多重利好叠加刺激，房地产板块大幅上涨!

1. 多重利好叠加刺激，房地产板块大幅上涨!

盘面观察
周四两市延续昨日强势，两市成交额合计12755亿。盘面观察，房地产、建筑建材、医药生物等行业涨幅居前，仅公共事业行业微跌报收。两市涨停118家，跌停3家，北向资金净买入额53.65亿。沪指涨1.4%，报3215.04点，深成指涨2.41%，报12289.97点，创指涨2.87%，报2710.73点。
 
后市展望
昨日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中提到要及时研究和提出有力有效地防范化解房地产企业风险应对方案。随后，央行、银保监会、证监会等部委迅速开会和发文表态。央行表示货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。财政部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。外汇局提到配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。银保监会表态支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会也表示积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
我们都知道中国在过去十多年的城镇化的过程中，房地产对经济增长扮演着举足轻重的角色。但是由于行业调整与一些房企经营过于激进出现资金困难，相关风险已经波及行业乃至整个金融系统。这次六部委同时发声，我们认为旨在化解房地产行业风险，但房住不炒的总基调仍然没有改变。不过，预计后续房地产政策会边际改善，后续关于房地产行业方面仍有较多利好政策持续释放，比如进一步支持并购贷、支持刚需、房企融资改善等方面。自2021年10月推出房地产税试点，市场一直担忧房地产税扩容，此次财政部明确年内不会扩大房地产税改革试点城市，有利于改善市场悲观预期，提振市场需求。
总的来看，因城施策的政策框架下，政策改善型城市逐渐扩容、改善政策范围逐渐扩大，预计市场信心逐渐改善，行业基本面有望触底回升。行业的触底回升，有望带动建筑建材、家用电器等大宗消费回升。
 
操作策略
随着市场连续两天反弹，不排除后续指数和行业出现分化。短期来看，低估百分位与超跌板块是目前市场关注重点，建议可以关注地产、建筑建材与生物医药机会。中期来看，建议关注稳增长预期下的金融与新基建（TMT、国防军工、新能源），还有通胀预期下的水泥、钢铁、有色金属、石油天然气和煤炭的反弹机会。
【广发 证券高级投资顾问 黎衍军，执业证书编号：S0260612110012】

2. 多重利好叠加刺激，房地产板块大幅上涨!

盘面观察
周四两市延续昨日强势，两市成交额合计12755亿。盘面观察，房地产、建筑建材、医药生物等行业涨幅居前，仅公共事业行业微跌报收。两市涨停118家，跌停3家，北向资金净买入额53.65亿。沪指涨1.4%，报3215.04点，深成指涨2.41%，报12289.97点，创指涨2.87%，报2710.73点。
 
后市展望
昨日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中提到要及时研究和提出有力有效地防范化解房地产企业风险应对方案。随后，央行、银保监会、证监会等部委迅速开会和发文表态。央行表示货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。财政部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。外汇局提到配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。银保监会表态支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会也表示积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
我们都知道中国在过去十多年的城镇化的过程中，房地产对经济增长扮演着举足轻重的角色。但是由于行业调整与一些房企经营过于激进出现资金困难，相关风险已经波及行业乃至整个金融系统。这次六部委同时发声，我们认为旨在化解房地产行业风险，但房住不炒的总基调仍然没有改变。不过，预计后续房地产政策会边际改善，后续关于房地产行业方面仍有较多利好政策持续释放，比如进一步支持并购贷、支持刚需、房企融资改善等方面。自2021年10月推出房地产税试点，市场一直担忧房地产税扩容，此次财政部明确年内不会扩大房地产税改革试点城市，有利于改善市场悲观预期，提振市场需求。
总的来看，因城施策的政策框架下，政策改善型城市逐渐扩容、改善政策范围逐渐扩大，预计市场信心逐渐改善，行业基本面有望触底回升。行业的触底回升，有望带动建筑建材、家用电器等大宗消费回升。
 
操作策略
随着市场连续两天反弹，不排除后续指数和行业出现分化。短期来看，低估百分位与超跌板块是目前市场关注重点，建议可以关注地产、建筑建材、与生物医药机会。中期来看，建议关注稳增长预期下的金融与新基建（TMT、国防军工、新能源），还有通胀预期下的水泥、钢铁、有色金属、石油天然气和煤炭的反弹机会。
【广发 证券高级投资顾问 黎衍军，执业证书编号：S0260612110012】

3. 多重利好政策加持，地产股再迎集体大涨

今日（1月24日）开盘，地产板块整体走强，其中A股地产股率先发力，粤宏远A、财信发展开盘即涨停。
截至今日收盘，新华联涨停，南山控股、滨江集团涨超4%，中交地产、保利发展涨超3%，金科股份、新城控股、金地集团、荣盛发展、中南建设涨超1%。此外，万科A、绿地控股、首开股份均实现上涨。
与此同时，港股内房股也集体走强。截至今日收盘，远洋集团上涨9.8%，万科海外上涨8.47%，雅居乐集团、福晟国际涨超7%，大发地产、领地控股涨超5%，中国恒大、中国奥园、花样年控股涨超3%。
多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今日地产股上涨与近期一系列利好政策有关。如1月17日央行宣布开展7000亿元MLF操作和1000亿元公开市场逆回购操作，且中标利率下降10个基点。紧接着，1月20日央行宣布降息，1年期LPR较上期下调10个基点，5年期下调5个基点。
与此同时，1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议首次强调“增信心、防风险、稳增长”，提出在房地产领域“建立部省市调控责任机制”、2022年继续保持政策连续稳定，但讲究协调性、精准性。
“近期市场政策面有所缓和，对于房地产在2022年有一定利好。目前来看，地产行业可以说是利空出尽，加上一系列利好政策的叠加，使得大家对房地产行业的预期有所改变。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，需求侧的逐渐放松，加上融资回暖，让资本市场的悲观预期有所改变。
“只要销售和融资好转，地产股的估值会回来的。”在张波看来，市场有一个逐步反应的过程，预期的扭转有一个过程，地产股反弹可以看作“股价在底部盘整过程中回正在归原先的估值”。
国盛证券研报则表示，地产需求侧的政策放松正在路上，房地产实质性松动可期。2022年基建增速有望超预期，增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。

4. 地产股集体拉升，消息面释放融资利好

风财讯报道11月9日，A股和H股开盘后，地产股均出现普涨。A股方面地产股集体拉升，截至发稿，房地产指数涨幅3.05%，119只成分股114只上涨
风财讯报道 11月9日，A股和H股开盘后，地产股均出现普涨。
A股方面地产股集体拉升，截至发稿，房地产指数涨幅3.05%，119只成分股114只上涨。其中阳光城涨停，金地集团、新城控股、滨江集团、招商蛇口涨超5%，金科股份、新华联、蓝光发展等也跟涨。
港股地产股也出现多股上涨，旭辉控股涨幅42.86%，弘阳地产上涨26.42%，龙光集团上涨26.19%，碧桂园上涨25.69%，时代中国、新城发展、龙湖集团、合景泰富等涨幅超10%。
消息面上，11月8日据中国银行间市场交易商协会消息，为落实稳经济一揽子政策措施，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二批），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
华泰证券表示，明年需求市场有望逐步回复，同时也可期待更多政策释放，预计年内房地产市场逐步触底企稳，因此当前具备融资优势和土地储备的房企有望在2023年迎来更多成长空间。
中指研究院数据显示，今年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

5. 多因素推动地产股集体大涨，结构性政策、因城施策并举改善市场预期

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 12月21日，地产股掀起涨停潮。截至收盘，香江控股、泰禾集团、宋都股份、嘉凯城、蓝光发展、京投发展、大悦城等20余只房地产开发股票涨停。融创中国、祥生控股、朗诗地产、旭辉控股、时代中国等港股也迎来大涨。
据东方财富板块排行，21日A股涨幅前三的行业为房地产服务、房地产开发和装修建材，涨幅分别为7%、5.7%和3.6%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，地产股大涨是多因素综合作用的结果。包括央行下调LPR，近日央行、银保监会发文支持优质房企并购出险和存在困难的房企优质项目等。李宇嘉表示，叠加各地开始出台政策纾困楼市，大致可以判断楼市政策暖风会越来越大。
李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，目前房地产整体风险预期还比较大，政策从以往的需求端直接刺激转向结构性纾困。“从政策底走向市场底还会经历比较长的时间，今年12月到明年1-2月市场都会比较差。”李宇嘉说。
结构性政策持续正向引导行业预期
12月20日，中国人民银行公布1年期LPR为3.8%，较上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.65%，连续20个月未变。
交通银行金融研究中心分析认为，本次LPR报价下调的直接原因是近期降准的引导， 5年期以上LPR继续维持不变，表明到目前为止，还没有对房贷利率造成普降影响。但信用宽松窗口正在开启，在“促进房地产业良性循环和健康发展”的要求下，开发贷和按揭贷都有适当放松的可能性。
从市场情况来看，部分地区房贷利率已经开始回调。贝壳研究院监测的103个城市12月主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点，其中有40%的城市房贷利率环比下降。四季度以来，首套、二套房贷利率较9月高点累计回调10个、8个基点。12月平均放款周期为57天，较11月缩短11天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，103个重点城市房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内。在“良性循环”指引下，信贷环境的持续改善将对年底市场成交带来利好，带动市场底部修复。
与此同时，据多家媒体报道，近日央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质房企兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
中指研究院分析认为，该通知的出台，将积极推动化解当前多发的房企流动性风险，并且在不改变房地产融资政策大方向的前提下，对房企融资进行定向放松。优质企业可抓住融资窗口期积极寻找优质项目，出险房企要利用政策和市场条件稳妥处置问题项目、风险企业项目。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大向21世纪经济报道记者指出，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。
实际上，12月3日银保监会就指出，要在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。根据各地不同情况，重点满足首套房和改善型住房按揭需求，合理发放放个地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
交通银行金融研究中心认为为促进合理购房需求正常释放，后续5年期LPR利率也有调降可能。
李宇嘉则表示，政策将继续扶持房地产，但属于结构性政策，目前降低LPR仅针对一年期，一定程度上表明宏观层面仍避免发出明显刺激市场回升的信号。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、银保监会等多次发声纠偏房地产政策，正向引导房地产行业预期。中央经济工作会议也明确要加强预期引导，强调要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在需求端，近期多地推出多种政策支持合理住房需求，包括提供购房补贴，发放优惠券，对购房契税进行补贴，放宽公积金贷款限制等。
其中发放购房补贴最为常见。多地针对人才、新市民、三胎家庭等特定人群发放购房补贴。
如12月13日芜湖印发青年英才购房补贴发放细则通知，对符合条件的人才发放购房补贴，最高补贴房款的10%。10月11日宁波发布奉化区人才购房补贴公告，为符合条件的人才提供8-100万元的购房补贴。南通海安为支持二孩、三孩家庭购房，每平方米分别补贴200元和400元；哈尔滨则将购房补贴的范围扩大到人才和新市民；长春为人才和进城农民提供购房补贴，人才和农民每平方米的购房补贴分别为50元和80元。
多地为鼓励购房发放优惠券。如12月9日桂林发布文件，提出为12月在桂林五区购买新房的购房者发放消费券，金额为成交合同额的1%，可在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等，并对销售面积靠前的项目进行相应的消费券奖励。推出类似做法的还有长春等地。
除此之外，多地为降低购房成本，对购房者进购房契税补贴，如12月10日衡阳发布新房和地下车位财政购房补贴实施方案，对满足条件的购房者补贴15%-50%的新房契税补贴和80%的地下车位契税补贴。推出类似政策的还有开封等地。
适度放宽公积金贷款限制或定向提高公积金贷款额度也是刺激合理住房消费的常见举措。如12月13日惠州发文允许人才提取住房公积金用于支付购房首付款，可足额申请高级人才住房公积金贷款的最高额度，夫妻双方合计最高贷款150万元等。哈尔滨放宽二手房公积金贷款房龄年限要求等。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，多地针对性鼓励合理住房需求，尤其是人才的住房需求，是基于希望支撑和拉动地方产业、推进职住平衡目标的考虑衍生而来，一定程度上会对楼市带来一定利好，但影响有限。
许小乐向21世纪经济报道记者表示，后期可能还会有城市继续跟进购房优惠补贴政策，相关政策会有一定的持续性，目的是改善市场预期，提振居民住房消费信心，最终促进楼市回归平稳。
21世纪经济报道记者注意到，11月30日，河北保定发布全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案，取消被动式超低能耗建筑商品房项目的限价和限购政策，公积金贷款额度上浮20%。
况伟大认为，限购、限贷是真正能体现房住不炒的一个重要决策。支持改善性住房在内的居民合理购房需求，并不意味着热点城市会降低二套房首付比例。热点城市供求关系紧张，要通过较高的二套房首付限制，来重点满足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能会加剧目前基本住房需求得不到满足的情况，也与共同富裕的要求相悖。只有供求关系宽松的城市，才可能适当降低二套房首付比例。

6. 地产板块强势拉升，两部门发文鼓励并购出险房企优质项目

受政策面消息提振，地产板块20日盘中拉升走高，截至收盘，津滨发展、渝开发、中洲控股、大龙地产、京能置业、嘉凯城、财信发展、天保基建、蓝光发展、泰禾集团等涨停，天房发展、深深房A涨幅超9%。值得注意的是，渝开发、大龙地产、蓝光发展等已连续四个交易日涨停。

消息面上，近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。通知主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
通知强调，银行业金融机构要稳妥有序开展并购贷款业务，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序地开展房地产项目的并购贷款业务。重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
上证报报道，一位接近监管人士对记者表示，这其中有若干方面值得注意：兼并收购的主体是优质房地产企业，包括大型民营、国企和央企等。被兼并收购的对象为优质项目，而非过去大家所熟悉的企业股权。通过兼并收购房地产项目，可以促使一些经营不善，且尚未濒临破产的优质房地产企业“瘦身”、防范化解风险。
该人士还表示，此前一些银行有意向为收购优质房地产项目的企业发放并购贷款，但因具体操作细则、监管方向和要求等方面尚未明确，在具体实施落地过程中有所顾虑。而本次通知出台的一大目的就是为了打消市场的这种顾虑。
相关工作已在积极部署与推进当中。据悉，央行与国资委已于近期召开会议，引导优质主体基于市场化的原则做好项目并购工作。此外，央行与银保监会也在近期就稳妥有序开展并购贷款业务召开会议，部分主要银行参加会议。会议还要求，对于出现风险和经营困难的大型房地产企业，银行不要盲目抽贷断贷。
此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
银河证券指出，目前处于“基本面底” “政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，地产板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。
中信证券认为，在理性务实的政策态度之下，2022年将迎来产业的新起点。此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观，没有坏账问题（应收款管理能力十分出色或直接面对C端）的产业链公司可能已被显著低估。看好应用数字化等新手段，驱动传统产业升级，并在短期由于房屋交易GTV大幅下降等问题而股价大幅调整的贝壳（BEKE.N）；看好因地产信用和劣币公司治理而被错杀的物业管理蓝筹企业，推荐保利物业、华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、招商积余和金科服务；也看好走向稳健发展的房地产开发公司，包括保利发展、万科A、金地集团、龙湖集团、招商蛇口和碧桂园等。