多城房贷利率走高 “杠杆炒楼时代”一去不返

1. 多城房贷利率走高 “杠杆炒楼时代”一去不返

今年二季度以来中国多数城市房贷利率持续走高。据资料统计显示，6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。
利率提高的同时，不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
这与整体市场流动性充裕，且利率处于较低水平的情况并不一致。截至6月份，中国贷款市场报价利率(LPR)已经连续14个月未作调整。房贷与其他类别的贷款市场出现“隔离”。
房贷利率上涨，额度紧张状况并非全国性现象。长三角、珠三角等前期楼市热度较高的地区表现明显，而北京等楼市热度较低或者相对稳定的地区房贷相对平稳。据贝壳研究院统计，6月份，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有监测的72个城市中排名第一。此外，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。
放款周期拉长、利率提高会影响交易节奏，特别是对“卖一买一”的换房交易。上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月50城二手房成交量环比下降约20%。
对于年中房贷紧张的原因，多位业内人士分析称，这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显，主要是因为房地产贷款集中度管理制度下，金融机构需要控制新增房地产贷款额度，以免“踩到”监管红线。所以，银行也有意识地放缓房贷投放的节奏。
贝壳研究院也认为，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市上半年信贷额度投放较多，近期部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。
业内专家预计，这种情况不会长期持续。2020年中国居民部门新增中长期贷款约6万亿元(人民币，下同)，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿元-6.5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度，下半年的可用额度仍有逾3万亿元左右。因此，下半年银行信贷投放额度及放款周期或将逐步恢复常态。
部分城市房贷紧张并非楼市“缺钱”的唯 一表现。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”(针对重点房企的融资管理新规)试点房企商票数据纳入其监控范围。过去商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严控。此前，基金业协会就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品。
除此之外，今年以来，房企融资的重要来源之一，房地产信托规模也持续压降，房企融资环境显著收紧。据克尔瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。
事实上，无论是需求端的“房贷荒”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”，都反映了同样的政策方向：将投机、违规及多余资金从房地产领域挤出来。其背后的大逻辑就是“房住不炒”。
一直以来，房地产业都扮演了一个巨大的货币蓄水池。各路资金不断涌入楼市，推动形成房地产“黄金20年”。但是问题也随之而来：高房价对产业和消费形成挤出效应；包括经营贷等在内的信贷资源过度流入房地产，又挤占了支持实体经济的信贷资源，阻碍发展和创新。这种“失衡”需要矫正。这也正是决策层强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。
对房地产业来说，李宇嘉指出，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

2. 多地房贷“利率”普涨，购房成本增加，打击炒房还是打击刚需？

最近几年国家对于房地产的调控，一直都在努力，最近一段时间多地房贷利率普涨，对于那些恶意的炒房者来说，绝对是一种打击。
其实不单是这种利率上的上涨，对于那些个人名下有两套住房以上的人，国家已经开始逐渐收取房产税，所以普涨利率，这只是调控炒房的方法之一。

但是我觉得，这一次利率上涨，对于那些想要购买房屋的人群来说，也是一种打击。可以这样说，现在的房价异常昂贵，对于普通人来说全款买一套房子，并不是一件容易的事情，而且买房者大多数以青年打工者为主，所以80%以上的人群都会贷款来买房，这一次利率上涨，对于大家来说是一个不小的压力，因为利率上涨，对于总房款又加了不少钱。

所以在打击炒房者的同时，也打击了刚需。在我看来房地产下降的趋势，基本不可能，而目前国家所调控的，能够止步不前，就已经算是成功的。所以我觉得对于一些相关部门，对于那些初次购房者来说，利率还是应该有所下调，而是对于那些有二次三次购房者来说，把利率上涨才是一个正确的做法，不应该放在全部人的身上。

本身大家买房就已经非常困难，这一次利率上涨，对于大家来说更是一种重担。如果说在这一次利率上涨，使炒房者停下脚步之后，房地产单价能够有所下滑，那么这绝对就是一件非常利民的事情。

3. 多城首套房贷利率跌破“4”，其他城市会否跟进？楼市何时企稳？

全国很多城市都在刺激房地产行业
由于我国之前一直在不断扩大城市化建设，大量的农村人口进入到了城市生活，所以也让我国的房地产行业迎来了迸发，出现了大量的居民高楼和各种商业大楼，居民房屋的价格也出现了大幅度的价格上涨；但是随着新冠病毒爆发之后，全国的经济都受到了较大的影响，居民家中也几乎没有多余的资金可以购买房屋，同时就业压力和生活压力也变得更大，所以越来越多的居民拒绝购买房屋；这也让我国的房地产行业陷入了泥潭，于是全国多个城市都展开了相关的刺激房地产的政策。
全国其他城市也会改进和实施一些政策
我国很多城市都已经开展了一人购房，全家还贷款的政策，并且贷款的利率也跌破到了4%，这也让贷款购买房屋变得更加轻松；同时由于房地产消极是全国范围内甚至是全世界范围内的情况，并且全球经济也在出现大幅度下滑，所以未来我国的其他城市也会实施一些刺激房地产行业的政策，并且会根据当地的特殊情况对这些政策进行改进，希望能够改变整个行业的颓势。
未来房地产行业也很难快速发展
即使全国各地都在进行刺激房地产的政策，但是由于全球经济环境问题，导致我国经济也出现了较大幅度的下滑情况，并且因为疫情等多个综合原因，导致我国居民的收入也出现了问题；虽然我国经济在上半年有所回暖，但是房地产行业也很难进行崛起，并且在未来一段时间内也可能会出现消极的情况；并且房地产行业消极也会导致很多工作岗位的流失，所以这个问题是影响巨大并且难以解决的，需要引起高度重视。

4. 去年房贷额增至14亿 政策杠杆效应明显

央行日前发布的数据显示，截至2015年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，占整个信贷总额93.95万亿的15%。

虽然整体看个贷占比不高，但从2015年的情况来看，个贷总额出现了井喷。2015全年个贷新增2.66万亿元，比上年末增长23.2%，同比多增9368亿元，占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。
这意味着，仅在2015年新增的个贷，就占到了个贷余额的18.75％；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年（1995-2015）的将近20%，是年平均增长量的近四倍，通俗来说就是，“买房子一年花了四年的钱”。
个贷的突然爆发显然与信贷政策变化有关。进一步的统计显示，这一轮个贷的井喷始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末，个贷余额增长降到了3800亿的近三年低位，但到了2014年四季度，个贷余额增长开始大幅回升，到2015年三季度达到8100亿高位；其占信贷余额增长比例也从2014年三季度的19.56%，升至2015年三季度的24.26%，2015年12月则大幅飙升至40%。
房贷激增原因之一：购房需求集中爆发
中原地产首席分析师张大伟认为，购房需求的短期释放也是原因之一。目前房地产已经进入存量市场，从需求端来说，人口增长已经不足以支撑房地产爆发式增长，但2015年取消限购限贷，挤压出的存量需求得以释放。
以深圳为例，万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者指出，深圳2012-2014年连续三年实际上房价是阴跌的，也累积了很多购房需求，而这些需求在2015年得到了集中爆发。
房贷激增原因之二：宽松的信贷政策
从实际表现来看，2014年9·30新政出台，央行开始降低购房首付，11月进行“双降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后，房价一路反弹，截至2015年12月，国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%； 2015年全年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比上涨9.1%。
居民购房需求的突然爆发，源于信贷政策的变化，而这种爆发的结果，进一步影响了房价的走势，成为房价上涨的助推器。
政策助推房价 杠杆效应明显
与2009年不同的是，这一轮房地产信贷放松，是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台，二套房首付降至4成；公积金贷款首套首付最低为20%，二套降至3成。
国泰君安证券研究所首席宏观分析师任泽平指出，从国际经验看，购房首付比例和贷款利率变动，对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。
分析人士认为，央行最低20%首付是5倍杠杆，其余80%利用银行贷款，这可视之为场内加杠杆。“场外”通过首付贷再次加杠杆，10%首付是10倍杠杆，5%首付就是20倍杠杆了，这样的案例现在市场上都已经存在；但与此同时，购房者支付了低首付，导致贷款额增加，贷款成本提高，目前商业银行大多只给95折利率，月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险，一旦房价下跌，出现断供的可能性便会增加。
（以上回答发布于2016-03-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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