手里有200万是先买一套房还是理财四线城市，以有一套？

1. 手里有200万是先买一套房还是理财四线城市，以有一套？

这个你问题不够详细啊。
因为这个选择的前提是，理财和投资房市哪个收益更高的问题，所以房市的前景是最大的变量。首先你是哪个城市，现在房价多少，未来经济增长前景怎么样，人口流入情况怎么样，这些都决定了房市的走向，这才可以和理财对比。
如果你这些都没说，我只能按最基本的建议给你，那就是建议理财。
因为从一般来说，四线城市的发展速度比较慢，房价上涨速度不够快，而且往往之前过度建设了，那么在接下来因城施策的背景之下，房价上涨很成问题。
而理财而言，收益基本确定。一方面地方银行因为吸储压力，其利率是比大银行高的。另一方面今年大环境下，投资还是会有比较高的回报的，因此现在只能概述为，理财比买房要好。

2. 二线城市富余一套市值200万房产出租每月不到2000元需要卖房理财吗？

因城施策。不同的城市，可以有不同的选择。
一套市值200万的房产，每月租金不到2000元，全年差不多是2万多的租金收入，收益率刚刚超过1%。一般对多套房的拥有者而言，租金不过是贴补家用或者减轻房贷所用，关键还在于房子能不能升值，而不是看租金收益。

以市场值200万的房产计，如果变现了，从稳健投资出发也可以有多种选择，比如，最稳健的货币基金现在也有3%左右的收益率，比较稳健的银行理财现在收益率在4%至5%左右。这些都是大大超过租房收益的投资。现在风险小、收益较高的投资项目其实较少，可选择的并不多。

金融机构或其他研究机构常常发布一些家庭财富报告，结果基本是中国家庭财富中房产占比大，在七成以上的调查结果是比较普遍的。这些报告在结论中也经常感慨，中国人家庭资产的配置过于单一，金融资产和股市投入占比偏少。
这种现象起码的说明了一个事情：那就是无论银行理财还是股市，还有诸多不如人意的地方。如果都比较靠谱，相信会有更多人选择家庭资产配置的多元化，可惜现实不是，或者说目前暂时可靠性不如房产。相信这个时代的聪明人还是更多的，不要以为这些选择产生都带有盲目性。

那么现在房价走势如何？据国家统计局公布2018年12月份70个大中城市房价变动情况，在新建住宅销售价格这个指标上，是比2017年12月份上涨了9.7%。
一套市值200万的房产，如果在一年中能达到接近10%的涨幅，差不多就是20万元的增值，那么这个增值还是笑傲很多其他的投资方式的。还可以注意到，在2018年一年间新建住宅销售价格的升降情况上，70个大中城市中仅有一城厦门是负增长，其他都是正增长。

如果这套市值200万的房产，是在人口净流入的一二线城市，那么卖房子理财可能并不划算；如果房子是在这两年涨得比较猛的三四线城市，或是冷门的二线城市，而且这房子是并非自住的富余房，那么出手变现再进行一些理财，也是很好的选择，因为这些城市房价的过分上涨并没有不断增量的需求来支撑，房子拿在手里是有贬值的风险的。