房地产企业并购可能存在的风险

1. 房地产企业并购可能存在的风险

由于存在着信息不对称，卖方比买方更了解关于这些没有在资产负债表中反映出来的信息，但又由于卖方与买方的利益是不一致的，前者更有可能隐瞒对自己不利的信息，以致使买者在达成交易后才发现受骗上当。首先，在并购合同签订前就要聘请专业会计师和律师进行财务审计和审慎调查。聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计，并且，委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查，这样，就可以在并购合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。因此，在并购合同签订前，必须对现有项目的运作情况和所具备的建设资料进行调查。如在土地取得阶段需要具备的选址意见书、国有土地使用证、建设用地许可证;项目建设阶段需要的建设规划许可证、招投标文书、建设施工许可证、建设施工合同等;在房地产销售阶段需要具备的预售(或现售)许可证、竣工验收结算等相关文书。与此同时，对被兼并的房地产企业所需办理的消防、人防、地震等事项是否完善也要调查清楚。对以上事项，必须在并购合同签订前进行充分的调查，否则并购房地产企业需要承担由此引发的法律风险。其次，为了避免债务风险，不少大型企业，采用合资的方式，来实现企业的扩张。
我们生活在经济快速发展的时代，企业无论是强强联合还是强弱联合，并购是商业发展的一种必然的趋势，而这些合并将资源的整体整合达到利益最大化。但是并购也存在着无法预料的风险，只有熟知并购且弄懂房地产公司并购协议细则才能尽量降低各种各样的法律风险。希望这篇文章能够让大家更加了解并购以及怎么处理相关的法律风险问题。
一、企业并购全流程是怎样的
企业并购流程如下：1、确定并购对象，制定初步并购方案。2、委托律师对并购对象展开尽职调查，了解并购存在的法律风险。3、委托会计师事务所对并购对象进行审计，委托评估机构评估并购对象的资产，了解并购对象的财务、资产价值。4、制定具体的并购方案。5、与并购对象签订并购协议。6、通过履行并购协议完成并购。

2. 商业地产并购有什么法律风险

一、商业地产项目状况风险
对于拟收购商业地产项目，土地使用权取得是否合法，项目用地的性质、占用空间、使用年限、项目的功能和土地用途是否符合受让方的需求(若不符合需求可否依法变更)；项目开发进度情况(是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险)；相关审批手续是否已经依法办好(项目开发的真正主体与审批文件中的主体是否一致、实际建设的项目与审批的项目是否一致)；项目规划是否合理、有无存在超规划的情况；项目用地是否存在被征收或征用的可能性；目标商业地产项目本身是否存在对外债务(如工程款)、商业地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵(如房地产产权证内是否标注有它项权利的登记、是否被国家权力部门查封、是否对外提供担保以及担保范围)；项目的相邻关系是否存在潜在危机(如因采光权、光污染、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失)等等都是直接影响商业地产项目并购价格。
二、项目公司劳动人事法律风险
虽然受让方并购的目标资产是商业地产项目，但是采取项目公司并购方式，不得承接项目公司的一揽子现状，作为被并购的项目公司中高层管理人员的处置、项目公司的薪资、规章制度、工作交接等问题是否妥善解决，都将直接影响该商业地产项目的未来良好运行。
三、项目公司股东出资风险
根据相关法律法规的规定，公司股东应当足额缴纳所认缴的出资额，因此，项目公司设立时，股东是否足额出资，对于项目受让方来说也是将来可能要承担的法律风险之一。
四、项目公司财务风险
项目公司并购中，项目公司与原债权债务人并未因为发生并购，而改变债权债务的法律关系，因此项目公司的财务风险将直接影响受让方受让项目公司后的正常运行。
五、项目公司重大合同风险
商业地产项目通常会涉及重大的合同，例如和商业地产项目承包人的建筑工程合同、重大资产采购合同等等，这些重大合同是否能够适当履行，作为受让方来说必须全面的了解分析其中的法律风险，稍有不慎可能会给公司带来重大的诉讼或仲裁，将直接影响项目公司运营。
六、项目公司或有债务风险
或有债务问题是公司并购中必须注意的问题，作为项目公司的受让人来说无法彻底了解项目公司对外担保以及项目公司转让方的不实陈述，一旦或有债务发生，将有可能给项目公司带来不可估量的损失，因此如何解决项目公司并购中的或有债务问题，是项目受让方不得不慎重问题。
七、重大诉讼仲裁风险
作为项目公司的受让方来说，了解项目公司的是否涉及重大诉讼和仲裁，是项目公司并购中必要程序，同时要正确的评估项目公司涉诉将会给项目公司带来的不利后果。
八、项目公司并购中的其他法律风险
除了以上必须要关注的法律风险外，作为项目公司受让方还必须关注项目公司并购中是否存在国有股权、是否存在行政处罚(工商、税务等行政机关处罚)、项目公司的股东持有项目公司的股权比例及股东会决议、土地使用权出让条款中是否存在限制项目公司并购的条款，等等这些都项目公司并购不得不考虑的法律风险。

3. 房地产企业并购的意义

房地产企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用个种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。并购常见的难题并购虽有很多好处，却并非易事。
一、房地产企业并购的目的
一个成功的并购活动，不仅包括收购合同的成功签订，还要包括收购以后对被并购企业的整合，最后达到盈利的目的。
首先，有些企业在并购以后，在被收编企业的财务报表中，发现了没有意料的或有债务。对于并购企业可能存在的隐性债务一直是并购的一大法律风险。如何防范这一法律风险，本文将在以下部分作详细阐述。
其次，经过千难万险终于并购了某一企业，在接管以后，又遇到了如何整合被并购企业的问题。由于并购企业的目的是为了盈利，成功地接管一家企业并不意味着并购的最后成功，按照清华同方公司陆致成总裁的说法，这甚至有可能是失败的开始。这是因为，原来两家不同的企业，必然存在着不同的技术路线、管理风格和文化理念。一旦合二为一，就不可避免地会发生技术冲突、管理冲突和文化冲突。
二、政府对于房地产企业并购的态度
应当承认，到现在为止，我国政府，包括中央政府和地方政府，都在建立有关企业产权交易的法规方面做出了一定的努力，并颁布了一系列有关法规。从事并购业务的专业人士在经历了很多并购案例后，也积累了丰富的防范风险的经验，他们通常会指导客户完善并购合同内容，规范并购操作流程，以降低并购风险。怎样防范并购的法律风险鉴于并购容易失败，也容易发生各种各样的法律风险，因此，如何在法律上减少并购风险是并购能够取得成功的一个重要保障。导致并购失败的一个因素，就是被并购企业中“埋伏”的、没有列入资产负债表中的债务。造成这种情况的原因很多。其中之一是有些企业的财务制度并不规范，不少债务并未入账。另一个原因是或有债务，如该企业为其它企业的债务的担保，一个民事纠纷赔偿责任等等。
三、房地产企业并购可能存在的风险
由于存在着信息不对称，卖方比买方更了解关于这些没有在资产负债表中反映出来的信息，但又由于卖方与买方的利益是不一致的，前者更有可能隐瞒对自己不利的信息，以致使买者在达成交易后才发现受骗上当。
首先，在并购合同签订前就要聘请专业会计师和律师进行财务审计和审慎调查。聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计，
并且，委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查，这样，就可以在并购合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。因此，在并购合同签订前，必须对现有项目的运作情况和所具备的建设资料进行调查。如在土地取得阶段需要具备的选址意见书、国有土地使用证、建设用地许可证;项目建设阶段需要的建设规划许可证、招投标文书、建设施工许可证、建设施工合同等;在房地产销售阶段需要具备的预售(或现售)许可证、竣工验收结算等相关文书。与此同时，对被兼并的房地产企业所需办理的消防、人防、地震等事项是否完善也要调查清楚。对以上事项，必须在并购合同签订前进行充分的调查，否则并购房地产企业需要承担由此引发的法律风险。
其次，为了避免债务风险，不少大型企业，采用合资的方式，来实现企业的扩张。
我们生活在经济快速发展的时代，企业无论是强强联合还是强弱联合，并购是商业发展的一种必然的趋势，而这些合并将资源的整体整合达到利益最大化。但是并购也存在着无法预料的风险，只有熟知并购且弄懂
房地产公司并购协议
细则才能尽量降低各种各样的法律风险。希望这篇文章能够让大家更加了解并购以及怎么处理相关的法律风险问题。

4. 房地产企业并购的意义

房地产企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用个种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。并购常见的难题并购虽有很多好处，却并非易事。
一、房地产企业并购的目的
一个成功的并购活动，不仅包括收购合同的成功签订，还要包括收购以后对被并购企业的整合，最后达到盈利的目的。
首先，有些企业在并购以后，在被收编企业的财务报表中，发现了没有意料的或有债务。对于并购企业可能存在的隐性债务一直是并购的一大法律风险。如何防范这一法律风险，本文将在以下部分作详细阐述。
其次，经过千难万险终于并购了某一企业，在接管以后，又遇到了如何整合被并购企业的问题。由于并购企业的目的是为了盈利，成功地接管一家企业并不意味着并购的最后成功，按照清华同方公司陆致成总裁的说法，这甚至有可能是失败的开始。这是因为，原来两家不同的企业，必然存在着不同的技术路线、管理风格和文化理念。一旦合二为一，就不可避免地会发生技术冲突、管理冲突和文化冲突。
二、政府对于房地产企业并购的态度
应当承认，到现在为止，我国政府，包括中央政府和地方政府，都在建立有关企业产权交易的法规方面做出了一定的努力，并颁布了一系列有关法规。从事并购业务的专业人士在经历了很多并购案例后，也积累了丰富的防范风险的经验，他们通常会指导客户完善并购合同内容，规范并购操作流程，以降低并购风险。怎样防范并购的法律风险鉴于并购容易失败，也容易发生各种各样的法律风险，因此，如何在法律上减少并购风险是并购能够取得成功的一个重要保障。导致并购失败的一个因素，就是被并购企业中“埋伏”的、没有列入资产负债表中的债务。造成这种情况的原因很多。其中之一是有些企业的财务制度并不规范，不少债务并未入账。另一个原因是或有债务，如该企业为其它企业的债务的担保，一个民事纠纷赔偿责任等等。
三、房地产企业并购可能存在的风险
由于存在着信息不对称，卖方比买方更了解关于这些没有在资产负债表中反映出来的信息，但又由于卖方与买方的利益是不一致的，前者更有可能隐瞒对自己不利的信息，以致使买者在达成交易后才发现受骗上当。
首先，在并购合同签订前就要聘请专业会计师和律师进行财务审计和审慎调查。聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计，
并且，委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查，这样，就可以在并购合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。因此，在并购合同签订前，必须对现有项目的运作情况和所具备的建设资料进行调查。如在土地取得阶段需要具备的选址意见书、国有土地使用证、建设用地许可证;项目建设阶段需要的建设规划许可证、招投标文书、建设施工许可证、建设施工合同等;在房地产销售阶段需要具备的预售(或现售)许可证、竣工验收结算等相关文书。与此同时，对被兼并的房地产企业所需办理的消防、人防、地震等事项是否完善也要调查清楚。对以上事项，必须在并购合同签订前进行充分的调查，否则并购房地产企业需要承担由此引发的法律风险。
其次，为了避免债务风险，不少大型企业，采用合资的方式，来实现企业的扩张。
我们生活在经济快速发展的时代，企业无论是强强联合还是强弱联合，并购是商业发展的一种必然的趋势，而这些合并将资源的整体整合达到利益最大化。但是并购也存在着无法预料的风险，只有熟知并购且弄懂
房地产公司并购协议
细则才能尽量降低各种各样的法律风险。希望这篇文章能够让大家更加了解并购以及怎么处理相关的法律风险问题。