交通设施维修怎么做账

1. 交通设施维修怎么做账

建议计入主营业务成本（合同服务期范围内），超过服务期偶尔交通设施维修可以计入费用账户（比如管理费用）。

2. 小区物业管理公司的职责是什么

物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。小区物业管理公司的具体职责可参考如下：

1、在物业管理部主任领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。
4、协调主任送发物业管理方面的文件。
5、参加主任主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。
6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作 的发展出谋划策。
8、负责公司业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。
9、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。
10、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来
访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。
11、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。
12、负责为公司业户商务、票务收发等项服务工作。
13、完成办公室临时交办的工作。
扩展资料：物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋挂了与社区综合服务合二为一的一种新模式提供各种，它主要以提供各种服务获取经济效益。经过二十多年的发展，我国物业管理行业不断发展壮大，其管理的物业类型越来越复杂，业务经营的范围越来越广泛，物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，中国的物业管理市场日趋成熟。
参考资料：百度百科-物业管理公司

3. 请教：物业公司购买的停车场管理系统设备如何做会计分录

进固定资产科目，根据使用年限进行摊销
借：固定资产
贷：银行存款

4. 物业管理公司如何与业主签订合同

　　物业公司要与业主会签订合同
　　物业管理委托合同（b）
　　第一章 总  则
　　第一条 本合同当事人
　　委托方 （以下简称甲方）：xx家园业主委员会
　　受委托方  （以下简称乙方）：xx物业管理有限公司
　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将xx委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
　　第二条 物业基本情况
　　物业类型：xx
　　坐落位置：xx
　　四    至：xx
　　占地面积：xx
　　建筑面积：xx
　　委托管理的物业构成细目附后
　　第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

　　第二章 委托管理事项
　　第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层。
　　第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统。
　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化*池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
　　第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
　　第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
　　第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
　　第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
　　第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
　　第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
　　第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
　　1．  物业管理服务费；
　　2．  业主室内有偿服务费；
　　3．  特约服务费；
　　第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
　　第十六条 对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。
　　第十七条 其它委托事项
　　1．协调处理开发商工程质量遗留问题。


　　第三章 委托管理期限
　　第十八条 委托管理期限为    年。 自     年    月   日   时起至     年    月    日   时止。
　　第四章 双方权利义务
　　第十九条 甲方权利义务
　　1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
　　2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；
　　3、审定乙方拟定的物业管理制度；
　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
　　5、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
　　6、在合同生效之日起    日内向乙方提供   平方米建筑面积的经营商业用房，由乙方按每月每平方米    元租用，其租金收入用于       ；
　　7、在合同生效之日起  x日内向乙方提供  xx 平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第（1）执行；
　　（1）无偿使用；
　　（2）按建筑面积每月每平方米   元租用，其租金收入用于       。
　　8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起7日内向乙方移交；
　　9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；
　　10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题
　　（1）协调历来未缴物业管理服务费问题；
　　（2）每季度的第一个月为缴费时间，最多预交壹年；
　　（3）电梯三方对讲补装问题；
　　（4）xx咖啡屋、xx栋氧吧排烟问题、xx文化室开门问题。
　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
　　第二十条 乙方权利义务
　　1、根据有关法律、法规及本合同的约定、制定物业管理制度；
　　2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
　　3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
　　5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后有（由）乙方组织实施；
　　6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
　　7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
　　8、每   个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
　　9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
　　10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房、物业管理的全部档案资料；
　　第五章 物业管理服务质量
　　第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。
　　1、房屋外观：完好、整洁、无缺损
　　2、设备运行：运行状态良好
　　3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反应后24小时内组织维修
　　4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标
　　5、绿化：修剪养护及时
　　6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序
　　7、保安：24小时值班、按规定巡逻
　　8、急修：10分钟赶到现场处理
　　小修：随报随修或按业主约定时间修理
　　9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上
　　具体的物业管理服务质量要求附后。

　　第六章 物业管理服务费用
　　第二十二条 物业管理服务费
　　1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元（多层）、0.95元（高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。
　　2、管理服务费标准的调整，按市场及业主委员会协商调整。
　　3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米    元向     收取。
　　4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理
　　（1）从逾期之日起按每天    元交纳滞纳金；
　　（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金；
　　第二十三条 车位使用费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
　　1、露天车位：80元/辆月
　　2、车库车位：150元/辆月（六个车位）
　　第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
　　第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准约定如下：
　　1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；
　　第二十六条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地维修、养护费用：
　　1、房屋共用部位的小修、养护费用、由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，，由甲方承担。
　　2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。
　　3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。
　　4、公共绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担。
　　5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，有乙方承担；大中修费用，由甲方承担。

　　第七章违约责任
　　第二十七条 甲方违反本合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
　　第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
　　第二十九条 乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
　　第三十条 甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方    壹万   元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿。

　　第八章 附  则
　　第三十一条 自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
　　第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
　　第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
　　第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
　　本合同及附件和补充协议中规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
　　第三十五条 本合同正本连同附件共12页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
　　第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
　　第三十七条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，按下述第   种方式解决：
　　一、提交xx仲裁委员会仲裁；
　　二、依法向人民法院起诉。
　　第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满  天前向对方提出书面意见。
　　第三十九条 本合同自签订之日起生效。

　　甲方签章：                         乙方签章：

　　代表人：                           代表人：


　　年     月      日
　　合同附件
　　一、   综合管理服务标准：
　　1．建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。
　　2．履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。
　　3．全体员工挂牌服务，执行职业道德规范，每半年召开一次业主座谈会，收集意见，及时整改；每年年底进行业主满意度评价；每年至少一次与社区居委会、业主委员会组织文化趣味活动，加强精神文明建设。
　　二、卫生方面服务标准：
　　1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱。
　　2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的
　　责任范围，公共区域每天至少清扫一次，并实行8
　　小时动态保洁。
　　3、垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类
　　垃圾容器及时清洁，无重异味。
　　4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
　　5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清
　　扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。
　　6、根据实际情况开展灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。
　　7、对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲
　　养、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行
　　处理。
　　三、维护方面服务标准：
　　1、        维修养护制度健全并在工作场所明示、工作标准及
　　岗位责任制明确，执行良好。
　　2、        共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运
　　转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。
　　3、        保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。
　　4、        智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。
　　5、        电梯24小时运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好。
　　6、        轿厢、井道、机房保持清洁。
　　7、        电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
　　8、        运行出现故障后，维修人员应在规定的20分钟内到达现场维修。
　　9、        运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。
　　10、   保证居民正常生活用水
　　11、   对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。
　　四、绿化方面服务标准：
　　1、        花草树木生长良好，修剪整齐美观。
　　2、        绿地无改变性质和破坏，占用现象。
　　3、        适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。
　　4、        园林小品及设施维护良好。
　　五、秩序维护方面服务标准：
　　1．        小区严格实行封闭式管理（2007年5月1日开始执行），主要出入口有专人值守，
　　外来人员和车辆及大件物品出入登记。
　　2．        有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。
　　3．        对非机动车实行凭牌出入，机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。
　　4．        危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
　　5．        消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案。
　　6．        中央监控室实施24小时安全监控并记录及时并保存7天监控资料。
　　7．        看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。
　　8． 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
　　六、历史遗留问题解决方案：
　　1、如果中标第一个月(说明具体月份)将暂不使用的南门临时封砌；
　　2、对咖啡屋对小区排放的油烟问题，通过业主及业主委员会、咖啡屋使用者进行协调沟通无效时，报政府主管部门，力争在今年上半年解决；
　　3、有关电梯三方对讲的遗留问题，将在5月底前解决；
　　4、有关xx栋氧吧排烟问题，将在5月底前解决；
　　5、有关xx文化室向小区内开门的问题，需业主和业主委员会的配合，积极与武丰村村委会联系，协商解决，将在6月底前解决。
　　6．年底对本小区垃圾桶设置根据地理环境改入地下。

5. 物业公司会计账务处理，要详细一点的哦

物业公司的会计处理
第一章 经营收入核算管理规定
　　1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 
　　1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 
　　1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
　　1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 
　　1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 　　1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
　　1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 
　　2 经营收入的确认及其时间
　　2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到
　　2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
　　3 经营收入会计科目处理 
　　3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
　　3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
　　第二章 成本费用核算管理规定
　　1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
　　2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
　　2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
　　2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
　　2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 
　　2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 
　　3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
　　3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
　　3.3 物业管理成本的核算
　　3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。 
　　3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
　　3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
　　3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
　　3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
　　3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
　　第三章 物业工程的核算 
　　1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
　　2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
　　2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。 
　　2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 
　　2.3 工程完工交付使用的核算。
　　2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
　　2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
　　第四章 维修基金的核算 
　　1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 
　　2 维修基金的核算
　　2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
　　2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
　　2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
　　2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
　　2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
　　第五章 代收款项的核算
    企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。物业公司的会计处理
第一章 经营收入核算管理规定
　　1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 
　　1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 
　　1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
　　1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 
　　1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 　　1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
　　1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 
　　2 经营收入的确认及其时间
　　2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到
　　2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
　　3 经营收入会计科目处理 
　　3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
　　3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
　　第二章 成本费用核算管理规定
　　1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
　　2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
　　2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
　　2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
　　2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 
　　2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 
　　3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
　　3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
　　3.3 物业管理成本的核算
　　3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。 
　　3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
　　3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
　　3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
　　3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
　　3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
　　第三章 物业工程的核算 
　　1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
　　2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
　　2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。 
　　2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 
　　2.3 工程完工交付使用的核算。
　　2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
　　2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
　　第四章 维修基金的核算 
　　1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 
　　2 维修基金的核算
　　2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
　　2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
　　2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
　　2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
　　2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
　　第五章 代收款项的核算
    企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。    ‍

6. 物业公司要用主营业务成本这个会计科目吗？

物业公司要用主营业务成本这个会计科目。
主营业务成本是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所所发生的各项支出，包括物业管理成本、物业经营成本和物业大修成本
(一)账户的设置为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务成本的发生情况，应设置“主营业务成本”账户。“主营业务成本”账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务发生的各项支出，其借方登记各项实际成本的发生额，贷方登记各项主营业务成本的结转数，月末将当期发生的主营业务成本结转“本年利润”。本账户应当按照经营成本的种类设置明细账，一般包括“物业管理成本”、“物业经营成本”和“物业大修成本”科目。
(二)物业管理成本的核算物业管理成本是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所发生的支出。物业管理成本按成本对象进行归集，分为公共性服务成本、公众代办服务费成本和特约服务成本三类。
1．公共性服务成本的核算公共性服务成本是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等而发生的各项支出。内容包括对公用设施（如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等）的维修保养费用、公共环境卫生的清洗费用、绿化费用、保安费用等。公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。材料费用包括企业在物业日常维修保养、保洁绿化、公共秩序维护等活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。人工费用包括直接从事维修保养、保洁绿化、公共秩序维护的人员工资、社会保险、以及提取的福利费等。间接费用包括物业企业所属管理单位管理人员的工资、奖金、福利费，固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。（实行一级管理可直接计入管理费用）
2．公众代办性服务成本的核算公众代办服务成本是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等服务而发生的支出。一般情况下多位人工费用，应根据物业企业的工资结算单和作业派工单等资料等进行核算。
3．特约服务成本的核算特约服务成本是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务而发生的支出。如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。主要成本部分是人工费和耗用材料费。
(三)物业经营成本的核算物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施而发生的各项支出。如经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施等的租赁费和相关费用。如果根据经营活动的内容，对房屋建筑物和公共设施等添加设施、改变了原房屋建筑物和公共设施的用途和功能并用于经营，如从事美容美发、超市等经营活动发生的支出在其他业务成本中核算。
(四)物业大修成本物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新改造等工程活动而发生的工程支出。物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，既可以自行承担，也可出包给专业公司承担。

7. 求物业管理公司的合同样本

物业管理委托书
合同编号：_________
甲方（业主大会或业主管理委员会）：_________
业主委员会代表人：_________
地址：________联系电话：_________
乙方（物业管理企业）：_________
法定住址：_________法定代表人：_________职务：_________
委托代理人：_________身份证号码：_________通讯地址：_________邮政编码：_________联系人：_________电话：_________传真：_________帐号：_________电子信箱：_________物业管理资质等级证书编号：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主公约》的约定，甲方通过招标、议标等方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就_________（物业名称）的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。
第一条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。
管理界限：东至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面积：_________平方米。
建筑面积：_________平方米。容积率：_________%绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米小区总户数：_________受益人口：_________
委托管理的物业构成细目见附表。
第二条 服务受益人
乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第三条 委托管理期限
委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日时起至_________年_________月_________日时止。
第四条 委托管理事项
1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
6、公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
10、组织开展社区文化娱乐活动。
11、负责向业主和物业使用人收取下列费用：
（1）物业管理服务费；
（2）_________。
12、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
13、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
14、其它委托事项_________。
第五条 物业服务质量
1、基本要求
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
（7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（8）按合同约定规范使用住房专项维修资金。
（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
2、房屋管理
（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
（3）每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
3、共用设施设备维修养护
（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
（3）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。
（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（7）路灯、楼道灯完好率不低于80%。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4、协助维护公共秩序
（1）小区24小时值勤。
（2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
（3）车辆停放有序。
（4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
5、保洁服务
（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
（2）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
6、绿化养护管理
（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（2）定期清除绿地杂草、杂物。
（3）预防花草、树木病虫害。
第六条 物业服务费用
本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：
第七条 物业服务费用
本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：
（一）包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：
1、住宅：_________元／月•平方米
2、写字楼：_________元／月•平方米
3、商业物业：_________元／月•平方米
4、其他物业：_________元／月•平方米
业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
（二）酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）：
1、住宅：_________元／月•平方米
2、写字楼：_________元／月•平方米
3、商业物业：_________元／月•平方米
4、其他物业：_________元／月•平方米
乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：
 1、乙方每月／每年按_________元的标准从物业服务资金中提取；
 2、乙方每月／每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）_________。
预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第八条 费用的支付
1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。
2、已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前_________日内履行交纳义务。
4、物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
5、对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。
第九条 维修基金
业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：
 1、业主应当按照规定交纳专项维修资金；
 2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；
3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；
 4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。
第十条 停车收费
停车收费分别采取以下方式：
 1、停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个•月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；
 2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个•月、车库车位_________元/个•月标准提取停车管理服务费；
 3、车位权属系业主的，应按露天车位_________元/个•月、车库车位_________元/个•月标准或按占地面积（包括公摊面积）_________元/平方米的标准，向乙方交纳停车管理服务费；
 4、乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。
第十一条 本物业管理区域内的会所属_________（全体业主/甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
 1、_________；
 2、_________。
第十二条 甲方的权利和义务
1、根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的_________％）_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续；
 4、给乙方提供管理用房_________平方米（其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
 5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
 6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
 7、对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
 8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
 9、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
 10、协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
 11、政策规定由甲方承担的其他责任。
第十三条 乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
 2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
 3、根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
 4、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
 5、对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
 6、乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
 7、建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
 8、负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；
9、有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；
10、在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；
11、开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12、有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第十四条 物业管理目标和经济指标
1、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2、确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________％作为经营收入。
第十五条 风险抵押
1、乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4、如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十六条 奖罚措施
1、在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________％奖励乙方。
2、如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元（全国）、_________元（省）、_________元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4、如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5、由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十七条 乙方的声明及保证
1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有相应的资质，有权签署并有能力履行本合同。
2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4．乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十八条 保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十九条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第二十条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第二十一条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第二十二条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第二十三条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第二十四条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十五条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第二十六条 合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：_________        乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________     法定代表人（签字）：_________
委托代理人（签字）：_________     委托代理人（签字）：_________
开户银行：_________          开户银行：_________
账号：_________            账号：_________
签订地点：_________          签订地点：_________
_________年____月____日        _________年____月____日
附件
附件一： 物业构成明细
   
│类 型   │幢 数 │套（单元）数 │建筑面积（平方米） │
   
│ 高层住宅 │    │       │          │
   
│ 别 墅  │    │       │          │
   
│ 商业用房 │    │       │          │
   
│ 工业用房 │    │       │          │
   
│ 办公楼  │    │       │          
   
│ 车 库  │    │       │          │
   
│ 会 所  │    │       │          │
   
│ 学 校  │    │       │          │
   
│ 幼儿园  │    │       │          │
   
│ 其他用房 │    │       │          │

   

│ 合 计  │    │       │          │
   
│ 备 注  │    │       │          │
   
附件二： 物业共用部位明细
1、房屋承重结构_________；
2、房屋主体结构_________；
3、公共门厅_________；
4、公共走廊_________；
5、公共楼梯间_________；
6、内天井_________；
7、户外墙面_________；
8、屋面_________；
9、传达室_________；
10、_________；
11、_________。
附件三： 物业共用设施设备明细
1、绿地_________平方米；
2、道路_________平方米；
3、化粪池_________个；
4、污水井_________个；
5、雨水井_________个；
6、垃圾中转站_________个；
7、水泵_________个；
8、水箱_________个；
9、电梯_________部；
10、信报箱_________个；
11、消防设施_________；
12、公共照明设施_________；
13、监控设施_________；
14、避雷设施_________；
15、共用天线_________；
16、机动车库_________个_________平方米；
17、露天停车场_________个_________平方米；
18、非机动车库_________个_________平方米；
19、共用设施设备用房_________平方米；
20、物业管理用房_________平方米；
21、_________；
22、_________。

8. 更换电梯费用由物业公司先期垫付,但是要给社区写一个报告,要怎么写

深圳市京地物业管理公司接受心语家园发展商深圳京地投资发展有限公司委托自业主伙以来管理小区已有两年零四个月，经过与业主的反应及调查绝大多数业主对两年多的物管工作不满意，业委会及广大业主本着相互支持，互惠互利，互相帮助共同发展的原则期待管理公司进一步加强和健全管理机制理解和增强服务意识等手段继续为本小区做好管理服务工作，现在业委会根据业主反映提出的问题综合考虑制定和总结了以下迫切急于解决的重点问题，提交管理公司并要求管理公司做出整改进度.
一．小区安全问题
 针对年前的治安问题和小区目前的保安情况，业委会对管理处要求如下：
1.小区实行全封闭管理，建立IC卡门禁系统，只留 3个出口。
2.在小区的四周、地下停车场的电梯口，以及外部各个出口增加摄像头监控系统。
3.非小区住户的外来人员，必须登记并发放准许证方可进入小区。进入A、B栋大楼前需通过对讲机让业主确认方可进入。
4.夜班有人巡逻。夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，巡逻做到有计划、有记录。
5.加强防盗管理，今后如在本小区物管范围内发生的盗窃，由于管理过失，造成业主财产损失，物业管理公司将承担赔偿责任。（管理范围：小区规划黄线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理）
6．加强对出租屋的管理
该项主要由业主委员会委员万方遒、彭干负责，要求物管方拿出可行性方案，经业委会讨论通过后再由物管方具体实施。
二．管理费用下调问题
依据如下条件：要求管理费下调15%为2.20元/月平米。
根据深圳市物业管理服务收费指导标准，目前本小区属四级管理标准；
四级标准应具备以下条件 （2.60元/平方米建筑面积.月）
1、小区内绿地覆盖率15%以上；公共配套设施完好；
2、管理人员人均管理建筑面积1600平方米左右；
3、常年开展多种文化活动（2项以上）；
4、使用电梯；
5、有完善的消防总控、供配电、供水系统、并维护良好；
6、管理公司持有丙级以上资质证书；
7、管理处24小进值班，保安人员24小时巡逻，清洁工作定时清扫，定时清洗，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范；
8、达到市考评标准80分以上；
9、房屋及配套设施维护状态良好。
备注：
 1.建筑物层数10层(含10层)以上的为高层； 
2.本物业管理服务收费指导标准表中规定的各级物业具备条件，如多数或全部达不到，应降到次一级收费标准，如部分达不到，应适当降低本级物业收费标准；如达不到最低一级（四级）物业条件，应在四级物业收费标准基础上下降10-20%。
该项主要由业主委员会主任孟建军、副主任翟东军负责。
三．环境与社区文化建设问题
 为丰富小区文化，营造良好小区环境，要求管理处尽快完善小区文化建设和整改生活环境，具体要求如下：
 1.管理处在春节期间组织小区集体社区或户外文化活动。必须努力保证至少有60%以上的住户参加。
2.一楼的酒吧仍有噪声。并出现过斗殴、争吵事件，影响业主的休息及安全，管理处必须责令其限期整改，如再次出现上述问题必须依法停止其经营。
3.参考发展商的合同及售楼广告所刊登的内容重新规划三楼的娱乐场所，适当增加运动器材，丰富健康娱乐室。使三楼真正的为业主娱乐健身交流的舒适场地。（具体细节采取征求业主意见和业委会的指导。）
4.小区的停车场为业主有偿使用。不容许有外来大型车辆进入。
5.创造小区良好的视觉，感官效果。处理视觉，感官的杂乱现象，营造舒适的生活氛围。如，B栋大厅汽配商场玻璃墙的杂乱摆放，A、B栋大厅门口单车不入车库乱摆放。三楼晾衣服。清洁工具，保安员消防器材乱摆放等等。
6.加强小区的卫生清洁，目前的卫生状况大不如前。卫生情况必须有指导监督。
7.小区绿化跟不上，三楼部分和一楼的草坪长期无人护理。导致枯萎或杂草。
8.人人乐的冷却塔必须进行整改，整改后其废气、燥声、震动必须通过环保部门的检测并符合环保要求。
9.取缔一楼非法洗车场，此问题业主反映强烈.
10.今后一二楼的招商必须提交业委会通过方可招商进驻。
11.在A栋和B栋各建立文化宣传栏。以提高本小区的文化和日常规范的宣传。内容至少两个月更新一次。
12．三楼娱乐场所是否收费，应由业委会重新评议，并且三楼不允许有任何经营性活动存在。
13．三楼的管理场地过大，占用了三楼的活动场地。
 该项主要由业主委员会委员李胜、连金霞负责，督促物管方一周内拿出可行性规划方案，经业委会讨论通过后再由物管方具体实施。
四． 管理处服务与纪律问题
 针对管理处的服务和保安工作状况，要求管理处尽快建立有效考核机制，树立良好形象和工作作风。具体要求如下：
1．管理处内部应建立投诉机制，依据业主投诉情况对内部人员实施考核。
 2.白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修15分内到现场。
3.小区禁赌。任何人不得在小区内从事任何形式的赌博活动。有业主投诉并已证实有部分保安放任外来人员在小区三楼的娱乐场所进行赌博，部分保安也有赌博行为。管理处在棋牌室挂上窗帘，是否是给涉赌人员提供方便？
4.提高并强化培养保安及物管工作人员的从业素质。部分保安服务意识差，素质低
下，公然在小区说脏话。上班时的精神面貌很糟糕！整个保安队伍懒散松懈，甚至几个保安在一起说笑打骂、骑单车乱撞。
5.本小区不容许物管工作人员及保安进行公共娱乐活动。
 该项主要由业主委员会主任孟建军、副主任翟东军负责，督促物管立即整改。
五． 小区财务审计问题
针对小区入伙以来，物管公司管理处财务帐目从未向业主公示过，业委会有必要对其进行审计，并将审计结果公示业主。要求物管公司管理处积极配合。
由业委会牵头，组成财务审计小组，并聘请审计公司人员，自2005.01.23开始对京地物业管理公司心语家园管理处财务进行全面审查，审查自2002.9.26至今的所有财务帐目。届时务必请物管公司配合并保证审计顺利进行。帐务审计完成后物业管理公司必须每3个月向业主公布物业管理收支账目，按月向业主提供收费清单。物业管理公司不公布收支账目，业主有权暂停支付物业管理服务费”。
该大项主要由业主委员会主任孟建军、副主任翟东军负责。
会议围绕以上五大问题分别进行了讨论，双方达成了共识，同意尽快解决以上五大问题，针对以上五大问题，物管公司代表孟贤喜主任逐一表态如下：
1． 安全问题要作为重要事项来抓，要封闭小区，完全可以解决，IC系统管理已有方案。
2． 小区三楼不能从事赌博活动，从明天开始杜绝赌博活动，不服从管理，就解除承包合同。
老人活动问题，积极支持，适当增加文体设施（1、3楼）
水塔问题，响机之前必须解决，不能达到环保要求必须处理。
酒吧问题，整改后有效果，合同到期后不再续签。
 3、5．管理费下调和财务审计，认真审计两年来的财务帐目，然后再与业委会协商管理费的调整方案，做到每季公布帐目。
4．管理处自身建设，已有整套管理制度，发现问题及时整改，不断提升服务质量。
 管理处的孟祥胜主任说：安全问题是首要问题，到任后已感觉到保安问题很多，最近肯定有改变，下一步充实制度和加强培训，自身监督不到位。
要求本会议纪要送达京地物业管理公司后，物管公司须尽快分别作出具体及详细答复。业委会将督促物管公司具体落实。
还行 还满意啊