公维基金怎么用

1. 公维基金怎么用

　　就《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》出台，北京市物业管理主管部门负责人接受本报记者独家专访

　　日前《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》出台，上期我们将这一政策全文刊载后，有些读者非常想了解这个政策将如何使小区公共维修基金的使用实现“透明化”，以及这一政策的出台能否使目前一些住宅小区由于公共维修基金使用带来的种种纠纷得到彻底解决。

　　就公共维修基金的具体使用办法以及此次新政策的出台将带给物业管理行业什么样的影响，北京市物业管理主管部门负责人接受了本报记者的独家专访。

　　记者：新制订的公共维修基金使用管理办法和以往的使用办法有什么不同？

　　答：以往的公共维修基金使用办法只是告诉买房人，你买了房就要交纳总房款的2%作为公共维修基金，这笔费用是负责住宅共用部位共用设施设备的维修工程（除日常运行维修养护范围）的中修、大修及改造、更新工程，但是在具体的使用时间、如何使用、谁来监督上业主是不知情的，这使得不了解情况的业主对公共维修基金的收取以及使用不理解，一些小区甚至还为此发生了纠纷。

　　而新出台的公共维修基金管理办法则明确依照“专户存储、专款专用、按幢设账、核算到户”的原则，这样一来，业主对公共维修基金的使用做到有账可查、有据可依。

　　记者：以前的公共维修基金管理办法规定，在小区管委会（即业主委员会）成立前，物业管理公司不得使用公共维修基金，这次政策调整在这方面是怎样约定的？

　　答：此次的调整原则上还是规定在管委会成立前公共维修基金不得动用，但同时规定在特殊情况下可以使用，需要具备以下条件：1.物业管理企业应委托市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；2.经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程；3.维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的应进行返工；4.物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。

　　记者：管委会成立后，公共维修基金将如何使用？

　　答：管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。

　　记者：小区的公共设施受损是人为因素造成的，这样的维修工程费用是否也由公共维修基金来承担？

　　答：如果是人为造成的，损失由责任人承担费用，不得动用公共维修基金。如果无法确定责任人的，按照受益人原则分摊：1.物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；2.住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；3.一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。

　　记者：如果有些小区，公共维修基金届时没有用完或者闲置，该怎么处理？

　　答：如果维修基金闲置，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪做他用。

　　记者：此次新出台的公共维修基金使用办法，会对今后我市的物业管理带来什么样的影响？

　　答：《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》意义就在于：1.使业主明明白白消费，对小区的维修基金使用有了知情权，消除了业主对于公共维修基金的疑虑；2.这是一次房屋维修费用体制的重大变革。过去，房屋的大、中修费用来源于业主按年缴纳的房屋维修费用，现在，业主不再按年缴纳大、中修费，只有到了维修基金用完后才用再行缴纳。3.有利于建立新型的物业管理体制，理顺业主与物业管理公司的关系，减少矛盾和纠纷。过去，房屋的大中修由物业管理公司说了算，现在则是业主说了算，什么时间修、修哪些部位、花多少钱，均由业主大会或业主委员会决策，物业管理公司只是负责执行。4.该办法的出台，有利于规范物业管理秩序，促进行业健康发展，保护了买房人的合法权益，标志着我市物业管理行业的发展又向前迈进了一步。（张剑）

2. 物维基金使用规定

物业维修基金的具体范围和基本程序：1.0目的规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。2.0适用范围适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。3.职责3.1出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。3.2公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。3.3会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。3.4管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。4.0程序要点4.1物业维修基金的分类。4.1.1公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。4.2物业维修基金的使用范围。4.2.1公用设施维修基金的使用范围：a)小区内的道路；b)小区内的路灯；c)小区内园林绿化地；)小区内的地下排水管；e)小区内的文化体育场所；f)小区内的停车场；g)其他公用设施。4.2.2房屋本体维修基金的使用范围：a)房屋的承重墙的结构部位；b)抗震结构部位；c)外墙面；d)楼梯间；e)公共通道；f)门厅；g)公共屋面；h)电梯；i)机电设备；j)本体消防设施；k)公共天线；l)本体上下水共用管道；m)共用防盗监控设施；n)其他房屋本体共用部分。4.3物业维修基金的收取标准。4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。4.3.2房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，：a)多层房屋(不带电梯)：----外墙涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墙贴瓷砖、马赛：0.20元/平方米/月。b)高层房屋（含多层带电梯）：----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月。4.4维修基金的收取程序。4.4.1公用设施维修基金的收取程:a)发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金；b)发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。a)公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。b)财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。c)明细表交财务部经理审核：----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。d)财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。e)收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。f)公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。g)已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项帐户上。h)出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。i)住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。j)出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。k)出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。l)财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。m)对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。n)对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。o)对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。法律依据：《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

3. 公维基金收费标准

法律分析：公共维修基金收费标准是：购房者应当按照购房款的2%-5.2%的比例向售房单位缴交维修基金。
法律依据：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分： 1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。 2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。
第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

4. 公维基金收费标准

法律分析：公共维修基金收费标准是：购房者应当按照购房款的2%-5.2%的比例向售房单位缴交维修基金。法律依据：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收”

5. 公维基金收费标准

法律分析：公共维修基金收费标准是：购房者应当按照购房款的2%-5.2%的比例向售房单位缴交维修基金。法律依据：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收”