房地产企业融资有哪些方式

1. 房地产企业融资有哪些方式

房地产企业融资方式
　　　房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
　　一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
　　内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

2. 房地产行业如何进行融资？

 有以下几种方式可供选择：
    一、权益性融资。 
   可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。
    二、发行债券。 
   如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过国务院限定的利率水平，6．其他条件。
    三、从银行或其他金融机构借款。 
   但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。
    四、从基金、信托、其他企业或个人融资。 
   但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。
   希望我的回答对你有所帮助。  
   
   首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。   
   在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。
   在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发贷款了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行贷款也能完成审批。
   银行放款后，通过合作的施工企业将开发贷款套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。
   从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。
   
   对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。   一、股权类融资
   通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。
   1、直接模式
   有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。
   2、间接模式
   个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。
   3、联合开发
   也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。
   股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他资源，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。
   
   二、债权类融资
   1、发行债券
   符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。
   境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。
   
   2、银行
   银行目前主要针对的是房地产开发贷款，必要条件就是四证齐全。
   原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。
   另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。
   还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。
   
   3、信托
   信托公司目前基本只能操作开发贷款，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。
   
   4、 社会 资金
   这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。
   操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。
   还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。
   
   总结   整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含假股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。
   
   房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。
   一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会采用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。
     
   还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。
     
   除此之外，还有银行贷款，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的资源。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。
     
   总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。
     针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：
   第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。
   第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。
   第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款，以实现融资的目的。
   第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。
   第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。
   第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：
   A，项目介绍PPT。
   B，项目《融资计划方案》。
   C，项目《规划设计方案文本》。
   
   房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。
   以下是常见的一些融资品种： 
     按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。
   房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。
   好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。
     我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。
   当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。
   STAGE 2  本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。
   怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。
   如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。
   土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。
   当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。
   如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱套现出来。
   STAGE 3  多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）
   IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。
   关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。
   另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。
   当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。
   STAGE 4  当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！
   供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。
   当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。
   广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。
   STAGE 5  很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！
   对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。
   说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。
   上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。
   说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！
   
   房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资
   一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。
   
   目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。
   一、房地产类融资都有哪些   第一个呢就是最主流的了， 房地产开发贷款，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行贷款，这种贷款就是房地产开发贷款。 
   还有一种是经营性物业抵押贷款，这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。
   综上可以看出，不管哪种贷款，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。 
   二、具体的流程   我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。
   首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请贷款等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。
   然后，就是拍地，通过竞价方式，从政府手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。
   联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。  这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。  
     然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。  
   如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款，通常房地产开发贷款期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款计划，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。
    然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行贷款。 
   综上就是房地产融资的基本流程。
   三、总结一下   房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行贷款，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发贷款的流程。
   希望对您有帮助。
   
   
   您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：
   一、向身边  人融资   如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。
   二、银行贷款融资   如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请贷款或者抵押贷款。
   三、寻找投资人和投资公司   如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业计划书给他们。
   四、专业的融资信息服务平台   专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。
   

3. 房地产企业的融资途径

(一)上市融资
房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。
(二)海外基金
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
(三)联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
(四)并购
在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
(五)房地产投资信托(REITS)
2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性;其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高;同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
(六)房地产债券融资
发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
(七)夹层融资
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
(九)项目融资项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
(十)开发商贴息委托贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
(十一)短期融资券短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
一、小产权房买卖会出现哪些风险
第一，法律风险
前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险
在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，开发建设的监管同样存在缺位
目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，购买后也不能合法转让过户
由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

4. 房地产企业融资方式

(一)国内银行贷款
1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
2、国内商业银行贷款种类
(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款
(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;
保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
(二)国外银行贷款
1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行
(WBG)、国际农业发展基金组织
(IFAD)和亚洲开发银行
(ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
3、国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;
二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。
4、外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务
看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即(重点城市，重点物业和重点客户)。
(三)民间借贷融资
1、特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率上的高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性
我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得
3、缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道
(四)房地产典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。
流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。
(五)商业信用融资
1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。
2、商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。

5. 房地产企业融资有哪些方式

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资、
1、内部融资方式包括：
(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2、外部融资的主要渠道和融资工具有：
(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(RealEstateIvestmetT
sts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
(5)商业抵押担保证券
(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
按照不同的分类标准，就可以将房地产企业融资的方式划分为不同的类型，最常见的分类是指内部融资以及外部融资的方式。不管通过何种方式进行融资，都必须满足一定的条件，且需要通过相关金融机构的允许。在融资期限过后，需要向特定的投资者支付本金及其利息。

6. 房地产企业的融资方式

你好，目前房地产企业的融资方式有如下几种：一、 债权融资 。债权融资就是借债，由开发企业向别人借贷，最常见的就是向 银行贷款 ，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行 抵押 作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有 土地使用权 ，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。对于上市房地产开发企业来讲，在符合条件的情况下，可以通过发行可转债的形式融资，该种融资具有股权和债权融资的双重性质。二、股权融资。股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入，可以将其分为 上市公司 的股权融资和非上市公司的股权融资。

7. 房地产公司融资方式

法律分析：有下列方式：1.资本市场融资。2.银行信贷融资，这是比较传统的融资方式。3.房地产产业投资基金。指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。等等。
法律依据：《中华人民共和国商业银行法》 第七条 商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款。
商业银行依法向借款人收回到期贷款的本金和利息，受法律保护。

8. 目前房地产企业的融资方式有哪些？

房地产企业融资方式
　　　房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
　　一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
　　内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。