如何看待万科郁亮最新发声短期市场已触底？哪些信息值得关注？

1. 如何看待万科郁亮最新发声短期市场已触底？哪些信息值得关注？

万科郁亮最新发声短期市场已触底，这其实也是出于自己是房地产公司高管的立场而说的，我们不必太过认真。在目前的房地产买卖当中，我们要不要购买房地产，首先就要看整体市场环境怎么样，其次则要看一下个人资金信息是否能够支撑得起自己买房地产。
按照目前的市场环境来说，房地产市场发展得确实不是很好，再加上许多房地产的价格都在下跌，所以这也就让许多消费者都处于一种观望的状态。万科无疑是房地产的巨头，而且在当初的一众高管带领下也算是走出了新高度，但万科高管的说法不一定就能够代表消费者的立场，毕竟消费者是需要考虑市场和个人资金信息的，但是对于房地产高管来说却不需要考虑这一点，他们只需要考虑怎么更好地卖出房子就行了。
一、万科郁亮最新发声短期市场已触底：触底不代表可以进入房地产市场
按照该高管最新的动态短期，房地产市场已经触底，而且房地产的销售量在6月份之后将进入环比回升的这种市场状态。这种话看似对房地产市场有比较乐观的态度，但触底并不代表着消费者就可以进入房地产市场，目前的房地产市场整体还是比较萎靡的，如果不是刚需购房者向第2套和第3套购房者，现在进入很有可能会产生亏损的状况，所以我们最好还是持币观望。
二、房地产市场投资需要看整体环境以及个人资金信息
从万科高管的发声来看，其实我们不难发现房地产市场投资必须要看整体环境和个人资金信息。从整体环境来看，目前整体环境处于压力比较大的状态，这也就意味着不适合投资，除非真的有巨大商机。从个人资金信息来看，目前个人资金抗风险能力是很重要的，如果发现自己扛不了风险，那就不要千万去触碰。

2. 如何看待万科集团董事长郁亮称房地产市场仍是个10万亿市场？

万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。 如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，业绩一定 要止跌回稳，开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产 开发、经营、服务并重。 看到没，第一个是根本点，也是我强调烂了的核心——人口老龄化（面对负增长吧）、城镇化见 顶、居民负债率、收入增长速度放缓等等。
一、最近房地产有趣新闻应该是碧桂园，比如碧桂园总裁莫斌喊：相信所有地产企业都会检讨和反思。市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。对于业绩下滑，我和我的管理层对投资者表示深深歉意，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思。碧桂园神经反应有些迟钝啊，都这个点才喊超出了预期。对投资者表示深深歉意这句话很恶心啊，只对投资者表达歉意，那些购房者呢，甚至烂尾楼呢。

二、怎么不表达歉意，一句道歉都没有，倒是对资本家很殷勤。“新业务方面，博智林 机器人业务是唯一的重点业务，其他新业务都已经暂缓。”这说明碧桂园和华为类似，在战略收缩，而且可以看出除了建筑机器人产业，碧桂园转型基本上“无成功”。让我想起来股东大会郁亮喊：从短期来看，楼市已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。那次报告会，最重要的信息如下：
三、与此同时，郁亮也表示，尽管环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降41.39%。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。这么说万科也没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态。

四、看起来很吓人，但实际上它的影响力已经大幅下降（未来股市会占很大比重），会从经济的超级支柱沦为支柱之一，而且会逐渐 离开舞台中央。 届时，数字经济、新能源产业、医药医疗健康乃至大飞机产业都可能超过房地产对GDP的贡献。 比如数字经济：国家正式发布了《数字经济“十四五”发展规划》。 根据规划，到2025年，数字经济将进入全面扩张期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。 业内人士分析，假设2025年GDP总量为130万亿元，这意味着数字经济核心产业增加值将达到13万亿元。  2020年，这个数字只有7.8万亿元左右。

五、另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化、经济转型升级、化解土地财政困境、空置率等。最核心的出生人口无需多言，我从18年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。城镇化呢，已经到顶了，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升。一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！我们都可以作为理性力量发生源，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

据说中国房地产总市值有400多万亿，虽然经过21年底和22年的持续萎缩，但10万的市场目前还是有的，但过了今年就不好说了。郁亮说了一句很有意思的话，就是存量住房每年要淘汰10亿-11亿平方米，简单的理解一下就是房子会折旧的，会没人住的，会淘汰的，指望囤房子涨上天际的炒房客们，好好算算房子的折旧，特别是30层左右的高层。 
六、以我国的建筑设计质量，电梯和电路水路也就15年左右，外墙二十年，房子能住30年算质量很好的啦，而且这还是标准的。若是按照这几年烂尾楼开发商的尿性，嘿嘿，我都倒吸一口凉气，开发商都已经抠到把草坪换成沙地，至于购买的房子钢筋数量够不够，实在不好说。前段时间烂尾事件，个人认为保交楼但没有保质保量的话，没有任何意义。有钱的时候，开发商建房子况且可以四年掉外墙，建筑用海沙，3年时间阳台护栏全部生锈。要是没钱的开发商能做出什么事，真不敢想。 

现在大家明白为啥二手房5-10年要套现走人了吗，要是超过10年二手房，任谁接盘都很可能是最后一手，哪怕你吹上天际，但二手就是二手，就是在不断折损，就是不如一手房。房子其实是个消耗品，作为地产行业相关人员，我见过很多房子，其实不管是多贵的房子，楼龄超过15年或者20年以上的，都会显得非常老旧。10年前的开发商还算有良心的，但这几年起的房子，那些高周转一年半建起来的，各种违规偷面积扩阳台，用海沙建房子返碱的，要说能住三十年，我说你都不信。
有没有可能30年前掏空积蓄买房子，30年后掏空积蓄修房子为啥要用修这个字眼呢，因为现在高层是拆不起的，把你们30层的高层住宅拆掉要赔多少钱，还不如另外找个空地去建个新城。中国那么大，你们不会那么天真以为会没有地，要拆你家的高层吧，就把话放这里，绝大多数人花了一辈子积蓄，也就是租了30年房子而已，要是现在还有人把商品房当成传家宝，传一代又一代，那是你想多了。能传一代一代的，那是宅基地！老房子危楼了，能推到自己重新再建的，也是宅基地。跟你买的商品房没啥关系，商品房是消耗品。

3. 万科净利下跌45%，郁亮表示未来看好经营性业务

 继2021年年中集体检讨后，万科管理层又一次开始自我反思。 
   3月31日， 万科A（000002.SZ） 公布了2021年的“成绩单”，并同步举行了业绩发布会。业绩发布会伊始，就归母净利润下跌超四成一事，董事会主席郁亮向52万名万科股东“致歉”，坦言2021年业绩表现不好，让股东失望了。
   对比往年，万科2021年的年报“成绩”可以说“既在意料之外，又在情理之中”。年报显示，2021年，万科的营收为4527.98亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。 
    令人意外的是，在近期房地产板块整体形势一片向好的情形下，万科今天的反弹力度并不大。 
    被疑“业绩洗澡” 
     至于净利润下滑，万科表示有三点原因， 主因是毛利率下滑，其次是投资收益回落，再是计提减值 。2021年，万科的毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。其实， 近两年，房地产行业的毛利率下滑已成行业共性 。新京报推出的2021年上半年50强房企毛利率排行榜显示，平均毛利率为22.41%，而2020年上半年则为28.1%。
   郁亮还在业绩会上补充了另两个影响净利润的原因。 一是管理方式存在离散度大、参差不齐的问题；二是新赛道的学费高昂。 
   虽然看似理由很充分，但是万科营收在增长，净利润却几乎腰斩，这也让投资者直接质问万科，是否在“业绩洗澡”。 
    所谓业绩洗澡是指，上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨。 
   “业绩洗澡的门票不能太贵吧，郁亮在内的管理层因为业绩下降个人收入也是大幅下降的，如果万科干部员工为此付出的代价也是两个数量级以上， 用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能。 ”万科总裁祝九胜直言。“我们是在公开市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。”
   万科年报显示，郁亮自愿放弃2021年度全部奖金，任职万科的8位董事、监事及高管合计税前报酬也同比下降50%。 
   祝九胜补充道，“我们更愿意选择‘冲凉’的方式来形容万科业绩，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更 健康 ，头脑更清醒。”会上，郁亮提到对万科2022年的发展要求，就是“企稳回升”。 
   郁亮指出，政策暖风频出、庞大的市场基础、依然处于行业第一阵营开发业务销售规模等多重因素，都让万科有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。万科开发经营本部首席合伙人张海强调，今年的开发毛利率维持在20%，以此作为净利润企稳的保障。 
    看好经营性业务  
   不难看出，即使坦承在业务的多赛道同时 探索 ，付出了比预想更大的成本，甚至对过往业绩产生了影响，但郁亮仍然对这些赛道保持乐观。在郁亮看来，未来， 经营服务类业务发展空间巨大，将为万科创造不菲的贡献。 
   从业务板块来看万科的收入，其房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%；物业服务营收为198.3亿元，占比4.4%。不过，拆分来看，包括物业（万物云）、物流仓储（万纬物流）、租赁住宅（泊寓）、商业开发与运营（印力）等业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面均有提升。 
   其中，2021年万物云收入首次超过200亿元，达到240.4亿元，同比增长32.1%。万科称，这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。 
   在业绩发布会上， 被问到如何衡量经营服务是否成功时，郁亮表示能不能独立上市是判断标准。 至于为什么希望经营服务独立上市，郁亮直言，“ 孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。 ”
   毕竟，2018年郁亮还在扬言，万物云决不上市。到了2019年，口风就变成等成为城市服务商就上市。2020年，郁亮再次改口称万物云一定会上市，但时间还没确定。时间进行到2021年11月， 万物云正式开启了港股上市之路。 
   “万物云在30日拿到了‘小路条’。”万科物业事业集团首席合伙人朱保全在会上表示，“当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。” 
   地产分析师严跃进对媒体表示， 房地产行业的规模已基本稳定，当下房企 探索 的方向趋于多元。要理性去选择赛道，这将一定程度上决定未来房企的分化格局，毕竟第二增长曲线，是房企未来新的利润增长点。 

4. 万科郁亮提出的房地产发展进入了“黑铁时代”，释放了哪些信号？

万科现在的董事长郁亮在最近的年会中发言说房地产的发展已经进入了“黑铁时代”，这意味着2022年对于所有的房地产企业来说都是一个大洗牌的过程，要么生，要么死，没有第三个选择。同时也预示着我国的经济主体进入了一个转型期。
郁亮本人从年少时候就非常喜欢王小波写的四本书，分别是《黄金时代》、《白银时代》、《青铜时代》和《黑铁时代》，这四本书中的内容迄今为止他都时常提起，似乎这也预示着郁亮总是如此有先见之明。早在10年前，郁亮就已经判断出房地产发展的“黄金时代”已经结束了。
后来，郁亮又准确的预估了房地产发展的“白银时代”，这更让他的话在业内成为左右很多人的风向标。当很多人还在等待他判断房地产业的“青铜时代”该如何应对的时候，现在他却忽略过这个阶段直接提出房地产业的“黑铁时代”已经到来。
对于房地产从业者来说，这无疑是一个令人紧张的信号，可能很多业内人士都要辗转难眠了。但是任何焦虑都是解决不了问题的，所要做的就是如何去面对这不乐观的局面。
郁亮的话让人意识到，如今一招鲜吃遍天的时代已经过去了，企业文化需要更加的细致和深度内涵，才能在这巨大的竞争中坚持下来，不仅是开发客户重要，同时如何进行后续的经营以及做好服务都是需要更多的研究与实践。
另外，各企业之间如何做好合作，如何处理彼此之间的磨合，都是非常考验人的能力的。所以，说到底最重要的就是如何选拔和使用人才。很多企业都在抱怨没有合适的人才，可事实真的如此吗？究竟是企业没有耐心培养，还是说很多企业对于人才的理解是错误的呢。