目前物流地产投资前景如何？

1. 目前物流地产投资前景如何？

物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，属于产业地产的范畴，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。电商及新零售的高速成长、利好政策的促进等将物流地产带到了一个新风口。

多因素促进，物流地产前景广阔

1、政策促进物流地产行业突破性发展

虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。

无论是国家层面的政策法规，还是地方性的政策法规，都直接或间接、或多或少地包含着对于物流地产发展的指导性意见，尤其是像《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》、《全国物流园区发展规划（2013-2020）》等政策法规更是集中围绕物流仓储设施城镇土地使用税和物流园区这些物流地产行业中的具体问题或细分领域发展制定和出台的规划文件和政策法规。

例如，财政部、国家税务总局2012年联合发布的《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》提出，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

唯总内参｜物流地产前景广阔，房企投资布局建议
毋庸置疑，以上政策法规的相继出台，为物流地产的发展营造了积极的政策环境。2018年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。

加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。

可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。

唯总内参｜物流地产前景广阔，房企投资布局建议
2、物流业发展带动高端物流设施的需求

过去10年间，随着经济发展，物流地产迎来爆发式的增长，需求日渐旺盛。数据显示，我国物流地产整体市场规模从2005年的不足3亿元增长到2016年的超过100亿元。2017年，全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，增速比上年提高0.6个百分点，物流需求稳中向好。

唯总内参｜物流地产前景广阔，房企投资布局建议
近年来，住宅、商业、写字楼等已经告别高速增长，物流地产行业成为地产行业中增长最快的子领域，同时受到政策的支持。

高标仓储设施作为供应链中的周转物流环节，一般选择交通节点，且地面载荷能力更高，设计更为合理，能够极大提高企业存货周转率，降低仓储成本。

同时，高标仓储是整个供应链信息和资源整合的载体，有利于实现物流规模化，极大提升了运输货物周转能力及运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，对运输成本也起到明显降低作用。中国产业信息研究网发布的《2018-2023年中国物流地产行业市场调查研究与发展前景咨询报告》数据显示：截至2017年，我国高端仓储设施面积约为2500万平米。

唯总内参｜物流地产前景广阔，房企投资布局建议
此外，根据戴德梁行测算，我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米。在相当长一段时期内，我国物流地产市场将维持供不应求的态势。

3、新零售、电商发展助推物流地产快速增长

近年来随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型连锁超市、便利店、专卖店和电商等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力，国内零售行业目前维持10%以上的速度增长，大大带动仓储需求的增长，快速增长的零售业为国内快递带来现爆发式的增长，其上游仓储业的投资规模也不断攀升。普洛斯数据表明，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，每平方米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额。

按这个测算，目前电商规模为4.7万亿元，对高标准仓库储的需求就在6700万平方米左右，远超目前供给。

唯总内参｜物流地产前景广阔，房企投资布局建议
多模式选择，房企投资布局建议

传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大，增量开发面临天花板。由于普遍看好物流地产的发展前景，房企开发商纷纷转开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大，增量开发面临天花板。由于普遍看好物流地产的发展前景，房企开发商纷纷转开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

唯总内参｜物流地产前景广阔，房企投资布局建议
从物流地产行业开发链条可以看出，物流地产是一个更加精细化的业务，涵盖了从拿到-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。而物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战，所以建议房企投资布局物流地产根据企业自身情况，选择合适的投资模式，抢占市场。

目前国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种类型。

2. 物流地产的发展

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红认为，物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。目前我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着2011年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。由此，传统物流公司和电商企业(阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等)也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目相比，房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据目前的状况物流仓储设施在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。这也是我国的物流地产商们需要向国际物流地产商学习之处。因此，物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。

3. 中国高标库物流地产市场的发展前景如何？

过去十年间，中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力已成为高品质物流仓储需求的主要驱动力。随着企业和消费者对于货物配送时效性有了更高要求，在许多核心物流枢纽城市，物流地产市场依然面临供不应求的局面。未来十年，中国物流地产市场在继续扩张的同时，也将面临更加复杂的市场格局。此报告旨在分析中国高标库物流地产市场的发展前景，分别从基本面的演变、新兴物流市场的崛起、不断演进的需求来源、日益增长的升级需求以及高标库物业的未来运营策略等方面进行梳理，并展望物流地产投资市场发展前景。仲量联行认为中国物流地产市场在未来十年将呈现三大趋势：

从长期来看，中国消费市场提质扩容将保持向好态势。与过去相比，中国消费增速有所放缓，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。另外，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。
中国大力推进城市群发展，为物流地产市场带来新的城市机遇。以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。粤港澳大湾区（大湾区）、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间成绩斐然，而政府推动城市群发展的宏伟计划将提速这些地区的进一步发展，同时也将培育新兴城市群。
科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。
2020年初，新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。随着国内疫情态势有所好转，政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。下一个十年，中国物流地产市场将迎来新的挑战，同时也为不惧挑战、积极应对的投资者和开发商带来全新的机遇。

4. 什么是物流地产？

物流地产定义物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。
概括来说，物流地产是根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。
物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。
另外，现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

国内物流地产市场趋势至于目前国内的物流地产市场趋势，根据房地产五大行仲量联行的《2016年二季度物流市场概览》中提到：
“在第一季度取得良好开端后，电商企业继续成为本季度物流市场最活跃的驱动力...除大型综合电商外，小型的垂直电商也逐渐在市场上崭露头角，领先的零食专营电商三只松鼠本季度在多地共计租赁30,000平方米面积。”
“随着越来越多的物流资产被推向市场，整栋交易已成为投资市场的新趋势...（开发商出售物流资产）并不意味着开发商和投资者开始撤离中国物流市场。相反，物流资产仍然是各路资本竞相追逐的对象。”

物流地产相关服务而据仲量联行在其工业物业和物流仓库服务类别中提到的物流物业服务包括：
为3PL寻找合适的物流物业
为物流最终用户寻找3PL或者仓储物业
为物流地产开发商寻找投资机会
提供物流园区的规划咨询
提供区域性物流市场研究等

完整物流市场报告可以去JLL网站查看7月18日《JLL带你看中国》新闻内容。

写了这么多，得采纳吧

5. 物流地产和传统物流仓储相比有哪些优势

物流地产行业是目前地产行业内增速最快的子领域，也是政策上最为支持的领域。物流地产在国内起步较晚，近几年的供应一直处在40%~60%左右的增速。
据前瞻产业研究院发布的《物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，每平米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额，按这个测算目前电商行业规模为4.7万亿元，对高标准仓库储的需求就在6700万方左右，远超目前供给。如果按电商行业每年18%增速的发展，仅电商行业的发展就能支撑高标准仓库储市场按每年40%增长发展至2021年。
来与其他传统物业相比，物流地产的增长速度最快。尤其是眼下房地产市场炒作行为受到打压，物流地产由于是为生产经营而服务的，有利于促进经济的发展，因此这一细分方向也受到了政策的大力支持。

6. 苏宁置业物流地产土建造价师怎么样

建造师与项目经理定位不同，但所从事的都是建设工程的管理。建造师执业的覆盖面较大，可涉及工程建设项目管理的许多方面，担任项目经理只是建造师执业中的一项；项目经理则限于企业内某一特定工程的项目管理。建造师选择工作的权力相对自主，可在社会市场上有序流动，有较大的活动空间；项目经理岗位则是企业设定的，项目经理是企业法人代表授权或聘用的、一次性的工程项目施工管理者。建造师是一种专业人士的名称，而项目经理是一个工作岗位的名称

7. 物流地产的运营模式

物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种：  地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。　　2.物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。　　3.地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。　　4.由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。

8. 什么是物流地产？

物流地产
物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

运营模式
物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种：
 1、地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。
2.物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。
3.地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
4.由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。

盈利模式
根据国内外物流地产运营经验，物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。
 (1)土地（资产）增值
对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。
(2)出租收入
园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用
经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用
将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。
③房屋租赁费用
主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的交易中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停车场收费
物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其他管理费用
包括物业管理费等其他费用。
(3)服务费用
①信息服务费用
这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。
②培训服务费用
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。
③融资中介费用
园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其他服务费用
包括技术服务、系统设计等服务费用。
(4)项目投资收益
对于园区所有者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。
(5)其他收益
园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。