【上交所投教】投资修炼手册：公募REITs试点为何首选基础设施领域？

1. 【上交所投教】投资修炼手册：公募REITs试点为何首选基础设施领域？

我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，在国内既有法律框架下发行了具有相似功能的“类REITs”产品。以上交所为例，截至2020年7月末，已有33单类REITs产品发行，规模562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产，为试点公募REITs积累了较多实践经验。首推基础设施REITs试点，其实原因很简单——我们拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。整体来看，我国发展基础设施REITs的优势有以下几点：第一，存量大。我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。第二，增量多。未来政策发力新基建，可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，统计局亦测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资，也有望为REITs提供新的可选资产。第三，收益稳定。很多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目，都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。

2. REITs发展论坛系列(二)：热议“公募REITs发展机遇”

   
      12月12日， 由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心担任学术支持，北京基金小镇、中国REITs联盟、中国民生信托有限公司、《比较》杂志 联合举办的“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”在北京举行。论坛采用了线上线下相结合的方式，来自REITs领域相关政府及监管部门、国际REITs行业组织、金融机构、原始权益人、投资者、专家学者等嘉宾齐聚一堂，共商REITs制度的发展完善以及行业机遇。本次论坛的主题为：“双循环格局下的公募REITs发展机遇”。
   大会上现场的介绍请见REITs发展论坛系列(一)：热议“公募REITs发展机遇”
   作为下午的闭门研讨会主持，五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任首先代表论坛对不动产金融研究中心理事长、中国证监会前主席肖钢主席的光临指导表示欢迎。
        五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任主持下午研讨会 
   近一段时间，随着公募基础设施REITs政策和试点的逐步推进，大家对REITs已经是耳熟能详。同时信托业务也在中国已经开展多年，有不少投资者买信托理财。REITs的全称是房地产投资信托基金，其中的T代表的就是信托（Trust）。下午第一场主题研讨，中国民生信托有限公司副总裁石俊鹏，围绕信托与REITs的关系和联系展开。
        中国民生信托有限公司副总裁石俊鹏发表主题演讲 
   石俊鹏表示，从产品交易结构看，信托公司参与公募REITs可以扮演三个角色：首先是类通道角色；第二是资金安排的角色；第三是资产安排的角色。信托公司现阶段参与REITs存在瓶颈，从内部来看，主要是投资理念和专业管理能力的挑战；从外部看，REITs指引中虽提及信托公司可以作为专业机构投资者参与，但信托公司深度参与尚不具备制度预计，也缺少税收优惠等相关配套政策措施。所以信托公司还是要在展业中不断的创新，紧跟市场创新和发展的节奏，找到新的业务突破点。
        越秀房地产基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良发表主题演讲 
   在香港上市已有15年的越秀房产基金，在资本运作、资产管理和面对监管等方面积累了心得，越秀房地产基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良向与会嘉宾逐条分析了内地版REITs和香港REITs的差别，以及在香港上市REITs的注意事项。他介绍，按照越秀房托基金的路演经验，投资者最看重的指标有三个：一是市值；二是BP；三是分派。即使在2020年上半年疫情期间，越秀房托基金的分派率依然在6.2%。对越秀房托基金来说，三位一体是其核心管理理念。也就是资产管理跟资金管理一体化，商业运营跟物业管理一体化，资产提升与资本提升一体化。
        中金公司投资银行部执行总经理、REITs业务执行负责人汪诚发表主题演讲 
   随后，中金公司投资银行部执行总经理、REITs业务执行负责人汪诚表达了对“起步版”公募REITs的理解和建议。首先，公募REITs是用金融创新的举动服务国家的战略。其次，公募REITs是区别于债也区别于股的金融产品，可以服务于不同的行业主体，并不单纯是一个融资工具，而是一个战略的工具。第三，对整个市场来说，公募REITs丰富了投资品类。目前公募REITs的制度框架已基本具备，中金为公募REITs总结了四点要义：资产是基石、管理是核心、治理是保障、定价是关键。在此指引下，中金已经展开相关工作的尝试。
        LLC CEO兼总裁陆兵视频参会 
   接下来，来自美国波士顿的REITs投资专家、美国证券交易委员会注册投资顾问、Vesta Investment Advisors，LLC CEO兼总裁陆兵通过视频，介绍了最近疫情期间，美国REITs市场各种物业类型REITs的市场表现，以及他对购物中心、数据中心、仓储物流等主要REITs业态的后期走势判断。
   随后会议展开了圆桌论坛的讨论环节。
        下午圆桌论坛1：王刚、张都兴、杨宇、谢常刚、袁怀中、毛跃晖（从左至右） 
   在下午第一场关于REITs管理人能力构建方面的圆桌讨论中，中国REITs联盟秘书长王刚在“扎根行业，管理创造价值”的主题下，与中国工商银行投资银行部副总经理张都兴、国寿资本投资公司董事总经理杨宇、中信建投证券结构化融资部负责人谢常刚、北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中、高和资本市场部董事总经理毛跃晖，探讨了REITs管理人如何扎根行业，通过管理创造价值。
        下午圆桌论坛2：朱培军、相楠、张潇、刘小平、邓海清（从左至右） 
   第二场圆桌论坛围绕公募REITs基金的价值投资和发现层面展开。中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇与泰康资产董事总经理朱培军、光大理财董事总经理张潇、民生银行集团金融部投行部副总经理相楠、银华基金管理股份有限公司董事总经理刘小平、中航基金首席经济学家、五道口金融学院不动产中心特聘高级研究员邓海清进行了探讨，从REITs投资者视角出发，探讨了如何参与REITs投资、提升资产配置效能。
        下午圆桌论坛3：王艺军、王艳丽、张秋敏、吴丹、刘永高、陈阳（从左至右） 
   第三场圆桌论坛围绕赋能提升，运营塑造价值展开。嘉实基金董事总经理王艺军、中交集团资本运营部副总经理王艳丽、北控金服(北京)投资控股有限公司副总经理张秋敏、复星国药CFO兼星唯基金总经理吴丹、长安财富资产管理有限公司资本市场部总经理刘永高、中银国际证券股份有限公司债务融资部总经理陈阳进行了探讨，从REITs资管方视角出发，探讨了如何提升不动产资管能力，赋能REITs价值增长。
        下午圆桌论坛4：曹蒙、赵阳、朱宏宇（从左至右） 
        下午圆桌论坛4：陈迅、朴文一（从左至右） 
   第四场圆桌论坛围绕专业服务，保障规范发行角度展开。北京睿信投资管理有限公司投资总监曹蒙与长盛创富资产管理有限公司总经理赵阳、普华永道会计师事务所合伙人朱宏宇、世联评估集团副总经理陈迅、奋迅律师事务所合伙人朴文一进行了探讨。从服务机构视角出发，探讨了如何勤勉尽责，保证试点项目合规落地，实现投资价值。
        中国证券监督管理委员会前主席、五道口金融学院不动产金融研究中心理事长肖钢 总结发言 
   精彩的圆桌讨论结束后，肖钢主席进行了总结发言。肖钢肯定了会议研讨集思广益，对助力基础设施公募REITs试点有很大帮助，同时从三方面内容进行了总结。 
   一是会议形成了共识。基础设施公募REITs是我国资本市场改革的重要的里程碑，具有非常重要的意义。二是会议提出了难点，需要在试点过程中，在实践中积累经验、不断完善。会议围绕难点问题各方讨论得很好。三是会议提出了很好的建议。站在原始权益人、投资人、中介机构、资产管理人等各方的角度，从不同的视角提出了建议。
   肖钢认为会议收获很大，希望中国REITs联盟、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心后续进一步对这些有价值的建议加以深入的研究，并衷心希望以后有机会可以就某些专题再做一些深入的研究和探讨，以便为监管机构或政策制定者提供一些参考建议。
        会后肖主席和部分嘉宾合影 
    下午研讨会结束后，肖钢主席和部分会议嘉宾合影留念，中国（北京）2020国际REITs发展论坛顺利落下帷幕。
   中国REITs联盟期待下次大会与大家再次相聚，力争为大家呈现一场水平更高、更成功的大会，为推动中国REITs行业的蓬勃发展而不懈努力！
         

3. REITs发展论坛系列(一)：热议“公募REITs发展机遇”

   
      12月12日， 由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心担任学术支持，北京基金小镇、中国REITs联盟、中国民生信托有限公司、《比较》杂志 联合举办的“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”在北京举行。论坛采用了线上线下相结合的方式，来自REITs领域相关政府及监管部门、国际REITs行业组织、金融机构、原始权益人、投资者、专家学者等嘉宾齐聚一堂，共商REITs制度的发展完善以及行业机遇。本次论坛的主题为：“双循环格局下的公募REITs发展机遇”。
        中国REITs联盟秘书长王刚宣布会议开幕 
   中国REITs联盟秘书长王刚在开幕致辞时表示，2020年4月30日，基础设施REITs的相关法规发布，2020年也因此成为“中国REITs的政策元年”，而2021年有望成为“中国公募REITs的产品元年”。
        美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒视频致辞 
        欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特视频致辞 
   美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒和欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特分别通过视频连线方式为大会致辞，表达了对中国REITs发展的期待。
        中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼致辞 
   中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼在致辞中表示，REITs在中国一定存在较大的发展规模空间，我们应积极规范市场秩序，实行创新业务模式，把握机遇，这需要REITs的相关监管层、税务机关、权益人、投资者以及行业从业者沟通与合作，深入探讨REITs在双循环格局下发展的可能性以及存在的问题，使REITs发挥出最大的效应，助力中国构建双循环发展格局。
        五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任代表中国人民银行原副行长、清华大学五道口金融学院理事长吴晓灵宣读致辞 
   王娴主任代表央行原副行长、学院理事长吴晓灵在会议现场建议，要使REITs产品简明易懂仍然需要从立法上加以完善，通过法律层面尽量减化公募REITs的内部结构和层级，她提出建议，提请国务院制定《资产支持证券（ABS）管理条例》和《不动产投资信托基金(REITs)管理条例》、建立不动产基金管理的专业牌照、明确不动产资产证券化业务的税收政策以及逐步扩大公募REITs的试点范围。
        全联房地产商会创始会长、中国REITs联盟创会会长聂梅生致辞 
   聂梅生表示，养老产业的REITs势在必行。养老物业的运营属性和REITs的稳定性高度契合，一方面REITs为企业提供较低的融资成本，使养老产业链能够形成，反过来，养老产业又可以反哺REITs的进一步发展，同时REITs也可以促进养老机构当中的专业分工，使得开发、投资、运营专署化，使整个产业链更加规范化、精细化、专业化。此外，广谱的参与度是它的特点，它可以分享养老的红利，中小企业甚至公众、投资人都可以参加，同时REITs还有很多针对收益分配、限制所有权过度集中的法律法规，保证投资人的效益。
        中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁发表主旨演讲 
   中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁围绕REITs行业的创新、跨越和展望发表了主题演讲，他表示，基础设施公募REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强的特点，符合保险资金运用的理念，为保险资金运用拓宽了新渠道，必然成为基础设施领域公募REITs的重要投资者。
        全国社保基金理事会养老金部主任陈向京发表主旨演讲 
   全国社保基金理事会养老金部主任陈向京从机构投资人的角度表达了对REITs的关注，她表示，从国际经验看，REITs资产体现出穿越周期的特点，而我国庞大的存量资产中存在现金流稳定、收益优秀的底层资产，发行REITs潜力巨大，能够满足投资者的投资需求。作为机构投资人会重点关注三方面因素，一是公募REITs的主动资产管理能力；二是多方面参与主体的诉求的协调；三是税收问题。
        深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉发表主旨演讲 
   深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉就加强REITs配套制度建设发表了演讲。李辉介绍，目前基础设施公募REITs试点的规则制度体系已经初步构建完成，在证监会和发改委的层面形成了“1+2”的制度体系，即证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，加证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》和发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》等。配套规则层面，证券交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会等单位也在有条不紊地推动制定和发布的工作。
        中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳发表主旨演讲 
   中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳现场发言时表示，要规范与创新并行，扎实推进基础设施REITs试点。陈春艳介绍，相较类REITs，基础设施REITs在以下几个方面实现了突破：法律法规配套规则逐步完善、产品属性和发行上市环节更加清晰、产品交易结构与管理模式更加成熟、会计处理与估值定价方式更加贴合实际，未来公募REITs发展可期。
        中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅发表主旨演讲 
   中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅介绍了建行住房租赁首单REITs试点的过程，并对行业进行了展望，他表示，国内住房租赁REITs支持政策在加速推出，希望相关政策加速发展。
        英大基金管理有限公司总经理范育晖发表主旨演讲 
   英大基金管理有限公司总经理范育晖的演讲主要围绕公募基金管理人在基础设施REITs中的重要责任展开，包括打造专业的团队，真正担负起资产管理的责任；把受托资产作为深入研究和学习的领域，成为特定行业、特定领域的专家；深挖产品的成长价值，保护投资者的利益。
        光大理财总经理潘东发表主旨演讲 
   光大理财总经理潘东分享了对银行理财参与公募REITs的思考，她表示，公募REITs之于银行理财的投资价值体现在，公募REITs是攻守兼备的投资品种，它兼顾固定收益和权益属性，在能提供较为稳定项目现金流的同时，还具有资产估值的上升空间，同时，公募REITs作为资产配置大类之一，其资产与债券、股票等市场相关性较低，可分散组合投资风险，基于这些特性，公募REITs是极为适合养老资金配置的投资标的。
   主旨演讲之后，中国（北京）2020国际REITs发展论坛还组织了两场内容密度极高的圆桌讨论。
        圆桌讨论1：凝聚共识，构建REITs生态 
   国家金融研究院副院长、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主任王娴在“凝聚共识，构建REITs生态”的主题下，与清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉，建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英，国寿投资控股有限公司基础设施投资事业部总经理嵇绍军，上海济邦投资咨询有限公司董事长张燎，新加坡交易所（SGX）北京代表处首席代表谢采含从监管视角出发，如何稳妥推进基础设施REITs项目上市。
        圆桌讨论2：聚焦运营、提升REITs价值 
   在公募REITs的运营层面，中国REITs联盟秘书长王刚与英大基金能源REITs资产证券化业务部总经理于炎炎，越秀房托投资信托基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良，光大安石资本市场部董事总经理曾景，北京光环新网企业发展与投资部总经理李伟，上海金顺东投资管理有限公司（京东数科旗下）总经理杨坤进行了探讨，从原始权益人视角出发，探讨了如何遴选优质资产、聚焦资管能力。
   针对基础设施REITs的投融管，本次REITs发展论坛还从REITs管理人视角、投资人视角、资管方视角以及服务机构视角出发，组织了专项闭门研讨。

4. 公募REITs规则出炉 上交所已储备多单优质项目

上海证券交易所公募REITs三项主要规则29日出炉。上交所方面表示，已储备多单优质项目，将全力保障首批项目顺利上市。
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》等三项主要规则的正式发布，标志着上交所推进基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展。
基于打造“简明友好型”REITs业务规则体系的理念，三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程，对市场参与主体有较强的规范和指导意义。
业界普遍认为，公募REITs能有效盘活存量资产，带动增量投资，形成良性投资循环，降低企业杠杆率，提高直接融资比重，推动资本市场更好地服务实体经济。同时，公募REITs可为投资者提供除股票、债券、基金和衍生品之外新的大类资产配置类别，填补当前金融产品空白，丰富资本市场投资工具，拓宽社会资本投资渠道。
上交所相关负责人表示，公募REITs试点启动后，上交所从市场发展、业务规则、技术开发、内部规程、产品运营和综合新闻等方面全线推进。目前上交所已储备多单优质项目，技术系统也将于近期准备就绪。
这位负责人表示，下一步将重点做好项目跟踪与服务、交易机制优化和流动性建设等工作，全力保障首批项目顺利上市。

5. 公募REITs规则出炉 上交所已储备多单优质项目

上海证券交易所公募REITs三项主要规则29日出炉。上交所方面表示，已储备多单优质项目，将全力保障首批项目顺利上市。
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》等三项主要规则的正式发布，标志着上交所推进基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展。
基于打造“简明友好型”REITs业务规则体系的理念，三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程，对市场参与主体有较强的规范和指导意义。
业界普遍认为，公募REITs能有效盘活存量资产，带动增量投资，形成良性投资循环，降低企业杠杆率，提高直接融资比重，推动资本市场更好地服务实体经济。同时，公募REITs可为投资者提供除股票、债券、基金和衍生品之外新的大类资产配置类别，填补当前金融产品空白，丰富资本市场投资工具，拓宽社会资本投资渠道。
上交所相关负责人表示，公募REITs试点启动后，上交所从市场发展、业务规则、技术开发、内部规程、产品运营和综合新闻等方面全线推进。目前上交所已储备多单优质项目，技术系统也将于近期准备就绪。
这位负责人表示，下一步将重点做好项目跟踪与服务、交易机制优化和流动性建设等工作，全力保障首批项目顺利上市。

6. 深交所：完善公募REITs规则体系及配套政策

深圳证券交易所副总经理李辉日前在“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”上表示，REITs试点通知发布以来，深交所根据证监会统一部署，配合发改委工作安排，加紧开展各项准备。目前，配套规则即将发布，首批试点储备项目已上报至国家发改委，业务技术系统准备就绪。接下来，深交所将会同各方加快推进相关工作，进一步完善规则体系及相关配套政策，优化交易机制，提升二级市场流动性，同时也期待与市场各方主体有更多的合作交流，合力推动中国REITs市场的长远健康发展。
目前，深交所累计发行私募REITs产品近1000亿元，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色REITs板块。
李辉认为，公募REITs试点工作平稳落地，需要各参与方凝聚发展共识，形成合力。结合公募REITs配套规则建设、试点项目储备等方面工作实践，建议关注以下四方面关键问题。
一是完善基础设施项目的合规性要求。筛选优质项目，确保基础设施REITs稳健起步和可持续发展，是本次试点最为关键的环节。有不少项目或多或少存在土地或股权转让限制、特许经营权转让需取得主管部门同意等相关问题。深交所正在积极发挥与各省市政府和主管部门对接合作的渠道作用，密切配合发改部门，配合各方共同商议，研究对策，完善项目合规性要求。
二是健全REITs治理长效机制。本次REITs试点采用“公募基金+基础设施资产支持证券”产品结构设计，可以有效借鉴现有上市公司治理经验，明晰基金管理人、托管人、运营管理机构、基金持有人等各参与主体的权利和义务，建立有效治理决策机制，形成良好的协同和制衡机制，切实保护投资者合法权益，提升基础设施基金的运营管理水平。
三是丰富二级市场交易机制。结合前期调研，为更好地契合投资者需求，提高二级市场流动性，深交所配套规则明确在现有竞价交易、大宗交易基础上进行适度优化并引入询价交易方式，基础设施基金可作为质押券参与债券质押式协议回购和债券质押式三方回购业务，可以选定流动性服务商提供流动性报价服务。接下来，将进一步推动拓宽投资者群体，优化交易机制，更好满足投资者现实交易需求。
四是推动出台配套支持政策。结合首批试点项目情况，基础设施项目仍然面临一些共性的实际问题，例如，在资产重组和资产运营环节尚未实现税收中性；在国资转让环节，存在需要履行国资进场交易程序。目前，部分区域的试点项目已有可借鉴的创新实践。深交所正在配合证监会积极出台相关配套支持政策，为REITs产品的长期发展奠定基础。
30年来，深交所持续打造创新资本市场、产品、技术体系，为基础设施公募REITs试点创造了更好的生态氛围与环境基础。深市市场体系清晰、产品类型丰富、市场活力充沛、流动性充裕，今年以来，深市股票累计成交金额超过115万亿元，全球排名第三，拥有更为多元化的投资者群体。深交所创业板、中小板和核心成分指数升幅在全球位居前三，市场成长特色显著，投资者回报丰厚。同时，技术体系自主可控，为包括基础设施公募REITs试点在内的市场改革创新提供有效的技术保障支撑。

7. 首批公募REITs试点产品最早或4月份出炉 万亿公募REITs市场再引关注

 　　国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳近日表示，公募REITs首批试点产品近期将推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。此前，上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。
  　　 首批公募REITs试点产品即将推出，相关细节尚待敲定    
  　　3月31日下午，在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节，王步芳表示，公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍，证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等；底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。
  　　王步芳介绍，从开始探索到现在，公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后，证监会开始做安排，希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份，相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话，近期首批试点会出来。
  　　同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上，中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示，做资产证券化业务是为了服务实体经济，“只要有利于实体经济，有利于供给侧改革，我们一定会大力推进。”同时，在推进这些创新的过程中，监管层也会注意防范风险。
  　　近期上交所也召集基金公司和券商开会，商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度关注的产品创新。
  　　种种迹象表明，公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间，目前尚无一致意见。部分人士认为，快的话，4月份首批试点产品就会出炉。
  　　 运行模式为公募基金+ABS 
  　　从接近交易所人士了解到，公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式，这是业内达成的共识，即产品的载体为公募基金，底层资产以ABS方式存在。专业人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。
  　　谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议，一位知情人士透露，机构接下来要开始寻找项目，不局限在房地产，但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式，希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。
  　　一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因：“公募基金不能买楼，ABS不能公开发行，用公募+ABS便既可以公开发行，也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”
  　　北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验，可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示，首批试点产品具体细节难言确定，例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。(中国金融信息网)
  　　30日，中金公司投行部资产证券化负责人、执行总经理秦波表示，对未来资产证券化市场蓬勃有序发展很有信心，公募REITs的出台万众瞩目，将有非常大的想象空间。
  　　秦波是在“第三届中国结构信用与资产证券化全球投资者年会”上作出上述表述的，他认为过去几年，资产证券化产品围绕实体经济服务获得了长足发展。
  　　“我们对未来市场蓬勃有序发展很有信心。”他说，一是服务居民消费的消费金融，以及服务企业融资需求的融资租赁等企业将持续通过资产证券化获得融资。二是供应链金融，其中应收账款证券化将持续帮助企业实现降杠杆的目标。供应链金融ABS将有效降低核心企业的上游融资成本，从而降低实体经济综合融资成本。三是通过REITs、收益权ABS等产品盘活固定资产，为基础设施建设提供建设资金。四是公募REITs的出台万众瞩目，有非常大的想象空间。
  　　秦波认为，市场持续、健康发展和参与主体息息相关。一方面参与主体需要围绕企业的需求持续创新，应收账款、供应链金融、REITs等产品在过去几年里涌现，有效的服务了企业需求。二是需要风险把控，监管机构对产品以及市场情况都非常熟悉，也在有针对性的出台挂牌指南和信息批露指引对市场进行指导。三是投资人的种类日益丰富，境外机构也在密切关注这个市场。(上海证券报)
  　　 前瞻2019:公募REITs元年    
  　　随着去杠杆以及债券市场信用事件的不断发生，2018 年机构投资者的风险收益偏好整体下行，资管新规出台使得银行理财投资配置受到阶段性影响，叠加现阶段很多ABS 产品设计存在依赖发行主体的情况，过去一年多数机构投资者对于ABS 的关注点聚焦在发行主体资信方面，一定程度上偏离了ABS 重视基础资产的机理。尽管年末部分存量类REITs 底层资产的市场化成功处置，能够一定程度上提振市场信心，使投资者关注点重回优质物业资产上来，不过大部分ABS 产品真正实现脱离主体信用还任重道远，这需要投资机构和发行人的共同努力，也需要中介机构更能提升能力、勤勉尽责。
  　　过去四年多的积累推动沪深交易所类REITs 产品成功覆盖国际REITs 市场主要基础物业类别，基本完成了在商业物业尽职调查、交易结构、并购安排等环节的知识储备，初步培育了REITs 的发行人与投资人市场。随着以金融监管部门为代表的政府机关积极推进公募REITs 规则进程、培育市场创新，我们有理由期待2019 年成为中国公募REITs 元年，推动中国商业不动产市场进入新时代！
  　　 存量时代：资产管理能力至上 
  　　“我相信中国房地产市场未来会往一个更成熟的方向去发展。”甘启善接受《中国房地产金融》采访时表示，很多房企逐渐从开发时代迈入存量时代、资产管理时代。
  　　今年房企融资压力持续上升，银行、信托等融资渠道吃紧，导致房企开始对发债的需求陡增。过去三年火热的CMBS 市场，就是房企对资金强烈需求的一个体现。甘启善认为，CMBS 发行呈现较难发行的局面，公司评级AA 级及以下会比较难发行，对发行主体的要求更加趋向看重资产的现金流。
  　　“资产现金流能不能保证未来三至五年存续期中，足够覆盖历史的支出。”甘启善指出，这对房企具有强约束，也要求房企具备资产管理能力。如果说CMBS是要求资产有一个稳定的现金流，那么未来真正推出REITs，则要求资产未来有一个比较看好的增长潜力，包括租金的价格、资产的价格。“这就要求资产管理人需要将资产真正的价值发掘出来，并通过改造、管理，重新提升资产价值。”甘启善说。
  　　关于中国REITs 的发展，甘启善认为无论何时推出，在他看来比较看重投后管理，资产管理人有没有尽到提升资产价值的责任。
  　　对于外资越来越多看好中国房地产市场，甘启善认为，去年外资并购中国资产的趋势还会延续，“所以你会看到市场上的外资基金还是很活跃，但其实市场上真正优质的资产，能够提供不错的投资回报，相对来讲还是比较缺乏，特别是可持续发展方面的资产相对来说比较少。”(中国房地产金融)
  　　(云水长和)

8. 中国版公募reits的特点

[1]强制分红:在美国等成熟市场，法律要求REITs将绝大部分利润(通常90%以上的利润)分配给份额持有人。 [2]低杠杆操作:在大多数国家和地区，法律对REITs都有明确的最高杠杆限制。比如新加坡规定REITs的杠杆率不能超过35%，中国香港证监会规定REITs的杠杆率不能超过40%。 [3]流动性:公募REITs将完整的不动产资产分割成相对较小的单元，在证券交易所上市交易，成为开放式基金。 【4】多元化:REITs的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓、工厂仓库、医院、养老院等。，以及机场、港口、发射塔、管道、数据中心等基础设施。，所以是比较稳健的投资产品。 [5]税收优惠:有些国家对于REITs的投资收益是免税的，但是要看我们的政策。 扩展信息: 房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。 从不同的角度来看，REITs有很多不同的分类方法。常见的分类方法如下: 1.按照组织形式，REITs可以分为公司型和契约型两种。 基于公司法，发行REITs所募集的资金用于投资房地产资产。REITs具有独立法人资格，独立运作基金，面向不特定投资者募集基金份额。房地产投资信托基金的持有人最终成为公司的股东。 契约型房地产投资信托，以信托契约的设立为基础，通过发行受益凭证募集资金，投资于不动产资产。契约型REITs本身不是独立法人，只是资产，由基金管理公司发起，基金管理人作为受托人受托投资不动产。 两者的主要区别在于设立的法律依据和运作方式不同，所以契约型REITs比公司型REITs更灵活。美国以公司型REITs为主，而英国、日本、新加坡等地的契约型REITs较为普遍。 2.根据投资形式的不同，REITs通常可以分为三类:股权型、抵押型和混合型。 股权REITs投资房地产，拥有所有权。越来越多的股权REITs开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务。但是，REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs的主要目的是将房地产作为投资组合的一部分进行运营，而不是在开发后转售。 抵押房地产投资信托基金是房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收入的主要来源是房地产贷款的利息。 混合型REITs，顾名思义，介于权益类REITs和抵押类REITs之间。他们拥有一些产权，也从事抵押贷款服务。 市场上流通的REITs多为权益型，其他两类REITs占比不到10%，权益型REITs能提供更好的长期投资回报和更大的流动性，市场价格也更稳定。 3.根据运作模式的不同，房地产投资信托基金分为封闭式和开放式两种。 封闭式REITs发行初期限制流通，不得任意增发；开放式REITs为了增加资金投资新的不动产，可以随时发行新股，投资者也可以随时买入，或者在不愿意持有的时候随时赎回。 封闭式REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可以在二级市场卖出。 4.根据资金募集方式的不同，REITs分为公募和私募。 私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象特定，不允许公开宣传。一般不上市交易。 公募REITs以公开发行的形式向公众投资者募集信托资金。发行时需要经过监管机构的严格审批，可以大量宣传。