房地产行业转型文旅地产行业会存在哪些问题？

1. 房地产行业转型文旅地产行业会存在哪些问题？

近年来，伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈，房地产企业纷纷加入产业转型行列，将目标瞄上旅游市场。与房地产行业的衰退不同，中国旅游业近年来发展迅猛。2017年我国实现旅游总收入5.4万亿元，增长15.1%；全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。
据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，这类企业有实力、有视野，房地产开发经验丰富，但不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发，这不仅无益于项目推进，还会带来更大风险。文旅地产考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力，对内容创造及运营方面的能力亦要求极高，包括对宏观政策的把控和判断力。
在众多进军文旅产业的房企中，万达表现较为突出，然而，一个无法忽略的事实是万达文旅项目近年来多地“受挫”的现实。去年7月，为了解决流动性危机，万达将13个文旅城抛售给了融创。此外，万达还退出了其首个文旅地产项目——万达长白山国际旅游度假区的经营。而被外界视为“小万达”的中弘股份，在转型文旅的道路上亦是接连碰壁：三亚的半山半岛项目以及海口的如意岛项目因环保督查等原因遇阻，公司累计逾期债务超40亿。究其原因，既有大势的影响亦有对政策局势的错判，更有开发商对自身能力与经验的高估。
房企开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升，这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。以华侨城为例。自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿。而大规模的拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降274.85%。
文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力，则会影响体验式业态，进而影响地产项目销售。目前房地产企业运营文旅项目的能力参差不齐，且多数处于待开发阶段，如何让项目内容创新生成并可持续运营是摆在面前的一道难题。
业内有言：得IP者得天下。IP可以说是文旅的核心，它代表着个性化和稀缺性，能提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费，能从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾。文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造旅游精品，强势IP的内容运营无疑是提升知名度的最佳途径。
作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面须做详细分析。业内也一直批判文旅地产项目大多内涵不足、没有灵魂，这就要求运营者们将文化与旅游进行充分有机结合，形成鲜明的主题，以打造差异化体验。

2. 文旅地产与商业地产有何区别？内行表示：换汤不换药，目的一样

文旅地产与商业地产有何区别？内行表示：换汤不换药，目的一样
  
  
 
  
 依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
  
  
 与一般地产相比，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
  
  
 商业本是生活配套，文旅地产中商业部分占比较大，其中每个景区消费标准不一，同时有着游客消费高、商家开店租金高的特点，人们在旅游过程中多会“吐槽”景区过于商业化！对此产生不少抵触情绪。
  
                                          
  商业地产 
  
 作为商业用途的地产，有的称作为商铺、门面，区别于居住功能为主的住宅，一般的商业用途有零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等,服务生活、便利生活、增加货币流通性！
  
                                          
 商业地产发展迅速，短时间内从一线城市扩散到地级市中，从大型购物中心到社区商业，可以说随处可见，同时不同地段的商业售卖单价、租金单价不一，一方面受到人口密度的影响，另一方面商业地产“包装”程度也决定了自身价值。
  
  
  商业地产数量越多越好还是越少越好呢？ 
  
  
 数量多，“垄断”现象减少，减缓了坐地起价的可能性，对消费者而言更有利！例如一件商品，在过去因为自身属于销售终端，市场竞争对手较少，利润空间几乎由自己决定，根据所销售的地区不同价格存在较大差距，随着商业地产不断发展，总体数量在不断增加，而房地产又作为曾经公认的保值、增值产品，使得人们寄予了很大投资期望在房地产中，《文子·九守》中表达的意思是：天地运转自然发展遵循日月盈亏，拿到商业地产中来，商铺的租赁成本增加，而商业数量依然在增加的同时，商家的经营利润反而有所降低，为了能在市场占据一席之地，产品质量、服务的竞争至关重要！对消费者而言，选择性更广泛，优中选更优恰好符合“商道”!
  
  
 数量少，“垄断”现象有所增加，增加了坐地起价的可能性，对商家而言更有利！为什么说商业地产数量越少商家越喜欢呢？总所周知，商家在租赁商铺开店，目的都是为了获利，但是获利的多与少受到不少同行竞争影响，一旦同行商家数量越多，消费者的可消费范围越大，减少了在自己店内消费达到可能性，一位开烟酒店的老板就经常抱怨：一个商业楼盘面积不大，却开了不少烟酒店，几乎是50米范围就有一家，这些老板也真是敢投资，不怕做赔本的生意？其实这些同行怎么不担心这个问题呢？只是难以找到更合适的位置罢了，一方面地理位置好的租金高，怕给房东“打工”！另一方面习惯了做生意，临时转行去“上班”难免不习惯，与其处于奔跑的路上，还不如先安定下来。
  
  
 
  
 （一）用于生产、加工，主要以产业园为主。例如工厂、养殖等离不开地产，同时也是一种商业用地用途的表现。此类商业地产多用于为线上或者线下做铺垫，持续输出原材料，从中获取部分利润。
  
  
 （二）用于批发，此类商铺租金价格相对较便宜，通常是政府规划，开发商建设而成，也伴随着生产与零售。例如建材市场、茶叶市场、粮油交易市场等，这里商铺的使用价值正在增大，一方面人们逐渐倾向于“一条龙”发展方式，从生产到销售一步到位，为消费者减少了成本，另一方面商家的竞争感十足，自身的品牌需要规模化、标准化，从而树立品牌形象，从直营连锁店面可以看出来，比如肯德基、耐克、茅台等。
  
  
 （三）用于零售，零售一直都是常见的销售方式，由经销商经营，从生产者与消费者之间赚取差价，信息差是利润支撑点，以租赁商铺经营为主。目前的零售行业受到线上竞争，加上生产方正在直接与消费者之间建立联系，使得零售行业正面临着巨大挑战，从目前商业地产来看，租金成本是商业地产直接影响因素。不少商家开始请求业主或开发商降租金来维持自身经营，笔者所在的城市就存部分楼盘就存在降租情况，一方面自身楼盘中商铺还有为销售部分，需要商业氛围（人气），另一方面商家集体夙愿需要得到解决，毕竟业主与商家在某种程度上是“同一根绳子上的蚂蚱”。
  
  
 （四）用于体验类商业的商铺正逐渐兴起，升级了传统销售模式，主要以现场体验类为主。例如儿童游乐场、健身房、文化体验等，是传统商业的创新升级，有的在传统基础上强化，有的则创造了新产物，前些日子网络走红的用书夹开啤酒烧烤店就是一个很好的例子，看似简单的小视频，实则经过了一次又一次的调整。
  
  
  文旅地产 
  
  （一）带动地方经济发展 
  
  一种是以扶贫为主 。例如丹寨万达小镇，2019年10月17日，大连万达商业管理集团丹寨项目获得2019年全国脱贫攻坚奖组织创新奖。属于精准扶贫核心项目，采用当地苗侗风格建设而成，结合丹寨国家非物质文化遗产、民族手工艺、苗侗美食、苗医苗药，共同组建成为了别具一格的综合性商业综合体、旅游目的地，万达的入驻标准其实远超过县城，特别是贫困县，万达投资21亿建设，大部分商家来自于贵州本地，为游客提供了旅游地，同时也促进了这个城市经济发展，是文旅项目最典型的扶贫“写真”！
  
  二是利用自身独特的地理优势，将我国文旅地产发扬光大 。据旅游部门产业报告显示，出境人数高达14500万人次，且不论总消费量有多少，如果这些出境人群一半转化到国内旅游景区中来，这些景区的经济增长又会增加多少呢？结果我们无从得知。一个朋友在保险公司上班，公司给优秀员工提供了出国旅游福利奖励，很少在国内景区游玩，从朋友圈来看，有的甚至不如我国景区，但每次出国除了公司报销机票，剩余都是由自己开销，这位朋友去日本旅游前后共计消费了4万RMB，其中不乏包含给朋友亲戚代购的商品，可见旅游产业一直都是人们愿意去消费的“胜地”！
  
                                          
  （二）传播地区文化价值 
  
 有的朋友就会说，旅游不都是去观光的吗？其实这只是纯自然景观的旅游，并且纯自然的景观存在单调性，吃、住、交通、体验有所欠缺，所以促进了文旅地产快速发展，特别是带有少数民族文化的文旅地产，更多的是为了发扬我国不同少数民族的文化习俗与文化遗产。
  
  
 可见文旅地产的发扬也是地产一大历史进程，虽然文旅地产有着诸多必然性，但是文旅地产也存在较多弊端，例如别有用心的开发商和商家在文旅地产中将商铺价格和商品价格提升数倍，令游客产生厌烦心理，一旦游客存在抵触情绪，势必会影响到景区在游客心目中的地位。
  
                                          
 文旅地产会不会成为下一个“商业地产”？关键在于是否有别与“商业地产”，而不同文旅地产之间更多的是体现地方特色，并非一味“复制”，只有让游客体验到真正的游玩乐趣，文旅地产才有持续输出自身最真实的价值！

3. 文旅地产和房地产区别 文旅地产的特征有哪些

对于地产行业的发展来说，文旅地产和房地产区别，其实目的是一样的，就是销售房屋，一般地产就是选择好地段就行，但是文旅地产一般会选择有旅游景区，或者其他旅游资源的地方。文旅地产的特征有哪些。   
   对于地产行业的发展来说，文旅地产和房地产区别，其实目的是一样的，就是销售 房屋 ，一般地产就是选择好 地段 就行，但是文旅地产一般会选择有旅游景区，或者其他旅游资源的地方。文旅地产的特征有哪些，通常文旅地产针对的客户群体都是外地客户，主要需求就是投资，或者避暑避寒。当然也不排除有些客户就是单纯的喜欢这个城市。
    文旅地产和房地产区别 
   文旅地产与商业地产有何区别？内行表示：换汤不换药，目的一样，依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统 住宅 项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
   与一般地产相比，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和 房地产业 的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的 配套 功能和极高的投资价值。商业本是生活配套，文旅地产中商业部分占比较大，其中每个景区消费标准不一，同时有着游客消费高、商家开店 租金 高的特点，人们在旅游过程中多会“吐槽”景区过于商业化！对此产生不少抵触情绪。
    文旅地产的特征有哪些 
   1、外地客户多
   文旅地产通常位于偏远地区，处于非传统居住区，单纯以居住属性覆盖的区域客群范围有限。数量不足，购买力和投资意识有局限。即使可通过本地客群实现部分前期走量，但是对于项目后期却无法形成足够支撑。所以文旅地产将目标锁定在更大范围内的外地客群。
   2、避寒需求多
   中国大部分地区处于温带气候，夏季超过38度的高温天气较少，相对而言寒冬漫长。这决定了避寒的人群基数远远大于避暑人群。
   3、投资成份多
   文旅地产客户多持有度假兼投资的置业理念， 购房 的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有潜力。
   4、两极需求多
   文旅地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的特征越来越明显。市场欢迎的是低总价的 小户型 产品，次之是200平米以上的大型 别墅 ，而处于中间位置的大三居、大四居的平层产品反而市场反应惨淡。
   5、观光兴趣少
   旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。文旅地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。
   6、市场混乱
   文旅地产尚未形成专业的模式，市场中鱼龙混杂。
   其实地产行业不管怎么换宣传方式，目的都是一样的，文旅地产和房地产区别，其实就是看该地产建设的房屋周边是否涉及到旅游资源。文旅地产的特征有哪些，其实对于文旅地产的建设来说，依靠有旅游资源的城市和地段，能更好的宣传它们的房屋，并且文旅地产的房价一般不会过高。
   

4. 旅游地产与房地产的区别 文旅地产如何运营

有的朋友好奇旅游地产与房地产的区别到底是怎样的呢，如果我们要投资文旅产地的话，那么也是需要提前了解一下文旅地产如何运营的问题的，这样我们运作起来上手起来才会有条不紊的。   
   现在的 房地产市场 上听到的就是旅游地产，但是旅游地产是什么意思呢，具体的又是怎样的一种 房产 开发呢，还有的朋友好奇旅游地产与房地产的区别到底是怎样的呢，如果我们要投资文旅产地的话，那么也是需要提前了解一下文旅地产如何运营的问题的，这样我们运作起来上手起来才会有条不紊的。
    旅游地产与房地产的区别 
   1、意思不一
   旅游地产：所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统 住宅 项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
   一般房地产：指建筑在 土地 上的各种 房屋 ，包括住宅 商铺 、厂房、仓库以及办公用房等。
   2、特点不一
   旅游地产：具有好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的 配套 功能。
   一般房地产：具有位置的固定性和不可移动性。
   3、人群不一
   旅游地产：以旅游人群为主。
   一般房地产：计划投资成熟物业来 改善 居家环境的人群。
   4、主题不一
   旅游地产：重点在于休闲和游玩。
   一般房地产：主题明确，要么商用，要么民用。
   5、功能不一
   旅游地产：强调以旅游发展为主体，或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能。
   一般房地产：满足日常定居的生活、工作的需要。
    文旅地产如何运营 
   一．旅游资源和经营业态的整合
   传统观光旅游正在向综合性旅游转变，包括零售、餐饮、休闲娱乐、演艺、度假、康养等业态的组合更新，直接影响景区收入方式的转变，需要从组合比例和资源配置上整合调整；
   二．当地旅游资源的深度挖掘利用
   目前市场上大多文旅项目千篇一律没有特色，项目特色源于本身的市场定位及产品定位，是对自身文化资源的开发和利用，包括名人、典故、环境等的开发，形成能够引发观众关注的特色活动和宣传内容。
   三．总体发展定位和目标的设定
   根据对市场分析和行业预测，制定出项目总体定位，包含文化定位、业态定位、形象定位、品牌组合定位，通过一定的数据分析和预判制定项目的明确目标并进行细分。
   以上就是关于旅游地产与房地产的区别的解答，其实单单指从字面的意思上进行解释的话，我们也是能够明白的，旅游地产那是一定是克旅游的，会有一些景点可以供我们参观。而房地产那就是只是房子了。关于文旅地产如何运营的问题，上文从三个大方向进行的讲解，具有很详细的运营方法。
   

5. 什么是文旅地产

6. 文旅地产六大特征 旅游地产前景如何

现在每个城市都在往旅游城市发展，以此来促进城市的整体发展，文旅地产六大特征，其实在有旅游资源的城市买房，除了投资就是避暑避寒之选。旅游地产前景怎么样，对于房地产开发商来说，选择建房位置，能促进他们的宣传。   
   现在每个城市都在往旅游城市发展，以此来促进城市的整体发展，文旅地产六大特征，其实在有旅游资源的城市 买房 ，除了投资就是避暑避寒之选。旅游地产前景如何，对于 房地产开发商 来说，选择建房位置，能促进他们的宣传，毕竟以旅游景区为宣传会更吸引客户。如果对于购买者来说，选择旅游地产投资就需要谨慎了。
    文旅地产六大特征 
   1、外地客户多
   文旅地产通常位于偏远地区，处于非传统居住区，单纯以居住属性覆盖的区域客群范围有限。数量不足，购买力和投资意识有局限。即使可通过本地客群实现部分前期走量，但是对于项目后期却无法形成足够支撑。所以文旅地产将目标锁定在更大范围内的外地客群。
   2、避寒需求多
   中国大部分地区处于温带气候，夏季超过38度的高温天气较少，相对而言寒冬漫长。这决定了避寒的人群基数远远大于避暑人群。
   3、投资成份多
   文旅地产客户多持有度假兼投资的置业理念， 购房 的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有潜力。
   4、两极需求多
   文旅地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的特征越来越明显。市场欢迎的是低总价的 小户型 产品，次之是200平米以上的大型 别墅 ，而处于中间位置的大三居、大四居的平层产品反而市场反应惨淡。
   5、观光兴趣少
   旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。文旅地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。
   6、市场混乱
   文旅地产尚未形成专业的模式，市场中鱼龙混杂。
    旅游地产前景如何 
   对于开发商来说，良好的市场就是未来的保障。所以说，就目前来看，国家房地产行业的总体趋势是在理性的指引下，旅游地产也会向着长期、稳定、健康的方向发展。旅游地产的商业模式如下：
   1、旅游运营＋运作模式。这一模式的核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边 土地 成为投入热点，盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。
   2、 产权 出售＋商业运营模式。借助景区或城市的区位优点，以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度假目的地，如旅游带动的 新型城镇化 示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林，也将分时度假地产做得有声有色。
   对于购买文旅地产投资的朋友，我提醒大家要谨慎，逼近旅游城市的发展，是漫长的，不会很明显。文旅地产六大特征，基本文旅地产针对的都是外地人，开发商借助文旅特点，大力宣传期优势，为的还是销售出 房屋 。旅游地产前景如何，其实也需要看所选择的 地段 属于什么规模的是旅游发展。
   

7. 文旅地产为什么不能碰 文旅地产开发的需求和趋势

其实说到文旅地产，可能很多朋友了解的并不是很多，我们可以简单的从字面的意思上去理解一下，文指的就是文化，旅指的就是旅游，也就是说具有文化旅游的地产。那么文旅地产为什么不能碰呢？   
   其实说到文旅地产，可能很多朋友了解的并不是很多，我们可以简单的从字面的意思上去理解一下，文指的就是文化，旅指的就是旅游，也就是说具有文化旅游的地产。那么文旅地产为什么不能碰呢？以及文旅地产开发的需求和趋势是怎样的呢？关于这两个问题，我们是需要进行一个详细的解答的，感兴趣的朋友可以跟着我一起在下文中了解到这两个问题的答案。
    文旅地产为什么不能碰 
   这个主要就是因为文旅地产对整体的要求是非常高的，文旅地产主要就是要包括3方面的功能，第1个就是生态方面的功能，第2个就是生活方面的功能，第3个就是生产方面的功能。
   现在基本上很少有 开发商 是能够打造一个功能非常齐全的文旅地产的，当然要想开发一个文旅地产需要投资的资金也是非常多的，这个就非常考验开发商的经济能力了。文旅地产确实还是非常丰富的，跟普通开发的房子还是有着很大的区别的。
    文旅地产开发的需求和趋势 
   一、文旅地产开发的需求
   文旅地产开发应满足生态、文化、健康三个需求。额、个是生态，其次是文化。文化主要体现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要。还有就是健康，当休闲浪潮、新型城镇、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了一个独特而重要的产业。
   二、文旅地产趋势
   1、全球化，文化产业发展无极限。文化产业是我国下一步示范型服务业的高端产业，文化不走出去，中国模式则不可能被全世界认可。文化产业已经和我国的软实力、我国的产业结构调整密切相关了。
   2、信息化，数字融合与文化传媒边际递增。新的产业产值70％是文化＋科技，文化＋创意这一类产业构成的。
   3、集聚化，从物理空间集聚到 无形资产 的集聚。现在的文旅产业已经不是靠传统意义打造了，以后将会以技术为支撑的创新产业发展前途无量。
   以上就是针对于文旅地产为什么不能碰，以及文旅地产开发的需求和趋势这两个问题的解答。主要还是因为文旅地产的整体要求是非常高的，所以一般的人是没有那个资格去触碰文旅地产的。而关于文旅地产的需求和趋势。上文中解答的也是非常详细的，感兴趣的朋友可以仔细的看一看，相信看完之后，您对于文旅地产会具有一定的了解的。
   

8. 文旅地产的十大价值点

但目前文旅地产繁荣的背后，大地产小旅游、主题特色不明、盈利方式单一、泡沫风险加大、缺乏精准目标客群、服务欠缺等依旧是其难以克服的硬伤。很多项目过于强调对资源的占有和依赖，而弱化内容、产业、服务、运营对项目的支持，同质化的开发方式弱化了项目的区域价值。【摘要】
文旅地产的十大价值点【提问】
您好，正好为您整理答案，请耐心等待哟~~【回答】
文旅地产，因其独特的体验感和互动性，加之国家对其开发的限制政策相对较少，已逐渐成为商业地产的重要组成部分，商业地产大佬们纷纷先后开始在这个板块试水并布局。【回答】
但目前文旅地产繁荣的背后，大地产小旅游、主题特色不明、盈利方式单一、泡沫风险加大、缺乏精准目标客群、服务欠缺等依旧是其难以克服的硬伤。很多项目过于强调对资源的占有和依赖，而弱化内容、产业、服务、运营对项目的支持，同质化的开发方式弱化了项目的区域价值。【回答】
希望我的回答能帮助到您【回答】