首个保障性租赁住房REITs项目已报送国家发展改革委

1. 首个保障性租赁住房REITs项目已报送国家发展改革委

新华社北京4月13日电(记者余蕊)记者了解到，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
保障性租赁住房REITs工作得到大力推进
2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。
据悉，国家发展改革委投资司高度重视这项工作，通过现场调研、座谈研讨、视频沟通等多种方式，对重点项目加强指导，协助解决推进中的难点问题。例如，采用“开门办公”方式指导支持深圳市人才安居集团推进保障性租赁住房REITs项目，现场调研北京市有关租赁住房项目，帮助重庆市发展改革委和项目单位等研讨解决相关项目的运营模式问题，积极研究上海市有关保障性租赁住房项目发行REITs的监管要求等。
深圳市发展改革委主任郭子平表示，该部门积极协助国家发展改革委提前介入、工作前移，帮助人才安居集团在2个月内完成了项目申报材料从准备到定稿的全部工作。在项目申报过程中，深圳市发展改革委与规划和自然资源、国资、住房建设、金融监管、税务、证监、深圳证券交易所等单位通力协作，先后召开十余次会议，专项推进保障性租赁住房REITs项目存在的产权登记、资产划转、资产认定、项目配租等重难点问题，并提前协调解决了项目发行阶段的潜在问题。
基础设施REITs助力保障性租赁住房可持续发展
住房城乡建设部数据显示，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
深圳证券交易所副总经理李辉认为，当前推进保障性租赁住房REITs正当其时。
“保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs的要求较为契合。”李辉说，“同时，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制，也有助于租赁住房行业的可持续发展。”
深圳是一个对保障性租赁住房需求很大的城市。根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈现以租为主的特点。
深圳市住房保障署相关负责人表示，“十四五”期间，深圳计划建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占各类住房建设筹集总量的45%左右。如此大规模的建设需求带来了较大的资金压力。
2020年10月发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》要求，依法依规开展基础设施REITs试点。
“深圳发行保障性租赁住房REITs，有利于盘活存量的保障性租赁住房资产，吸引社会资本参与建设，解决资金来源问题;有利于迅速增加保障性租赁住房供应，提升租赁住房企业的运营管理能力。”该负责人说。
安居集团选取优质资产发行保障性租赁住房REITs
深圳市人才安居集团是2016年成立的住房专营机构，已累计筹建各类保障性租赁住房15.8万套，其中保障性租赁住房约8万套，资产规模达1700亿元。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。
“当前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，加大了企业的债务负担，发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成‘投资建设住房——REITs盘活资产——回收资金再投资’的良性发展格局。”深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟说。
赵宏伟介绍，本项目选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。
据了解，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。
“深圳市发展改革委高度重视基础设施REITs相关工作，目前深圳上报的盐田港仓储物流、招商蛇口产业园和协助上报的首创水务等3个项目已顺利发行上市，深圳能源东部电厂项目也已获得证监会、深交所受理。未来，深圳市发展改革委将坚持‘小步快走’，全力推动人才安居集团保障性租赁住房等基础设施REITs项目，研究在双碳、文旅、新基建等领域推出新项目，不断扩大项目发行范围。”郭子平说。

2. 加快推动保障性租赁住房REITs，促进租房市场平稳

7月6日，澎湃新闻获悉，北大光华REITs调研组近日发布一份《关于加快推动保障性租赁住房REITs试点的建议》的报告。报告指出，多地政府和企业提出保障性租赁住房与传统基础设施特点相近，也有存量资产、有投资需求、有稳定现金流等，又是民生之急需，希望能够加快推动保障性租赁住房REITs试点。
国家发展改革委7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）中，基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
报告表示，发展保障性租赁住房REITs，盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，实现投融资良性内循环，可以走出一条解决大城市租赁住房供给的新路子。
同时，保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业直接融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险；还可以通过使用募集资金，收购空置或低效利用的符合条件的存量资产，将其改建为保障性租赁住房。
解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径
“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。
根据报告，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成，目前，基础设施REITs试首批试点项目已完成发行上市。项目既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，总发行规模约314亿元，回笼增量资本金170余亿元。其中，重资产模式存在历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
北大光华REITs调研组认为，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，是促进住房租赁市场平稳健康发展的重要举措，是改善住房租赁市场结构和提升服务水平的现实需要。
我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人口占比约为11%，远低于发达国家30%水平。大城市房价高，城市中低收入群体买不起房，也租不好房，中等收入群体背负沉重的房贷支出。抽样调查表明，2019年1.35亿进城农民工中，购买住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农民工中，购买商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%，居住在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。
我国城镇化进程仍处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城。
从国际上看，REITs是租赁住房的重要持有主体。以美国为例，机构持有租赁房屋数量的比重约50%，而REITs则是其中最重要的部分。
保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过新建保障性租赁住房或改造现有房产，向租客提供需求适配的租赁住房，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题；同时通过提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，有利于解决租住品质差、租金价格高、租期不稳定等问题。
北大光华REITs调研组调研发现，试点项目所在的企业普遍具有“五有”特点：“有存量资产盘活需求，有新增投资发展需求，有资产结构优化需求，有稳定现金流，有改革创新团队”，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的期待。
重资产模式下，政府“捧着金饭碗要饭”
总体上看，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度，一般可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。
北大光华REITs调研组此次调研重点为重资产模式，既包括历史上形成的以地方政府和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房；也包括近年来推出的利用集体建设用地建设的保障性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有用地（如上海的R4用地等）上建设的保障性租赁住房等。
重资产模式租赁住房项目，通常采取集中式管理，服务水平比较高，租赁关系也相对稳定，有利于机构化、专业化租赁企业的培育发展。但重资产类项目前期投资压力大、回收期长，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。
从调研结果看，北大光华REITs调研组总结出三个方面的问题：历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
调研组分别以重庆市、苏州市的情况来说明前两个问题。
以重庆为例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套，已分配54万套，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套，已分配37万套，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元，资金来源主要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底，全部贷款余额仅为100亿元，按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部沉淀在项目上，难以利用现有手段盘活，事实上造成地方政府“捧着金饭碗要饭”。
以苏州市为例，2020年全市流动人口约352万人，其中绝大部分通过租房解决住房问题，全市出租房源约171万套，租赁住房供不应求。未来3年内，苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式，筹集保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海，租赁人群近880万，存在1.9亿平方米的巨大租赁住房供需错配和缺口，“十四五”期间计划新增租赁住房40万套，财政资金和社会资本投资压力大。
此外，重资产模式租赁住房融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资，包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念，实施“住房租赁战略”，综合运用金融、科技、信用等优势，创新租赁住房金融服务，推动成立租房产业联盟、构建长租市场机制，促进了租赁住房行业的投融资发展。但整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。
应隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用
调研组援引研究机构数据表示，2017-2019年我国租赁住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米，2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中，提供集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类重资产保障性租赁住房，都可以通过REITs盘活融资。近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元，发行利率一般在4.5%-5%。经过市场询价，首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。
以北京某集体建设用地租赁住房项目为例，项目总建筑面积30万平方米，预计总投入43.63亿元，以村集体持有租赁住房发行REITs，收益率保守可达4.8%；以广州公租房进行测算，标准租金平均约23元/平方米/月，以投资成本5000元/平方米计，租金收益率约5.5%。
“上述数据显示，符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说。6月18日，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品一个百分点的收益率。
基于此，北大光华REITs调研组提出：可将保障性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围，优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点，并防范募集资金流入房地产开发领域。
调研组认为，这有利于保障性租赁住房资产与房地产切割，防止市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。而租赁住房需求主要集中在直辖市和人口净流入的大城市，我国重点10城的租赁市场规模合计约占全国市场规模的50%。
对于重资产模式租赁住房，调研组建议建立土地多元供应制度。一是继续扩大前述划拨土地及其他保障性租赁住房项目用地供应，相关土地供应计划单列。二是因地制宜，允许企事业单位利用自有闲置用地建设租赁住房，供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过于偏僻、交通不便的情况，重视职住平衡需求，确保租赁住房供给与实际需求相匹配。
同时建立健全相关标准和制度，加强部门协同，提高REITs重组环节政府审批效率的同时，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用，确保发行租赁住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。

3. 报告：加快推动保障性租赁住房REITs，促进租房市场平稳

7月6日，澎湃新闻获悉，北大光华REITs调研组近日发布一份《关于加快推动保障性租赁住房REITs试点的建议》的报告。报告指出，多地政府和企业提出保障性租赁住房与传统基础设施特点相近，也有存量资产、有投资需求、有稳定现金流等，又是民生之急需，希望能够加快推动保障性租赁住房REITs试点。
国家发展改革委7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）中，基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
报告表示，发展保障性租赁住房REITs，盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，实现投融资良性内循环，可以走出一条解决大城市租赁住房供给的新路子。
同时，保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业直接融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险；还可以通过使用募集资金，收购空置或低效利用的符合条件的存量资产，将其改建为保障性租赁住房。
解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径
“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。
根据报告，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成，目前，基础设施REITs试首批试点项目已完成发行上市。项目既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，总发行规模约314亿元，回笼增量资本金170余亿元。其中，重资产模式存在历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
北大光华REITs调研组认为，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，是促进住房租赁市场平稳健康发展的重要举措，是改善住房租赁市场结构和提升服务水平的现实需要。
我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人口占比约为11%，远低于发达国家30%水平。大城市房价高，城市中低收入群体买不起房，也租不好房，中等收入群体背负沉重的房贷支出。抽样调查表明，2019年1.35亿进城农民工中，购买住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农民工中，购买商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%，居住在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。
我国城镇化进程仍处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城。
从国际上看，REITs是租赁住房的重要持有主体。以美国为例，机构持有租赁房屋数量的比重约50%，而REITs则是其中最重要的部分。
保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过新建保障性租赁住房或改造现有房产，向租客提供需求适配的租赁住房，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题；同时通过提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，有利于解决租住品质差、租金价格高、租期不稳定等问题。
北大光华REITs调研组调研发现，试点项目所在的企业普遍具有“五有”特点：“有存量资产盘活需求，有新增投资发展需求，有资产结构优化需求，有稳定现金流，有改革创新团队”，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的期待。
重资产模式下，政府“捧着金饭碗要饭”
总体上看，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度，一般可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。
北大光华REITs调研组此次调研重点为重资产模式，既包括历史上形成的以地方政府和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房；也包括近年来推出的利用集体建设用地建设的保障性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有用地（如上海的R4用地等）上建设的保障性租赁住房等。
重资产模式租赁住房项目，通常采取集中式管理，服务水平比较高，租赁关系也相对稳定，有利于机构化、专业化租赁企业的培育发展。但重资产类项目前期投资压力大、回收期长，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。
从调研结果看，北大光华REITs调研组总结出三个方面的问题：历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
调研组分别以重庆市、苏州市的情况来说明前两个问题。
以重庆为例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套，已分配54万套，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套，已分配37万套，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元，资金来源主要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底，全部贷款余额仅为100亿元，按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部沉淀在项目上，难以利用现有手段盘活，事实上造成地方政府“捧着金饭碗要饭”。
以苏州市为例，2020年全市流动人口约352万人，其中绝大部分通过租房解决住房问题，全市出租房源约171万套，租赁住房供不应求。未来3年内，苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式，筹集保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海，租赁人群近880万，存在1.9亿平方米的巨大租赁住房供需错配和缺口，“十四五”期间计划新增租赁住房40万套，财政资金和社会资本投资压力大。
此外，重资产模式租赁住房融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资，包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念，实施“住房租赁战略”，综合运用金融、科技、信用等优势，创新租赁住房金融服务，推动成立租房产业联盟、构建长租市场机制，促进了租赁住房行业的投融资发展。但整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。
应隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用
调研组援引研究机构数据表示，2017-2019年我国租赁住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米，2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中，提供集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类重资产保障性租赁住房，都可以通过REITs盘活融资。近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元，发行利率一般在4.5%-5%。经过市场询价，首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。
以北京某集体建设用地租赁住房项目为例，项目总建筑面积30万平方米，预计总投入43.63亿元，以村集体持有租赁住房发行REITs，收益率保守可达4.8%；以广州公租房进行测算，标准租金平均约23元/平方米/月，以投资成本5000元/平方米计，租金收益率约5.5%。
“上述数据显示，符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说。6月18日，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品一个百分点的收益率。
基于此，北大光华REITs调研组提出：可将保障性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围，优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点，并防范募集资金流入房地产开发领域。
调研组认为，这有利于保障性租赁住房资产与房地产切割，防止市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。而租赁住房需求主要集中在直辖市和人口净流入的大城市，我国重点10城的租赁市场规模合计约占全国市场规模的50%。
对于重资产模式租赁住房，调研组建议建立土地多元供应制度。一是继续扩大前述划拨土地及其他保障性租赁住房项目用地供应，相关土地供应计划单列。二是因地制宜，允许企事业单位利用自有闲置用地建设租赁住房，供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过于偏僻、交通不便的情况，重视职住平衡需求，确保租赁住房供给与实际需求相匹配。
同时建立健全相关标准和制度，加强部门协同，提高REITs重组环节政府审批效率的同时，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用，确保发行租赁住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。

4. 证监会：推动保障性租赁住房公募REITs落地

近日，记者从证监会官网获悉，当前证监会正会同相关部委深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。
具体来看，证监会正着重开展两个方面的工作。一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。证监会称，扩募是REITs产品的重要特性，扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体，依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时就规则征求市场意见。
另一方面，证监会将抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。目前，证监会正在会同相关部委，研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。
证监会表示，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。
据悉，2021年6月，首批基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

5. 重庆：开展保障性租赁住房基础设施REITs试点

观点网讯：2月16日，重庆市政府公示了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。
观点新媒体从中获悉，意见中指出，基础制度中，第一明确对象标准。主要面向一定区域内无房的新市民、青年人等群体供应，对供应对象不设收入限制。
第二，引导多方参与。坚持"谁投资、谁所有"，充分发挥市场机制作用，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，积极引导市场主体参与投资建设。
第三，坚持供需匹配。根据实际需求和存量土地、房屋资源情况，新增保障性租赁住房以盘活存量为主、适当新建为辅，重点在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区（医院）及周边增加供给，促进产城融合、职住平衡。
第四，严格监督管理。建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。第五，落实主体责任。
在政策支持上，提高土地支持。在权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，结合城市更新和老旧小区改造提升，支持利用存量闲置房屋和存量土地发展保障性租赁住房。
另外，提高中心城区住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划，优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，出让价款可分期收取。根据实际需求，新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房；加大轨道交通上盖物业及周边项目配建保障性租赁住房的力度。
运营管理上，积极推进承租人在义务教育、基本医疗、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等公共服务。
另外，资金支持上，支持符合条件的项目申报中央预算内投资专项资金，用于新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。统筹使用中央财政资金，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。市、区县财政可对符合条件的保障性租赁住房项目给予奖补。
金融支持上，建立健全与金融机构的对接机制，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期低息贷款。支持向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。
支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债券融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。开展保障性租赁住房基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点，鼓励银行、资产管理公司、政府产业基金、企业年金参与我市租赁住房基础设施REITs产品的战略配售和投资。

6. 两部门：保障性租赁住房REITs回收资金不得流入商品房

中新财经5月27日电 据证监会网站27日消息，为推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展，近日中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，明确保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
《通知》严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。
《通知》主要内容包括：一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。
下一步，证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。(完)

7. 保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗

亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【摘要】
保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗【提问】
亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【回答】
作为我国保障房体系的重要一环，保障性租赁住房是全国各大城市的重要建设任务。按照“十四五”规划纲要，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计投资规模将达1.3万亿元。目前我国保障性住房的资金来源主要包含财政支持、各类贷款、政府债券和企业筹集，地方财政和企业资金压力巨大。在房地产行业向新发展模式转型的背景下，保障性租赁住房REITs不仅有效拓宽了保障房的资金来源，打通了保障性租赁住房开发运营企业的退出机制，也为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。【回答】

8. 政策助力 住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
　　REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
　类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。