不动产信托的业务流程

1. 不动产信托的业务流程

1、委托人与信托公司接洽，并提供相应材料，就设立不动产信托事宜进行商谈。2、信托公司对委托人的资格及其合法拥有的不动产进行评估。3、评估合格后，信托公司根据委托人的需求，在相关法律法规的约束下，设计开发相应的不动产信托产品。4、委托人、受托人和其他当事人（如受益人、借款人、担保人等等）签订《信托合同》、《贷款合同》、《担保合同》等相关法律文件。5、委托人交付信托财产，并与受托人按照《信托合同》条款和有关规定办理信托财产的抵押、过户手续或信托登记手续。6、受托人严格依据《信托合同》的约定，为信托目的的实现和受益人的权益，对信托财产进行管理、运用和处分。7、信托结束时，受托人依据《信托合同》的约定，对信托财产和收益向信托当事人进行分配。

2. 动产信托的内容

动产信托的标的物，通常是价格昂贵、资金需要量大的产品。通过动产信托，不论是对于这类产品的生产者和销售者（通常是动产信托的委托者），还是其用户，都有方便之处。因此，动产信托的意义在于为设备的生产和购买企业提供了长期资金融通。动产信托的目的是管理或处理这些财产，能够进行受托的种类包括：车辆及其他运输工具；机械设备；贵金属。受托财产主要有铁路车辆、汽车、飞机、电子计算机、设备器械等。动产设备的信托是以设备的制造者及出售者作为委托人，委托人把动产设备的财产权转移给信托公司（受托人），受托人根据委托人的一定目的，对动产设备进行管理和处分，包括落实具体用户，并会同供需双方商定出售或转让信托动产的价格、付款期限等有关事宜，出租动产设备，代理委托人监督承租方按期支付利得财富租金。动产设备信托一般根据动产的种类分为车辆信托、船舶信托、汽车信托、贵金属信托，一般是以金钱信托以外的金钱的信托方式进行信托。动产信托有助于生产大型设备的单位及时收回货款，以便加速资金周转和进行再生产；而且还有助于使用信托网大型设备的单位，筹措一部分资金即能使用上设备，这就有助于社会投资者找到可靠的投资对象，因信托机构的信誉卓著，风险较少。

3. 动产信托的方式

动产信托的方式一般可分为三种：管理处理方式、处理方式和管理方式。（l）管理处理方式动产信托在这种动产信托中，受托人（信托机构）在一个信托协议下承担对信托财产（动产）进行管理和处理两项任务。例如，某项动产的所有者（机械设备制造商）和信托机构、设备用户签订信托协议。设备所有权转移给信托机构，由信托机构出租给用户使用，信托期满再出售给用户。在信托期间，信托机构在一个信托协议项下，先后承担了属于管理性的代出租和属于处理性的代出售两项业务。这种动产信托方式称为管理处理方式动产信托。⑵处理方式动产信托在设立信托时，动产（如机械设备）所有者（委托人）把设备所有权转移给信托机构，由信托机构代为出售给设备用户，设备用户向信托机构分期支付货款和利息。⑶管理方式动产信托在信托期间，动产（如电子计算机）所有者（委托人）根据信托契约把动产所有权转移给信托机构，由信托机构受托出租给用户使用，并通过向用户收取租金收回设备全部价款，信托期满收回设备、

4. 不动产信托的成立条件

不动产信托的法律关系与一般信托，并没有差异，所不同者只是其信托财产为不动产，而且须办理信托登记而已。因此，要了解不动产信托的成立要件,除须了解一般信托之成立要件外，尚须了解不动产成立之特殊要件。一般信托的成立要件有三：一为当事人，也就是委托人,受托人及受益人三者；二为信托财产。不动产信托以不动产为信托财产。不动产之信托财产不以不动产的所有权（土地所有权或建物所有权）为限，土地的使用权、甚至于不动产的租赁权等，也可以作为信托财产。至于其范围,应依信托行为成立时的信托目的及当事人所签订的信托合同或所立遗嘱的内容而定；三为信托行为意思表示。信托行为由设定信托意思的原因行为与移转所有权或为其他处分的处分行为所构成。不动产信托成立的特殊要件，就是必须办理信托登记。由于信托财产具有财产的独立性与物上代位性属性，为顾及受益人及第三人的的权益，使信托财产得以明确无误地确定，以保障交易安全，对于特定的不动产信托财产，必须进行信托公示，也就是办理信托登记。各国的信托法律制度均有信托登记规定，就是以应登记或注册的财产设立信托的，非经信托登记，不得对抗第三人。而不动产是典型的依赖登记确定物权的财产。不动产权利因成立信托关系而移转或为其他处分，应当依照信托登记的有关规定办理权利变更登记，这里所称“权利变更登记”，是指移转所信托的不动产的占有和管理权予受托人，使受托人依信托本旨而为管理、处分的一种登记，其登记原因为信托，而不是以交易买卖、赠与、交换等为登记原因，后者的产权过户形式是所谓“产权变动登记”，前者则为“信托登记”。我们的信托登记制度在《信托法》生效多年后仍然迟迟未能建立，从而导致目前开展的不动产信托及其他财产、财产权信托，实际上有先天的缺憾，虽然信托公司也试图以抵押登记之类的方法替代信托登记，但是其法律效力是存在疑问的。

5. 动产信托的介绍

动产信托是指接受的信托财产是动产的信托，它是不动产信托的对称。所谓动产，是指可以移动的财产，如交通工具、设备、原材料等一切可以搬运、移位的财产。因此，动产信托又称设备信托或动产设备信托，它是财产信托的一种，主要以动产（主要指契约设备）的管理和处理为目的而设立的信托。即由设备的制造商及出售者作为委托人，将设备信托给信托机构，并同时将设备的所有权转移给受托人；后者再将设备出租或以分期付款的方式出售给资金紧张的设备使用单位的一种信托方式。

6. 房地产信托的运作流程

房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

7. 动产信托的目的

动产信托的目的在于管理或处理动产。在管理或处理动产的过程中，往往需要信托机构融资来促成信托目的的实现。动产信托业务如按信托目的分类，可以分为融资性和服务性两种。在融资性动产信托中，信托机构在促成设备、物资的销售或转让的同时，还为委托人或购买方提供融资。在服务性动产信托中，信托机构只对财产进行管理、维护等，不垫付资金，只收取手续费。在实际业务中，动产信托大多既有融资性又有服务性。动产信托的目的主要是：（l）生产企业的产品（动产）销往使用单位时，能及时收回贷款，顺利实现再生产。⑵产品（动产）使用单位可分期付款取得动产的使用权，使设备或交通工具尽快发挥作用。⑶通过信托机构中介，吸收社会投资资金，为投资者取得收益

8. 动产信托的功能

一是为企业融通资金，提供信用担保。在动产买卖、租赁等交易过程中，因租赁方或买受方资金不足、取得担保困难以及卖方或出租方对其资信状况、信用等级不够了解的情况下，动产所有人可以作为委托人，将动产所有权转移给信托投资公司，获得融资或信用担保，信托投资公司则利用自己在金融领域里的地位，发挥信息和管理上的优势，监督、控制承租方、买受方的经济行为，最大限度的降低委托人的商业风险，最终实现动产租赁与销售。这一信托品种适用于信托投资公司为动产设备的卖方或出租方提供信用担保，进而提高交易效率，优化资源配置。二是处置闲置设备。在企业生产经营过程中，由于国家产业政策的调整、企业内部产品结构调整以及企业改制、重组等行为，常导致仍具有生产能力的动产设备不适应新的企业发展规划，进行变现处理又难以取得满意的现金回报。通过信托投资公司将上述闲置的动产设备按类组合，补充配套，开发功能，提升生产盈利能力，再进行出租或出售，即解决了动产所有人闲置资产的浪费，节约了维护、储存等管理费用，又能创造新的价值。这一信托品种适用于信托投资公司所在地的企业、事业单位之间实现闲置动产设备和其它财产的相互调剂，互通有无。