新一轮稳楼市政策现三大特征，市场信心仍有待恢复

1. 新一轮稳楼市政策现三大特征，市场信心仍有待恢复

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

2. 新一轮稳楼市政策现三大特征，市场信心仍有待恢复

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

3. 新一轮稳楼市政策现三大特征 市场信心仍有待恢复

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
业内人士分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

4. 政策发力销售改善 楼市弱复苏在路上

市场人士预计，9月、10月为房地产传统销售旺季，房企普遍加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。
 

证券时报记者 张达
 

尽管8月官方的房地产销售数据尚未出炉，但是从第三方研究机构的统计数据来看，房地产销售环比降幅继续收窄，这在央行公布的8月金融数据中也有所体现，个人中长期贷款环比改善明显，与地产销售走势一致。
 

业内人士认为，随着各地房地产政策放松，地产销售有改善迹象。同时，“保交楼”措施与需求端的政策配合在一起，可能逐渐由量变形成质变，有望带来楼市需求的改善，地产销售弱复苏可期。
 

销售降幅环比大幅收窄
 

尽管房企销售数据同环比继续下降，但是从降幅来看，同环比均有收窄，特别是环比降幅收窄明显。
 

克而瑞研究中心的数据显示，8月，百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比下降0.8%，同比降低32.9%。而7月的环比、同比降幅分别为28.6%和39.7%。8月的环比降幅大幅收窄。
 

累计业绩来看，百强房企1~8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平，降幅较1~7月的49%也有所收窄。
 

从重点城市成交情况来看，8月，30城成交面积环比下降13%，同比下降达31%。而7月的环比降幅为16%，同比降幅为33%。8月同环比降幅均有收窄。
 

另外，央行最新公布的金融数据显示，8月份新增贷款1.25万亿元，同比多增390亿元。分部门看，新增住户贷款4580亿元，其中，短期贷款增加1922亿元，中长期贷款增加2658亿元。而7月的金融数据为，新增贷款6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，新增住户贷款1217亿元，其中，短期贷款减少269亿元，中长期贷款增加1486亿元。
 

招商证券银行业首席分析师廖志明认为，8月新增贷款同比多增，且结构有所好转，符合预期。其中，住户部门中长期贷款环比明显改善，表明个贷有所复苏，这与地产销售走势一致，意味着，随着各地房地产政策放松，地产销售有改善迹象。
 

廖志明同时指出，8月委托贷款大幅增加1755亿元，扭转资管新规落地以来的下降趋势。公积金贷款亦为委托贷款，8月委托贷款大幅增长，或与不少城市公积金贷款政策大幅放松有关。
 

8月超90城发布
 

稳楼市政策
 

对于8月地产销售数据环比大幅收窄的情况，克而瑞研究中心副总经理杨科伟接受证券时报记者采访时表示，百强房企销售业绩降幅收窄，说明市场没有继续恶化，也说明企业竞争格局继续向头部房企集中，尤其是国央企更突出。
 

至于销售降幅收窄的原因，杨科伟认为，原因是多方面的，有供应增加的因素，尤其是去年二三轮集中供地的国央企项目上市，项目房价下调和部分以价换量营销，还有二套房首付和利率下调的政策刺激等。
 

8月中央及地方楼市政策暖风频吹。中央层面，8月16日，国务院总理李克强主持召开经济大省政府主要负责人经济形势座谈会提出，支持住房刚性和改善性需求。8月20日，5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。8月24日的国常会提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日的国常会再次提出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
 

地方层面，浙江嘉兴和海宁、江苏昆山和太仓、苏州、无锡等多个长三角地区城市出台楼市宽松政策超10余次，包括优化公积金贷款、降低首付比例、放松限购政策、购房补贴等多个方面。中原地产研究院统计数据显示，8月当月，已经超过90城发布了稳楼市政策接近120多条。其中，近20城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数。
 

与此同时，8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。
 

地产销售弱复苏可期
 

9月以来，各地购房支持政策持续出台。如江苏常州二手房全面取消限售；海南省、河北石家庄、广东汕尾推行“一人购房全家帮”相关住房公积金互助政策；吉林双辽出台鼓励农民进城购房补贴优惠政策；浙江丽水提高住房公积金贷款最高限额；湖南浏阳市限时发放购房补贴；江苏泰州降低住房公积金贷款首付比例、提高贷款额度、给予购房补贴等。
 

据中指研究院监测，今年中秋假期期间，多地“以价换量”现象仍在，特别是三四线城市，短期内“以价换量”现象或将延续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，各地因城施策力度有望加大。另外，9月、10月为房地产传统销售旺季，房企普遍加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。
 

9月以来，地方政府加快推动“保交楼”，其中，河南郑州成为“保交楼”的排头兵。9月6日，郑州召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，解读5个“保交楼”专项行动方案。9月7日，郑州市发通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。近日，恒大集团董事局主席许家印要求，相关地区公司要在9月30日前必须全面复工，竭尽全力做好复工复产“保交楼”工作。
 

中信证券联席首席经济学家明明认为，“保交楼”是恢复居民购房信心的第一步，与需求端的政策配合，可能逐渐由量变形成质变，有望带来楼市需求的改善。本轮地产周期有望沿着销售-信用-投资的路径逐步复苏，但与之前几轮周期相比，这一轮周期中销售的复苏可能偏弱，且继续向后端传导的速度可能偏慢，拉长整个复苏周期。
 

对于接下来的销售走势，杨科伟对证券时报记者表示，整体走势继续筑底，“金九银十”或将缺席，沪杭等个别热点城市率先回正，绝大多数城市将继续盘整徘徊。

5. 多地出台楼市纾困措施 业内:低能级城市较难出现反转行情

2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。据南方Plus，其中首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房贷款利率从此前的5.8%下调至5.6%。
之前的2月18日，南宁住房公积金管理中心印发文件指出，首套房公积金贷款最高额度从60万元提升到了70万元，二套房最高贷款额度从50万元提升到了60万元；文件将从3月1日起施行。
事实上，据克而瑞统计，今年以来，浙江、重庆、青岛等14个省市县已出台包括公积金贷款、财税补贴等在内的房地产纾困政策。
“今年以来各地利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有比较好的底部反弹、逐渐复苏的基础。
房地产政策进一步宽松
此次南宁印发的《南宁住房公积金缴存管理实施细则》等三个文件，除对首套房公积金贷款量额度提升外，还将二套房贷款首付比例从40%下调至30%，并取消了二套房不超过144平方米的限制。
同时，首套房、二套房的贷款月还款比例下限也被取消。此外，可使用公积金的对象范围也进一步扩大，户籍地、缴存地都在广西北部湾经济区城市内符合规定条件的缴存住房公积金的职工，也可向南宁公积金中心申请公积金贷款。
“南宁的文件是公积金政策的定向放松，尤其是针对二套房公积金贷款首付比例下降为30%，则明显针对改善性人群。”
58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，从首付比例降幅来看比较有限，对于市场实际的提振作用也相对有限。不可否认，政策放松会拉动购房热度的提升，可以加快购房者入市的脚步。但公积金新规不会刺激大部分购房者入场，只是稍微起到一定的催化作用。
亿翰智库研究总监于小雨也认为，南宁的公积金新政对于购房者而言是一大利好，有利于减少市民的购房压力，刺激购房欲望。
房贷利率方面，除了四大行同步下调广州地区房贷利率外，近日南宁部分银行也将首套房贷款利率从原先的6.1%降至5.95%，二套房贷款利率则降至6.15%。
“房贷利率下调，充分说明当前房地产市场政策进一步宽松。受央行降准和降息等政策影响，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。”严跃进表示。
多地出台房地产纾困政策
自去年下半年以来，房地产行业下行趋势明显。国家统计局今日发布的数据显示，今年年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。
事实上，今年以来，包括浙江及重庆、南宁、青岛、玉林、北海、惠州、菏泽、延吉、马鞍山、泸州、自贡、赣州和内江市资中县在内的14个省市县，纷纷出台了各种房地产纾困政策，主要包含以下几个方面。
一是放松公积金贷款。例如浙江提高三孩家庭的公积金贷款额度并优先放款；南宁提升首套房和二套房的公积金贷款额度；北海购买二套房或申请公积金二次贷款，最低首付比例由60%降至40%；自贡公积金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行。有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。
其次是非限购城市重启最低首付20%。例如山东菏泽，四大行对“无房无贷”购房者首套房最低首付比例可执行20%。再如重庆和赣州，部分银行已经在执行首套房贷款最低首付20%的政策。
另外，通过财税刺激托底楼市。如广西玉林，新市民购买90平方米以下首套新房每套补贴6000元，购买90平方米以上首套新房每套补贴1万元，并给予50%的契税补贴；再如四川泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元的人才安居补助；浙江规定，高校毕业生到浙江工作，可以享受2万-40万元的生活补贴或购房租房补贴。
“上述政策并不代表房地产信贷政策出现根本性转向。无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20%，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整。”
克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，菏泽、赣州、南宁等城市即便采取一系列“救市”措施，对市场的拉动力也限，市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，如上海、杭州等市场热度有望惯性延续。
林波表示，在“房住不炒”的政策大环境下，未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住及改善性购房消费，支持房企合理融资需求，更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃，真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平，才能实现房地产市场良性循环和健康发展。

6. 5月楼市仍在低位徘徊，地方纾困政策生效仍待观察

近期地方楼市纾困政策接连落地，市场关心此轮松绑能否提振楼市。从5月房企销售数据看，环比数据已经止跌回升，出现明显好转，但同比仍表现惨淡，单月和累计跌幅仍在扩大，目前市场尚难言筑底。
此轮松绑政策特征在于频率密集，力度逐渐提升，甚至触及限购、限贷、限售等核心政策，且逐渐向高能级城市延伸。不过，业内预计政策发挥效果仍存在一定时滞，寄希望于下半年出现回暖信号，其中一二线城市会率先复苏。当前楼市整体回暖仍未到来，导致房企拿地趋于谨慎，土地市场也维持清冷。
房企销售环比止跌同比惨淡
5月房企销售出现了一丝暖意，暂时止住了前几个月连续环比下滑的趋势，但同比情况仍不乐观，大多房企离全年销售目标仍有较远距离。
克而瑞数据显示，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%的环比降幅出现明显改善；但单月业绩同比降低59.4%，前5个月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
已披露销售快报的规模房企体现出相似的特征。碧桂园5月销售金额为287.1亿元，环比增长26.81%，结束了今年前四个月连续下滑的趋势，但与去年同期相比仍近乎腰斩。万科5月销售金额为307.6亿元，与上一月308.6亿元相比基本持平，同比下跌46.56%。
销售排名的门槛也随之急剧下降。前5个月累计销售TOP50的门槛由去年同期的227亿元降至今年的109亿元；TOP100的门槛则由83亿元降至37.2亿元。前5个月累计销售破千亿的仅有碧桂园、万科、保利发展三家房企，权益销售金额分别为1500.8亿元、1087.7亿元和1066.2亿元。
中指研究院数据显示，头部阵营房企数量减少最为明显。千亿以上阵营仅3家，同比减少12家；第一阵营（500亿～1000亿）和第二阵营（300亿～500亿）房企分别为9家和12家，同比均减少9家；第三阵营（200亿～300亿）房企为15家，同比减少2家，基本保持稳定。
由于行业前景不明朗，大多数房企在年初选择不披露销售目标，或者主动调降目标。即便如此，在公开披露业绩目标的上市房企中，前5个月的目标完成度仍不及预期，几乎均低于去年同期水平。
碧桂园的目标完成度相对较高，前五个月1500.8亿元的业绩相比于4550亿元的全年目标，完成率为33%，但仍明显低于去年同期的39.8%。此外，大部分房企目标完成度均不及30%，例如越秀地产、美的置业、龙湖集团分别为28%、22.8%、20.7%。
“5月销售数据尚未完全发布，部分开发商或有小幅环比改善，在一定程度上带来些许市场信心恢复，但房地产销售季节性较强，且容易受到疫情影响产生较大波动，故依此判定行业景气是否恢复为时尚早。房价方面，根据国家统计局公布的1～4月数据，目前尚未看到明显复苏或筑底迹象。”惠誉评级企业研究董事沈家超在接受证券时报记者采访时表示。
政策生效仍有时滞
近期地方松绑楼市动作频繁。据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面，主要集中在三四线城市。
但从房企销售情况来看，楼市松绑尚未完全发挥出效果。一位头部房企南方区域销售人员告诉证券时报·e公司记者，能够感受到市场略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出台了公积金转首付、2.5成首付、降低利率、取消重点区域限购等政策，但提振楼市需要多种因素综合作用，惠州的大环境还是靠深圳外溢，所以还需要时间恢复市场信心。”
“回暖的力度还没有达到预期。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，比如从最早出台政策的郑州的情况来看，政策刺激效应迅速递减，所以购房者还是处在观望阶段，如果没有实质性的稳定预期措施，还会进一步观望。总体来说，接下来情况仍需多观察，但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。
这轮松绑开始于今年3月1日郑州放松限购限贷，此举在业内看来具有标志性意义。一位房地产行业分析师告诉证券时报·e公司记者，自2016年“房住不炒”提出之后，限购、限售、限贷这“三限”成为限制需求端的核心政策，除了2018年末菏泽推动棚改货币化而取消限售之外，其他城市难以动摇“三限”，而郑州率先突破限制，也引来后续多个城市跟随。
目前来看，已经有多个城市触及“三限”核心调控政策的放松，且城市能级也不断提升，逐渐向一二线城市蔓延。例如成都、长沙、杭州、海口等热门城市都先后加入了楼市松绑行列。
一二线城市需求最为强劲，其松绑措施强度备受关注。“一线城市出于抑制房价过快上涨及控制人口数量过快增长等需要，不太可能出现大力度的松绑政策，更多可能是围绕着人才引进方面有限松绑。政策效果何时体现无法预期，更多取决于经济恢复情况和购房者对房价稳定的预期。”沈家超称。
值得一提的是，南京不久前曾传出“取消二手房限购”消息，但在当日即被叫停，还有很多地方松绑政策并没有明确文件。沈家超对此表示，多数松绑政策属于地方性政策，无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界，因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。
业内将希望投向今年下半年。多位房企相关人士都对证券时报·e公司记者表示，当前行业大环境仍然没有根本性改善，市场反弹仍需时间。一位TOP10房企人士称，内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。
克而瑞研究预计，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。
上述分析师也表示，政策出台到市场回暖之间会存在时滞，而且随着市场需求逐步消耗，时滞会越来越长，“比如2008年刺激楼市时，政策时滞只有3个月，但到了2014年那一轮刺激时，真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。当前这一轮中，一二线城市一定是率先复苏的，但三四线城市节奏会非常慢。”
“更为根本的区别是，现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段，‘房住不炒’仍然是政策基调。”上述分析师称。
沈家超预计，若今后不再有全国范围的大规模疫情，且经济逐步企稳，下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。主要开发商（非统计局口径）1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50%，若前述条件满足，惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25%~30%。
房企拿地趋于谨慎
销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎，部分出险房企已经无力投资，土地市场仍然处于不温不火的状态。
据克而瑞数据，销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同比、环比分别下降95%和70%。投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企，民企在土地市场几乎隐身。
今年前5个月，新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。其中，建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1~5月新增拿地金额最高房企。
部分出险房企受制于资金压力，已经无缘拿地。对比销售排行和拿地排行可以发现，融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。截至5月末，新增货值百强门槛为31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%。
与此同时，百强房企拿地销售比大幅下降。克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15，其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。一般情况下，拿地销售比多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。
整体来看，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线城市成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同比、环比分别下降32%和19%。
（原题：《5月楼市仍在低位徘徊 地方纾困政策生效仍待观察》）

7. 提振信心 稳楼市政策料频繁落地

（张军）关于房地产市场发展，日前召开的中共中央政治局会议指出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士认为，“因城施策”受到支持，“稳楼市”政策将更加频繁落地，购房需求有望逐步释放。
改善市场预期
业内人士指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着中央对地方“因城施策”政策的支持更为明确。“‘稳楼市’政策5月份有望更加频繁落地。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为。
“合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步加大，包括放宽认房/认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体落实将由地方政府‘因城施策’执行。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示。
“预期改善对楼市信心的提振意义很大。3月以来，公司部分区域销售情况不错。随着信贷等政策的转变，经济实力强的地区需求向好。”某上市房企管理层人士表示。
开展“因城施策”
数据显示，今年以来，已有约80个城市开展“因城施策”。
此次会议召开后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关政策，涉及公积金、首付比例、购房补贴、商品房预售资金监管等方面的内容。
5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。
无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局近日联合下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。
4月29日，《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》发布。商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
夏亦丰表示，后续可以重点关注强二线城市是否有相关政策落地，这将具有更加明确的指向意义。
鼓舞房企“士气”
去年以来，房企信用问题不断出现。预售资金监管会否调整成为业内关注焦点。
中国房地产业协会会长冯俊日前表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。
此次中共中央政治局会议明确，优化商品房预售资金监管。相关内容有力地提振了市场信心。券商指出，未来房地产板块龙头股估值仍有进一步向上突破的空间。
中信证券表示，预计预售资金监管账户的优化和放松，将是缓解房企信用问题和切实维护房地产市场平稳健康发展的重要一环。
夏亦丰则认为，未来可能的举措包括：允许部分房企以银行保函解冻部分监管资金。针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金监管时间点。

8. 提振信心 稳楼市政策料频繁落地

关于房地产市场发展，日前召开的中共中央政治局会议指出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士认为，“因城施策”受到支持，“稳楼市”政策将更加频繁落地，购房需求有望逐步释放。
　改善市场预期
业内人士指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着中央对地方“因城施策”政策的支持更为明确。“‘稳楼市’政策5月份有望更加频繁落地。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为。
“合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步加大，包括放宽认房/认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体落实将由地方政府‘因城施策’执行。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南表示。
“预期改善对楼市信心的提振意义很大。3月以来，公司部分区域销售情况不错。随着信贷等政策的转变，经济实力强的地区需求向好。”某上市房企管理层人士表示。
　开展“因城施策”
数据显示，今年以来，已有约80个城市开展“因城施策”。
此次会议召开后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关政策，涉及公积金、首付比例、购房补贴、商品房预售资金监管等方面的内容。
5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。
无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局近日联合下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。
4月29日，《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》发布。商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
夏亦丰表示，后续可以重点关注强二线城市是否有相关政策落地，这将具有更加明确的指向意义。
　鼓舞房企“士气”
去年以来，房企信用问题不断出现。预售资金监管会否调整成为业内关注焦点。
中国房地产业协会会长冯俊日前表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。
此次中共中央政治局会议明确，优化商品房预售资金监管。相关内容有力地提振了市场信心。券商指出，未来房地产板块龙头股估值仍有进一步向上突破的空间。
中信证券表示，预计预售资金监管账户的优化和放松，将是缓解房企信用问题和切实维护房地产市场平稳健康发展的重要一环。
夏亦丰则认为，未来可能的举措包括：允许部分房企以银行保函解冻部分监管资金。针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金监管时间点。