日本房地产泡沫怎么产生的？

1. 日本房地产泡沫怎么产生的？

用动画分析日本曾经出现的房地产泡沫破裂导致房价崩盘。

2. 日本房地产泡沫怎么产生的

日本泡沫经济 85年-95年日经平均股价变动简图　　日本泡沫经济是日本在1980年代後期到90年代初期出现的一种日本经济现象。根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这是日本战後仅次於60年代後期的经济高速发展之後的第二次大发展时期。
　　这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此後进入了平成大萧条时期。
　　日语中「平成景气」基本与此同义，但有时也包括此後的经济萧条阶段。 [编辑本段]日本泡沫经济的时代背景　　1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、西德、英国和法国）在纽约广场饭店达成「广场协议」。当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此後，日元迅速升值。当时的汇率从1美元兑240日元左右上升到一年後的1美元兑120日元。由於汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生帐面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，於是产生了过剩的流通资金。
　　另外，当时还有下列背景：
　　1. 从1970年代後期开始，日本的银行烦恼于向优良制造业企业的融资案件，於是开始倾向於向不动产、零售业、个人住宅等融资。
　　2. 1980年代以来，全球性的通货紧缩形成了股票市场的上升通道。
　　
　　加速上扬
　　由於上述因素叠加在一起，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到所谓「土地不会贬值」的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。此外，地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。
　　1985年到 1986年期间，随着日元急速升值，日本企业的国际竞争力虽有所下降，但是国内的投机气氛依然热烈。1987年，投机活动波及所有产业，当时乐观的观点认为只要对土地的需求高涨，那麼经济就不会衰退，而且市场也鼓励人们不断购买股票，声称股票从此不会贬值。当时日本媒体为了给这种经济繁荣状况命名，还希望募集像岩户景气、神武景气类似的名称。但当时也出现了少数反对论点，认为土地价格已经远远超过其实际需求，日本经济将在不久的将来陷入衰退。
　　从经济学原理来说，土地价格上升，导致租用土地的工厂或写字楼的企业盈利率下降，因此合理的做法是出售土地购入债券，因此会带来土地需求下降。根据供求理论，价格终将趋於均衡。但是日本企业普遍实行以帐面价值计算土地资产的做法，因此从表面上看企业的收益率也并无变化，而帐面价值与现实价值的差额就导致了帐面财产增加，从而刺激日本企业追求总资产规模而非收益率。
　　当时为了取得大都市周边的土地，许多大不动产公司会利用黑社会力量用不正当手段夺取土地，从而导致了严重的社会问题。而毫无收益可能的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权，另外也包括海外的不动产（如美国洛克菲勒中心）、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等。当时这种资金被称为「日本钱」（Japan Money）而受到世界经济的关注和商家的追捧。当时随着股票价格上升，日本国内购买法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等高档轿车的消费热潮也不断高涨。
　　
　　周边各国
　　苏联由於阿富汗战争以及美苏军备竞赛，加之东欧诸国剧变，已经到了崩溃的边缘。在欧洲，由於严重的高失业率和东欧民主化，国际和社会秩序也非常混乱。
　　美国：经过1980年代中期的经济周期，逐渐走入低谷。住房金融产业出现危机，社会信用危机日益严重。此外，经常性国际收支趋向平衡，但国内经济持续低迷，失业率也不断上升，财政赤字创下历史纪录。
　　在这样的世界形势中，政治经济都比较安定的日本出现了「日本是世界第一」的口号，全体国民预感到「日本的时代」即将到来。当时在世界各国的印象中，三十年前仍然是一个普通发展中国家的日本，已经迅速成为了遍地黄金的富裕国家。
　　潜在问题
　　期待通过资产价值上升而获得利润的手法，随着资产价格的上升会越来越难以奏效。当资产价格最终停留在高水平时，最终的资产持有者将无法获得收益。但可怕的不仅如此，一旦资产价格回落到之前的水平，那麼资产持有者将承受与其所有前手所获得的利润相当的亏损。因此，缺乏持续性的资产价格逐渐进入平稳状态。
　　另一方面，对於推崇一户一屋的日本都市来说，地价上升带来了严重的住宅不足问题。对於居住在大城市中心的普通劳动者，根本无法承担高额的地租和房租，只能被迫迁往郊区。当时这种状况导致了人们早买早赚的心理，进一步刺激了地价上升。
　　当时地价带来的住宅问题，也引起了日本政府的关注。之後政府采取平抑地价的政策，对金融机构也施加了压力。
　　泡沫破裂
　　1989年，日本泡沫经济迎来了最高峰。当时日本各项经济指标达到了空前的高水平，但是由於资产价格上升无法得到实业的支撑，所谓泡沫经济开始走下坡路。
　　一旦投机者丧失了投机欲望，土地和股票价格将下降，因此反而导致帐面资本亏损，由於许多企业和投机者之前将上升的帐面资本考虑在内而进行了过大的投资，从而带来大量负债。随着中央政府金融缓和政策的结束，日本国内资产价格的维持可能性便不再存在。
　　1990年3月，日本大藏省发布《关於控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此後，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。
　　1989年12月29日，日经平均股价达到最高38915.87点，此後开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。到了1992年3月，日经平均股价跌破2万日元，仅达到1989年最高点的一半，8月，进一步下跌到14000点左右。大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。
　　由於土地价格也急速下跌，由土地作担保的贷款也出现了极大风险。当时日本各大银行的不良贷款纷纷暴露，对日本金融造成了严重打击。 [编辑本段]日本泡沫经济之鉴　　日本泡沫经济形成和破灭的主要原因并非日元升值，而是日本宏观经济政策在日元升值过程中的失误，尤其是1986－1989年货币政策的三次重大失误
　　日本泡沫经济发生于1985-1990年，当时日本正处在改变增长模式、转变发展战略、开放国内市场、融入国际社会的初期。这个故事可以给我们很多启示。
　　毫无疑问，日本泡沫经济生成和破灭的原因是复杂的，包括制度、结构和政策等，但回到其定义，泡沫经济是指大量过剩资金追逐相对稀缺的投资机会而造成的资产价格膨胀，因此这个故事将主要在宏观经济层面展开。
　　要说明日本泡沫经济的生成，还需要从日元升值说起。虽然从本质上讲，日本泡沫经济与日元升值是两个不同的事件，各有不同的原因，但由于二者出现在同一时期，有着相同的历史背景，因而产生了复杂的联系，以致使一些舆论误读了它们。
　　日元对美元升值的直接原因是日美贸易差额的变化；根本原因是日本对美国经济实力的变化。20世纪80年代初，美国经济正为“滞胀”所困扰，1980 年，美国的通胀率为13.5%，失业率为7%，经济增长率为-0.2%，财政赤字为738亿美元，贸易赤字为150亿美元。为了克服“滞胀”，里根政府以减税为核心，通过扩张性财政政策刺激经济增长；美联储通过紧缩性货币政策，提高利率，抑制通货膨胀。高利率增加了美元对国外投资者的吸引力，大量资金流入美国市场，导致美元升值。1979年至1985年2月，美元对其他10个发达国家货币的多边汇率上升了73%.
　　美元升值扩大了美国贸易赤字。1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从 76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。1985年，日本对外净资产为 1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。
　　日元对美元升值的更深层因素是，二战后，美国曾是世界上最发达的国家，美元成为“超级货币”；20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为 1.5%，日本约为 4.8%.
　　也就是说，到1985年，日元升值与美元贬值都已经无法避免。实际上，1985年2月美元走低/日元升值的过程已经开始，1985年9月的“广场协议”只是加快（而非启动）了这一进程。
　　日本泡沫经济生成和破灭的主要原因是日本宏观政策的失误。在当时复杂的国际、国内环境中，日本货币政策曾经失去平衡，出现过三次重大失误。
　　1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年 1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。
　　1987年秋，世界经济出现了较快增长。为了对付可能出现的通货膨胀，美国、西德等相继提高利率，日本银行也准备升息。恰在此时，1987年10月 19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，并且此后不久，人们原先对世界经济的悲观预期为乐观情绪所代替，各国经济均出现了强劲增长。
　　但日本经济的灾难却由此开始。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且，当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989 年5月日本银行才提高利率，这时距离“黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
　　这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。极度扩张的货币政策造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。
　　1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至 6%.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。
　　为什么日本政府长期实行扩张性货币政策？为了回答这个问题，我们需要再一次回到日本泡沫经济的起点——1985年。在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
　　第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
　　第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
　　第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
　　也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。随着金融市场的开放，我们需要以更宽广的胸怀、更平和的心态去面对世界。

3. 日本在经历房地产泡沫后是靠什么重新崛起的

日本在1990年代泡沫经济破灭后，陷入了长达20多年的经济低迷期。2016年日本的GDP成长率为名义1.3%，实际1.0%，仍在5%（经济稳定成长）以下。
泡沫经济破灭后，日本政府进行了一系列的经济改革政策：
1996~2001年“金融大爆炸”改革：自由市场、公平性、推进全球化；
2001~2006年“小泉构造改革”：邮政、道路民营化、地方分权化、税源转移等；
2002年“金融再生计划”：处理金融机构的大量不良债权，来振兴经济；
2012~今“安倍经济学”：大胆的金融政策（2%的通货膨胀）、大规模的公共投资、唤醒民间投资的成长战略（年轻人教育改革、增加女性就业、活跃的机会）等。
通过以上的经济政策，虽然日本的经济仍未走出低迷，但从1990年泡沫经济破灭后，日本又经历了亚洲通货危机、IT泡沫危机、世界级融危机、欧洲债务危机、东日本大震灾，仍稳坐世界经济第2（被中国超过后为第3）的位置。不得不说，以上经济政策起到了一定的作用。
但是日本现在的经济状况，还远不能称为“重新崛起”。

4. 日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示

当年的日本人相信两个“神话”，第一个是土地不会贬值，第二个是房价不会下跌。奠定这两个“神话”的基础，一方面是在于当年日本经济的高增长，第二就在于日本当时房地产市场巨大的信贷规模。有人说，这两个特征，的确与今天坚信“房价不跌”的中国非常类似。但事实上，目前我们的经济是仍处于高增长时期吗？除了部分一线和二线热门城市，有多少人相信数量居多的地县中小城镇“房价不跌”？
虽然很多人从宏观上拿日本当年房地产泡沫破灭说事，但与我们的国情有根本的不同。建议不要跟着所谓的潮流性说法随步起舞。其一，日本的土地是私有化的，我们是公有化；其二，不能以偏概全，拿国内部分一线和二线热门城市代表全国。目前看，除了部分一线和二线热门城市房地产出现暴涨，很多地县级城镇去库存并不理想并不是价格的原因，可见也不全是房贷政策的原因；其三，可以用历史比较的方法，看看居民收入增长是否跑不过房价？如以1992年情况为例，看看工薪阶层的月工资与今天比的涨幅，再看看同一地方房地产的涨幅，是不是前者远高于后者？其四，我国的城镇化进程还远远不够、潜力巨大；其五，日本刺泡泡的杠杆主要是银行信贷政策，而国内可利用的政策工具要多得多。
PS：如果你是做作业题，可以在网上摘抄。

5. 日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示

1、人口结构
人口结构
日本随着人口老龄化加剧，投资重心已经从房产投资转移到养老和医疗、保健上面了。
中国的老龄化还处于初期阶段，但是仍然不可忽视。中国的计划生育政策导致80、90年代年轻人数量锐减，相应的60、70年代老龄化负担将会由80-90年代新生儿承压（税收、间接税收、社会机会）。（放开二孩政策）

2、经济增速
中国经济情况比日本好，但是中国也会受到国际经济的冲击。应当刺激经济发展，提供更多的社会就业等发展，促进金融业多向发展（支持房地产长期稳定、温和发展）。

3、年轻人刚需
随着80-90年代年轻一代步入社会成家立业，房屋刚需（适当放开地产建造量，保障性住房等保障年轻人购房刚需）仍然长期存在。

4、地区经济差距情况
一线城市的收入大于  二线 大于三线  大于四线 五线。
收入情况、人口密集度（根据地方收入人口密度调节控制房价上涨）、经济发展情况（根据国家经济情况监管房地产市场）、热钱趋向（控制热钱进入房地产市场）等多方面影响。

5、买方 希望房价降低
      卖方 希望房价上涨
       房价是由卖方定价的（市场集合竞价模式取代卖家定价），有供求影响的。

6. 日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？

         第一: 泡沫一定会破的，怎么破，无法预测。说对也是蒙的，嚷嚷自己预测对什么的人，往往是想卖你点啥，或者卖别人点啥。第二: 我们从过去汲取的经验顶多只能帮我们判断症状，几乎没其他帮助。所谓"回回都上当，当当不一样"是也。第三: 意识到泡沫破了的时候，肯定晚了，往往越补救越惨。想铤而走险，拼一把捞回来?我没见谁干成过。第四: 货币不会真的蒸发，只是在接盘侠手中蒸发了，这笔钱流向了我们几乎无法说清的方向。反正我是说不清楚。第五: 还是货币，泡沫破裂以后，货币最值钱，这说明社会财富没有消失，只是转移了，或者说换了一种存在方式。所以一方面，很难简单认为泡沫破裂是坏事。而另一方面，具体到个体就不是这样了，财富的转移是极具杀伤力的，钱没了呀。第六: 只要允许投机，泡沫就会出现。不让炒房，还可以炒股，不炒股还可以炒花，不炒花还可以炒菜(蒜你狠，豆你玩之类的)。可能根本就避免不了，因为这是逐利行为，而逐利心理是市场经济的动力啊。第七: 最大的感触，金融行业应该受到最严厉的管制，要第一时间监管、审查他们获得暴利的途径，必要时还要打击。针对这点(以下纯属个人看法):金融行业(股市啊，银行啊之类的)存在的意义，必须限定在帮助企业或个人融资，或用于度过难关或用于发展改善，除此类用途之外的金融产品或者行为一概不允许出现。因为金融行业本身不生产物质财富，但是又汇集了大量社会资金，涉及各行各业，千家万户，如果这些资金大量用于投机炒作，比如炒股、炒房，再比如美国的那种"对赌"，这本质上就是一种赌博。赌博，我们都知道对家庭损害是极大的，大量财富瞬间转移到别人手里了。那么，如果是全社会参与呢？一旦泡沫破裂，资产不再增值，同样是大量财富转移到别人手里，但是规模却是氢弹级别的。还是那句话，财富转移是极具杀伤力的。每次泡沫破裂，哀鸿遍野，不都是这么玩的么？每一次牛市，都是财富洗劫的开始。我反正是不相信投机有益于社会进步的。既然无法避免泡沫，那就尽量减少泡沫破裂的伤害。最后，高位稳态未尝不可。可是一旦达到稳态，市场必然降温，后事如何，谁又猜的到呢?紧接着就该有人问了:真稳得住么？

7. 日本房地产泡沫崩盘的始末是什么？

8. 日本的房地产泡沫教训适合中国吗

不适合，原因如下：

1、国家不同，
日本是一亿人口的小国
中国是14亿人口的大国，中国有足够的人口支持房地产市场

2、城市化进程不同
日本在1970年就已经完成70%的城市化，到了90年显然更高。
中国到2016年，城市化也不过50%左右。未来，中国至少还有20%的城市化率，也就是还有2.8亿，接近3亿的等待进入城市的人口。如果按照2个人组成家庭，也需要1.4亿套房子。

3、政斧不同
日本是一个弱势政斧，政斧要听财团的
中国政斧那真是说一不二

4、泡沫不同
日本当年就是泡沫
而中国今天房子则是刚需，现在中国单身人士，都以亿来计算，如果都结婚，那么房子的需求量是巨大的，如果都不结婚，那么房子需求量自然要翻倍。

5、地区不同
中国一共只有4个一线城市，加上副省级和计划单列市，一共不到20个，就20个城市，而中国每年毕业大学生为700万。你可想而知房价会涨到什么程度。