房地产估价，求详细讲解

2024-05-17 21:52

1. 房地产估价，求详细讲解

解答要点：该房产分两个部分，一是甲方现在持有的部分，按现有市场价值估值，剩余使用年限为50-5=45年；二是乙方持有的部分，甲方使用权剩余年限为50-1-20=29年，且起算期为第21年（即从现在起算16年）。至于租约合同是干扰项。

对第一部分：年租金净收入为500*（1-30%）=350元/年，估价过程：P=A*（1-（1.02/1.08）^45）/（1.08-1.02）=350*（1-0.07637）/0.06=5388元/平方米；对第二部分，注意剩余使用年限为29年，且要折算到今年，估价过程：剩余29年使用权折现P1=A*（1-（1.02/1.08）^29）/（1.08-1.02）=350*（1-0.1906）/0.06=4722元/平方米，折现16年到现在：P2=P1/（1.08^16）=1378元/平方米。
故该房地产现值V=2000*5388+3000*1378=1491万元。

房地产估价，求详细讲解

2. 房地产估价的估价方法

房地产估价方法有以下5种：1市场比较法2收益法 3成本法 4假设开发法5基准地价修正法估价报告应做到下列几点：1.全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；2.公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；3.准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。4.概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。估价报告应包括下列部分：1封面 2 目录 3致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件8．0．3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。8．0．4 估价报告应记载下列事项：1 估价项目名称；2 委托方名称或姓名和住所；3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；4 估价对象；5 估价目的；6 价值时点；7 价值类型；8 估价依据；9 估价原则；10 估价技术路线、方法和测算过程；11 估价结果及其确定的理由；12 估价作业日期；13 估价报告应用的有效期；14 估价人员；15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16 估价的假设和限制条件；17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。8．0．5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。8．0．6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。5 估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7 其他需要声明的事项。8．0．7 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。我国1999年颁布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)国家标准，并从1999年6月1日实施．

3. 房地产评估报告案例

 房地产评估报告案例
                    　　房地产评估报告案例，对于报告相信大家都不陌生，在生活中很多人写过报告，特别是评估报告，一般是指评估师根据相关的评估准则的要求，下面是房地产评估报告案例。
  　　房地产评估报告案例1  　　 一、 委估项目 
  　　***公司所属房产抵押贷款估价项目
  　　 二、 委托方 
  　　名称：***公司
  　　地址：***
  　　 三、 估价方 
  　　名称：***房地产评估咨询有限公司
  　　地址：***
  　　证书号：*** 资质等级：***
  　　法定代表人：***
  　　 四、 估价对象概况 
  　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
  　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
  　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
    
  　　 五、 估价目的 
  　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
  　　 六、 估价时点 
  　　XXXX年8月15日
  　　 七、 价值定义 
  　　采用公开市场价值标准
  　　 八、 估价原则 
  　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
  　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
  　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
  　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
  　　 九、 估价依据 
  　　1. 委托方提供的资料
  　　(1)委托书;
  　　(2)委托方企业营业执照复印件;
  　　(3)房屋所有权证复印件。
  　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
  　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
  　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
  　　 十、 估价方法 
  　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的.整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
  　　 十一、 估价结果 
  　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
  　　 十二、变现能力分析 
  　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
  　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
  　　①中介服务费：5%--6%
  　　②契税：4%
  　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
  　　④所得税：20%
  　　⑤过户手续费：2%左右
  　　⑥印花税：0.5‰
  　　⑦其它费用
  　　 十三、估价人员 
  　　*** 中国注册房地产估价师
  　　注册号：***
  　　*** 中国注册房地产估价师
  　　注册号：***
  　　 十四、估价作业时间 
  　　XXXX年8月12日—***
  　　 十五、估价报告有效期限 
  　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从XXXX年8月18日至XXXX年8月17日止。
  　　房地产评估报告案例2  　　福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产。
  　　负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二0xx年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
  　　 一、委托方及资产占有方简介 
  　　1、委托方：江苏霞客环保色纺股份有限公司
  　　2、资产占有方：福州永升房地产开发有限公司
  　　3、福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;
  　　法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。
    
  　　 二、评估目的 
  　　本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。
  　　 三、评估范围和对象 
  　　本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。
  　　 四、评估基准日 
  　　本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。
  　　 五、评估原则 
  　　本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。
  　　(一)产权利益主体变动原则
  　　产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。
  　　(二)资产评估的'工作原则
  　　房地产评估报告案例3  　　 一、问题 
  　　《资产评估法》施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行机构备案管理，不再实行机构资质许可管理。那么，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题?
  　　 二、典型诉讼案例 
  　　在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责。
  　　但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决。
  　　人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。
    
  　　 三、效力认定问题 
  　　最高院认为，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，法院不宜认定为无效。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢?
  　　《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。
  　　目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。
  　　根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，按照其他有关规定执行。
  　　据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定。
  　　未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正。
  　　综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。

房地产评估报告案例

4. 房地产估价案例与分析的图书信息1

 第一章　房地产估价概述第一节　房地产估价基本概念第二节　房地产估价的程序第三节 房地产估价基本原则第二章　市场比较法估价案例分析第一节　CK大街××号北楼×层D座住宅估价（市场比较法）第二节　房地产纠纷估价报告（市场比较法、成本法）第三章　收益法估价案例分析第一节　南京QL制造有限公司房地产估价报告（收益法、成本法）第二节 某商住楼估价报告（市场比较法、收益法）第四章　成本法估价案例分析第一节 工业厂房价格评估报告（成本法）第二节　商业房地产价格评估（成本法）第三节　某房地产抵押价格评估（成本法）第五章　假设开发法估价案例分析第一节　土地抵押估价报告（基准地价修正法、假设开发法）第二节　某公司重组改制项目土地使用权价格评估（基准地价修正法、假设开发法）第六章　特殊目的房地产估价案例分析第一节　南京市××区××镇WS路休闲广场拆迁补偿评估报告第二节　某公司资产处置估价报告第三节　南京某地区环境综合整治工程（××片区）拆迁补偿评估报告参考文献

5. 房地产估价方法问题

2.0.12  市场比较法 market comparison approach sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.13  收益法income approach income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.14  成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.15  假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.16  基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

5．2  市场比较法
5．2．l  运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1  搜集交易实例；2  选取可比实例；3  建立价格可比基础；4  进行交易情况修正；5  进行交易日期修正；6  进行区域因素修正 7  进行个别因素修正；8 求出比准价格。
5．2．2  运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1  交易双方情况及交易目的；2  交易实例房地产状况；3  成交价格；4  成交日期；5  付款方式。
5．2．3  根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：L  是估价对象的类似房地产；2  成交日期与估价时点相近，不直超过一年；3  成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5． 2．4  选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1  统一付款方式；2  统一采用单价；3  统一币种和货币单位；4  统一面积内涵和面积单位。注：1  统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2  不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
5．2．5  进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l  有利害关系人之间的交易；2  急于出售或购买情况下的交易；3  受债权债务关系影响的交易；4  交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5  交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6  相邻房地产的合并交易；7  特殊方式的交易；8  交易税费非正常负担的交易； 9  其他非正常的交易。注：1  当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2  对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
5．2．6  进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
5． 2. 7  进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。
5．2．8  进行个别因素修正，应将可比实例在其个 体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。
5．2．9  交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5．2．10  选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 5．2．11  市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 5．3  收益法
5．3．1  运用收益法估价应按下列步骤进行：1  搜集有关收入和费用的资料；2  估算潜在毛收入；3  估算有效毛收入；4  估算运营费用；5  估算净收益；6  选用适当的资本比率；7  选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 5．3．2  净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：L  出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和 税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2  商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3  生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4  尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
5． 3．3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5．3．4  在 求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1  每年基本上固定不变；2  每年基本上按某个固走的数额递增或递减; 3  每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4  其他有规则的变动情形。
5．3．5  资本化率应按 下列方法分析确定：1  市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2  安全利率加风险调整 值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3  复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作 为资本化率，按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化率（% ）；M----贷款价值比率（％），低押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资 本要求的正常收益率（％）。4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
5．3．6  资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+ B*RB（5．3．6）式中RO----综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；RL----土地资本化率（%），适用于土地资本估价；RB ----建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价；L----土地价值占房地产价值的比率（%）；B----建筑物价值占房地价值的比率（%），L+B+ 100%。
5．3．7  计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
5．3．8  对于单独土地和单独建筑物的估 价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1  先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2  将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

房地产估价方法问题

6. 房地产估价方法的选择研究

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中,经常遇到的是宗地估价。


　　1.土地的分类。依据估价的需要,一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类,每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是,宗地估价除可选用三种基本估价方法外,还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。


　　2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。


　　(l)坐落位置;


　　(2)面积大小;


　　(3)形状;


　　(4)周围环境;


　　(5)土地权利状况;


　　(6)土地利用现状;


　　(7)规划设计要求;


　　(8)生熟地程度;


　　(9)地质、水文和气象条件;


　　(10)其他。


　　三、房地产估价的特点


　　由于房地产及其价格构成比较复杂,决定了房地产估价业务具有许多特点,其中比较典型的特点如下:


　　(一)房地产估价具有科学性


　　房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上,具有科学性。


　　虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂,难以准确地确定,但通过估价人员的长期理论研究与实践探索,总结出了房地产价格形成与变化的基本规律,这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上,又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤,使房地产估价有章可循。另外,在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律,以及宏观经济等有关理论和知识。因此,房地产估价虽然从现象上来看,是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断,但究其实质并不是主观臆断,而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。


　　(二)房地产估价的艺术性


　　房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变,不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性,主要体现在如下几个方面:


　　1.房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务,估价人员必须具备丰富的经验,才能作出准确合理的判断。


　　准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说,土地的形状、地势、地质对价格产生影响;建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折!日额的数值;附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格;另外,对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚;对于公寓、单元住宅以及办公楼等,其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。


　　准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先,对于某一确定的待估对象,究竟选用哪几种估价方法较为适宜,以哪一种估价方法为主,都需要估价人员具备类似的估价经验。其次,在运用某种估价方法评估某一房地产时,还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定,如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等,其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断;运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定,出租率的确定以及还原利率的选取等;运用成本法估价时,成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。


　　2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提,在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中,推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识,有时会表现出非逻辑性,体现为估价师的超常眼力。


　　房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的,这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力;房地产价格受区域市场影响较大,对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料,由于范围较小,一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大,需要估价师具有一定的洞察力;另外,在最终估价额的决定上以及对特殊物业,如某些特殊的商业物业,由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格,分析时也离不开估价师的判断能力,有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。


　　3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中,另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性,保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中,涉及到准确核实待估房地产的权利状态,如何以最快的速度拟好估价报告,避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。


　　房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此,有人将房地产估价定义为:为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。


　　(三)房地产估价具有综合性


　　房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面:


　　1.房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员,除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外,还应该熟悉各行各业,尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。


　　2.评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态,以及未来的增值潜力等。


　　房地产评估有时不仅包括有形资产(实物房地产),也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时,商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产,在整体资产价值评估中必须重视。


　　大型物业如综合楼将包括许多部分,有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆,写字间和住宅等,在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估,不仅仅包括厂房及所占用的土地,还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。


　　3.房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师,以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时,为了确定主体结构的新旧程度,离不开结构工程师的技术鉴定;在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时,有时需要勘察设计,在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。


　　另外,房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时,还应考虑国家的有关政策,在评估土地的出让价格时,还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些,也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。

7. 如何复习房地产估价师案例与分析

1、房地产估价师考试大纲，用于熟悉理论架构，平时回顾知识点用。大纲有很多亮点，所以大纲也值得研究。



	2、教材一套，用于反复识记。但是仅有教材是不够的，虽然也有人仅看教材过的，但此类人往往是基础很好，领悟力也特别强的人。



	3、教材增补本及配套模拟测试，这本书的考点比较集中，有利于提高效率。教材增补本不一定每个书店都有，可以考虑网上定购;其他辅导书，如果你刚进入复习，或者基础的确“很差”，建议准备一些。



	友情提示：教材作为第一轮复习的重点，当进入第二轮复习，把法条放在第一位。



	4、真题解析，这是每一位考生都必须有的。真题有两个明显用途：一是作为模拟题，二是作为研究。在制定学习计划时，建议大家先做一遍去年的真题，了解一下自己的基本功，这样使复习更加有侧重地进行。然后再开始系统的复习。每复习一遍，做一轮真题，以明确复习的方向和命题思路，以便有针对性地查漏补缺。通过2-3次反复，相信你会信心十足地应考。



	5、练习类书籍，建议准备一套。在吃透真题的前提下再做练习题;在做每个题的时候都要知道该题的题眼，一来是节省时间，二来快速有效提高应试水平。



	6、模考卷，要做2-3套，模拟题的作用不在于提高知识水平，而在于提高应试能力。



	7、培训班或者适当的课件，建议有条件的考生可以考虑。听课的作用只是帮你理清思路，抓住重点，建议大家可以了解下中大网校的房地产估价师课程。考试关键还得靠自己的努力，其他都不能完全依靠。

如何复习房地产估价师案例与分析

8. 房地产估价方法比较研究

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 



　　1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 



　　2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。 



　　（l）坐落位置； 



　　（2）面积大小； 



　　（3）形状； 



　　（4）周围环境； 



　　（5）土地权利状况； 



　　（6）土地利用现状； 



　　（7）规划设计要求； 



　　（8）生熟地程度； 



　　（9）地质、水文和气象条件； 



　　（10）其他。 



　　三、房地产估价的特点 



　　由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： 



　　（一）房地产估价具有科学性 



　　房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 



　　虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 



　　（二）房地产估价的艺术性 



　　房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 



　　1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 



　　准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 



　　准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 



　　2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 



　　房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 



　　3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 



　　房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 



　　（三）房地产估价具有综合性 



　　房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面： 



　　1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 



　　2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。 



　　房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。 



　　大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。 



　　3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。 



　　另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。