保险产品设计中可行性分析的经济效益部分怎么写啊

1. 保险产品设计中可行性分析的经济效益部分怎么写啊

我知道问题很多
大

2. 产品可行性分析报告怎么写？

　　因为各行业及项目性质不同,具体项目的可行性报告内容也有区别，具体可以参考编制大纲对各行业项目可行性报告内容的介绍：华经纵横整理一般可研报告内容如下：

　　投资必要性：主要根据市场调查及分析预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性； 技术的可行性：主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价；

　　财务可行性：主要从项目及投资者的角度,设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力；

　　组织可行性：制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行；

　　经济可行性：主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益；

　　社会可行性：主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等；

　　风险因素及对策：主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

　　许多投资项目的可行性研究不重视项目投资风险预测,仅局限于不确定性分析中简单的风险技术分析,甚至只凭借经验和直觉主观臆断,对项目建成后可能出现的风险因素预测不够,为项目的实施留下安全隐患、因此,强化投资风险意识,做好建设项目前期工作中可行性研究的风险预测,制定防范和化解措施,是避免决策失误,为建设项目科学化、民主化决策提供可靠依据的根本保证。

3. 简短的可行性分析怎么写

1/3分步阅读
　　首先我们来说一下可行性研究报告所采用的形式。

　　形式与内容是需要统一的，简单的可行性研究报告篇幅较小，往往在三十页以内，字数在一万以内，它的目录结构不宜过于庞大，否则就会显得很空。一般我们用第一章、第二章来标记一级目录，用“一”、“二”这样的形式标记二级目录，用“(一)”、“(二)”来标记三级目录，用阿拉伯数字“1、2、3”标记四级目录，用“(1)、(2)、(3)”来标记五级目录。有这五级足够了，不要把目录层级搞得太深。

2/3
　　接下来，我们说一下可行性研究报告的内容。

　　正规的可研报告多达十几章，里面包括总论、项目背景、市场分析、工艺技术方案、规划设计和建设方案等等内容，但简单的可研报告没必要分那么多章节，有五章就行了。分别是：一、项目单位情况及拟建设项目情况;二、市场分析;三、产品技术方案;四、经济效益分析;五、社会效益分析(或者结论和建议)。当然有些特定用途的报告，中间的章节也可以调整，根据需求来设置，但五、六章就够了，重点内容完全可以包括在里面。

3/3
　　最后我们来说一下经济效益分析部分。

　　正规报告的经济效益分析是比较专业的，需要做很严谨的投资估算、收益预测、财务分析，需要计算出内部收益率、动态投资回收期等;这个简单的可研报告也需要做投资估算、收益预测和财务分析，但没有必要做得太复杂，投资估算、收益预测都只用一个表格就可以了，财务也只需要做静态分析就可以了，这种程度的分析一般财会人员都可以完成。

4. 可行性分析怎么写

5. 产品可行性报告怎么写的？

6. 什么是可行性分析怎么写

项目可行性研究报告
第一章 项目总论
第二章 项目背景和发展概况
第三章 市场分析与建设规模
第四章 建设条件与厂址选择
第五章 工厂技术方案
第六章 环境保护与劳动安全
第七章 企业组织和劳动定员
第八章 项目实施进度安排
第九章 投资估算与资金筹措
第十章 财务效益、经济与社会效益评价
第十一章 可行性研究结论与建议
这个是工业项目的可行性研究报告的大纲,目前咱们国家对投资体制进行改革,政府不再审批企业投资项目的可行性研究报告,项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案都由企业自主决策.政府对项目申请的要求主要转移到了政府公共管理内容,包括项目的规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响着几个方面.
第一章 项目总论
总论作为可行性研究报告的首章,要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便.总论章可根据项目的具体条件,参照下列内容编写.
§1.1 项目背景
§1.1.1 项目名称
企业或工程的全称,应和项目建议书所列的名称一致.
§1.1.2 项目承办单位
承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位）,应注明单位的全称和总负责人.
§1.1.3 项目主管部门
注明项目所属的主管部门.或所属集团、公司的名称.中外合资项目应注明投资各方所属部门.集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍.
§1.1.4 项目拟建地区、地点
§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表
如由若干单位协作承担项目可行性研究工作,应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人.如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目,则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等,分别说明.
§1.1.6 研究工作依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期.并将其中必要的部分全文附后,作为可行性研究报告的附件,这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件.
（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件.
（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规.
（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料.
§1.1.7研究工作概况
（1）项目建设的必要性.简要说明项目在行业中的地位,该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性.
（2）项目发展及可行性研究工作概念.叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况,其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等,要求逐一简要说明.
§1.2 可行性研究结论
在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述,并提出最终结论.
§1.2.1 市场预测和项目规模
（1）市场需求量简要分析.
（2）计划销售量、销售方向.
（3）产品定价及销售收入预测.
（4）项目拟建规模（包括分期建设规模）.
（5）主要产品及副产品品种和产量.
§1.2.2 原材料、燃料和动力供应
（1）项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源.
（2）需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等.
（3）进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性.
§1.2.3 厂址
地理位置、占地面积及必要性
水源及取水条件.
废水、废渣排放堆置条件.
§1.2.4 项目工程技术方案
（1）项目范围,即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容.
（2）采用的生产方法、工艺技术.
（3）主要设备的来源,如需向国外引进,则简要说明引进的国别、技术特点、型号等.
§1.2.5 环境保护
排放污染物的种类、数量,是否达到国家规定的排放标准.
主要治理设施及投资.
§1.2.6 工厂组织及劳动定员
工厂组织形式和劳动制度.
全厂总定员及各类人员需要量.
劳动力来源.
§1.2.7 项目建设进度
§1.2.8 投资估算和资金筹措
（1）项目所需总投资额.分别说明项目所需固定资产投资总额（包括投资方向调节税、建设期利息）、流动资金总额,并按人民币、外币分别列出.
（2）资金来源.贷款额、贷款利率、偿还条件.合资项目要分别列出中、外各方投资额、投资方式和投资方向.
§1.2.9 项目财务和经济评论
（1）项目总成本、单位成本.
（2）项目总收入,包括销售收入和其它收入.
（3）财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期、盈亏平衡点等指标计算结果.
（4）经济内部收益率,经济净现值、经济换汇（节汇）成本等指标计算结果.
§1.2.10项目综合评价结论
§1.3 主要技术经济指标表
在总论章中,可将研究报告各章节中的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解.
主要技术指标表根据项目有所不同,一般包括：生产规模、全年生产数、全厂总定员,主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗,全厂占地面积、全员劳动生产率,年总成本、单位产品成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率,借款偿还期,经济内部收益率,投资回收期等.
§1.4 存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议.
第二章 项目背景和发展概况
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础.为此,需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述.说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况.在叙述项目发展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题.
§2.1 项目提出的背景
§2.1.1 国家或行业发展规划
说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求.
§2.1.2 项目发起人和发起缘由
（1）写明项目发起单位或发起人的全称.如为中外合资项目,则要分别列出各方法人代表、注册国家、地址等详细情况.
（2）提出项目的理由及投资意向,如资源丰富、产品市场前景好、出口换汇、该类产品可取得的优惠政策、利用现有的基础设施等.
§2.2 项目发展概况
项目发展开矿指项目在可行性研究前所进行的工作情况.如：调查研究、试制试验、项目建议书（初步可行性研究）的撰写与审批过程、厂址初选工作以及筹办工作中的其他重要事项.
§2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果
1、资源调查,包括原料、水资源、能源和二次能源的调查.
2、市场调查,包括全国性和地区性市场情况调查；出口产品国际市场供需趋势调查.
3、社会公用设施调查,包括运输条件、公用动力供应、生活福利设施等的调查.
4、拟建地区环境现状资料的调查,包括拟建地区各种主要污染源以及其排放状况,大气、水体、土壤等目前环境质量状况等.说明环境现状资料的取得途径、提供单位、以及当地环保管理部门的意见和要求,取得的环境现状资料及文件名称.
§2.2.2 试验试制工作（项目）情况
§2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
（1）各个可供选择的建设地区及厂址位置的初勘、测量、比选等工作情况.
（2）初步选择意见和资料.
（3）遗留问题.
§2.2.4 项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程
（1）项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程.
（2）项目建议书所附资料名称.
（3）审批文件文号及其要点.
§2.3 投资的必要性
一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济、对社会发展所产生的影响两方面来说明投资的必要性.
（1）企业获得的利润情况.
（2）企业可以提高产品质量,加强市场竞争力.
（3）扩大生产能力,改变产品结构.
（4）采用新工艺,节约能源,减少环境污染,提高劳动生产率.
（5）产品进入国际市场的优越条件和竞争力.
（6）对当地经济、社会发展的积极影响.包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等.
第三章 市场分析与建设规模
市场分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择,都必须在市场需求情况有了充分了解之后才能解决,而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响的项目的盈利性和可行性.在可行性研究报告中,要详细阐述市场需求预测、价格分析,并确定建设规模.
§3.1 市场调查
§3.1.1 拟建项目产出物用途调查
本产品的主要用途,可否有替代其他产品的用途,如果产品是工业基本原料,应分别说明本项目产品在主要使用行业的用途及单位消耗量.
产品经济寿命期论述.调查本产品目前处于经济寿命周期的哪一个阶段,更新换代的可能时间.
§3.1.2 产品现有生产能力调查
（1）本项目产品国内现有生产能力总量,现有生产能力开工率；主要生产厂家生产能力利用率.
（2）国内现有生活能力总量在本地区的分布数量与比例.
（3）本产品目前在建项目的生产能力及其在地区间的分布、数量与比例.
（4）已批拟开工建设项目的生产能力,预计投产年月.
在建设项目和已批待开工建设项目,目前虽然没有形成综合生产能力,但却是生产能力的组成部分.
§3.1.3 产品产量及销售量调查
（1）全国或地区目前的产量总数.
（2）本产品一段时期以来的产量变化情况.
（3）本产品国内保有量与国外有关国家保有量的分析比较,以了解国内保有量是多还是少,说明本产品市场需求满足程度.
（4）本产品一段时期以来的进口量及进口来源,主要来自哪些国家或地区；占国内生产量或销售量的比例；进口产品的价格等.
（5）本产品一段时期以来的出口量及出口去向,占国内生产量的比例；主要向哪些国家或地区出口,出口产品的价格.
§3.1.4 替代产品调查
（1）可替代本产品的产品性能、质量与本产品相比的优缺点.
（2）可替代产品的国内生产能力、产量；可作替代用途的比例；价格分析.
（3）可替代产品进口可能性及价格.
§3.1.5 产品价格调查
（1）产品的定价管理办法,是由国家控制价格,还是由市场定价.
（2）产品销售价格,价格变动趋势,最高价格和最低价格出现的时间、原因.
§3.1.6 国外市场调查
（1）产品国外的主要生产国家和地区.
（2）国外主要生产厂的生产技术、生产能力、销售量.
（3）产品国际市场销售价格及其变动趋势
（4）我国进口该种产品的主要进口国的生产能力及变化趋势.
§3.2 市场预测
市场预测是市场调查在时间和空间商的延续,是利用市场调查所得到的信息资料,根据市场信息资料分析报告的结论,对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析.
§3.2.1 国内市场需求预测
可行性研究工作中,应对下述各项与市场预测有关的因素加以说明：
（1）本产品的消耗对象.
（2）本产品的消费条件.消费条件因产品特点性能而异,如汽车的消费需要具备相应的道路交通条件；电视机、电冰箱的消费需要有电等等.预测某一种产品的市场需求量时,应将哪些不具备消费条件的消费领域从消费对象总量中剔除掉.
（3）本产品更新周期的特点,说明本产品有效经济寿命的长短.
（4）可能出现的替代产品,即代用品.
（5）本产品使用中可能产生的新用途.产品所用途的出现,意味着扩大了本产品的消费领域,扩大了市场需求容量.
提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距.
§3.2.2 产品出口或进口替代分析
（1）替代进口分析.将本产品与目前进口产品从性能、重量、价格、配件、维修等方面进行比较,说明本产品的优势和有利条件.
（2）出口可行性分析.如果拟建项目的产品在质量和技术等方面,具备在国际市场上进行竞争的能力,则应考虑国外市场对本产品的需求.
通过以上分析,预测本项目产品可能的替代进口量或出口量.
§3.2.3 价格预测
进行产品价格预测,要考虑产品产量、质量、同类产品目前价格水平,还要分析国际、国内市场价格变化趋势,国家的物价政策变化、产品全社会供需变化等因素；产品降低生产成本的措施和可能性；为扩大市场需采用的价格策略等,综合以上因素,预测产品可能的销售价格.
对拟增加出口的产品或替代进口产品,还要参照国际市场价格及变化趋势定价,如产品外销,应附有有关方面承诺外销的意向书.
§3.3 市场推销战略
在商品经济环境中,企业不可能仍然依靠国家统购包销完成销售额.企业要根据市场情况,制定合适的销售战略,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力.因此,在可行性研究中,要对市场推销战略进行相应研究.
§3.3.1 推销方式
（1）投资者分成.
（2）企业自销.
（3）国家部分收购.
（4）经销人代销及代销人情况分析.
§3.3.2 推销措施
（1）销售和经销机构的建立.
（2）销售网点规划.
（3）广告及宣传计划.
（4）咨询服务和售后维修措施.
§3.3.3 促销价格制度
促销价格制定可根据市场销售预测情况确定,一般用于产品投产初期,以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额.
投产初期产品以较低价格出售,会对销售收入产生影响,因此价格制定要合理,并应采取相应的成本控制措施.在一定时期后,可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平.
§3.3.4 产品销售费用预测
产品销售费用包括建立销售机构、销售网点、培训销售人员、产品广告宣传、咨询及售后维修服务费用,在可行性研究中,应根据制定的产品销售计划,分别估算产品销售费用.对某些产品,销售费用在成本中占很大比例的,不可忽略不计.
§3.4 产品方案和建设规模
§3.4.1 产品方案
（1）列出产品名称.有多种产品时,应逐一列出主产品和主要副产品名称.
（2）产品规格标准.说明产品规格、标准选择依据.
§3.4.2 建设规模
建设规模又叫设计生产能力,是指项目生产一定质量标准的产品的最大能力.一般用实物单位或标准实物单位来计量.
（1）建设总规模.说明主要产品年产量,主要副产品年产量,主要设备装置.
（2）主要生产车间的生产能力,生产线数量.
（3）说明项目经济规模,不同规模下项目效益与费用的比较分析,说明本项目确定的建设规模的合理性.
（4）如果项目采用分期建设方法,应说明项目总规模、分期建设规模并说明分期建设的起止时期、各期建设的主要内容.
§3.5 产品销售收入预测
根据确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格,可以估算产品销售收入.
产品销售收入可以分别计算主要产品和副产品的年销售总收入,并计算销售收入和计算期内销售总收入,销售收入一般列表表示.
第四章 建设条件与厂址选择
第五章 工厂技术方案
技术方案是可行性研究的重要组成部分.
主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程、重要设备及其相应的总平面布置、主要车间组成及建筑物结构型式等技术方案.并在此基础上,估算土建工程量和其它工程量.在这一部分中,除文字叙述外,还应将一些重要数据和指标列表说明,并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等.
第六章 环境保护与劳动安全
在项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律,对项目可能对环境造成的近期和远期影响,对影响劳动者健康和安全的因素,都要在可行性研究阶段进行分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响较小的最佳方案.按照国家现行规定,凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度.同时,在可行性研究报告中,对环境保护和劳动安全要有专门论述.
第七章 企业组织和劳动定员
在可行性研究报告中,根据项目规模；项目组成和工艺流程,研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划.
第八章 项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告的一个重要组成部分.所谓项目实施时期可称为投资时期,是指从正式确定建设项目（批准可行性研究报告）到项目达到正常生产这段时间,这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段.这些阶段的各项投资活动和各个工作环节,有些是相互影响,前后紧密衔接的；也有些是同时开展、相互交叉进行的.因此,在可行性研究阶段,需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡,作出合理而又切实可行的安排.

7. 论文可行性分析怎么写

8. 有关于可行性研究报告中主要经济技术指标填写问题

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 

第一节 可行性研究的概念和作用 

一．可行性研究的概念 
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α? 
二．可行性研究的作用 
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 
（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 
（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 
（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 

第二节 可行性研究的阶段工作 

一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 
（一）以投资机会研究 
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? 
（二）初步可行性研究 
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 
（三）详细可行性研究 
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 
（四）可行性研究阶段工作精度表 






第三节 可行性研究的内容 

一.可行性研究报告的结构 
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧? 






（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 
（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 
（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 
（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 


1．项目概况 
主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 
2．市场调查和分析 
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 
3．规划设计方案优选 
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 
4．开发进度安排 
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 
5．项目投资估算 
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 
7．项目财务评价； 
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 
8．不确定性分析和风险分析 
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 
9．可行性研究的结论 
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 
10．研究人员对项目的建议 
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 
（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 
（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 

二．可行性研究报告的项目投资预算 
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： 
（一）营销开支概算 
1．项目前研究及可行性研究的开支 
2．项目策划的开支 
3．销售策划的开支 
4．广告开支 
5．项目公司日常运作的开支 
6．项目及企业的公关开支 
（二）工程开支概算 
1．用于工程勘探的开支 
2．用于吹沙填土、平整土地的开支 
3．用于工程设计的开支 
4．用于建筑施工的开支 
5．用于设施配套的开支 
6．用于工程监理的开支 
（三）土地征用开支概算 
1．政府一次性收取的标准地价 
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 
3．影响公共设施而出现的赔偿开支 
（四）金融成本开支概算 
1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 
2．贷款引起的利息支出 
3．各项保险开支 
4．税收和行政性收费 
5．不可预见开支 

第四节 可行性研究报告的编制 

一．房地产项目可行性分析常见误区 
1．误区一：一个标准的效益分析 
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 
2．误区二：先入为主的可行性研究 
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 
（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： 
A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 
B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 
C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 
D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 

二．编制可行性研究报告的人员安排组合 
要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。