四川成都哪里最繁华

1. 四川成都哪里最繁华

南京最热闹的地方是哪？南京的夫子庙，足够让你吃喝玩乐嗨一天

2. 今年四川的商业房贷利率是多少?

目前人行公布贷款基准年利率：0-6个月（含6个月），年利率：4.35%；6个月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年（含30年），年利率：4.90%；贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式等因素进行综合的定价，需经办网点审批后才能确定。

3. 四川商业地产日渐火爆 房企转向项目集中开放

很多人对四川商业地产有着浓厚的兴趣，但对于四川商业地产的发展现状并不太了解，那么，接下来的访谈也许能帮助你一窥一二。
在商业地产日渐火爆的当下，行业更需要冷静思考，为了帮助大家更好的了解四川商业地产的发展现状及项目案例，搜房网于2011年7月27日邀请了明宇集团招商部刘奇、宜宾丽雅置地有限责任公司雅德商业总经理刘靖，来谈谈对四川商业地产的看法。
【主持人】在商业地产日渐火爆的当下，行业更需要冷静思考，为了帮助大家更好的了解四川商业地产的发展现状及项目案例，我们今天邀请了明宇集团招商部刘奇、宜宾丽雅置地有限责任公司雅德商业总经理刘靖。先请明宇的朋友谈谈他对成都商业地产环境的看法。
【刘奇】：成都的主要商业和商务区分这么几个板块，首先是传统的CBD，市中区在这个范围内主要是贸易和商务办公区。接下来是人民南路的沿线分布各种高档的写字楼综合体项目，包括武侯区的很多项目。接下来就是新兴的一个板块，新兴板块分成两个不同的区位，第一个是东大街，它是目前锦江区规划的一个金融板块，金融街。另外是天府新城，它的主要位置是在成都的南面，主要的产业是信息技术、软件外包和科技创新区。
【主持人】感谢刘总，今天也很高兴邀请了来自宜宾的一位开发企业老总，我们知道，在目前的市场环境下，越来越多的品牌企业开始关注四川二三线城市的投资机会，那么我们就请宜宾雅丽置地的刘总，来为我们谈谈宜宾的情况。
【刘靖】宜宾位于四川省南部，处于云贵川三省交界处，它的区域优势明显，拥有得天独厚的地理优势，目前宜宾的交通也非常方便，它的铁路、公路和机场都形成了立体的交通系统。
宜宾是成渝经济带的次区域中心，生态型山水园林城市，它的地理位置和重庆比较相似，因为正好位于万里长江第一城，金沙江和岷江在这里会合成长江，三条江把宜宾划分为三个区域，整个宜宾市的经济运行也处于高速增长的态势，年均增幅大概在15%左右，人均GDP已经超过2000美元，房地产正处于高速发展期。近几年宜宾市社会消费品零售总额增长迅猛，预示着市区对商业集聚效应的需求将会有所增强。在宜宾商业影响力方面，在川南同等级城市中影响力和辐射力比较弱，存在消费外流的现象，这是我们对宜宾周边几个城市百货的一个市调，这是我们做的一个宜宾城市经济发展的一个小节，我们认为宜宾缺乏一个与当前城市匹配的核心区，现有商业消费总体可以得到满足，但是类型较为单一，品质有待提高。
【主持人】谢谢刘女士，让我们对宜宾的房地产市场环境有了更加直观的了解。接下来我们请明宇的刘奇再为我们聊聊近来备受关注的明宇金融广场。
【刘奇】我们这个项目所处的区域是在东大街上，目前东大街的定位是作为西部的华尔街，在这个板块上集中了一些世界知名的开发企业和一些港资、外资以及国内的一些知名企业，主要有铁狮门、九龙仓、爪哇集团、群光等众多国际开发企业入驻东大街，目前东大街还有世界500强企业和各大外资银行，外资保险机构和国际知名的服务和咨询机构。
接下来说一下明宇金融广场这个项目，首先明宇金融广场是一个集五星级饭店和甲级写字楼，国际俱乐部于一体的高端城市综合体项目，我们这个项目它总高是206米，目前是成都市已经建成的写字楼项目中最高的，总面积是12.4万平米。
明宇金融广场的交通位置主要距东大街和一环路城市主动脉，二号线和六号线非常近的一个双地铁物业，我们这个项目离地铁二号线和六号线分别的步行距离不会超过350米，距成都的双流国际机场大概是20多分钟的车程。公交系统自然不用说了，非常方便，项目周边现在已经非常的成熟，附近有香格里拉酒店，群光君悦酒店，兰桂坊成都等餐饮、咖啡，还有系列的商业配套，非常完善，是一个成熟的板块。对于本身现在已经有的外资、内资银行和一些金融服务机构也散布在本项目的周边。
【主持人】感谢刘奇，让我们对明宇金融广场有了更加详尽的了解，那么来自宜宾的刘总他们旗下的项目是什么情况呢？
【刘靖】：在宜宾商业影响力方面，在川南同等级城市中影响力和辐射力比较弱，存在消费外流的现象，这是我们对宜宾周边几个城市百货的一个市调，这是我们做的一个宜宾城市经济发展的一个小节，我们认为宜宾缺乏一个与当前城市匹配的核心区，现有商业消费总体可以得到满足，但是类型较为单一，品质有待提高。
基于这样的情况下，我们规划了一个莱茵春天购物中心，这个购物中心出现之后将会改变整个宜宾城市的商业格局。我们把购物中心的初步定位为中高端的一站式购物中心，随着宜宾的发展和进步，商业市场也必将日益成熟。我们整个购物中心总建筑面积是13万平米，其中有2层地下停车场，有效商业建筑面积接近10万平米。它的功能齐全，与功能单一的百货相比，它对商家的吸引更大，市场空间更广阔。
（以上回答发布于2013-06-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 四川省商业建设有限责任公司怎么样？

四川省商业建设有限责任公司是1986-04-02在四川省注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于成都市武侯区长益东二路1号10栋12层1201号-1209号。
四川省商业建设有限责任公司的统一社会信用代码/注册号是91510000201813614P，企业法人何军，目前企业处于开业状态。
四川省商业建设有限责任公司的经营范围是：（以下范围不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）房屋建筑工程施工总承包壹级、公路工程施工总承包贰级、机电安装工程施工总承包贰级、化工石油工程施工总承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、管道工程专业承包贰级、环保工程专业承包贰级、市政公用工程施工总承包壹级、消防设施工程专业承包贰级、防腐保温工程专业承包贰级、钢结构工程专业承包贰级；古建筑工程工程专业承包贰级；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在四川省，相近经营范围的公司总注册资本为2116531万元，主要资本集中在 5000万以上 和 1000-5000万 规模的企业中，共648家。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。
四川省商业建设有限责任公司对外投资10家公司，具有0处分支机构。
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5. 四川省商投商业有限责任公司怎么样？

四川省商投商业有限责任公司是2017-08-04在四川省成都市青羊区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于成都市青羊区新华大道玉沙路142号1栋8楼1号。
四川省商投商业有限责任公司的统一社会信用代码/注册号是91510105MA6DFFLW88，企业法人黄勇，目前企业处于开业状态。
四川省商投商业有限责任公司的经营范围是：投资与资产管理；批发业；零售业；农业；畜牧业（限分公司经营）；农、林、牧、渔服务业（限分公司经营）；技术进出口；房屋建筑业；道路运输业；装卸搬运和运输代理业；仓储业；住宿业；餐饮业；互联网信息服务；软件和信息技术服务业；房地产业；租赁业；商务服务业；科技推广和应用服务业；公共设施管理业；居民服务业；机动车、电子产品和日用产品修理业；清洁服务；水利管理业；生态保护和环境治理业；文化艺术业；娱乐业；供应链管理服务及相关咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。
四川省商投商业有限责任公司对外投资5家公司，具有0处分支机构。
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6. 四川省商业学校的介绍

四川省商业学校建于1907年（清光绪33年），是一所办学条件完善，校风优良，教育教学设施较先进齐备，教学管理规范，在省内外享有良好声誉的集财经文科、工科、艺术类学科为一体的综合性全国重点中等职业学校。建校近100年来为社会培养了大批优秀的经济技术和管理人才，受到社会的普遍欢迎和好评。1980年国家教育部确定为全国重点中专，1999年在国家级重点中专评估中评定为办学水平（A级）优秀学校，建校90周年校庆，时任国务院总理的李鹏同志亲自为我校题写了校名。

7. 中商联合四川商业管理有限公司怎么样？

中商联合四川商业管理有限公司是2012-12-14在四川省注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于四川省广汉市东莞路二段53号C1-4-14营业房。
中商联合四川商业管理有限公司的统一社会信用代码/注册号是91510681058243064T，企业法人袁伟，目前企业处于注销状态。
中商联合四川商业管理有限公司的经营范围是：商业设施开发及经营管理；投资咨询（不含金融、期贷、证券咨询）（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）；企业形象策划服务、企业管理咨询服务；广告设计、制作、发布（固定形式与气球广告除外）；会议及展览服务；自营商品的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在四川省，相近经营范围的公司总注册资本为3814355万元，主要资本集中在 5000万以上 和 100-1000万 规模的企业中，共10218家。本省范围内，当前企业的注册资本属于良好。
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8. 谁能帮我讲讲四川商业发展情况?

一、未来3-5年内是否会饱和

  1．从供需总量看，>成都五年来整体供需比较平衡。02年至今，成都的商业物业供应量约450万平方米，销售量约350万平方米，而目前一些商业项目很多是整体租赁给大商家的运营模式，而一些外资公司投资的商业项目多数只租不售，供需总量较合理。但由于前几年开发商热衷于开发一些规模较大的中低档商业、社区商业，目前空置也较严重，我们预计未来在中低档商业上会过剩，而优质商业会有一个稳定的发展。

  2．优质商业空间较大。成都目前市场仍以中低档次商业为主，大型的优质百货、商场仍缺乏，目前的高档商业也仅有仁和、美美力诚、西武三家，目前已知的未来将供应的如群光、伊氏丹等为数不多的商业。同时，加上中国加入世贸组织，一些国际品牌如西武百货等能更容易的进入中国和成都。因此，当前成都的优质商业较少，空间还很大，估计在未来3-5年内的优质商业项目会增长较快。

  3．消费者对高档品牌的需求量很大。目前LV（路易斯?威登）等世界顶级品牌已经落户成都，这些顶级品牌是代表一个城市消费能力的重要指标；同时，我们世邦魏理仕目前代理的许多世界顶级品牌如Zara等都计划在成都开店，还有宜家也已经把中国的第四家店开在成都,这些都说明了成都市场的消费能力,而成都几年来快速的经济快速增长,GDP连年超过13%,城市居民可支配收入也接近1500美元,远高于西部城市水准,这些都带来了成都消费能力的释放。

  4．未来地铁的开通会带给市中心商业重大利好，也为区域型商业带来发展机会。地铁是促进商业发展的一个重大利好，由于交通的便捷性提高、客流量将较大幅度的提高，特别对于市中心传统商业区来说应该是很好的机会。地铁的开通也会促进区域型居住区（如郊区的大型居住区）的形成，因此，也为区域型商业提供了发展机会，一批优质商业也会转而向这些区域发展。

  综上，未来3-5年内应该是成都商业走向成熟、与国际接轨的过程，优质商业的发展潜能很大，出现过剩的可能性较小。但一些社区型商业或区域性商业、裙房中低档商业由于经营老化、业态规划落后，会出现过剩现象。

  二、给投资者的建议

  1．就成都的市场而言，在选择购买商业方面应该更多的选择一些成熟的商圈。

  2．地铁站周围因具备巨大人流量，也可以成为选择商业的一个方面。

1、发展特征
 

(1） 成都市商业地产供需平衡总结

就目前市场商业地产情况而言，商业地产供过于求的现象日趋严重，瓶颈问题依旧未得到有效解决，商业开发模式值得再次深入探讨，未来商业地产开发模式面临新的选择和全面升级。

1) 商业地产供需失衡 

   自2005年以来，许多世界零售巨头便纷纷在成都选新址。摩尔百盛正式入驻会展中心，易初莲花携手汇龙湾商业广场，沃尔玛在交大对面圈地，家乐福双桥店开业。百联天府等大型零售业在内的众多零售企业，2006年都有比较具体的开店计划。一边是供不应求的局面，但另一边成都市2005年投放市场的商业地产项目，却面临招商不到10%的尴尬处境。目前成都市场上的确有不少商业项目，但是大都因为设计或配置的局限性，不能适合用作卖场。

2)商业用房空置面积不断上涨 

2006年一季度，成都五城区商业用房供应面积为14.58万平方米，同比下降54.7%；成交面积为18.41万平方米，同比下降15.9%。尽管成都商业地产已经开始自我调整，市场逐渐步入理性发展轨道。但成都五城区商业用房从2003年开始出现开发热潮，供应量偏大；到了2005年，成都商业用房供应量已经达到销售量的1.5倍，商业地产市场严重饱和。这种严重饱和的后果便是成都商业用房的空置面积不断上涨。这种供需失衡引发的空置问题一直持续到2006年，依然没有得到解决。 

3)生活配套商业的供应与需求基本上处于平衡状态

大部分生活配套商业的销售情况均不错。但是从经营上看，由于受到区域商业中心的冲击，生活配套类商业在经营上并不成功，同时还受到来自于区域小区配套大型超市的影响。例如城西的小区商业受到西单商场以及即将开业的易初莲花的影响，空置率达到60％以上。

 

4) 区域商业中心为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，目前城南商业中心已趋于饱和。城西商业中心随着规划以及金沙光华片区商业的开发，目前处于转型阶段。大部分传统商业的存活空间较小，处于空置状态。

 

5)专业市场为目前市场是最受欢迎的商业地产开发类型

从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为目前市场新兴的专业市场形式，市场反应不错。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超过30个，造成居民生活极为不方便，农贸市场未来仍有发展空间。其它专业市场随着市场开发，区域逐渐饱和。

 

(2）供给特征分析

1)区域供给量分析――成交土地大部分来自于主城区

2006年1月市场土地共计成交261.08亩，除彭州有一宗成交土地外，其余全部来自于主城区。主城区6宗土地全部成交，城西、城北、城中分别成交3宗、1宗、2宗土地，成交面积分别为120.81亩、42.27亩、17.83亩。4月拍卖和挂牌的土地中包括14宗约957.1亩商住用地、2宗约414.52亩居住用地和1宗70.77亩商业用地。主城区土地热卖体现了开发商对城区土地的青睐，也反映出目前城区土地的紧缺。

 

2)土地性质――商住、教育用地面积较大

1月成交的土地以商住用地为主，共成交此类地块6宗，面积237.3亩；剩余1宗成交土地是商业用地，面积23.78亩。4月份，主城区供应的7宗共517.11亩土地全部用于商住用地，其供应比例达到了66%。可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途之一。

 

3)成交价格――城中区域单价高高在上

1月土地总成交金额为78279.81万元，地块的平均交易单价为每亩300万元。从区域来看，由于位置特殊城中的单价要远远高于其它区域，达到了每亩1119万元。城北本月成交的1宗土地位于会展中心附近且临2环路，地理位置十分优越，472万元/亩的单价应该是物有所值。而地处郊区（县）的彭州成交单价最低，仅为35万元/亩，与去年彭州的单价基本一致。

 

4)成交价与起拍价比率 

1月成交的土地的成交价与起拍价比率在100%到240%之间。比率超过200%的土地有3宗，分别位于城中和城西的蜀汉路。城中2宗土地的成交价分别达到了1230万元/亩和960万元/亩，比率分别为212%和240%，竞争程度十分激烈。主城区过高的成交价与起拍价比率反映出开发商在拿地时的激烈竞争程度令人惊讶，也反映出城区土地的日益紧缺。

 

5)成交楼面地价分析

1月成交土地的平均楼面地价为1436元/平方米，平均楼面地价最高达2677元/㎡，这主要是由于城中区域地价高。城北其次，1573元/㎡的平均楼面价比城中低了1000元，比城西1167元/㎡的平均楼面价高了400元。彭州平均楼面地价在1月成交地块的区域中最低，仅为328元/㎡。

 

(3) 商务发展面临新格局

随着城市向南发展，商务区域面临重新整合和划分，未来城市CBD中心将借用人南延线向外进一步拓展和延伸，商务开发模式面临新的选择和升级。

 

2、商业房地产项目的风险
虽然成都的商业房地产发展初具规模，但商业房地产供应过剩，大量商业房地产项目处于崩盘边缘。同时商业房地产开发市场风险极大，整体的商业环境不利于小型商业房地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售。商业房地产宏观发展环境也较为恶劣。目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大。因此，成都商业房地产的发展面临着极大的挑战。

 

(1)供过于求，空置面积不断增大

成都市区的商业房地产已经出现相对过剩，且供过于求的趋势日渐明显。商业房地产有着一个自有的开发循环周期，一般在一年到一年半左右的时间，去年施工的大部分商业房地产项目将会在今年陆续投放市场。而目前成都商业地产市场的需求呈现一个平稳的增长态势，短期内大量商业房地产项目的上市就会造成一个供大于求的不均衡局面，对整个成都商业房地产市场产生巨大的冲击。再加上无序开发的存在，更加剧了这种供过于求的程度。

供过于求的直接结果就是使得空置面积大幅度增加。2002年商业营业房的空置面积达到41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积；2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，而实际竣工面积只有81.46万平方米，呈现出负增长的态势；2004年，成都商业地产商业空置面积高达54.92万平方米。2005年，成都新开工的商业房地产项目面积将超过200万平方米，空置率超过56%。

 

(2)投资风险大

2005年成都的商业房地产市场将有19个大型商业项目，其中商业项目经营面积最小的为16000平方米，最大达141600平方米，投入使用的商业房地产项目总营业面积将近100万平方米，而这其中仅有不到10％的面积完成招商。由于成都及周边地区的无序开发和市场情况严重供过于求，使得一些商业房地产楼盘出现冷盘、空盘，烂尾楼的现象，投资风险很大。而今年6月1日国务院颁布的房产新政将使得开发商拿地更加困难，资本投入也更大，将进一步加大商业地产的风险性。

 

(3)脱离市场实际需求

成都市不少商业房地产项目脱离市场实际需要，盲目追求大体量，延长了资金的回报周期。但是由于大规模项目需要更为丰富的商业资源，商业规划和商业管理也更为复杂，所以其操作要求通常高于小规模商业项目，这就使得项目本身承担更高的风险。

而在制定项目的时候缺乏市场定位分析和规划，对当地的实际消费能力和交通容量分析不当，直接导致资金、成本的恶性循环。所以出现大部分商业项目经营上的失败。例如城中的欧莱特、城南与城北的灿坤以及金沙片区的诺玛特等。

 

(4)银行紧缩商业房地产贷款

银行是商业房地产的主要融资渠道，但随着成都市商业开发量迅速增长，空置率增加，银行意识到了商业房地产的潜在风险并实施放贷紧缩。2005年一季度，成都银行贷款的房地产开发资金为23.29亿元，所占比重为17.4%，降低了5.6％。2005年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业房地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行基本已停止对商业房地产项目的贷款发放，限制了成都商业房地产的发展。

 

3、规避风险,投资成都商业房地产市场的建议
(1)结合成都商业房地产市场的特点，发展适应成都市场需要的商业房地产市场，突出成都自身的特色和优势。可以发展特色商业房地产，把旅游业、餐饮业和房地产业结合起来，进一步开发成都的旅游餐饮市场。在成都三大核心商圈和商业步行街发展较好的基础上，认准投资的方向，在其周边开发适应商圈和步行街发展的商业房地产项目。

 

(2)投资者要拥有实力。首先体现在资金要到位。成都许多烂尾楼的出现，其主要原因就是资金不到位。为了避免这种问题，就要求投资者在开发项目之前，拥有资金实力，保证资金的来源管道，确保项目建设投资的周转资金。第二是要有投资、开发和经营管理能力。拥有品牌实力、资金实力和有相当专业经验是降低投资风险，增加盈利的机率重要条件。

 

(3)选择适当的投资模式。投资模式有很多种，投资者要根据投资项目的不同，选择适合自身发展的模式。以下几种模式仅供参考：

返租与自营结合。这种模式是指开发商在销售的同时，与购买者签订年限不等的租约期，其间，购买者可以每年从开发商手中获取固定的租金回报。租约到期后，再由投资者自行经营。

先经营后出售。这种模式是指开发商将开发出的商业项目，由自己或委托专业的经营管理公司进行统一的经营管理。在人气相对红火和市场发展相对稳定的时候出售。

使用权、经营权、所有权分立。这种模式是将商业房地产项目使用权、经营权、所有权分立，即所有权由投资者购买，开发商对投资者承诺一定的年回报率，再由开发商签订一个经营管理公司来经营该项目，所得收益按规定返还给三方。采取以销售为主，并通过与品牌经营商合作，推动同项目内其它物业销售。

 

(4)熟铺开发

2006年以来，五城区商业用房供应面积为10余万平方米，同比有所下降，供应以小区商业为主。从市场形势看，商业地产市场开始自我调整，预计市场将逐渐步入理性发展的轨道。销售方面，经过年后一段时间的调整，全市的商业用房市场出现了逐渐回暖的迹象。投资者大都将目光投向了一些成熟经营的商业地产项目。如金府路灯具城、亚太广场、蜀都商业广场等，销售现场都是较为火爆。
    熟铺开发成为了成都商业地产又一新的开发亮点。新开张商铺，一般要有3－5年的预热期，才会进入稳定的资金回报期，而经营中的熟铺，则完全没有这方面的顾虑，而未来几十年的投资收益绝对是一笔相当可观的数字。

目前现有熟铺销售方式，基本有两种。一是靠分割产权销售，购买者没有经营权；一是独立成熟商铺销售。熟铺销售面积大都控制在50㎡以下，因为熟铺的单价普遍较高，一般都在万元/㎡以上，高的可以达到3-5万元/㎡，所以销售面积的控制有利于总价控制，从一定程度上再次拉动了熟铺的销售。

 

(5) 借助地铁经济带动商业地产发展

交通对一个城市的影响是非常大的。而地铁作为最经济、最快捷的客运方式，其对一个城市的影响远非出行方式的改变，而会伴随着经济、城市价值、城市格局以及政府收支的变化，商业开发将带来契机。因地铁建设，会吸引更多外来开发企业投资,增大物业的投资者。比如熊猫城地下一层,是地铁一号线的一个出站口,借助地铁站的人流量,与地铁同层经营商业,会带来巨大的商机。