抵押物处置税费包括哪些

1. 抵押物处置税费包括哪些

公司的运营离不开这样那样的税，而在财务工作中对于各项税收的账目处理都需要做好。那么，抵押物处置税费包括哪些？重庆税收策划一诺财务称，这是很多新手财务工作者经常不清楚的地方，下面就为大家具体来说说其中包含的税费内容有哪些？

一、与未来处置抵押房地产有关的主要税费
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在考虑抵押物未来可能发生的风险和损失中，如何确定预计未来可能处置抵押房地产应缴纳的主要税费额，并在提交给金融机构的评估报告中，将房地产市场值中扣除掉未来可能处置抵押物时缴纳的税费，是房地产或土地评估师的一项重要工作，是评估师对处置房地产的相关政策法律法规的理解，也是考验着评估师的执业水平与能力。与处置企业的房地产有关的税收科目主要有印花税、交易手续费、营业税及其附加、土地增值税等，另外，如果在建工程存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费等，在处置抵押在建工程时，应当按照规定予以补缴，这些费用也构成在建工程抵押权的优先受偿权。
二、关于营业税及所适用的税目
根据《中华人民共和国营业税条例》、《中华人民共和国营业税条例实施细则》，营业税的征税范围包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的经营行为。营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额(三者统称为营业额)，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中销售不动产的税率为5%，转让无形资产的税率为5%。企业用于向金融机构贷款的抵押物大部分集中为房地产，包括土地使用权、各类房产、在建工程等，在房地产评估中，在确定抵押价值时，上述抵押物基本都需扣除未来可能处置抵押物时缴纳的营业税，其中较难明确的是处置在建工程和土地使用权项目所适用的营业税税目。
三、关于土地增值税原值的确定
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收的。其中如何确定法定扣除项目金额中的房地产取得的原值为计算土地增值税额的难点。

2. 抵押物处置增值税需要剔除嘛

是的，应该剔除增值税税额。房产税的计税依据：一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”二、根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”