房地产证券化的概念是什么

1. 房地产证券化的概念是什么

一、房地产证券化的概念所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
二、房地产调控的最新措施1．中央因城施策鼓励需求，深入推进住房制度改革1．1金融财税差异化调整，保障市场平稳运行央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷低首付比例可向下浮动5个百分点至20％，二套房商贷首付比例降至30％。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。1．2中央完善购租并举住房制度，住房租赁市场顶层设计出台中央明确深入推进新型城镇化，因城施策有序消化房地产库存。2月6日，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调深入推进新型城镇化，要着力解决好“三个1亿人”城镇化问题，并提出了九方面36条具体措施。2016年两会政府工作报告明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作，以满足新市民需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件。对于房地产方面，提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，对于房地产方面，提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。多部委联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案》中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。2．地方政策分化明显，热点城市收紧调控、三四线城市加速去库存2．1热点城市限购限贷限价，保障楼市平稳运行热点二线城市限贷、限价，政策收紧风险不断加剧。上半年以来，合肥、厦门、苏州、南京等地楼市表现火热，房价地价均领涨全国，热点城市已出台收紧措施促进市场平稳发展。合肥严控地王现象，拍出地王的企业要求在1个月内一次性付清出让金，同时自7月1日起正式认房又认贷，首套房贷款已还清再购买二套首付比例提高至40％，首套购房贷款未还清再购买二套首付比例为50％，三套房的首付比例提高至60％并停止提供公积金贷款；苏州、南京控制房价涨幅，并对土地拍卖采用“熔断”机制；天津、武汉、青岛等地收紧公积金政策，下调公积金贷款高限额。未来若强二线城市房价涨幅仍然过快，或将有更多城市效仿出台限购限贷等政策稳定市场。2．2去库存促消费仍是重点，地方施策更细化具体多数省市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围仍不断扩大。上半年，地方政策仍以缓解库存压力为导向，截至全国大部分省市均开始落实具体去库存措施。从出台的调控措施来看，主要通过调节供需两端，改善市场环境，刺激需求释放。需求端通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放，并将需求拓展到农民工等新市民；供应端通过调整供应规模和结构，实施差别化供地政策，大力推进货币化安置，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化，推动房地产功能转型等。

2. 央行将启动房地产证券化 解析什么是房地产证券化

房地产证券化准确理解为商品房的资产证券化，（ABS，Asset-Backed Securitization）

在我国，支持ABs供给的资产不同于美国，我国的不良银行资产基本以国有企业负债及由此形成的企业资产形式存在，且多数是信用贷款，没有任何形式的抵押和担保，又缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给，不符合证券化的基本要求。在这些不良资产中唯一可以使用证券化的，就是银行的逾期房地产抵押开发贷款资产。这表明，仅是将ABs供给建立在目前我国银行不良资产支持基础上，将难以形成市场欣然接受的真正有效需求，即便是具备发达市场上那些必备中介机构提供的增加信用级别的技术，也会弥漫着强烈的行政色彩，可能会形成新的不良金融资产。
房地产行业的证券化包括：1.开发商公司上市；2.培育成熟商品房销售市场，二手交易市场，房屋租赁市场；3.房产抵押给银行的资产证券化，ABS。
意义在于盘活房地产市场的沉淀资金，积极房地产行业去库存。

3. 目前中国的房地产资产证券化正处于什么趋势？

中国楼市存量时代正在来临，一种将房地产投资直接转变成有价证券形式的房地产资产证券化方兴未艾，中国房地产资产证券化正爆发式增长。近两年占据中国房地产资产证券化市场半壁江山的戴德梁行最新发布“三季度上海楼市及中国房地产资产证券化数据报告”，揭示中国房地产资产证券化市场近年呈现出三方面特点：
因应存量时代轻资产化需要，中国房地产抵押债券(Asset-Backed Securities，简称ABS)产品发行规模涨幅迅猛。今年1月至9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额417亿元，相较去年同期增长约300%。这主要得益于超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。商业地产抵押贷款(CMBS)和房地产信托投资基金(REITs)类产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。

4. 什么是房贷证券化？

住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，目前已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。国家相关部门最近公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。
    所谓住房抵押贷款证券化( Mortgage Backed Securities , MBS)，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言，抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
房贷证券化其实就是将银行房贷的一次再抵押，使银行得以大量回笼资金，从而解决当前银行存在的短存长贷而可能导致的流动性风险。这种模式其实就是把个人住房贷款按年限、期限加以组合，以债券的形式在市场上出售给投资者，在将以往房贷由银行独占的利润部分分配给投资者同时，也使银行因大量发放长期贷款而可能导致的风险在市场上得以分散。

5. 地产公司为什么要做资产证券化？

首先从地产企业的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产企业的财务报表就知道，房地产企业的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产企业，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产企业从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产企业空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产企业把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产企业现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产企业可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产企业自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产企业挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个企业的资产，使企业能够用资产来进行融资，补充资金，也就是企业的血液。对于房地产企业这样的重资产的企业是非常非常重要的。


————点金人转载

6. 房贷证券化是什么意思

1、指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程
2、抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。
3、这里所说的证券是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。
4、证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
一、证券公司的融资途径
(一)国债回购
国债回购是当前券商进行短期资金融通的主要方式。目前包括交易所回购市场(主要指上交所回购市场)和银行间回购市场两个相互独立市场现在部分经批准的综合性券商可以进入银行间回购交易市场，其特点是实行场外交易形式，回购期限非常灵活，银
行间回购市场容量很大，回购价格比较稳定；券商能通过深沪证券交易所进行为期3天、7天、14天、28天、91天、182天的短期融资，而商业银行不得进入证券交易所进行国债回购，使得证券交易所国债回购市场的资金供应受到限制，因此国债回购利率波动较大，交易所回购市场的特点是流动性高，因银行被排除在交易所市场之外，市场容量有限
(二)短期信用拆借
根据1999年10月13日中国人民银行发布的《证券公司进入银行间同业市场管理规定》，准许符合条件的证券公司进入全国银行间同业拆借市场进行信用拆借，拆借期限最短为1天，最长为7天，拆借到期后不能展期；拆借资金余额
上限为证券公司实收资本的80%。短期信用拆借的优点是拆借利率(价格)稳定低廉(目前其平均年利率不超过2.8%)、手续简单且无需抵押，是一种非常灵活方便的融资方式；缺点是拆借期限较短，不能展期，同时拆借金额有限

7. 房地产融资路径“脑洞大开”，资产证券化究竟是个什么鬼

首先从地产的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产的财务报表就知道，房地产的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个的资产，使能够用资产来进行融资，补充资金，也就是的血液。对于房地产这样的重资产的是非常非常重要的。

————点金人转载

8. 最近很火的资产证券化，对于房地产有什么用

资产证券化就是将有稳定可预期现金流的资产进行打包，以证券化的方式再销售出去，从而回笼了资金或者说是取得了融资。
对于房地产来说，举个例子，一栋盖好的大楼已出租，租金是稳定的可预期的现金流，那么对这栋大楼这项资产进行证券化操作，以租金收益权为还款来源，附加一些增信手段，发行证券产品，对于大楼的所有方来说，是一种低成本的融资方式。