瑞安市物业管理实施细则(2)

1. 瑞安市物业管理实施细则(2)

 瑞安市物业管理实施细则
                    
   　　第四章 物业管理服务 
  　　第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
  　　第三十一条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：
  　　一、 当事人的名称或者姓名和住所;
  　　二、物业的基本情况;
  　　三、 物业服务事项和服务质量要求;
  　　四、物业服务费的标准和收取办法;
  　　五、专项维修资金的管理和使用;
  　　六、物业管理用房的管理和使用;
  　　七、物业服务合同的期限;
  　　八、违约责任;
  　　九、解决争议的办法;
  　　十、当事人双方约定的其他事项。
  　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同，物业服务合同期限一般为三年。
  　　第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
  　　业主委员会应当向物业服务企业移交本实施细则第二十七条第一款规定的资料。
  　　第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
  　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合社区居民委员会做好社区管理相关工作。
  　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
  　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
  　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务结算有明确的约定。办理物业产权过户时，要同时提供当月物业服务费的缴纳票据。
  　　第三十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
  　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
  　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;
  　　(二)部分业主共有部分的该共有部分的全体业主作为最终用户;
  　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
  　　第三十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
  　　第三十七条 物业服务企业应当定期公布物业管理区域内的物业公用部位、共用设施以及相关场地经营所得的收支情况。
  　　第三十八条 物业合同终止时，物业服务企业应当将本实施细则第二十七条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。
  　　第三十九条 街道办事处、乡镇政府和社区居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
   　　第五章 物业使用与维护 
  　　第四十条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
  　　(一) 擅自拆改房屋承重结构、改变房屋用途;
  　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;
  　　(三)侵占绿地，毁坏绿化;
  　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
  　　(五)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;
  　　(六)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
  　　(七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
  　　(八)违法搭建建筑物、构筑物;
  　　(九)擅自改变房屋外貌;
  　　(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
  　　第四十一条 物业管理区域内的管道煤气、通信以及户外水、电、有线电视等管线与设施设备的管理、维护与养护由各有关专业单位负责。专业单位也可委托物业管理企业维修与养护、费用由专业单位支付。
  　　第四十二条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人，并与业主或者非业主使用人签订服务合同。
  　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本细则的规定以及业主临时公约、业主公约。
  　　因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的，由业主及时修复或由物业服务企业负责代于修缮，其费用由业主承担。
  　　第四十三条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查、业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用，装饰装修过程中有违反国家和本细则规定以及业主临时公约，业主公约行为的应当根据有关规定予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。
  　　有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后应当依法及时处理。
  　　第四十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。
  　　利用物业设置广告，应当符合房屋外立面整洁、美观的要求，在征得相关业主、业委会和物业服务企业的同意后，报有关管理部门审批。经批准的，应当与物业服务企业签订协议，并支付物业设置费用，按规定收取的经营性设置费50%以上作为补充专项维修资金，其余按照业主大会的决定使用。
  　　经业主大会同意，在物业管理区域内设置露天临时停车位的，其管理费收取支出及管理标准按照瑞安市发展计划局(2004)82号文件《关于住宅小区车辆停放服务有关收费规定的通知》的规定执行。
  　　第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅按结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳专项维修资金。
  　　农村新建小区的住宅物业业主，包括住宅小区内农民联建房的业主同样应当交纳专项维修资金。
  　　第四十六条 专项维修资金由业主交纳，物业主管部门专项维修资金管理中心负责统一管理，并在当地银行开设专户存储。物业主管部门专项维修资金管理中心要以各业主委员会为管理单位，按幢核算、建帐到户。
  　　第四十七条 物业主管部门专项维修资金管理中心的人员工资、办公费用及相关人员的培训经费在专项维修资金增值中支付。
  　　第四十八条 新建住宅首期专项维修资金由建设单位代收代缴，交纳的标准为：高层建筑每平方米60元，小高层建筑每平方米48元，多层建筑每平方米30元。
  　　第四十九条 使用专项维修资金必须由物业服务企业提出年度维修项目计划，经业主大会表决通过，报物业主管部门专项维修资金管理中心核准后，方可划拨动用。
  　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修基金使用至总额的20%时，小区业主应当续筹至首次资金的额度。
  　　第五十条 物业发生危险及人身安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
  　　第五十一条 建设单位按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
  　　建设单位保修期内自行组织维修的，维修的时限，应当与物业服务企业向业主承诺的时限相同，超时尚未维修的，物业服务企业应当代为维修，维修费用在保修金中支付。
  　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业保修期的维修费用保证。
   　　第六章 法律责任 
  　　第五十二条 违反本实施细则规定的行为，国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的从其规定。
  　　第五十三条 业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或规章的规定的，由物业主管部门依法责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
  　　第五十四条 业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的物业服务企业应依法予以追缴。
  　　第五十五条 业主、业主大会、物业服务企业、建设单位之间因物业服务发生争议的，可以通过和解或调解解决，不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
  　　第五十六条 物业主管部门工作人员玩忽职守、滥权、徇私的由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
   　　第七章 附 则 
  　　第五十七条 本实施细则中专项维修资金和保修金的管理、使用的有关规定，今后与浙江政府颁布的规定有抵触的，以浙江政府颁布的规定为准。
  　　第五十八条 本实施细则具体应用中的问题由瑞安市房产管理局负责解释。
  　　第五十九条 本实施细则自发布之日起施行。2001年7月10日瑞安市政府颁布的《瑞安市住宅小区物业管理实施细则》同时废止。
   　　江苏省物业管理条例实施细则 
   　　车位不得“只售不租” 
  　　“小区只规划了地下停车位，没有地面停车位。要是不买车位，车子将来在小区根本没法停车。以后只能将自己的爱车停在附近的马路边上了。”这是太湖新城一高档小区业主吐的苦水。记者了解到，根据此前的相关规定，开发商对拥有产权的车位可以自行处理，即采取出售或是租赁两种方式。但是大部分新建楼盘在卖房时，为了尽快回笼资金，对车位采取“只售不租”的做法，业主无奈接受。为此，近几年不少小区因为这事引发了风波。
  　　针对这一问题，昨天无锡市物业管理协会负责人表示，刚实施的新条例给想租车位的业主撑了腰。条例规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。”
   　　“人防”车位最多租三年 
  　　人防工程汽车泊位问题是社会普遍关注的。不少停车位问题突出的小区，不得不临时将人防工程的停车位拿出来出租给业主。前不久，无锡市物业管理中心就接到投诉，称开发商通过“买房送车位”的形式，将依法配建的防空地下室以买房赠车位形式“送”给了业主。
  　　“开发商在没有取得人防工程产权的情况下，是无权这样做的。而且按规定防空地下室车位只能出租，不能出售或变相出售。”相关人士解释说，根据人民防空法规，住宅小区修建的人防工程是老百姓战时和遭遇突发灾害时的保命工程，国家有着非常严格的强制性标准，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。也就是说开发商没有赠送车位的权利。
  　　现实生活中，有些开发商为回笼资金，硬性规定停车位租赁合同必须好多年一签，相当于变相出售。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过3年且逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。
   　　路面停车位收益归业主 
  　　有关小区停车收益的归属，在锡城从来没有停止过争论。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。
  　　这次新条例规定，占用业主共有道路或者其他场地的，所得收益的百分之七十应当纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费。相关人士解释说，收益归业主，业主分到的不是钞票，而是将这些停车收益“取之于业主、用之于业主”。物业公司应该对这部分停车位的收益进行单独建账，并附有公示的义务。也就是说，业主对这笔“公共财务”收支享有知情权。业主可以通过业委会，由业委会出面跟物业公司交涉，物业公司应积极配合。业委会应该将收支情况向业主大会汇报。
   　　车子被划伤物业可免责 
  　　家住北塘区一老小区的市民反映，称他的车子停在小区收费停车位上，却屡遭人划伤。去找物业时，物业却表示不在自己管辖范围内。王先生恼火了，既然已经交了物业管理费，而且地上停车位的费用每月也是按时缴纳的，那么物管就有保障业主车辆安全的责任。
  　　“爱车被划伤了，这种心情可以理解，我们平时接到的投诉也比较多。”相关人士表示，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。此次出台的条例规定：业主对停放的车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订协议。这名负责人告诉记者，车子划伤了物业可免责，这听上去好像不可思议，难以理解。但是业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停车位的使用费。并不是业主交了停车费，就像交了保险，物业公司就应该承担责任。相反，根据新的条例理解，物业公司对业主的车辆没有保管的义务。
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