房屋维修基金和物业费区别

1. 房屋维修基金和物业费区别

一，公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。
按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。
当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。

二，物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2. 物业费包含房屋维修基金吗？

法律分析：
不包含。
维修基金使用条件：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

法律依据：
《住宅专项维修资金管理办法》
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

3. 商铺和住宅的本体维修金是一起使用吗

法律分析：维修基金分为本体维修基金和主体维修基金。主体维修基金由开发商交纳，本体维修基金由买房业主来交，数额通常是购房房价的百分之二，在房屋入伙前一次交齐。1、维修基金的使用范围：维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备，具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、维修基金的管理：在业主大会成立前后、法律规定了两种不同的管理主体和模式、在业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管、主管部门应当委托所在地一家商业银行、作为本区域内住宅专项维修资金的专户管理银行、并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

4. 物业管理收取房物基金维修费是否正当

【房物基金维修费】这个费用本身不存在。

如果您说的【房物基金维修费】是指【住宅专项维修资金】（即以前的【公共维修基金】），那么收费是合理合法的。
《住宅专项维修资金管理办法》第2条中提出，本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。[
专项维修资金属于国家收费，由业主在收取住房时一次性缴纳。

如果您说的【房物基金维修费】和住宅专项维修资金无关，那么这个费用的收取就有些问题了，因为各地有地方政策，所以也不能直接说这个收费是违规收费，但是您可以去咨询所在地的房屋建设主管单位，如住建局；或咨询物价管理部门，如物价局。

5. 物业公司每月收本体维修基金,是否可以？不是说交房时一次付清清维修基金吗？

维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。      专项维修基金缴纳流程图
维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。   业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。   维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。
编辑本段维修基金的使用范围
  1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。   2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。   3、特殊使用   （1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。   （2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。   （3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。
编辑本段维修基金使用情况的定期公告
  1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。   2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。   3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。   4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。   若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。

6. 物业费包含房屋维修基金吗

法律分析：不包含。
维修基金使用条件：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。
法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

7. 动用物业维修金和房屋质保金哪个方便

不是说哪个方便用哪个。在质保期必须由施工方保修，超过质保期才能使用维修资金。
《建设工程质量管理条例》第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

8. 物业质量保修金和房屋维修基金是一会事吗

IDI可替代物业保修金！助力物业“两金”降本增效-工保网


《建筑法》明确：建筑工程实行质量保修制度。为确保建设单位承担物业的保修责任，多地规定：建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价2%（有的地区是3%）的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。
为确保物业保修期满后的工程质量问题得到妥善解决，《物业管理条例》也规定由业主缴纳物业专项维修资金（在《物业管理条例》颁布之前也被称为“专项维修基金”）——物业保修金和物业专项维修资金共同构成物业“两金”，作为“房屋的养老金”以备修缮之需。

但无论是建设单位缴纳建安工程造价2%-3%的物业保修金，还是商品住宅业主缴纳的每平米造价5%-8%的物业专项维修资金，对于双方而言都是不小的数目。事前缴纳资金的事后弥补性质，也无法从源头强化工程质量管理，从实践情况看与制度初衷相距颇远。
近年来，针对保修金和专项维修金制度的不足，多地在优化建筑质量管理的探索中，逐步走出“通过保险维护业主权益、保证房屋质量”的创新之路。其中，保险指的是筑工程质量潜在缺陷保险（Inherent Defect Insurance，下简称“IDI”），即推行IDI以取代、优化保修金和专项维修金制度。

1、上海：IDI投保与物业保修金二选一
早在2011年，上海市便于《上海市建设工程质量和安全管理条例》中规定“建设单位投保工程质量保证保险符合国家和本市规定的保修范围和保修期限，并经房屋行政管理部门审核同意的，可以免予交纳物业保修金”，开创了IDI投保与物业保修金二选一的模式。
至2016年，上海市在《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》中沿袭这一思路，再次强调建设单位已经投保工程质量潜在缺陷保险的，可按照规定免予交纳物业保修金。
这一模式以商业保险替代了保修金制度，对于建设单位而言既节约了成本，又增加了保障：一方面基准保费为工程建安总造价1.5%的IDI大大节约了建设单位的建造成本，在原来保障范围的基础上保障金额也大大提高，另一方面保险公司会引入第三方专业的风险管理机构，自开工建造起提供质量风险管理服务。
对于业主而言，一方面建造成本的降低将带动每平米造价的下降，从而节约业主的购房成本和物业专项维修资金；另一方面业主可在出现质量问题后向保险公司提出维修诉求，其权益也将得到更高效的保护。

2、济南：取消物业保修金，推行IDI
2017年工信部、财政部发布《关于公布国务院部门涉企保证金目录清单的通知》取消了地方设立的各类涉企保证金，各地设立的物业维修金也在取消之列。由此，济南着手停止办理物业质量保修金交存业务、全面清理退还已交存的物业质量保修金。
在2018年退还了38.61亿元物业质量保修金后，济南市于2019年出台《加强房屋建筑工程质量管理“十不准”规定》明确：工程责任单位不准对业主维修诉求推诿扯皮，拖延维修。同年，济南市住建局还就《关于加强住宅小区物业管理工作的规定》征求意见，拟要求开发建设单位单独设立房屋售后服务中心，接受业主报修。
为制度化落实质量保修工作，今年济南市住建局等部门印发《济南市社会投资简易低风险工程质量潜在缺陷保险管理办法（试行）》，规定建设单位在保险期间内或期间届满后交房且建设单位在交房之日起6个月内发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，保险公司应当自与建设单位达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。
由IDI填补质量保修制度在缺陷责任期后的空缺，将由保险理赔扮演质量保修角色。这将彻底杜绝物业保修金征收难、使用难、返还难以及建设单位推诿保修、倒闭或拒不履行保修义务等问题，保障业主基本生活及合法权益。

3、海南：IDI或与专项维修金融合发展
在2019年7月出台《海南省房屋建筑工程质量潜在缺陷保险试点工作方案》明确“房屋建筑工程项目投保质量潜在缺陷保险后，可取消工程质量保证金和履约保证金”的基础上，海南省住建厅又于今年7月发布的一则公告中，拟在《海南IDI保险战略与发展研究》项目中开展业主维修基金等资金在保险中的发展及运作模式研究。

如何提高物业专项维修资金使用效率，解决其启用标准高、业主维权难等问题，一直是各地建筑质量管理工作的挑战之一。海南省拟将物业专项维修资金运作纳入IDI战略，便旨在构建商业保险和专项资金一体化的质量保修体系，也进而放开保险和建设工程质量风险管理市场。
随后9月，海口市发布《海口市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，明确物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。待政策落地，海口市的物业专项维修资金将可用于购买电梯养老保险、IDI等，IDI与物业专项维修资金的融合发展将迈上新征程。

此外，深圳市于近日印发的《物业专项维修资金管理规定》不仅明确“经业主大会决定，可以使用物业专项维修资金购买共有物业维修保险”，还鼓励探索建立维修保险制度。这也为IDI与维修保险制度的融合发展留出了想象空间。
一直以来，保修金和专项维修金制度在落实过程中普遍存在着费用高、启用难、对建筑质量无过程管理等弊病。IDI则以更低的费用、更快的维修响应、更专的质量风险管理服务，为各地提供了解决方案。期待IDI在各地加快落地，为房屋质量再添保险！