计报告。对于经审查资金来源不符合要求的企业，取消其竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还。
中指研究院苏州分院分析师金珂指出，对于第二轮集中土拍，各城市都在有针对性地酝酿新的规则，以更好地实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。一方面，杜绝房企多个马甲拿地的情况，推动土地市场平稳健康发展，另一方面，对房企的资金实力要求更加严格。
房企审慎投资
国家统计局数据显示，1-7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%。1-7月，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9%；土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，同比下降4.8%。
机构认为，融资环境收紧，房企对下半年新开工将采取审慎态度。克而瑞研究中心指出，继无锡、杭州之后，或有更多城市对溢价、地价管控升级；在增加住宅用地有效供应的情况下，部分城市或适度放宽土拍要求。而房企将把剩余资金投入其他具有潜力的二三四线城市，土地购置面积预计将迎来一轮回升。
部分房企近期新增地块青睐低容积率项目，未来有望推出洋房、别墅等价格高、面积大的低密度住宅项目。
南山控股8月10日晚间公告，全资下属公司苏州南山新吴房地产开发有限公司以3.69亿元竞得南通TR21018号地块国有建设用地使用权，并取得成交确认书。该地块位于通州湾示范区纳潮河北、珠海路西，地块面积约为6.46万平方米，地块用途为住宅用地，土地使用权出让年限为70年，1.6≤容积率＜1.9。
首开股份子公司太原首润房地产开发有限公司以2680万元竞得太原市SG-2112地块国有建设用地使用权。该地块土地面积为15656.31平方米，容积率为1.0。此外，公司以7.3亿元竞得南通市R21013幸余路北、通生路东地块国有建设用地使用权。该地块出让面积为47143.07平方米，容积率为1.20-1.37。
业内人士指出，低密度地块出让地区基本上还没有实行“两集中”制度。由于实行“两集中”地区地块出让延期，有的房企在“空档期”摘下这类地块。

2. 超30城加强预售资金监管，多地加大力度治理存量烂尾楼

一直以来，预售资金对于房地产开发企业而言，就是个“香饽饽”。
作为房地产开发的主要资金来源之一，预售资金能够缓解开发商资金压力，是我国商品房预售制的重要补充，也是政策监管的重要对象。
同时，预售资金更像是一把“双刃剑”。一方面，保证资金专款专用，防止项目“烂尾”的情况发生。另一方面，随着主管部门对预售资金监管的日趋严格，不但加大了房地产企业资金的流动压力，增大了房企资金链断裂的几率，也导致“烂尾”项目发生几率的增加。
就在今年10月份，在江苏省住建厅“政风热线”全媒体直播节目中，连云港海州区巨龙花园小区业主反应，他们购买的商品房长期烂尾，担心钱款会出现被开发商挪用的情况。后经连云港市住建局调查，该项目开发商存在逃脱资金监管行为。
不仅如此，近3个月来，包括长沙、杭州、福州等地住建部门，均通报了相关房企恶意逃避预售资金监管的违规行为。
而近年来，随着房地产调控步入深水区，叠加融资环境萧瑟、销售回款放缓、建筑材料涨价导致成本增加等多重因素的影响下，部分经营不善的房地产企业，甚至包括一些头部企业，都相继出现资金链断裂危机。这也使得违规挪用预售资金的情况时有发生，在增加了企业经营风险的同时，也损害了部分住房消费者的合法权益。
近两年超30城加强预售资金监管
如今，加强、完善预售资金监管的重要性日益突出。
就在央行今年召开的三季度例会上罕见的提及了房地产，强调做到“两个维护”，即：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
同时，近两年也是预售资金监管的高峰期。据中房网不完全统计，今年以来，包括北京、重庆、成都、嘉兴、天津、西安、无锡、泰州等地陆续发布监管预售资金政策或相关补充、修订政策。至此，2020年以来全国已有超过30个城市发力预售资金监管，监管能力得到进一步提升和完善。
11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。根据公告，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。
11月4日，由北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发的《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》明确提出，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。
这也就意味着，开发商在网签之前，将不能支取首付款、定金等款项。对此，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，预售资金先入账后网签，将进一步加大开发企业资金循环的难度和成本。一旦严格执行，开发企业项目间资金腾挪空间将进一步被压缩。
成都也在日前发布了预售资金监管的相关政策，在以往的基础上进一步完善职能，保证资金优先用于工程建设。此外，天津、哈尔滨等城市均要求房企按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管专用账户，杭州市、山西省也都在今年发布过预售资金监管、保护购房人合法权益的相关政策。根据贝壳研究院此前的一项统计，2020年至今全国主要城市共发布预售资金监管相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次。
值得注意的是，在预售资金监管趋严的环境下，相关纠纷明显减少。据相关数据显示，2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起，自2019年呈逐年下降走势，且今年预售合同纠纷数量同比下降6成。
多地加大力度解决烂尾楼
地方对预售资金的严格监管，是为了防止开发企业将资金挪做他用，从而加大了施工项目“烂尾”的风险。而治理烂尾楼，不光要防“新增”，还要善于化解“存量”。
据了解，今年以来，河北、云南、青海、湖南等地陆续加大力度治理存量烂尾楼。
近日，青海对“已售未交付”楼栋方面，要求房企优先确保今年要交付的项目复工建设，并按时交付。对“未开发用地”部分，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，并将其划入政府指定监管账户，以保障项目竣工。
同样，北京和成都两地也提出，面对重大风险隐患，政府将接管预售资金监管。确保楼盘不出现烂尾，维护购房者合法权益。
《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》指出，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。
11月3日，成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，出现重大经营性风险的预售商品房项目，纳入区（市）县重点监管，指定单位另设监管专户（原则上监管银行不变），确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。
据住建部此前公布的消息，河北省今年在全省共排查房地产项目28091个，发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个，目前已整改完成94个，2个正在推进解决。
云南省住建厅于7月份召开的《昆明市烂尾楼清理整治工作会商会议》，要求高度重视烂尾楼问题。据一位接近云南省政府的匿名人士表示，烂尾楼问题与民生紧密相关，是各级政府工作的头等大事。
而早些时候，云南省昆明市住建局党组书记、局长陈汉曾表示：“截至目前昆明市梳理入库烂尾项目93个，已完成化解26个，化解率27.95%。烂尾楼项目计划今年化解60%，明年全部化解完。”
4月份，珠海市出台了《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》。发动城市更新协会力量，开启烂尾楼处置的“府院联动”新模式，意在通过破产程序来处置珠海全市的烂尾楼。
事实上，治理“烂尾楼”不光要有完善灵活的监管机制和强劲的化解力，更要有超前意识，从根源上减少风险。今年以来，包括北京、深圳、广州、苏州、济南、杭州等多个城市在集中供地时曾提出，要严查房企购地资金来源。
对房企而言，购地资金审查能有效禁止非地产行业资本进场，进一步遏制房企冲动拍地，减少部分企业“先拿地再寻求合作”的投机行为。对于市场和消费者而言，此举进一步降低了市场风险，更有利于保证土地市场秩序，促进房地产市场健康发展，维护购房者的合法权益。

3. 主城涨跌幅不超10%！咸阳出台房产调控新政

在不少人关注西安的房产调控政策是否有变化之时，近几年与西安楼市关系紧密的咸阳，却突然出台房地产调控政策。
8月6日，咸阳市政府网站公布了由该市政府办印发的《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》，开启新的房产调控，有效期至2022年12月31日。

这对咸阳楼市意味着啥？近期投资咸阳还可行吗？

通读了咸阳这份房地产调控新政，一个强烈的感觉是咸阳的房价和供应量，区域不平衡比较明显，局部房价涨幅过快、去库存压力较大！
这从该新政提出的三大“工作目标”中，可感知一二：
1、保持商品住房去化周期健康平稳。2020年-2022年期间，主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化。
2、初步建立租购并举住房供应体系。2022年底前，全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡。
3、合理控制房价。2020年-2022年期间，主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。
值得注意的是，在该新政中对于房价涨幅的控制，用了“涨跌幅”这样的表述，而不是简单的“涨幅”，显然预期是“房价有涨跌”，而不是单向的“涨”。
当然了，万一跌的话，也不允许幅度过大，主城房价最大跌幅不超过10%、各县市最大不超过25%。这个数字，大家可以很好地去体会了！
那么，要实现上述三大工作目标，将采取哪些具体措施呢？

首先是加强土地环节管控。
1、按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划：当商品住房去化周期连续5个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；连续5个月小于12个月时，加快土地供应节奏；连续5个月大于18个月时，暂停土地供应。
2、适时调整土地出让方式。适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式，可采取“熔断机制”、限定上市商品房价格等，稳定土地价格。
这一点其实比较难办，除非是优质的、价值性强的地块，尚可尝试。但从西安的实践看，最终地价走高是不可避免的。限定上市房价倒值得期待。
3、加强开发购地资金来源审查、提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛。
禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地款。
新政文件中所列禁止的房企资金来源渠道，基本上是房企尤其是大型房企常用方式。这一“禁止”能否在实践中奏效？目前不太好下结论。
联想到近年来，数量不少的进入西安的房企都把矛头指向了咸阳，近年上半年再度有6家进入咸阳主城区，累计有超过15家进入，房企抢滩咸阳的势头很猛。
难道说，咸阳为了保证项目不烂尾、保证品质和有序供应，要对房企进行筛选了？应该有这个意思！

其次是新房供应环节。
1、对已供地未开工、已开工未销售的普通住宅项目，进一步加强监督。对违规企业严格按照相关规定征缴土地闲置费或收回使用权，做到逐一清查处理，促开工、促上市、促竣工。
2、商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。未经价格备案擅自销售的，限制开发企业商品房买卖合同网签权限。
3、已具备预售条件的，应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间。
4、取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售。
5、已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。
未按此规定执行的，暂停办理后续商品房预售许可证、暂停网签权限。
6、打击未取得《商品房预售许可证》擅自预售、未经验收房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用的违法违规行为。
7、完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。

第三是交易环节。注意，这对于意向在咸阳买房投资的人士很重要。
1、商业贷款按揭买房，首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；第二套房最低首付不低于40%，三套及以上禁贷！
关于首套房的首付比例出现两个标准，网站公布的原文如此，不知是否掉字，暂时无从知晓。
其中家庭1套住房的界定是不含继承、受赠、自建等非购买途径取得的房产，仅指商品住房；但要买第2套，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，首付不低于40%。
2、使用公积金贷款买房：首套房最低首付比例为20%；再次使用公积金购买普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。
使用商贷和公积金贷的差异在于首套房，第二套房的首付是一样的。但是如果夫妻名下有公积金贷未结清的，则不能使用公积金贷款买房。这很严厉！
3、房企与购房人签订商品房买卖合同后30个工作日内必须办理网签备案，未经备案的购房合同不得作为办理住房公积金和按揭贷款的凭证。
4、严禁期房转让，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。这意味着，正常情况下，新建商品住房要交房后才能进入二次交易，这实际是变相限售。

总体上看，咸阳这一次的房地产新政，有利于规范市场，比如全面执行网签备案、租赁合同备案、预售资金监管、房屋交付要求等。
在房企拿地和监督建设环节，虽然要求很严，但是否能做到存在疑问，但不影响往好的方向努力，值得期待。
目前，单独地看咸阳的地产价值，托管西咸新区的约14.6平方公里的部分、主城区、高新区和大西安文体功能区部分，相对价值更高，属于文件中说的“重点区域”。
从近几年外来购买力聚集看，也主要在上述区域，而其北五县，其价值和购买力也仅限于当地需求。
因为不限购，加之“西咸一体”的预期，在西安及西咸新区房价迎来新一轮涨幅之时，不少人把投选眼光放在了咸阳，过去三年咸阳重点区域房价也涨幅不小。
未来在咸阳置业投资，还是要谨慎选择板块及项目，切记的原则是选择发展利好聚集度较高的重点板块和性价比较高的项目，切记盲目误投。
编辑=六言 编审=周鑫
文章来源：西安楼市

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4. 多城叫停第二批集中供地 房企拍地门槛抬高?

作为楼市调控“三稳”目标之首，“稳地价”一直被看作是从面粉(地价)端抑制面包价格(房价)上涨的重要举措。其中，尤以今年实施的土地供应“两集中”政策为最。
年内第二批集中供地在即，部分城市近期却相继叫停或延期土地拍卖。具体来看，8月11日，青岛市相关部门发布公告称，该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止，再次实施公开出让的时间以届时公告为准；8月10日晚间，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；同日，惠州市有关部门亦发布公告称，原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城马安商住地块暂时中止出让，该地块待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让；深圳也于8月6日发布公告称，原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让，参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时表示，7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，结合这一政策指示来看，近期多地中止或推迟土地拍卖，更大的可能是对土拍政策进行调整和完善，即不只是单一在限地价上做文章，而是强调更细致深化的房地联动调控机制，即注重地价本身和房价之间的传导性。
中原地产研究中心提供的数据显示，自今年“两集中”供地政策实施以来，第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地达802宗(不统计商业地产)，合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率约14.7%。
“整体上看，第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的土地溢价率和成交土地价格创下历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这也就不难理解，缘何近期包括监管部门表态和地方出台的楼市新政中，均数次聚焦土地市场。
例如，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。同时，包括杭州、东莞、金华、义乌等在内的多个城市在近期出台的楼市调控政策中亦纷纷表态，要优化土地竞拍规则，完善房价地价联动机制。
“土地市场属于房地产整个开发链条中最前沿的一个环节。”合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，进一步优化土地竞拍规则，通过土地市场的成交影响开发商和购房者的双重预期，即由地价推导房价，进而影响未来楼市整体预期，这是为“稳房价”所做出的具前瞻性的预调控措施。
从“稳地价”角度看，张波预计下半年各地将加大对竞拍企业资格的审查力度，完善审查流程和相应标准。而在提高企业竞拍门槛上，不但要求相应资质，也有可能会对房企的负债情况设定新要求。此外，预计各地将加大对房企拿地资金来源的审查。即不但会严查银行、信托、资管甚至私募等机构向房企提供土地款类融资，还可能会审查参拍企业的股东是否含金融或类金融机构，以防止其通过明股实债方式继续向房企提供土地前融款。

5. 为什么西安人并不在乎当地的烂尾楼？

为什么西安人并不在乎当地的烂尾楼？本地人特别是体制内的，在西安过得较舒服，这个体制内包括政府公务员，事业单位，国企三大类。以事业单位来说，西安人常常说的高校研究所，这部分人的收入比较当地的房价相对轻松，也有分房。

这部分西安本地人确实并不很在乎烂尾楼，当然，这个网上的声音是大而化之的，除了烂尾楼问题，还有收入问题，交通问题，城市保障问题，很多人总觉得这是在黑西安，其实不是黑，问题确实存在，但这些问题本地人基本无感。
因为本地人具备以下几个特点和这类问题无交集：1.开支少，吃住在家里，就算每个月三千块工资，纯花也是很滋润的，这个全国土著都一样。
2.多套住房，单位分的，很多单位一次能分两套，不必在外面买房，这个其他城市这样的挺少，因为很少有一个单位同时分两套。
3.不用通勤，因为上班的地方在家附近，甚至就在院子里。出门就是出去玩逛，对堵车没什么感觉。

4.工作效率，政府办事效率，本地人有天然的关系背景，比一般的效率还要高，而且服务更好。
所以说西安诸如烂尾楼之类的问题，本地人并不太感冒，这种大萝卜心态比南京人有过之而无不及。不过有一点很友好，就是房价（相对一线，弱二线的情况其实都差不多）。但是这个低房价的风险就是可能你买的房子会烂尾，很多也不能按揭。
我一个西安朋友买了烂尾楼后，一直住在单位分的房子里过渡了七八年，反正单位的房子没有什么租金。没有痛在自己身上，只是听听，感觉还是不一样的。

以上观点你有异议吗？

6. 2022 年一月全国土地出让金下跌61%，背后的原因是什么？

2022 年一月全国土地出让金下跌61%，背后的原因是什么？下面就我们来针对这个问题进行一番探讨，希望这些内容能够帮到有需要的朋友们。

统计显示，1月份百强房企拿地总金额同比下降62.6%，市场销售平均值为61.8亿人民币，同比下降23.1%，春节期间关键检测城市新房子交易量降低51%，
炒房客与一般居民不一样，她们购房的目地也不仅仅用以定居，或是压根也不用于定居，便是要做为投资型产品的，即然是做为项目投资，从建筑工程质量，房子整体规划等层面，这些人手上的房子自身就比一般家中买的房子更高品质，连一般居民的房子也没有大量掉价，发生团体售卖逃生的状况，那这种手握着高品质房屋的人群当然不容易第一个抛房了。

在我国城市化率为63.89%，但城镇化率不意味着是城市化率，清华大学社会科学学院义务专家教授蔡继明表明在我国城市化率不上40%，依据联合国的估算，全球比较发达国家的城市化率在2050年将做到86%，在我国的城市化率在2050年将做到72.9%，换句话说在我国也有很多楼市要求等候释放出来，2021年全国各地商住楼平均价做到了10139元/平米，房价高，买房家中购房也会越来越客观，在择优录用挑选下，对比普通人家选购的住宅，炒房客手上的房子归属于地区好，质量好的好楼盘，将来仍有很多人想要买她们手上的房子。

即使现行政策再次压挤楼市泡沫塑料，炒房客的多一套房并非根本没有立足之地，除开购房销售市场外，大伙儿别忘记，也有租房子市场需求。依据轻松研究所协同中国新闻网编写的《2021中国城市租住生活蓝皮书》中预测分析，2030年中国租房子人口数量将做到2.6亿，租用市场容量接近10万亿，将迈入行业发展的“黄金十年”。异地打工赚钱早已是许多年轻朋友的挑选，在其中又以发展好的一线城市为主导，这儿的房价早已高于别的城市许多，一般工薪族没法担负，租房子是打工作人员的最好的选择，而且国家如今积极推动个人社保全国统筹，之后跨地区跨市社保缴纳也更便捷，一样是刺激下移城市的人力资本转移至大城市应聘求职的驱动力，外来人口遭遇提升，租房子要求就可能愈来愈高。

7. 房地产中的预售资金是什么意思？？？

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。同时房屋预售还具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

8. 什么是烂尾楼?

烂尾楼是停工一年以上的房地产项目。
烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。
烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

烂尾楼的社会危害：
由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。
银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。