2018年深圳发布土地使用权续期说明

1. 2018年深圳发布土地使用权续期说明

2018年深圳发布土地使用权续期说明
 
     居住用地的续期因牵涉到千家万户的利益而备受关注，月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明。
 
 
 
 4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明：目前深圳需按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
 
 曾规定的土地使用权期限最短仅20年
 
 深圳规划和国土资源委员会表明，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。
 
 1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但仍不得超过50年。1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例再次规定，土地使用权最高使用年限为50年。
 
 更改最高使用年限为70年
 
 1995年9月15日深圳修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》，将土地使用权的最高使用年限更改为70年。1996年，深圳发布《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，规定凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的`用地，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地或者其他用地50年。
 
 在1998年9月18日前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。
 
 续期需补交基准地价35%
 
 随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行。明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。35%。
 
 对于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

2. 2018年深圳市规土委以案例详解土地续期

 2018年深圳市规土委以案例详解土地续期
      4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明：目前深圳需按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。  
  居住用地的续期因牵涉到千家万户的利益而备受关注，为让市民更清楚地了解我市关于居住用地土地续期的规定，市规划国土委选取了两类有代表性的住宅案例加以说明。
  福田、罗湖已办理了719宗土地延期
  
    
  说明会上，市规划国土委土地利用处负责人着重强调了深圳市出台的两个规定，即1996年发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》和2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》(简称深府73号文)。目前深圳已经处理的所有土地续期案例均依据这两个规定。
  该负责人特别提醒市民及企业，从已经发生的土地续期案例情况看，我市土地续期工作平稳有序，因此市民和企业无需紧张，只要认真仔细研究好两个规定的有关条文，就可以清楚地了解自家房子的土地到期后需办理哪些手续延期。
  记者从说明会上了解到，自2004年4月23日发布《深圳市到期房地产续期若干规定》以来，我市已经处理了很多起土地续期的案例，根据市规划国土委的最新统计，自73号文发布以来，市规划国土委第一直属管理局办理的福田和罗湖两区的土地续期申请总数为719宗(其他几个区由于涉及案例较少，暂未统计)。
  典型案例
  香蜜二村一住宅：由50年顺延至70年不用补交地价
  据介绍，如果住宅类型所在土地为1995年9月18日前签订《土地使用权出让合同》的，可以自动顺延至国家规定的居住用地使用年限70年。
  市民可以拿出自家房地产证或到国土部门查询后看看，如果自己的.住宅所在地块属于这种情况，基本可以不用管它，自动顺延，除非需要变更产权时，才去办理手续确认顺延。至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。
  比如，今年1月份，市规划国土委第一直属管理局办理了一宗福田区香蜜二村04栋A3房的土地续期。该房产位于编号为B201-0006宗地内，该宗地已于1992年签订深地合字(92)072号土地使用权出让合同书，房地产证上注明的土地用途为住宅用地，土地使用年期50年，也就是从1992年4月8日到2042年4月7日止。
  该房业主向市规划国土委咨询上述房产土地使用期限50年能否顺延至70年，该委的复函明确：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年。
  也就是说，该住宅土地使用年限可以顺延至2062年，不需要另签合同或换发《房地产证》，如果需要变更产权，则在办理变更产权手续时确认、顺延。
  至于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后续期问题，市规划国土委土地利用处有关负责人表示，这种情况如何续期、是否需要交纳地价，我市正在研究制定相关政策。
  典型案例
  长城大厦一住宅补交了4万多元由50年延至70年
  如果住宅所在土地属行政划拨用地，那么就要根据2004年4月23日深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》进行办理，也就是说，如果已经到期想延至70年，则需要补交一定的地价来延长使用年限。
  比如，今年2月份，市规划国土委收到一份来自福田区长城大厦6栋B308房业主的申请，申请将土地使用年期从50年延至70年。
  该委通过核查，此房位于B215-0022宗地内，属行政划拨用地，建筑面积80.58平方米，房屋用途为住宅，性质为商品房，土地使用年期50年，从1985年5月28日至2035年5月27日止。
  该委根据2004年4月23日深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条，按照住宅用途基准地价的35%计收该房产延期20年(2035-2055年)的地价共44940元。将上述房地产使用年期从50年延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止。
  相关链接
  行政划拨类办公和商业类土地续期需补交基准地价35%
  深圳特区报讯(记者徐强)商业办公、写字楼所在土地到期该如何办理续期?在昨天的说明会上，市规划国土委举了两个例子加以说明，与住宅类的相同，如果是行政划拨用地，则需补交地价延至国家规定的最高使用年限，即办公类为50年，商业类为40年;补交地价的数额为相应用途公告基准地价的35%。如果是在1995年9月18日前签订土地使用合同的，则不用补交地价，顺延至最高年限。
  比如，办公用途的国际商业大厦北座1902房所在地块为行政划拨用地，土地用途为办公，性质为商品房，土地使用年限20年，从1982年1月1日至2001年12月31日止。
  2007年3月，该办公用房业主深圳亚洲实业股份有限公司向市规划国土委申请将土地使用年期从20年延长至50年。
  该委根据深府73号文第三条，按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年(2002-2031年)的地价共61704元。将上述房地产使用年期从20年延至50年，即从1982年1月1日至2031年12月31日止。
  再比如，商业用途的环宇大厦所在地为行政划拨用地，用途为商业，土地使用年期20年，从1982年2月4日至2002年2月3日止。
  2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司申请将环宇大厦土地使用年期从20年延长至40年。
  市规划国土委根据深府73号文第三条，对延期的20年(2002-2022年)收取商业用途35%基准地价，共计21974472元。将上述房地产使用年期从20年延至40年，即从1982年2月4日至2022年2月3日止。
  小贴士
  行政划拨土地
  行政划拨土地是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国有土地有偿使用发端于深圳。1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，客商在特区投资设厂、兴办各项事业，需要使用土地可在完成相关手续后发给《土地使用证书》，最长使用年限为工业用地30年，商业用地20年。随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。
        
   

3. 深圳将率先探索国有土地使用权续期路径，“正抓紧制定方案”

土地使用权到期后如何续期？如何高效盘活存量建设用地？日前，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，在自然资源部支持下，深圳将率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等一系列改革。

8月4日，据深圳特区报，自然资源部于近日印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（简称《意见》），意见共计9条措施，助力大湾区和深圳先行示范区建设。

意见提出，从国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、全民所有自然资源资产有关试点、不动产登记、土地只征不转以及深圳深化自然资源领域改革探索等九个方面，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领域治理体系和治理能力现代化。

其中，为充分发挥深圳“双区叠加”优势，自然资源部支持深圳深化自然资源领域改革探索。除前述大湾区改革探索适用深圳市外，支持深圳市取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式。支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制。

探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。探索国有土地使用权到期后续期的操作路径。探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。
在国土空间规划编制阶段，支持广东和大湾区统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三条控制线，合理优化耕地、林地、建设用地等各类用地规模、布局和时序等。

鼓励支持各类试点，包括深化自然生态空间用途管制试点，探索“只征不转”等扩大生态空间的实现路径，支持开展全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点，探索二三产业混合用地政策和管理机制，探索利用存量建设用地开发建设住宅，分类盘活利用存量工业用地等。

建设用地方面，支持探索建立省域内的建设用地交易机制。探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。支持探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应政策等。不动产登记方面也将向港澳法人、港澳银行进一步释放优化营商环境的红利。

深圳特区报报道指出，目前广东省自然资源厅、深圳市规划和自然资源局正抓紧制定方案，报自然资源部审定后实施。

4. 深圳将率先探索国有土地使用权续期路径，“正抓紧制定方案”

土地使用权到期后如何续期？如何高效盘活存量建设用地？日前，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，在自然资源部支持下，深圳将率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等一系列改革。
8月4日，据深圳特区报，自然资源部于近日印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（简称《意见》），意见共计9条措施，助力大湾区和深圳先行示范区建设。
意见提出，从国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、全民所有自然资源资产有关试点、不动产登记、土地只征不转以及深圳深化自然资源领域改革探索等九个方面，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领域治理体系和治理能力现代化。
其中，为充分发挥深圳“双区叠加”优势，自然资源部支持深圳深化自然资源领域改革探索。除前述大湾区改革探索适用深圳市外，支持深圳市取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式。支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制。
探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。探索国有土地使用权到期后续期的操作路径。探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。
在国土空间规划编制阶段，支持广东和大湾区统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三条控制线，合理优化耕地、林地、建设用地等各类用地规模、布局和时序等。
鼓励支持各类试点，包括深化自然生态空间用途管制试点，探索“只征不转”等扩大生态空间的实现路径，支持开展全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点，探索二三产业混合用地政策和管理机制，探索利用存量建设用地开发建设住宅，分类盘活利用存量工业用地等。
建设用地方面，支持探索建立省域内的建设用地交易机制。探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。支持探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应政策等。不动产登记方面也将向港澳法人、港澳银行进一步释放优化营商环境的红利。
深圳特区报报道指出，目前广东省自然资源厅、深圳市规划和自然资源局正抓紧制定方案，报自然资源部审定后实施。