南京拟放松预售资金监管，可取比例最高达6成

1. 南京拟放松预售资金监管，可取比例最高达6成

4月14日，第一财经记者从多个渠道确认，日前，南京市住房保障和房产局与人行南京分行联合下发了《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》（以下简称《通知》），对预售资金的取用进行了一定程度的放松。
《通知》指出，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。同时，“开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。”
《通知》对企业资质也提出了要求。“开发企业在申请使用保函之日起前2年内，在我市无因违规使用商品房预售监管资金收到行政处罚的情况。拟申请的商品房项目应无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。”
值得一提的是，《通知》规定，保函替换资金用途由监管机构认定，主要限于开发企业在南京市范围内的合理资金流动使用。
该《通知》显示，其印发时间为4月11日。南京市某区房管局的相关工作人员表示，目前尚未执行，具体细节仍在研究中，同时只向部分试点企业开放。
某华东房企内部人士表示，南京这一新规定意味着，资质好的企业可以通过保函的形式把监管资金提出来，的确是放松监管资金的一种方式。
亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，“预计更多城市会在保障竣工交付的情况下，对预售资金监管‘不规范’的情况进行纠偏，过严的适当调整，过松的进行规范。”
不过，也有房企内部对此并不乐观。上述房企人士亦强调，“只有资质好的企业能用，这其实也是一种银行增信。”有某TOP30房企市场人士认为，“这个政策是好的，但是对银行来说，如果民企有债务违约风险，银行则要负责兜底。”
另有南京房地产业内人士分析，这一新规主要在于缓解开发商资金紧张，“南京一季度疫情影响比较大，开盘的项目大多卖得不怎么样，房企回款不多”，也利于南京接下来将进行的首轮集中供地。据了解，南京首轮将集中供应20宗地块，包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，总起始价约267.23亿元，最高限价合计达303.56亿元。
这是自2月份全国性商品房预售资金监督管理办法出台以来，首次有地方给出较为明确的放松规定。此前，“郑州19条”关于“提供政务服务水平便利交易”的规定中也提到，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，但并无更详细的规定。
2月中旬时，全国性商品房预售资金监督管理办法已制定出台，并明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
“但实际上，预售资金监管方面仍陆续有趋严的政策出台，如福州、厦门等，真正政策放松的城市则比较鲜见。”亿翰智库表示。
如海口在2月24日发布通知称，要进一步加强预售资金的监管，规范开发企业、监管银行的行为，其中强调所有房款应直接存入监管账户；3月中旬，长沙也下发通知，升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。
对预售资金的严监管起始于2021年下半年，个别房企陷入流动性危机，各地便在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度，很多城市开始“因企施策”，对杠杆较高、信用资质较弱的房企，采取格外严格的预售资金监管措施。
浙商证券研报显示，监管资金分为重点监管资金和一般监管资金：重点监管资金用于确保项目工程建设进度的正常推进，一般以工程造价或预售款为基准乘以一定比例来提取。而一般监管资金（若有开发贷、按揭贷由银行、金融机构监管）指超过重点监管资金额度以外的监管资金，房企可按各城市规定提取，但应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还。
“之前很多房地产企业把预售资金监管账户里的钱拿走了，没有留下工程款，”一位对房地产行业熟悉的债券投资人向第一财经表示，2021年地方政府加强监管之后，“有的地方政府比较严格，就会要求账户里留下高于项目后期所需的资金量。
这使得房企对预售资金的使用经历了从“可以任意使用”到“无法使用”的过程。
“实际上类似于突然从预售制向现房销售切换，本质上是一种一次性的流动性冲击。”太平洋证券研报指出，“如果房企能坚持到在建的房子封顶竣工，则预售资金监管户里的资金就能提取出来（不过还要先偿还项目上的开发贷或非标借款，剩余资金才能归集到集团总部）。”
许多房企的资金也因此沉淀在项目上无法取用，回笼到集团层面的资金大幅减少。
如今，随着预售资金监管逐渐松绑，对房企流动性压力的缓解无疑是一项利好。
“预售资金监管不搞‘一刀切’，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。”于小雨判断，“这对于稳健经营的房地产企业，尤其是民营企业而言，是一项利好，缓解企业的资金压力，也是解决企业资金困局的主要方式之一，让经营业务趋于正常化。

2. 南京预售资金监管新规：最高可拨付60%监管资金

继长沙、青岛、厦门等地下发调整政策后，南京市也迎来预售资金监管新规！
4月14日，中国证券报记者向相关人士确认，近日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，自印发之日起试行一年。
对于南京市此次政策调整，相关研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次政策的核心要点是商品房预售资金监管试点使用银行保函。通俗来说，银行可以提供担保，然后房企就可以把预售资金提取出去。换而言之，过去预售资金监管账户管控比较严，一些房企的销售资金是不能随便提取的。而现在有了可以提取的通道，可以缓解资金压力。
不超过预售资金监管额度的60%
文件称，该通知出台的背景，是为逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率，保障预售资金用于工程建设，促进南京市房地产市场平稳健康发展。
根据南京市新规，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。
开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。
办理进度方面，经相关银行预审通过的项目，开发企业向监管机构提交项目保函意向申请表及资金监管补充协议，监管机构一般应在5个工作日内完成审核；审核通过的，对开发企业提供的资金监管补充协议予以确认，资金监管补充协议内容包含保函文本基本内容，作为保函出具银行后续工作依据。
通知要求，监管机构在接到银行保函开具通知后，完成相应备案手续，资金监管银行一般应在3个工作日内为开发企业办理相应额度保函资金拨付手续。
多城调整预售资金监管政策
3月中旬以来，长沙、青岛、厦门等重点城市已纷纷出台预售资金监管调整政策。
3月16日，长沙市房屋交易管理中心下发《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》。其中明确，将于近期升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。
长沙市要求，新建商品房预售资金经由统一预售资金清算专户完成资金清算后，即时转入各项目对应预售资金监管专用账户。正常情况下，预售资金到达清算专户后，当天完成转入项目对应预售资金监管专用账户。各预售资金监管专用账户开户银行需认真做好预售资金流水审核，对不明资金进账，要及时进行清理清退，预售资金监管专用账户原则上只允许接收购房款项。
3月17日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范我市商品房预售资金监管工作的通知（征求意见稿）》，进一步规范商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障资金安全，优化营商环境，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
从青岛市的征求意见稿来看，监管资金额度有望覆盖项目竣工交付所需的资金。预售资金监管按照工程建设进度设置相应控制节点，控制节点及监管资金留存比例为：当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%；当主体结构封顶，取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为30%；当单体竣工验收合格，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，监管资金留存比例为15%；当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管。根据房地产开发企业信用评定结果，对等级较高的企业，适当降低商品房预售监管资金留存比例。
4月6日，厦门市住房保障和房屋管理局发布通知，就明确预售初始留存资金额度和后续留存资金额度有关事项予以通知：预售资金监管账户内的预售资金初始留存资金额度按预售项目工程总造价的120％计（其中包含工程总造价20％的风险金）。
厦门市规定，后续留存资金额度按照以下工程进度确定：完成主体结构工程四分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的75％；完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50％；主体结构封顶的，留存资金额度为初始留存资金额度的25％；完成外立面施工的，留存资金额度为初始留存资金额度的15％；项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5％。
（原标题：又一重点城市放松商品房预售款监管！最高可拨付60%监管资金，5个工作日内完成审核）

3. 预售资金监管办法

商品房的预售资金管理办法其实就是为了可以更好的保障本市与预售金相关的工程建设，由北京市监管局以及其他相关部门共同制定的监督管理办法。那么，究竟预售资金监管办法是怎样的呢?下面就跟小编一起来简单的介绍一下吧。
一、《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》
第一章 总则
预售资金是指购房人员在买房的过程中所支付的所有款项，而本办法由商业银行执行，再由相关的政府部门进行指导和监督，争取将本市与预售资金有关的工程建设做得更加有条有理。
第二章 一般规定
1、商品房在申请预售许可之前，房地产开发商必须选择商业银行作为监管银行并且开立一个专用账户，然后再与该银行签订相关的预售资金监管协议，而房地产开发商在此过程中，不能在该账户中支取现金。
2、预售资金会全部转让专立账户，然后由银行进行监督和保管，尤其是额度部分，以优先保障工程建设为准则，认真执行。
3、房地产开发商在申请预售许可证之前，需要有一个完善的预售资金管理方案，其中包括该项目的监管额度、整个工程的用款计划以及申请的账户名称等等。
第三章 预售资金的收存、支取
房地产开发商不能够直接在专用账户中支取现金，只能等等账户内的资金超出用款额度之后，才能像监管银行申请，将超出部分的资金用于工程建设。
第四章 监督管理
关于预售金的监管，监管部门会委派专门的人员按照指定好的办法来监督，一旦发现开发商没有按时将资金转入，或者有违规出账的情况，专门人员就会将相关情况汇报给上级领导，再有上级领导将该情况报送给区县住房城乡建设主管部门。
编辑总结：预售资金可以很好的保障工程建设，开发商必须要严格执行才行。以上关于预售资金监管办法就介绍到这里了，希望对您有所帮助。如果您想了解更多相关资讯，欢迎关注齐家网。

4. 预售资金监管办法

第一章 总 则第一条 为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》和《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字〔2016〕118号）等法律、法规、规章及相关规定，制定本办法。第二条 本省行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。第三条 省住房城乡建设主管部门负责指导和监督全省商品房预售资金监管。设区的市、县（市、区）住房城乡建设、房产管理部门（以下简称房地产主管部门）按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管。第四条 商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。第五条 商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。第六条 房地产主管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统（含商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管等模块），实现预售资金监管信息化、自动化。法律依据：《个人贷款管理暂行办法》第一条为规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。第二条中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人)经营个人贷款业务，应遵守本办法。第三条本办法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。第四条个人贷款应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。第五条贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理，建立贷款各操作环节的考核和问责机制。

5. 预售资金监管账户新政策

(试行文本)       甲方:      (监管银行)      乙方:      (房地产开发企业)      丙方:      (监管部门)      为加强商品房预售资金监督管理,确保商品房建设顺利进行,保护交易双方的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他有关法律法规、规范性文件之规定,经甲、乙、丙三方充分协商,在平等、自愿的基础上,就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见,特订立本协议。      一、乙方开发建设的      项目,坐落位置:      ,土地证证号:      ,土地面积:      平方米,建设工程规划许可证:      ,总建筑面积∶      平方米,总套数∶      ,预计售楼款约为∶      万元,监管额度∶      万元,其中,      作为本协议项下的监管项目,甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行,丙方作为监管项目的资金审核监管单位。      二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行      ,预设资金账户账号      。      三、甲方、丙方依照《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步规范丽水市商品房预售资金监管工作的通知》等,负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督、审核管理工作。      四、甲方应当严格按照丙方的审核拨付资金,做好金融服务工作,方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。甲方在拨付资金时应建立专门台账,如发现超留存比例的,须停止支付并及时将情况书面告知丙方。      五、丙方应根据有关规定,完善商品房预售资金监管系统建设,通过政府购买服务聘请工程造价咨询第三方机构,做好资金入账、审核等工作。      六、乙方在甲方开立一个商品房预售资金监管账户(下称“监管账户”),作为《建设工程规划许可证》明确的建设项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款(包括定金、首付款、一次性付款、银行按揭贷款、公积金贷款等其他形式的购房款)由购房人全部直接存入该监管账户,乙方不得擅自收存。      七、乙方必须根据有关规定,接受对商品房预售资金的监督管理,保障购房人的合法权益,并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求,将竣工验收合格的商品房交付给购房人。      八、乙方与购房人应当通过商品房买卖合同网签备案系统签订《商品房买卖合同》,并提交该商品房预售资金存入监管账户的证明。      九、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的,应当按照本协议的约定提交丙方审核。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的,乙方应提交撤销预售备案登记资料办理退款手续;如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的,乙方应提交原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入监管账户证明以及与购房人签订的终止合同办理退款手续。      十、监管额度是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度,根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合(其中建安工程造价不得低于社会公允造价),由丙方依据相关工程造价咨询第三方机构出具的评估报告确定。      十一、监管账户中监管额度内的资金应当专款专用,必须用于有关的工程建设,包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出(如支付监管项目有关的施工建设、劳务服务、材料设施设备、安装工程、装饰装修、税收等支出)。监管账户内的资金达到监管额度后,经丙方审核同意后,超出监管额度的资金可由乙方提取使用。      十二、监管额度内的资金,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,甲方不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业,集团不得抽调。      十三、监管账户内的资金达到资金监管额度后,乙方根据工程进度申请支取监管额度内的资金。乙方向丙方提出申请,提交监理单位出具的工程实际进度或者完成投资额证明、工程造价咨询第三方机构出具的工程进度审核报告,丙方于收到申请后5个工作日内完成审核。首次申请乙方需提交相关工程采购合同并提交合同真实性承诺书。甲方根据丙方的审核结果,对乙方提供的拨付资金相关材料进行审核,确保材料的真实性和准确性,于2个工作日内根据审批单要求拨付资金。      十四、乙方申请支取监管账户的资金及甲方拨付监管资金时,非全装修项目按照以下各阶段的留存额度要求实施:      (一)预售许可证所含项目的地下结构完成(项目进度达到正负零)前,监管账户内的资金不得拨付;      (二)项目达到正负零至主体结构封顶前,监管账户内的资金留存比例不低于55%;      (三)主体结构封顶后至竣工验收备案前,监管账户内的资金留存比例不低于20%;      (四)竣工验收备案后至房屋所有权首次登记完成前,监管账户内的资金留存比例不低于10%。      全装修项目监管资金额度按地上建筑面积×装修备案价核定;装修工程开展前,全装修监管资金需要100%留存;竣工验收备案前全装修监管资金留存比例不得低于20%。      十五、因发生特殊情况,经丙方、人民银行、银保监联合会商后,作出暂停支取监管账户资金决定的,应当暂停受理支取申请。待恢复正常后,方可受理申请和拨付账户资金。      十六、违约责任      (一)因甲方未尽责履行监管义务,致使本协议项下的项目无法正常建设,给购房人造成损失的,甲方与乙方应当承担连带赔偿责任。      (二)因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项,给乙方造成损失的,甲方应当承担赔偿责任。      (三)甲方不得擅自划扣和以融资合同约定等为由划扣监管账户内的资金用于偿还开发贷、信托、基金等。因甲方未经丙方同意,擅自拨付划扣监管额度内资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担补足和赔偿责任。      (四)甲方要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控,定期与丙方进行对账,发现乙方存在超比例支付或违规挪用监管额度内资金问题的,须停止拨付,并立即告知丙方,丙方要及时作出处理。甲方发现问题末停止支付的,负责追回,无法追回的,须承担赔偿责任。      十七、争议解决方式      本协议在履行过程中发生争议的,由三方当事人协商解决,协商不成的,可以要求监管项目所在地人民政府调解,协商或者调解不成,或者当事人不愿调解的,向      仲裁委员会申请仲裁。      十八、本协议项下监管项目完成房屋所有权首次登记并按施工合同约定结清工程款后,乙方可向丙方提出撤销监管账户申请,经丙方同意后,甲方可解除监管,同顺时本协议终止。      如本协议在履行期满前确需提前顺终止的,必须由乙方向丙方提出,经同意并签订新的商品房预售资金监管协议、完成监管资金交割并报丙方和人民银行备案后,本协议方可终止履行。      十九、本协议未尽事宜,协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。      二十、本协议共计      页,一式五份,甲、乙、丙三方各一份,另外两份分别报人民银行、银监部门备案。      二十一、本协议自三方签字盖章之日起生效。      甲方∶(公章) 乙方∶(公章)      负责人签名∶ 负责人签名∶      业务联系人∶ 业务联系人∶      联系电话∶ 联系电话∶      年 月 日      年 月 日      丙方∶(公章)      负责人签名∶      业务联系人∶      联系电话∶      年 月 日

6. 预售监管资金管理办法

城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据我国法律制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据我国法律，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。第八条商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。什么是商品房预售？房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售特征：1、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。2、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。总结：本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。 法律依据：北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。

7. 预售监管资金管理办法

城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据我国法律制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据我国法律，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。第八条商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。什么是商品房预售？房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售特征：1、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。2、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。总结：本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。法律依据：北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。

8. 预售资金监管办法

法律分析：商品房预售资金是指，房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含银行按揭贷款、住房公积金贷款）等全部房价款。
法律依据：《城市商品房预售管理办法》
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。