公允价值计量的投资性房地产处置的会计分录问题?

1. 公允价值计量的投资性房地产处置的会计分录问题?

处置时，关于“公允价值变动损益”和”资本公积“的转出，到底是转到其他业务成本还是其他业务收入中——是转到投资收益中。





采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理

　　企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。

　　（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

　　借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）

　　　　贷：银行存款（或在建工程）

　　（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：

　　借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）

　　　　存货跌价准备 （已计提的跌价准备）

　　　　贷：库存商品（账面余额）

　　　　　　资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）

　　（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

　　借：投资性房地产—成本 （转换日的公允价值）

　　　　累计摊销（累计折旧） （已计提的累计摊销或累计折旧）

　　　　无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）

　　　　贷：无形资产（或固定资产） （账面余额）

　　　　　　资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）

　　（四）投资性房地产进行改良或装修

　　借：在建工程（投资性房地产的账面余额）

　　　　贷：投资性房地产—成本

　　　　　　贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动

　　（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额： （或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）

　　借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）

　　　　贷：公允价值变动损益

　　（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时

　　借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）

　　　　贷：投资性房地产—成本 （账面余额）

　　贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）

　　　　贷（或借）：公允价值变动损益

　　（七）出售投资性房地产时

　　借：银行存款 （实际收到的金额）

　　　　贷：投资性房地产—成本 （账面余额）

　　　　　　贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）

　　　　　　贷（或借）：投资收益

　　同时，

　　借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）

　　　　贷（或借）：投资收益

2. 以公允价值计量的投资性房地产为什么在处置时公允价值的变动不影响损益？

举个例子来说。2006年6月30日，甲乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万，半年一付，当日办公楼的公允价值为8000万，账面价值为2500万。2006年12月31日公允价值为9000万，2007年6月30日租赁期满收回并对外出售，收到价款9500万，甲公司采用公允价值模式计量。问上述交易对甲公司2007年度的损益影响金额。
会计处理：2006年6月30日转换日
借 投资性房地产－成本  8000
  贷 固定资产        2500
     其他综合收益     5500
2006年12月31日：借 投资性房地产－公允价值变动 1000  贷 公允价值变动损益 1000 
借 银行存款  100  贷 其他业务收入  100
2007年6月30日  借 银行存款 9600 贷 其他业务收入  9600
  借  其他业务成本 9500 贷 投资性房地产－成本 8000 公允价值变动  1000
 借 其他综合收益 5500 公允价值变动损益 1000 贷 其他业务成本 6500
“公允值变动损益”科目，会影响利润表，但是并不是真正的收益实现了，在所得税应纳税所得额上也是减项，看分录2006年12月31日，公允价值变动增加1000万，相应的投资性房地产账面价值也增加了1000万，影响2006年年度损益1000万，2007年6月30日出售时，借 其他业务成本 9000 贷 投资性房地产 成本 8000 公允价值变动 1000，这时公允价值上升1000记到成本里面去了。比如说 我1月1买来个苹果2块钱，2日值3块钱，3日值4块钱，3日我卖了我应该是赚4－2＝2块钱，不可能是（4-2）+（3-2）＝3块钱，公允价值变动只能看，不能用。2007年6月30日投资性房地产公允价值变动1000万元还得往成本里冲掉 借 公允价值变动损益 1000 贷 其他业务成本 1000。

3. 公允价值计量的投资性房地产处置的会计分录问题?

2008年1月1日
借：投资性房地产--成本
1800
累计折旧
500
资产减值准备
300
公允价值变动损益
200
贷：固定资产
2800
2008年12月31日
借：投资性房地产-公允价值变动
50
贷：公允价值变动损益
50
借：银行存款
150
贷：其他业务收入
150
2009年12月31日
借：公允价值变动损益
30
贷：投资性房地产-公允价值变动
30
借：银行存款
150
贷：其他业务收入
150
2010年12月31日
借：投资性房地产-公允价值变动损益
80
贷：公允价值变动损益
80
借：银行存款
150
贷：其他业务收入
150
2011年1月5日
借：银行存款
1910
贷：其他业务收入
1910
借：其他业务成本
1900
贷：投资性房地产-成本
1800
-公允价值变动100
借：其他业务成本
100
贷：公允价值变动损益
100
纯手打啊~！！！

4. 以公允模式计量的投资性房地产处置，为什么处置时出售前的公允价值变动损益不确认为损益？

举个例子如果有一项投资性房地产的成本为2000万公允价值变动增加200万则分录为借：投资性房地产——公允价值变动200贷：公允价值变动损益200此时公允价值账面价值2200万几个月后以2500万出售借：银行存款2500贷：其他业务收入2500借：公允价值变动损益200其他业务成本2000贷：投资性房地产2000投资性房地产——公允价值变动200投资性房地产中获得的收益为=500，这个可以从损益中（其他业务收入和其他业务成本的差额）体现。公允价值变动损益这个科目看起来没起什么作用。不过一借一贷之间体现了投资性房地产的公允价值变化，最终处置时，结平了相关科目之后，可以确定，公允价值变动损益被结转到了（其他业务收入和其他业务成本的差额）之间的500之中，这500其实包含了，以前公允价值变动的200，和处置时的300。在可供出售金融资产中，公允价值变动损益的最终也会被转入投资收益科目，说明他只是一个临时性的过渡作用

5. 公允价值模式计量下的投资性房地产处置时，公允价值变动损益的转出为啥不影响当期损益呢？

这里的处理是比较特殊的，这里是准则中规定的处理方法，主要是为了更明确的反映企业产生的损益。
处置时，将公允价值变动损益转到其他业务成本，损益类科目一借一贷对损益是没有影响。
准则这样规定的目的主要有两点：
一是为了更好的核算投资性房地产产生的收益，从整个业务过程来看，即从投资性房地产取得、后续计量、处置整个过程来看，只有把公允价值变动损益转入其他业务成本才真实反映了该项业务的损益；
二是因为公允价值变动损益是一个过渡性科目，平时产生的公允价值变动都是不确定的，随时都有增加或减少的可能。太不稳定，如果直接确认收益，容易造成报表的不真实。
但是在该项资产处置后，这项资产产生的收益就已经确定了，所以这时将一直在过渡性科目“公允价值变动损益”中核算的金额转出，转到其他业务成本中，这时的金额才是真正实现的损益。
“公允价值变动损益”科目和“其他业务成本”科目都属于损益类科目，期末余额都应转入“本年利润”科目，所以这笔结转的分录并不影响当期损益。
将资本公积转入其他业务成本主要也是为了体现真正的收入，所以将原来直接计入所有者权益的资本公积在结转到其他业务成本来确认。

6. 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时要计提减值吗？

按照现行会计准则来讲的话，以公允价值计量的投资性房地产是不需要计提折旧和摊销的，也不需要计提减值准。而成本模式计量的投资性房地产是需要计提折旧和摊销，以及计提减值。公元计量模式，需要设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。公允价值上升了分录为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益而公允价值下降了，做相反分录。

7. 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时要计提减值吗？

按照现行会计准则来讲的话，以公允价值计量的投资性房地产是不需要计提折旧和摊销的，也不需要计提减值准。而成本模式计量的投资性房地产是需要计提折旧和摊销，以及计提减值。公元计量模式，需要设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。公允价值上升了分录为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益而公允价值下降了，做相反分录。

8. 投资性房地产采用公允价值计量 为什么公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。

你好，
很高兴为你回答问题！

解析：
在非投资性房地产转换为投资性房地产中，特别是非投资性房地产，转换为以公允价值计量的投资性房地产时，作为一般性的原理，都是应该作将二者在转换时点上的差额计入到当期损益（公允价值变动损益）中的，但是在这里面却出现了一个特例：非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，公允价值大于其账面价值的，其差额部分却是记入到了“资本公积-其他资本公积”中了，这是为什么呢？当然这是有原因的！
它的原因如下：
我国是一个社会主义的公有制国家，特别是土地的公有化，是这一规定的主要原因。由于土地的公有化的历史背景，我国的相当数量的企业，都是由国有企业转化或改制成现在的企业的，并且这些企业在属于国企时，都拥有很大面积的土地资源的，这些土地使用权的取得，都是无偿划拨来的，“白”拿的（不做账的），然后在上面盖上厂房、办公楼等建筑物，经过数十年的风雨，到现在这些厂房与办公楼，那就一个字“破”或“烂”，这能值几个钱呢？从其固定资产的账目上看，可能真是一分钱也不值了，早就提足折旧了，真真的一个破厂房，但是这个破厂房，却实实又非常值钱。为什么呢，那就因为其下有一块面积巨大的土地。在企业的账面上可能就是一两万元的事了，可以这块地可就傎五千多万呢。这就是问题的根源所在了，当把此转换为以公允价值计量的投资性房地产时，其公允价值的变动额，那可就是将近五千万呢，好乖乖，这如果一下子记入到当期损益，那是什么样的效果呢。当期的利润可就要吓死人了，这样的处理合适吗，难道，这个就是其经营所得的利润吗？显然不是的，所以这样处理不合适，故为了规避这种不合理的现象发生，也为了防止恶意来调整利润，会计准则规定，上述这一类型的转换中，公允价值大于账面价值的差额部分，记入到“资本公积-其他资本公积”中，不让它去影响利润的实现。给定了一个规矩与标杆！
以上就是为什么要这样处理的原因！

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