集中供地政策

1. 集中供地政策

法律分析：目前我国各省都有不同的集中供地政策，因此应与当地具体实际情况结合。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

2. 集中供地政策

法律分析：集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理。
法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》 第八条：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

3. 集中供地政策突迎大调整：房企凭分拿地，员工熬夜紧急加班改方案

第二批集中供地出让前夕，天津、青岛、深圳等城市共183宗土地紧急中止出让，集中供地再起波澜。
8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止；8月10日，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；8月6日，深圳土地矿业权出让平台发布公告，中止22宗地的挂牌出让工作，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。
多城卖地按下暂停键，一场关于土拍规则的重大变化悄然进行。

近期，自然资源部召开闭门会议，要求第二批集中供地调整出让政策，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，严控楼面地价创新高。
土拍规则调整之际，新模式“竞品质”诞生。
以卖地大户杭州为例，第二批集中供地将由10个行政区推出10宗“竞品质”试点地块，溢价率上限设为10%，并要求现房销售。杭州市建委将组织专家评审，并按房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，综合得分最高者拿地。这意味着，与消费者买房一样，房企拿地也需要看征信分。
8月13日，一家TOP5房企投拓负责人对时代周报记者表示，目前“竞品质”模式处于摸索阶段，北京、上海、杭州等地的实行各有不同。从其初衷来看，土地市场愈发升高的门槛和竞争热度导致房企削减成本，产品品质难以保障，影响房地产市场的健康发展。“竞品质”是政策工具箱里的措施之一，未来调整方向将在把控产品品质基础上，给开发商留足利润空间。
“竞品质”将成标配
“我们熬夜加班一个多月，一直在加班和开会，晚上不回周末不休中午不按时吃饭，突然中止卖地，所有工作都要推倒重来。”8月13日，一家房地产央企深圳公司投资部人士杨光（化名）告诉时代周报记者，8月6日下午得知深圳土拍中止时，所有同事都感到诧异。
杨光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢价率最高的城市，政策风向变化后需调整规则，降低溢价率上限和拍地规则，因此紧急叫停。其次，深圳本次拍22宗地块中位于非中心区的居多，部分地块要求租赁面积全自持，部分地块要求租赁面积全自持，且在拍地结束后的5个工作日内一次性缴纳费用，诸多限制要求导致除少数热门地块外，其它地块均遇冷，因此需要延期。
“降低溢价率上限后，对新房限价或会同步增加，此时判断房企利润空间将加大为时过早。”杨光推测，深圳土拍长期采用双竞双限模式，房企利润空间小，近年来交房质量急剧下降。“竞品质”或成深圳第二批集中供地的重点方向，杭州和北京将为效仿对象。

时代周报记者获悉，5月，北京市规划和自然资源委员会提到，在集中出让地块过程中引入房屋销售价格引导机制，为未来住宅产品质量提升留足空间，引导开发企业主动提升住宅品质。
在杭州，参与第二批集中供地的房企须填写“品质承诺”，不同于北京先竞地价再竞品质的规定，杭州的“竞品质”项目是先竞品质再竞地价，同时地块还要采用现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举为全国首创。
8月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，未来“竞品质”将成土拍标配。在“竞品质”要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。因此，多地延长供地时间或中止土地出让，目的是让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。
房企恐慌性拿地
供地规则再度调整，与此前土地市场温度升高有关。
“各城市做好住宅用地信息公开，重点城市实行住宅用地集中出让，同时加强监测监管和考核评价，对住宅地价走势超出合理区间或发生异常交易的城市及时预警并督促整改。”2月23日，自然资源开发利用司要求各城市通过多渠道降低房价，在全国22个城市试点集中供地制度。
集中供地初衷是为通过确定供地规模稳定房企预期，为土地市场降温。实践过程中，房企出现恐慌性拿地现象，不断推高热点城市土拍溢价，多地拍出地王。
中国指数研究院的数据显示，22 城首批集中供地成交金额为1.07 万亿元，平均楼面价约为9591元/平方米，较2020年增长38%。上半年50强房企拿地楼面价同比增长40.8%，地价约占房价48%，同比上升7.2 个百分点；平均溢价率为21.7%，同比上升5.4 个百分点。
首批集中供地未达到降地价预期，推高地价与房价成本。一系列负面反应引发监管注意，土拍新规靴子陆续落地。
7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
与此前政策相比，多个城市在第二批集中供地规则上明确限制地价上限，从源头避免出现高溢价地。
8月4日，无锡第二批集中供地开拍，热点地块溢价率上限降至3%，9宗地触及上限进入摇号；8月9日，惠州住建局出台新政，提出建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；8月10日，天津市规划和自然资源局修改第二批集中供地规则，将土地溢价率上线设置为15%，未修改规则前最高为50%。
“设置最高溢价率后，溢价率已经确定，以后市场上不会再出现‘地王’。”8月13日，一名熟悉深圳土拍市场的业内人士对时代周报记者表示，第一批集中供地中部分房企在举牌时冲动入市，拿地后才发现“算不过账”，引起退地纠纷。通过设置溢价率上限，可以给房企更多利润空间，避免退地事件发生。
8月11日，光大证券发布研究报告称优质土地资源的恶性竞争，对房地产行业平稳健康发展的伤害极大。“房住不炒”基调下，房价提升空间有限，拿地成本过高，大幅压缩房企的正常盈利空间，迫使部分房企在施工建筑质量上压缩成本，或不切实际的提高周转率。限制地价上限有利于房地产行业朝着利润合理化和管理精细化方向升级迭代。

4. 集中供地政策解读

法律分析：供地宗旨：全国层面贯彻“房住不炒”政策；
供地分布：城市建成区和城市新区的年度计划供应住宅用地应分布合理；
供地类型：提高常住人口增长快的大城市租赁住房用地占比；
供地规模：重点城市要求2021年的公告供应量，不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。
供地节点：重点城市要求集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。
2021年将对重点城市建立相应监测预警机制，开展季度预警和年度考核，对超出合理价位区间的地王和热点明星地块等，及时预警、督促整改、及时调整出让方案。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

5. 集中供地新政落地前夜:房企抢收拼速度

3月19日，新力溢价11.42%竞得无锡经开区四院东地块，华润置地溢价5.88%斩获无锡学院西地块。至此，无锡开年后的首场土拍落下帷幕。
上述两宗地块均在3月17日挂牌出让，但因在开拍后60秒内触顶限价而转入摇号环节，并于3月19日公布结果。同日出让的还包括梁溪区北塘、滨湖区渔港、惠山区洛社等地块，共吸引96家房企报名。其中，经开地块共有61家房企报名，创下无锡土拍历史记录；梁溪区地块拉锯2个小时，最终以溢价率33.96%成交；滨湖渔港地块为该片区地王。
无锡为22城“两集中”供地的试点城市之一，多家房企在新政落地前争相抢收。近日，东莞、佛山、郑州等城市均出现抢收行情，推动土地市场成交火热。
买地大军中，“三道红线”中黄绿档房企出镜率极高。中指研究院的《2021年1-2月中国房企拿地排行榜》显示，拿地金额前十名的房企中，绿城中国、招商蛇口、保利集团、融创中国、万科、滨江集团、华润置地等七家企业为黄绿档企业。
“黄绿档房企资金面更宽裕，财务更稳健，在资金流动性上更具优势。这些企业遇到优质地块可以根据自身情况积极补仓，发挥空间更大。”3月18日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者分析道，未来黄绿档企业抢地的现象或将持续。


土地溢价率创新高
“两集中”供地新政尚未正式执行，但政策影响已在土拍市场显现。
2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
此后，青岛、天津和郑州等地陆续发文表示将跟进。新规正式执行之前，多家企业提前囤地，在尚未跟进的试点城市或未纳入试点的城市拿地，土地市场“小阳春”如约而至。
3月19日，金地集团经过47轮竞价斩获佛山市北滘镇群力围片区商住用地，溢价率为44.5%；3月17日，温州瓯海区景山街道出让1宗商住地，中梁控股经过105轮竞价竞得地块，溢价率49.78%；3月16日，万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得东莞虎门商住地块，可售楼面价为28797元/平方米，刷新东莞楼面价纪录。
受热点二三城市多宗土地高溢价成交影响，克而瑞研究中心重点监测城市的土地成交溢价率再度上涨，平均溢价率达25%，创下近一年以来的周度新高。其中，二线城市溢价率超过20%；三四线城市平均溢价率高达35%。
拿地机会减少的预期下，优质地块反而会获得更高的市场关注度。克而瑞数据显示，热点三线城市高溢价地块成交幅数明显增加，2月成交溢价率延续上月的回升势头，增至16.6%，环比1月增加了3个百分点，已涨至2020年以来的最高点。
“‘两集中’供地政策要求22城一年内最多拍三地，届时众多地块集中竞拍，资本雄厚的房企更具竞争优势。因此，在政策尚未落地前，房企将抓住时机争取优质地块，成为推高土拍热潮的重要因素。”陈霄对时代周报记者表示，年初房企手头资金较为充足，亦是推动土拍的重要原因。


黄绿档房企迎“盛世年华”
3月12日，融创中国董事长孙宏斌在2020年业绩会上表示，地产行业进入了好公司和头部公司的“盛世年华”，好日子才开始。
孙宏斌认为，“两集中”供地对规模较大的头部企业拿地策略没有太大影响，对中小房企影响会更大。
“头部企业每年都有保持一定的拿地量，只是会根据出地的时间，在某一个时点在分布上会有一些调整。”孙宏斌表示，融创对市场有精准的判断，集中供地时能判断项目的优劣势，并以合适的价格拿到地块。
2020年底，融创两项指标成功达到“三道红线”政策标准，从红档降至黄档。与此同时，融创在土地市场上攻城略地，1-2月斥资144亿元拿地，在《2021年1-2月中国房企拿地排行榜》中排行第五。
多名黄绿档房企高管均表示，“两集中”制度对于“手有余粮”的企业更有优势，将适时补仓。
3月16日，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年业绩会上表示，集中供地对资金宽裕的企业优势将更明显，因此越秀地产所获得的机会将会更多一些。越秀地产将保持适度的投资强度，在集中供地的背景下可能会抓住机会进入目标城市。
“零踩线”的越秀地产，已经做好补仓计划。2020年，越秀地产在土地投资上的支出约为410亿元，2021年计划拿地金额约为520亿元，同比增加26%。
“从政策出来到现在差不多一个多月的时间，光是我们部门大大小小的会议都已经开了十几次。”3月19日，央企投拓口人士谢轮（化名）对时代周报记者表示，近期他所在的部门进行多次讨论，从政策影响、应对策略、拿地节奏、开发周期、销售节奏等方面研讨。
整体而言，部门的共识是要打速度战，趁对手在降负债的时候拿地并快速转入销售环节。此后该公司将进一步加强产品的差异化，确保在集中拿地后的集中销售环节中赢得竞争优势。
具体到投拓策略，谢轮表示，集中供地后部门对投研和投决工作将前置，对单宗土地研判的维度会更广，竞争对手的出价能力会成为重要参考。若部门城市竞争过于激烈，溢价率超出预期时果断放弃，必要时下沉至低能级城市。

6. 集中供地新政落地前夜:房企抢收拼速度

3月19日，新力溢价11.42%竞得无锡经开区四院东地块，华润置地溢价5.88%斩获无锡学院西地块。至此，无锡开年后的首场土拍落下帷幕。
上述两宗地块均在3月17日挂牌出让，但因在开拍后60秒内触顶限价而转入摇号环节，并于3月19日公布结果。同日出让的还包括梁溪区北塘、滨湖区渔港、惠山区洛社等地块，共吸引96家房企报名。其中，经开地块共有61家房企报名，创下无锡土拍历史记录；梁溪区地块拉锯2个小时，最终以溢价率33.96%成交；滨湖渔港地块为该片区地王。
无锡为22城“两集中”供地的试点城市之一，多家房企在新政落地前争相抢收。近日，东莞、佛山、郑州等城市均出现抢收行情，推动土地市场成交火热。
买地大军中，“三道红线”中黄绿档房企出镜率极高。中指研究院的《2021年1-2月中国房企拿地排行榜》显示，拿地金额前十名的房企中，绿城中国、招商蛇口、保利集团、融创中国、万科、滨江集团、华润置地等七家企业为黄绿档企业。
“黄绿档房企资金面更宽裕，财务更稳健，在资金流动性上更具优势。这些企业遇到优质地块可以根据自身情况积极补仓，发挥空间更大。”3月18日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者分析道，未来黄绿档企业抢地的现象或将持续。

土地溢价率创新高
“两集中”供地新政尚未正式执行，但政策影响已在土拍市场显现。
2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
此后，青岛、天津和郑州等地陆续发文表示将跟进。新规正式执行之前，多家企业提前囤地，在尚未跟进的试点城市或未纳入试点的城市拿地，土地市场“小阳春”如约而至。
3月19日，金地集团经过47轮竞价斩获佛山市北滘镇群力围片区商住用地，溢价率为44.5%；3月17日，温州瓯海区景山街道出让1宗商住地，中梁控股经过105轮竞价竞得地块，溢价率49.78%；3月16日，万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得东莞虎门商住地块，可售楼面价为28797元/平方米，刷新东莞楼面价纪录。
受热点二三城市多宗土地高溢价成交影响，克而瑞研究中心重点监测城市的土地成交溢价率再度上涨，平均溢价率达25%，创下近一年以来的周度新高。其中，二线城市溢价率超过20%；三四线城市平均溢价率高达35%。
拿地机会减少的预期下，优质地块反而会获得更高的市场关注度。克而瑞数据显示，热点三线城市高溢价地块成交幅数明显增加，2月成交溢价率延续上月的回升势头，增至16.6%，环比1月增加了3个百分点，已涨至2020年以来的最高点。
“‘两集中’供地政策要求22城一年内最多拍三地，届时众多地块集中竞拍，资本雄厚的房企更具竞争优势。因此，在政策尚未落地前，房企将抓住时机争取优质地块，成为推高土拍热潮的重要因素。”陈霄对时代周报记者表示，年初房企手头资金较为充足，亦是推动土拍的重要原因。

黄绿档房企迎“盛世年华”
3月12日，融创中国董事长孙宏斌在2020年业绩会上表示，地产行业进入了好公司和头部公司的“盛世年华”，好日子才开始。
孙宏斌认为，“两集中”供地对规模较大的头部企业拿地策略没有太大影响，对中小房企影响会更大。
“头部企业每年都有保持一定的拿地量，只是会根据出地的时间，在某一个时点在分布上会有一些调整。”孙宏斌表示，融创对市场有精准的判断，集中供地时能判断项目的优劣势，并以合适的价格拿到地块。
2020年底，融创两项指标成功达到“三道红线”政策标准，从红档降至黄档。与此同时，融创在土地市场上攻城略地，1-2月斥资144亿元拿地，在《2021年1-2月中国房企拿地排行榜》中排行第五。
多名黄绿档房企高管均表示，“两集中”制度对于“手有余粮”的企业更有优势，将适时补仓。
3月16日，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年业绩会上表示，集中供地对资金宽裕的企业优势将更明显，因此越秀地产所获得的机会将会更多一些。越秀地产将保持适度的投资强度，在集中供地的背景下可能会抓住机会进入目标城市。
“零踩线”的越秀地产，已经做好补仓计划。2020年，越秀地产在土地投资上的支出约为410亿元，2021年计划拿地金额约为520亿元，同比增加26%。
“从政策出来到现在差不多一个多月的时间，光是我们部门大大小小的会议都已经开了十几次。”3月19日，央企投拓口人士谢轮（化名）对时代周报记者表示，近期他所在的部门进行多次讨论，从政策影响、应对策略、拿地节奏、开发周期、销售节奏等方面研讨。
整体而言，部门的共识是要打速度战，趁对手在降负债的时候拿地并快速转入销售环节。此后该公司将进一步加强产品的差异化，确保在集中拿地后的集中销售环节中赢得竞争优势。
具体到投拓策略，谢轮表示，集中供地后部门对投研和投决工作将前置，对单宗土地研判的维度会更广，竞争对手的出价能力会成为重要参考。若部门城市竞争过于激烈，溢价率超出预期时果断放弃，必要时下沉至低能级城市。

7. 集中供地政策什么意思

法律分析：1、集中供地是指国家允许22个重点城市（北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）每年集中对外出售土地3次。2、每年三次集中挂地、摘地，从土地信息上更具透明，开发商们珍惜这几次囤地的机会，自然会倍加重视。供地单位也会因为土地的紧俏可能拍出好价钱而不会私下与某家企业勾地。土地市场的收紧，加速了中小开发商出局的节奏。法律依据：《中华人民共和国自然资源部关于2020年土地利用计划管理的通知》第一条总体要求:（一）坚持土地要素跟着项目走。在控制总量的前提下，计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。（二）坚持节约集约用地。既算“增量”账，更算“存量”账，统筹安排新增和存量建设用地，推动全面高质量发展。（三）坚持分类保障。对纳入重点保障的项目用地，在用地批准时配置计划指标。对未纳入重点保障的项目用地，以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据，加大存量盘活力度。第二条配置方式：（一）纳入重点保障的项目用地，在批准用地时直接配置计划指标。包括：纳入国家重大项目清单的项目用地；纳入省级人民政府重大项目清单的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。国家批准农用地转用项目，用地审批时直接配置计划指标。地方批准农用地转用项目，按照法律法规规定先行审批用地，预支计划指标，并在省级人民政府批准建设用地备案系统及时报备。每个季度末，部根据各省（区、市）在备案系统报备情况，统一确认配置。建设用地批准文件依法撤销或调整的，其计划指标自动失效。（二）未纳入重点保障的项目用地，配置计划指标与处置存量土地挂钩。其中，对2017年底前批准的批而未供土地，按处置完成量的50%核算计划指标；对2018年以来批准的批而未供土地，按处置完成量的30%核算；对纳入本年度处置任务的闲置土地，按处置完成量的50%核算。上述计划指标配置，由各省（区、市）在农用地转用审批中统筹安排，量入为出。部将根据各省（区、市）处置存量土地情况，年终核定计划总量，各省（区、市）年度配置计划指标不得突破核定量。（三）落实土地要素跟着项目走的原则。各省（区、市）审批批次用地时要明确具体项目，防止产生新的批而未供土地。（四）鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用。相关计划由各省（区、市）根据需要确定。

8. 集中供地政策什么意思？

法律分析：1、集中供地是指国家允许22个重点城市（北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）每年集中对外出售土地3次。2、每年三次集中挂地、摘地，从土地信息上更具透明，开发商们珍惜这几次囤地的机会，自然会倍加重视。供地单位也会因为土地的紧俏可能拍出好价钱而不会私下与某家企业勾地。土地市场的收紧，加速了中小开发商出局的节奏。

法律依据：《中华人民共和国自然资源部关于2020年土地利用计划管理的通知》
第一条总体要求:
（一）坚持土地要素跟着项目走。在控制总量的前提下，计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。
（二）坚持节约集约用地。既算“增量”账，更算“存量”账，统筹安排新增和存量建设用地，推动全面高质量发展。
（三）坚持分类保障。对纳入重点保障的项目用地，在用地批准时配置计划指标。对未纳入重点保障的项目用地，以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据，加大存量盘活力度。
第二条配置方式：
（一）纳入重点保障的项目用地，在批准用地时直接配置计划指标。包括：纳入国家重大项目清单的项目用地；纳入省级人民政府重大项目清单的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。
国家批准农用地转用项目，用地审批时直接配置计划指标。地方批准农用地转用项目，按照法律法规规定先行审批用地，预支计划指标，并在省级人民政府批准建设用地备案系统及时报备。每个季度末，部根据各省（区、市）在备案系统报备情况，统一确认配置。建设用地批准文件依法撤销或调整的，其计划指标自动失效。
（二）未纳入重点保障的项目用地，配置计划指标与处置存量土地挂钩。其中，对2017年底前批准的批而未供土地，按处置完成量的50%核算计划指标；对2018年以来批准的批而未供土地，按处置完成量的30%核算；对纳入本年度处置任务的闲置土地，按处置完成量的50%核算。
上述计划指标配置，由各省（区、市）在农用地转用审批中统筹安排，量入为出。部将根据各省（区、市）处置存量土地情况，年终核定计划总量，各省（区、市）年度配置计划指标不得突破核定量。
（三）落实土地要素跟着项目走的原则。各省（区、市）审批批次用地时要明确具体项目，防止产生新的批而未供土地。
（四）鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用。相关计划由各省（区、市）根据需要确定。