西宁：“十四五”筹建保障性租赁住房1.1万套

1. 西宁：“十四五”筹建保障性租赁住房1.1万套

近日，青海省住房和城乡建设厅披露，为进一步督促西宁市加快保障性租赁住房项目认定书发放进度，相关处室负责人赴西宁市住房保障和房产管理局、园区、企业调研了解西宁市保障性租赁住房发展情况。
据观点新媒体了解，保障性租赁住房发展领导小组，制定印发保障性租赁住房建设、项目认定、分配管理等具体办法，并在充分调研摸底的基础上确定“十四五”期间通过新建商品房配建、利用存量房改建(改造)、利用企事业单位存量和闲置土地建设、产业园区配套建设等多种方式;
筹建保障性租赁住房11000套(间)，其中2022年计划筹建2000套(间)，着力解决进城务工人员、新就业大学生、外卖快递员等从事公共服务的新市民、青年人以及引进人才住房困难问题。
省住房建设厅要求西宁市住房保障和房产管理局，要进一步全面摸清全市保障性租赁住房需求和企业建设意愿，对符合条件的项目加快项目认定书发放进度，充分发挥牵头部门作用，指导建设单位编制建设方案，协调自然资源、生态环境等部门建立联审机制;
提升项目审批效率，加强工程质量监管，年底之前形成一定规模的保障性租赁住房供应量，确保有房出租、有人租住，一定程度上解决新市民、青年人“租不起、住不下”的问题。

2. 西安：加大保障性租赁房供给

日前，西安市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(下称“意见”)，意在加大保障性租赁房供给，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。
意见指出，在扩大保障性租赁房供给过程中，主要解决在本市工作且无自有住房的新市民、青年人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主;由政府指导租金，标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行;充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”的同时，亦要着力完善保障体系。
意见表明，该政策聚焦提高土地利用率的同时，扩大住房供给。新供应土地应主要安排在产业园区及周边、轨道交通站、大型公交站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。鼓励农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
为了简化审批流程，不涉及土地权属变化的，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续;对新建的保障性租赁住房项目，鼓励实施告知承诺制办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续，将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，实行分阶段限时联合验收。
此外，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地等土地新建和利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房的项目，将按照项目申请、初步确认、项目认定、立项建设的流程进行。
意见强调，保障性租赁住房免收城市基础设施配套费，并可争取中央、省级专项补助资金支持。对于房企而言，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营;企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发放住房租赁担保债券。
“十四五”时期，为深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，多地政府推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进实现全市人民住有所居目标。

3. 西安计划三年新增高品质租赁住房不低于12万套

17日，《西安市住房租赁试点工作实施方案》正式发布。
　　 《方案》提出，西安市将完善住房租赁机制体制，到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、监管有力的全市住房租赁服务平台，形成市-区-街道-社区四级联动网格化服务管理体系，实现城镇居民住有所居的目标。
　　 其中2020年至2022年：新增高品质租赁住房不低于12万套（间），其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套（间），盘活存量住房不低于6万套（间）。
　　 到2022年底：培育住房租赁企业总数不低于30家，其中房源在1000套（间）或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。
　　 加强住房租赁市场监管：确保新成立的住房租赁企业信息报备率达100%。至2022年底，新增租赁住房房源和住房租赁合同网签备案率基本达到100%。
　　5大关键词解析《方案》
　　关键词1：多渠道增加房源
　　优化住房用地供应结构
　　新建租赁住房户均60㎡左右
　　 《方案》明确，西安市将多渠道增加租赁房源。将租赁住房用地纳入用地供应计划，优化住房用地供应结构，确保租赁住房用地与年度目标任务总量相适应。新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。
　　 引导西安市企业、大专院校利用自有居住用地，统一规划建设一批符合产业员工、青年教师等群体居住需求的租赁型住房。鼓励利用自有居住用地新建租赁住房控制在90平方米以下。引导社会企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将自有闲置住房转变为租赁住房供应。改建闲置商业用房、工业厂房等为集约式租赁住房，改建后在经营期内可享民用水电价格标准，控制在45平方米以下，不得分户登记、不得分割销售等措施。
　　关键词2：推动市场高质量发展
　　将组建国有住房租赁公司
　　培育专业化规模化租房企业
　　 《方案》明确，依托现有国有企业组建市、区两级国有住房租赁公司，充分发挥国有企业的引领和带动作用，通过有效增加市场主体，引入市场竞争机制，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平。同时，扶持发展多种所有制的住房租赁企业，发展住房租赁衍生服务机构。
　　关键词3：建立统一租赁平台
　　实现市、区、街道、社区
　　四级网格化监管和服务体系
　　 《方案》明确，充分利用“互联网＋”和大数据技术，构建全市统一的住房租赁服务平台，通过与西安市社会治理综合指挥信息平台对接，实现市、区、街道、社区四级网格化监管和服务体系。通过房源信息发布、房源核验、租赁合同网上签约备案等措施，强化住房租赁交易安全，实现住房租赁交易全流程监管。利用住房租赁管理平台大数据指导租金评估、监测租赁市场、完善租赁政策。
　　 建立平台信息审核和住房租赁信息发布制度、推行租赁合同网签备案制度、建立住房租赁信用管理体系、提供住房租赁交易资金监管服务等。
　　关键词4：加大公积金支持力度
　　积极推进住房公积金
　　按月转账支付房租
　　 《方案》明确，住房公积金缴存职工在西安市行政区域内，家庭无房产信息并租住纳入住房租赁服务平台管理房屋的，按照西安地区上年人均月平均房租水平的12倍设定每年提取限额。积极推进住房公积金按月转账支付房租，降低租房提取申请门槛，简化租房提取材料。
　　 落实税收优惠政策，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，严格按照有关政策规定，给予税收优惠政策支持。
　　关键词5：支持新建改建租赁住房
　　闲置住房品质化提升后出租
　　最高可补贴300元/㎡
　　 《方案》规定，支持新建、改建租赁住房，按新建、改建面积给予奖补。新建项目奖补标准最高不超过1500元/平方米；改建项目奖补标准最高不超过1200元/平方米。闲置住房经品质化提升作为租赁住房，且项目具有一定规模、相对集中，按每平方米不超过300元标准给予补贴。
　　西安住房租赁全面推行
　　合同网签备案和资金监管
　　 17日，西安市住建局发布《推动我市住房租赁网签备案和资金监管相关工作的通知》，全面对住房租赁合同实行网签备案管理与资金监督管理。
　　 通知要求，西安市国有土地上的住房租赁活动，应当通过西安市住房租赁交易服务平台进行住房租赁合同网签备案，收储本市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业，其租赁交易资金收付应按要求接受监督管理。从事住房租赁活动的各类住房租赁企业以及转租住房10套（间）以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记，经营范围应当注明“住房租赁”。
　　 住房租赁企业开展业务前，应在银行业金融机构中开设全市唯一的住房租赁资金监管账户，并在报送开业信息时提供住房租赁资金监管账户信息。从事住房租赁活动的企业以及个人对外出租住房的，应当通过西安市住房租赁交易服务平台将房源信息进行发布，发布房源须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求，企业对发布的房源真实性负责。
　　 从事住房租赁活动的企业以及个人达成租赁交易后，应当按照相关要求在租赁平台进行合同网签备案操作，不得发布虚假信息，不得进行虚假交易，不得提供虚假材料。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
　　 对违规为其发布房源信息、代理经租业务的房地产经纪机构，暂停其在住建部门的相关业务。对违规发布房源信息的机构及从业人员，网信办等涉网监管部门要求删除相关房源信息，或按照要求限制、取消发布主体信息发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信办等涉网监管部门可根据住建等部门意见，对其依法采取行政处罚措施。 本组稿件由华商报记者 陈思存 采写

4. 西安计划三年新增租赁房超12万套，拟组建国有住房租赁公司

11月17日，西安市人民政府网站正式发布了《西安市住房租赁试点工作实施方案》（以下简称“《方案》”），其中提出，引导“先租后买”的住房消费观，按房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，来确定租金价格指数合理区间。在业内人士看来，方案细节有很多借鉴意义。  
以需定供，新建租赁房户均面积约60平方米  
“建立租赁住房市场体系”是《方案》重点提出的内容，其中包括以需定供，合理测算市场需求，布置增量资源，盘活存量资源，有序增加市场租赁房源供应数量等。  
在增加租赁住房市场供应以及培育规模化规范化供应主体方面，《方案》计划2020年至2022年新增高品质租赁住房不低于12万套（间），其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套（间），盘活存量住房不低于6万套（间）。而到2022年底，培育住房租赁企业总数不低于30家，其中房源在1000套（间）或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。  
此外，西安将租赁住房用地纳入用地供应计划。《方案》规定，试点期间，优先安排租赁住房土地供应，同时在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售；对租赁住房用地应加快审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式；新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。  
而在培育专业化、规模化住房租赁企业方面，西安提出组建国有住房租赁公司，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平等。  
稳定租金，引导“先租后买”住房消费观  
据了解，西安此次《方案》还明确，加快建设住房租赁市场，培育专业化、规模化住房租赁企业，提升租赁住房供应的数量和质量，引导居民形成“先租后买”的合理住房消费观，实现商品住房、政策性租赁住房和市场化租赁住房的有效衔接、协调发展。  
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述“先租后买”的概念，是一种比较务实的提法，后续在租赁住房供应和各类金融保障方面，也需要积极考虑此类模式。  
值得注意的是，对于稳定住房租金，《方案》提出基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力作为衡量指标，确定租金价格指数合理区间。2020年-2022年，每年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。  
严跃进认为，西安把租金涨幅和人均可支配收入的增幅进行挂钩的做法不多见；这一做法对于各类城市来说，有借鉴意义。事实上，要真正把控租金，是需要考虑城镇居民人均可支配收入增幅情况的。  
另外，《方案》提出，充分认识新市民、外来务工人员对城市经济发展的重要作用，树立“长租即长住，长住即安家”的理念，注重多维度的租赁住房需求，在解决基本居住的同时，提高新市民、外来务工人员的城市融入度。  
“过去政策将注意力放在了租房成本上，其实是远远不够的。”严跃进认为，西安提到“城市融入度”的概念，是一个好的导向，要让租客真正愿意租房，融入度至关重要。

5. 西安计划三年新增租赁房超12万套，拟组建国有住房租赁公司

11月17日，西安市人民政府网站正式发布了《西安市住房租赁试点工作实施方案》（以下简称“方案”），其中提出，引导“先租后买”的住房消费观，按房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，来确定租金价格指数合理区间。在业内人士看来，方案细节有很多借鉴意义。
以需定供，新建租赁房户均面积约60平方米
“建立租赁住房市场体系”是方案重点提出的内容，其中包括以需定供，合理测算市场需求，布置增量资源，盘活存量资源，有序增加市场租赁房源供应数量等。
在增加租赁住房市场供应以及培育规模化规范化供应主体方面，方案计划2020年至2022年新增高品质租赁住房不低于12万套（间），其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套（间），盘活存量住房不低于6万套（间）。而到2022年底，培育住房租赁企业总数不低于30家，其中房源在1000套（间）或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。
此外，西安将租赁住房用地纳入用地供应计划。方案规定，试点期间，优先安排租赁住房土地供应，同时在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售；对租赁住房用地应加快审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式；新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。
而在培育专业化、规模化住房租赁企业方面，西安提出组建国有住房租赁公司，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平等。
稳定租金，引导“先租后买”住房消费观
据了解，西安此次方案还明确，加快建设住房租赁市场，培育专业化、规模化住房租赁企业，提升租赁住房供应的数量和质量，引导居民形成“先租后买”的合理住房消费观，实现商品住房、政策性租赁住房和市场化租赁住房的有效衔接、协调发展。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述“先租后买”的概念，是一种比较务实的提法，后续在租赁住房供应和各类金融保障方面，也需要积极考虑此类模式。
值得注意的是，对于稳定住房租金，方案提出基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力作为衡量指标，确定租金价格指数合理区间。2020年-2022年，每年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。
严跃进认为，西安把租金涨幅和人均可支配收入的增幅进行挂钩的做法不多见；这一做法对于各类城市来说，有借鉴意义。事实上，要真正把控租金，是需要考虑城镇居民人均可支配收入增幅情况的。
另外，方案提出，充分认识新市民、外来务工人员对城市经济发展的重要作用，树立“长租即长住，长住即安家”的理念，注重多维度的租赁住房需求，在解决基本居住的同时，提高新市民、外来务工人员的城市融入度。
“过去政策将注意力放在了租房成本上，其实是远远不够的。”严跃进认为，西安提到“城市融入度”的概念，是一个好的导向，要让租客真正愿意租房，融入度至关重要。

6. 2017年西安市租赁型保障房政策大全

一、西安市租赁型保障房政策问答
1、我市租赁型保障房管理的行政主管部门是哪里？ 答：西安市住房保障和房屋管理局是本市租赁型保障房管理的行政主管部门。西安市保障性住房管理中心具体负责租赁型保障房的日常管理工作。各区县、开发区的住房保障部门负责本辖区内租赁型保障房管理工作。
2、什么是租赁型保障房？ 答：租赁型保障房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准的保障性住房。
3、我市租赁型保障房保障方式有哪些？ 答：目前我市保障方式有两种，即租赁补贴和实物配租，符合租赁型保障房保障条件的家庭只能享受其中一种保障方式。
4、什么是租赁补贴？ 答：租赁补贴是指未享受实物配租的城镇低收入住房困难家庭，自行租赁社会住房，由政府在一定时期内核发的货币补贴。
5、什么是实物配租？ 答：实物配租是指政府提供住房，出租给符合条件的保障家庭，并按照保障家庭收入水平分档收取租金。
6、租赁型保障房供应对象是什么？ 答：租赁型保障房供应对象为本市城镇中等以下收入住房困难家庭和新就业职工、有稳定职业且在本市居住一定年限的外来务工住房困难人员。中等收入家庭人均收入标准按照本市上年度城镇居民人均可支配收入确定。两人家庭人均收入标准上浮10%，单身人员收入标准上浮20%。住房困难家庭人均住房面积标准按照本市上年度城镇人均住房建筑面积的60%确定。市住房保障主管部门根据上年度城镇居民人均可支配收入、人均住房建筑面积的变化情况，及时调整享受租赁型保障房待遇的准入标准，报市政府同意后公布执行。
7、申请租赁型保障房的条件是什么？ 答：申请租赁型保障房应当同时符合下列条件：（一）具有本市城六区城镇户籍的家庭及人员（不含在校大中专学生）；或具有本市城六区居住证，在本市连续缴纳社会保险半年以上、已与用人单位签订1年及1年以上的劳动合同、持有本市营业执照和税务部门完税证明1年以上、从事个体生产经营1年以上等情形之一的家庭及人员；（二）家庭收入和人均住房面积符合准入条件的；（三）单身人员须年满18周岁且在本市具有稳定工作及收入。
8、如何计算人均住房建筑面积？ 答：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷共同居住的家庭成员人数住房面积如为使用面积，应换算为建筑面积。建筑面积=使用面积×1.33共同居住的家庭成员人数：指具有法定赡养、扶养或者抚养关系，并且长期共同居住的家庭人口（包括农业人口）
9、申请租赁型保障房需提交的材料有哪些？ 答：申请租赁型保障房，应向其户籍所在地的社区、人才交流中心或居住所在地的社区提出书面申请，并提交下列材料：（一）西安市租赁型保障房资格申请审核表；（二）申请人及家庭成员身份证、户口簿；非本市城六区城镇户籍的申请人还需提供居住证或受理单，及劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明、营业执照和完税证明、社区出具的连续从事1年以上个体生产经营证明其中之一；（三）申请人及家庭成员签字的申请承诺及授权委托书；（四）申请人及家庭成员的收入证明；（五）婚姻证明。配偶已去世的应提供死亡证明；离婚的应提供离婚证、离婚协议书或法院离婚判决书；（六）其他需要提供的材料。
10、租赁型保障房申请审核程序是什么？ 答：租赁型保障房的申请审批程序为社区受理，街办、区住房保障中心进行审核并进行公示。市保障性住房管理中心组织进行资格联审工作。
11、什么情况下停止发放租赁补贴？ 答：（1）未如实申报家庭收入、人口、住房状况的；（2）不符合低收入标准的；（3）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出租赁型保障房保障面积标准的。
12、实物配租分配程序是什么？ 答：租赁型保障房配租按照以下程序进行：（一）公告：市住房保障主管部门通过社区以及报纸、网络等媒体发布租赁型保障房房源公告；（二） 登记：取得租赁型保障房租赁资格的申请人持相关手续到规定的地点办理登记手续；（三） 入围：市住房保障主管部门会同相关部门对已登记的轮候家庭进行资格复核，确定入围名单并向社会公示；（四）摇号：在公证机关、媒体、申请人代表的监督下,以公开摇号方式确定配租房号；（五）签约：申请人与市住房保障主管部门签订《西安市租赁型保障房租赁合同》；（六）入住：申请人持市住房保障主管部门开具的《入住通知单》，在规定时限内办理物业管理等交房入住手续。
13、实物配租为什么要实行轮候制？（以上回答发布于2017-09-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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7. 西安：保障性租赁住房家庭，新增一套购房资格

8月19日，陕西省西安市住房和城乡建设局网站显示，西安市住房保障工作领导小组办公室发布关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知(简称《操作指南》)。
《操作指南》显示，此举是为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善西安市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加西安市保障性租赁住房房源供给。
申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合下列条件：住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书;无权属纠纷且无查封登记、限制信息;具备基本入住条件。
按照《操作指南》，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格;存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)。
按照规定，居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
同时，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%。
《操作指南》显示，纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。
纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。
据悉，上述操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。
以下为官网全文：
各区县、西咸新区、各开发区住建局，局机关各处室、直属事业单位，各相关单位、企业：
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给，西安市住房保障工作领导小组办公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》，现印发给你们，请遵照执行。
西安市住房保障工作领导小组办公室
2022年8月19日
西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给，根据《陕西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(陕政办发〔2021〕40号)、《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(市政办发〔2022〕4号)，结合我市实际，制定本操作指南。
第一条 房源条件
申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合以下条件：
(一)住房位于我市限购区域内且已取得房屋权属证书;
(二)无权属纠纷且无查封登记、限制信息;
(三)具备基本入住条件。
第二条 认定流程
(一)房源入库申请。申请人登录市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”(以下简称“服务平台”)，阅知《西安市居民存量房用于保障性租赁住房权利义务告知书》，从“服务平台”的企业库中自主选择一家运营服务企业，填报个人房屋、家庭成员(配偶及未成年子女)信息，上传以下申请资料：
1. 房屋产权人身份证件;
2. 房屋权属证书;
(二)现场核验。运营服务企业负责对申请人住房情况进行实地核查，住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。运营服务企业将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员资料、住房实景影像资料上传至“服务平台”。
(三)审核认定。申请人住房所在区县、开发区住建部门负责在“服务平台”对申请人和房源信息等数据进行审核。材料不全或不符合要求的，在1个工作日内，一次性告知居民及运营服务企业需要补正的材料。审核通过并进行房源公示后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》，区县、开发区住建部门将房屋信息推送市保障性住房管理中心(以下简称“市保障中心”)，市保障中心负责将住房纳入保障性租赁住房房源库，并定期发布房源信息。
第三条 租赁管理
(一)运营服务企业。按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。
运营服务企业负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理，主要承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、安全隐患排查等工作。
(二)租赁方式。根据运营服务企业与居民协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。
(三)纳管期限。居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)，通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。因法院判决、继承等情形办理不动产转移登记的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。
第四条 租赁申请
申请人根据“服务平台”发布的房源信息实时申请保障性租赁住房资格，保障性租赁住房资格审核按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。
同一房源有多个申请人的，运营服务企业按照审核通过时间，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。
第五条 合同管理
(一)合同签订。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人(产权人)、承租人、运营服务企业三方通过“服务平台”签订三方住房租赁合同，并按相关规定办理住房租赁网签备案。
居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，双方当事人依据《商品房屋租赁管理办法》签订房屋租赁合同并网签备案;运营企业将委托住房转租给次承租人时，应依据相关规定签订房屋租赁合同并网签备案。
(二)合同时限。纳入保障性租赁住房管理后，租赁合同期限最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同相对方协商一致后，可提前解除租赁合同，违约方按照租赁合同约定承担违约责任。
第六条 费用收缴
(一)租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。
(二)服务费收取。居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。
第七条 收费标准
(一)租金标准。保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
(二)服务费标准。运营服务企业应在“服务平台”公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。
第八条 运营服务企业权利义务
运营服务企业应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定和《保障性租赁住房运营服务企业承诺书》中有关承诺事项，按照法律法规规定、合同约定履行相关权利义务。
(一)权利
1.自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房的运营服务;
2.按照运营服务协议约定收取服务费;
3.运营服务企业如不再开展运营服务，与所有出租人协商一致，并选定后续运营服务企业，完成费用清算，经市住房建设主管部门同意后可退出企业库;
4.出租人、承租人有损害公共利益或他人合法权益行为的，运营服务企业可按照法律法规规定和合同约定，要求行为人停止实施损害行为;
5.依法享有法律法规规定和合同约定的其他权利。
(二)义务
1.负责房源核验、房源带看、承租人资格核验、签约备案等;
2.负责保障性租赁住房日常管理，开展房屋使用情况巡查，发现违规行为及时制止、记录、上报;
3.开展消防、用电、燃气等安全隐患巡查，发现隐患及时报告相应主管部门，配合做好租金、水、电、气、物业服务等费用查验;
4.建立投诉处理机制，配合相关部门开展矛盾纠纷调处工作;
5.履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定及合同约定的其他义务。
运营服务企业违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取联合失信公示、取消入库资格等措施;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，移送司法机关处理。
第九条 出租人权利义务
出租人应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定和《居民自愿将存量住房用于保障性租赁住房承诺书》中有关承诺事项，按照法律法规规定和合同约定履行相关权利义务。
(一)权利
1.自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房;
2.可通过“服务平台”在企业库中选择运营服务企业，依法依规与承租人、运营服务企业协商租赁事宜;
3.按照租赁合同约定收取租金、押金;
4.住房租赁合同期满或者解除，承租人未按合同约定腾退的，出租人可依法要求承租人腾退住房;
5.承租人有损害公共利益或他人合法权益的行为，出租人可依照法律、法规以及管理规约，要求承租人停止实施损害行为;
6.住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格;
7.依法享有法律法规规定和合同约定的其它权利。
(二)义务
1.居民存量住房用于保障性租赁住房的，必须符合安全要求，并同时符合：已取得权属证书，无权属纠纷且无查封登记及其他权利限制信息，具备基本入住条件。租赁期间，按合同约定承担住房和设施设备维修义务;
2.保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%;
3.配合运营服务企业开展住房租赁工作;
4.保障性租赁住房应该通过“服务平台”出租给符合条件的承租人，并告知承租人房屋及设施设备安全使用注意事项;
5.存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等);
6. 存量住房用于保障性租赁住房的，出租人应授权相关职能部门核验其房屋的不动产登记及相关信息;
7.履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定和《居民自愿将存量住房用于保障性租赁住房承诺书》约定的其他义务。
出租人违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取对出租住房和通过出租住房获得资格购买的住房进行房屋交易和不动产登记限制、纳入失信行为信用信息档案等措施;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，移送司法机关处理。
第十条 承租人权利义务
承租人应遵守国家和省、市保障性租赁住房相关规定，按照法律法规规定和合同约定履行相关权利义务。
(一)权利
1.可通过“服务平台”依法依规与出租人协商租赁事宜;
2.可享受保障性租赁住房租金优惠政策;
3.因工作、生活需要可与运营服务企业、出租人协商一致后提前解除租赁合同;
4.租赁期限届满，住房继续出租的，原承租人同等条件下享有优先承租权;
5.依法享有法律法规规定和合同约定的其他权利。
(二)义务
1.配合运营服务企业开展住房租赁工作;
2.按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租;
3.按照合同约定合理使用住房及室内设施设备，配合出租人、运营服务企业及有关部门进行安全检查，发现消防、燃气、治安等安全隐患及时报告，并按规定及合同约定由相应责任主体处理。
4.按合同约定及时缴纳租金及水、电、气、网络、物业服务等费用，合同解除后，应及时腾退承租住房;
5.履行国家和省、市保障性租赁住房政策规定的其他义务。
承租人违反有关规定或合同约定，不履行上述义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息档案等措施;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，移送司法机关处理。
第十一条 资格取得
居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在我市限购区域获得新增购买一套住房资格。
居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
第十二条 房源退出
纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。
纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。
第十三条 部门职责
市住房建设主管部门负责保障性租赁住房的政策制定、“服务平台”建设及维护管理等工作;负责保障性租赁住房的政策指导、行业监管。
市公安局、市资源规划、市市场监管局、市大数据局等部门，按照各自职责负责做好户籍、居住证、不动产登记等数据信息的核验、推送工作，确保数据及时共享和互联互通。
各区县、开发区管委会是发展保障性租赁住房的责任主体，负责房源入库及退出审核、申请人资格审核、违规行为调查核实、信访回复、指导运营服务企业调解租赁双方矛盾纠纷等工作。
第十四条 试行期限
本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。

8. 西安出台保障性租赁住房项目认定指导意见

6月2日，西安市住房保障工作领导小组办公室出台《关于保障性租赁住房项目认定指导意见(试行)》，明确了保障性租赁住房建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，租金标准接受政府指导，按照不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
观点新媒体了解到，指导意见(试行)明确，西安市行政区域内利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地等非居住存量土地，利用存量房屋改建(含居住和非居住)，利用新供应国有建设用地新建，利用公租房、中央租赁住房租赁市场试点项目以及在建或已建成的房屋中符合保障性租赁住房规定的均可列入认定范围。
保障性租赁住房应满足以下条件：项目权属清晰、申请主体明确。建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可适当放宽。租金标准接受政府指导，按照不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。
出租对象为通过西安市保障性租赁住房资格审核的新市民、青年人。规模标准为通过改建作为保障性租赁住房的，原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套(间)、或建筑面积不少于1500平方米。保障性租赁住房项目运营期限不得超过经批准的土地使用年限。
另外，申请单位持项目认定书后，可享受相关税收优惠、免收城市基础设施配套费，执行民用水电气价格，纳入资金补助和金融支持申请范围等支持政策。