小区物业管理方案范本

1. 小区物业管理方案范本

小区物业管理方案 
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 

一、指导思想 

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 

二、目标和范围 

（一）目标： 

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 

三、工作内容 

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。 

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。 

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。 

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。 

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐

2. 小区物业管理的目录

基础知识篇第一章　物业管理的基本概念第二章　物业管理的基本常识第三章　住宅小区的基本知识物业篇第一章　物业部岗位设置及其职责第二章　小区管理的早期介入及接管入住第三章　环境卫生管理第四章　绿化管理第五章　商业网点的经营和管理公共秩序篇第一章　公共秩序管理的主要岗位及职责第二章　公共秩序管理第三章　消防管理第四章　车辆管理工程篇第一章　工程管理架构及岗位职责第二章　住宅小区楼宇、道路的分类与构造第三章　住宅小区楼宇的修缮管理第四章　小区楼宇的装修和安全管理第五章　小区设备的维修管理行政篇第一章　行政工作的机构设置和岗位职责第二章　文书资料管理第三章　采购和仓库管理第四章　办公设备管理第五章　公共关系第六章　劳动人事管理第七章　财务管理第八章　质量管理附录：常用法规参考文献

3. 物业管理表格有哪些 物业管理表格有什么

1、物业管理表格有客户档案表、客户装修申请表、装修施工人员临时出入许可证登记表、室内装修检查表、室内装修违规记录表、客户特约服务流水登记表、租赁来电来访记录表、物业值班表、投诉处理表、巡楼记录表、客人遗失物品登记表、电梯故障维修登记表等等。
 
 2、除了物业管理表格之外，比较常见的物业表格有财务管理表格，例如催款通知单、物业费预算分配表、管理费收缴情况表、公共设施维修费用月度统计表等等。物业公司会用到的表格很多，大家可以使用excel表格或者Word制作，如果不知道表格需要填哪些内容，我们可以参考网上物业表格的范文来制作。
 
 3、如今很多物业公司都开始使用物业管理系统进行管理。有些物业管理系统是自带相关表格的，物业工作人员只需要填写相关信息就可以了。物业管理系统能够使得物业公司更便捷、快速的统计处理相关数据。

4. 物业业主详细信息管理表格怎么写

档案管理的业主个人信息单独列表，由业主自己填写，可以包含住宅房号、建筑面积、房屋类型、业主姓名、性别、出生年月、职业、工作单位、身份证号、同住人员、车辆号码（型号）、紧急联络人等。涉及个人隐私，必须安全妥善保管。
客服中心的一般性的整个楼宇的业主资料，统一在一张或者几张表格上，按照房号、姓名、建筑面积、联系方式（最好写两个）。
财务收费的由财务人员制定，房号、姓名、建筑面积、收费标准、缴费日期记录等等。
希望能给你参考。

5. 物业管理所有要用的表格！

1. 工程资料交接登记表
2. 工程欠缺资料登记表
3. 土建工程室内、外观感质量验收表
4. 屋面工程细部构造观感质量验收表
5. 变压器、箱式变电所验收表
6. 配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表
7. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收表
8. 不间断电源质量验收表
9. 裸母线、封闭母线、插接式母线验收表
10. 电线、电缆穿管和线槽敷线验收表
11. 开关、插座、风扇验收表
12. 建筑物照明通电试运行验收表
13. 接闪器验收表
14. 室内消火栓系统验收表
15. 给水设备验收表
16. 室内热水管道及配件验收表
17. 卫生器具及给水配件验收表
18. 卫生器具及排水管道验收表
19. 消防水泵接合器及消火栓验收表
20. 管沟及管井验收表
21. 室外排水管道验收表
22. 排水管沟及井池验收表
23. 锅炉辅助设备验收表
24. 管道验收表
25. 换热器验收表
26. 室内采暖管道系统验收表
27. 散热器和金属辐射板验收表
28. 低温热水地板辐射采暖系统验收表
29. 室外供热管网验收表
30. 通风机验收表
31. 通风系统设备验收表
32. 空调系统设备验收表
33. 空调制冷系统验收表
34. 非金属管道其他项目验收表
35. 空调水系统设备验收表
36. 送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收表
37. 空调系统风管其他验收项目表
38. 系统空载调试及试运行验收表
39. 电梯验收项目表
40. 火灾报警控制系统验收表
41. 火灾报警控制器及探测器技术性能验收表
42. 自动消防水系统验收表
43. 安全防范系统设备验收表
44. 智能停车场（库）管理系统验收表
45. 绿化工程竣工验收备案表
46. 入住手续书
47. 收楼须知
48. 业主登记表
49. 业主验房记录表
50. 办理入住手续流程图
51. 工程质量缺陷损失单
52. 《房屋建筑工程质量保修书补充协议》（样本）
53. 物业保修工作单
54. 物业保修责任鉴定申请书
55. 商厦清洁服务内容及要求
56. 设备台账
57. 设备设施管理检查评分细则
58. 变（配）电所运行值班日志
59. 干式变压器维护保养记录
60. 配电柜（箱）维护保养记录
61. 防雷及接地系统巡检、维护保养记录
62. 电动机维护保养检修记录
63. 水泵房巡检记录
64. 水泵半年或年保养记录表
65. 楼内给排水管线巡检记录表
66. 室外给排水管网维护保养记录表
67. 中央空调系统运行记录表
68. 空调系统主机半年保养记录表
69. 冷却泵、冷冻泵保养记录表
70. 风机保养记录表
71. 视频安防监控系统月（季）保养记录表
72. 电梯日巡检记录表
73. 电梯半年保养记录表
74. 电梯重大修理（技改）纪录表
75. 自动消防系统日巡视检查记录表
76. 联动控制系统月维护保养记录表
77. 自动喷水灭火系统保养记录表
78. 水处理设备运行及水质化验记录表
79. 燃气热水锅炉周期检查和维护纪录表
80. 锅炉事故记录表
81. 燃气锅炉房应急救援组织机构图
82. 社区文化活动调查表
83. 社区文化活动年度计划表
84. 社区文化活动（单项）申请表
85. 社区文化活动记录表

6. 急需物业管理制度范本带各种表格，要电子版的，先谢了。邮箱：920711858@qq.com

物业公司管理制度

第一章 总 则
1、加强财务管理和经济核算，规范公司的理财行为，根据《会计法》、《企业财务通则》、《外商投资企业会计制度》，并结合本公司的实际情况，特制定本制度。
2、 本制度适用于武汉麦可贝斯生物科技有限公司
3、公司财务管理的主要职能是预测、决策、计划和控制。财务管理的基本任务是：做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作，如实反映公司的财务状况和经营成果，有效地利用企业资产，努力提高经济效益。
4、公司实行财务预算管理制度，每年元月25日前编制本年度的财务预算，年度财务预算经董事会批准后执行，公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算，对超预算的支出，须经总经理特批。
5、公司实行"一支笔"的财务签批制度，公司及其所属部门的第一负责人为公司和部门的财务签批人，第一负责制人因故不能签批时，可委托其它人代签。

第二章 财务机构和会计人员
1、根据公司营运的需要，公司设立财务部。公司财务部经理对财务管理全面负责，并组织实施财务部的主要职能，执行和落实公司各项财务管理制度。

2、公司财务部设立物管及财务管理与会计核算相关岗位。物管下设物管主任、固定资产管理、存货稽查、仓库保管、统计等岗位，全面负责集团的物资管理。公司财务部还应设立帐务管理、资金管理、计划管理、财务稽核、出纳等岗位，全面负责公司财务管理与核算工作。

3、公司的财务负责人实行委派制，由集团委派。对委派的财务负责人其考核工作、工资晋升、奖励与处罚、工作调动等由集团财务部管理。

4、 财务人员应参与并拟定公司的财务预算生产经营计划、投资计划、考核和分析财务预算的执行情况。

5、 财务人员要认真履行职责，正确核算，如实反映和严格监督各项经济业务，维护财经纪律。

6、 财务人员调动工作或因故离职时，要办好交接手续，未办理交接手续，不得离职。

第三章 财务核算的一般原则
1、 会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。

2、 公司会计年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。

3、 根据国家会计制度的要求，在不影响会计核算、对外统一会计报表及指针汇总前提下，正确设置和使用会计科目。

4、 公司的会计记帐方法采用借贷记帐法。

5、
公司以人民币为记帐本位币，发生涉及外币的业务，按当月一日外汇市场汇率的中间价折合本位币记帐，期末将货币性外币帐户的余额按期末外汇市场汇率中间价调整折合人民币金额，调整后折合人民币余额按期末帐面余额之差作为汇兑损益，并按规定记入"财务费用"、"在建工程"等科目。

6、 公司依照会计准则和会计制度所确定的各种会计处理方法必须前后一致，具有可比性。

7、公司采用权责发生制原则，凡应属于本期收入和费用，不论其款项是否收到或支付，均可作为本期收入和费用处理，反之，即使其款项已在本期收到或付出，也不应作为本期收入和费用处理。

8、
各种会计记录必须及时进行处理，不得拖延积压，会计处理必须清晰、简明、易懂，对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述，便于理解、检查和利用


第四章 财务预算管理
1、
财务预算管理基本原则：建立健全公司财务预算管理制度，做好财务预算管理基础工作，认真编制财务预算，分析预算与实际的差异，保证公司经济活动按计划进行

2、
财务预算管理的基本任务：做好财务预算、分析、检查工作，根据财务预算依法筹建、使用资金，有效利用公司各项资产，努力提高经济效益。

3、 财务预算的编制
（1）
财务预算是以货币等形式展示未来某一特定期间内企业全部经营流动的各项目标及其资源配置的定量说明。即在预测与决策的基础上，按照规定的目标和内容以计划的形式具体地、系统地反映企业未来的销售、生产、成本、现金流入与流出，便于有效地组织与协调企业的全部生产经营活动，完成企业的既定目标。

（2） 财务预算内容：
A、
销售预算。销售预算是编制利润预算的基础。根据企业经营目标，遵循以销定产的原则，通过量本利分析，确定最佳销售量和销售价格。
B、 生产预算。以销售预算为基础，结合公司的生产能力，预计生产量和存货需求量，编制生产计划表或工程进度计划表。
C、 成本预算。为规划利润和成本，控制企业的现金流量，依据生产量预算直接材料、直接人工、制造费用编制生产成本预算表。
D、
费用预算。销售产品及管理企业过程中所发生的经营费用，应编制销售费用预算表、管理费用预算表、研发费用预算表、财务费用预算表、折旧预算表和税金预算表
E、
现金预算。列示预算期内的现金流入和现金流出情况，以保持现金收支平衡，并合理地调配现金资源，应编制现金预算表，固定资产购置计划表、其它收入预算表、其它支出预算表、现金预算表和融资计划表。
F、 利润预算。利润预算是以货币形式综合反映预算期内企业经营活动成果的利润计划性。
G、 资产负债预算，为反映企业预算期内期末财务状况的全貌，编制资产负债预算表
H、
财务状况预算。根据各种形式的收入和费用的预测，综合预算企业未来经营实现状况并检验预算期内经营预算结果，编制财务比率分析表，适时向决策者提供有效的控制经营活动的信息分析资料。

4、 财务预算编制方法：采用滚动预算法，以一个会计年度为一个预算期，按季、月度编制预算计划。

5、 财务预算编制程序：
（1） 公司财务部编制单位的财务预算，形成财务预算初稿。
（2）将财务预算初稿报公司总经理审核，经公司董事会批准后执行。

6、 编撰财务预算时间：各单位年度预算应于每年元月25日前完毕
第五章 资金管理
1、
公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式，但后者原则上不超过注册资金的20%

2、 建立资本金保全制度，保障所有者权益。

3、
货币资金实行集中与分级管理相结合的制度，公司在银行开设的所有帐户须经集团财务部和公司总经理批准。预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章，未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。

4、 公司对外投资支出，凡属于预算计划内的投资项目，须由总经理审批，预算计划外的投资项目支出由总经理审核，董事长签批。

5、
公司财务预算计划内的各部门的费用支出，其数额超过一定标准的应通过签呈流转程序报总经理审批，预算外的费用支出均需通过签呈流转程序报总经理审批。

6、
公司财务部应加强对资金管理，每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查，对不合理占用及闲置资金，经报总经理批准后统一调度。

7、
公司实现的销售收入及其它收入一律进公司的预算帐户，根据生产经营资金的需要量，定期从预算内帐户转入往来帐户，所有资金支付均过往来帐户进行。

8、 公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理，保持适度的债务规模和合理的资本结构，减少公司的经营风险

第六章 货币资金和往来结算管理
1、 货币资金为：
（1） 库存现金：库存的人民币和外币，
（2） 银行存款：存放在银行和其它金融机构的人民币和外币，
（3） 其它货币资金：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款和在途货币资金等。
2、 公司现金收付，实行合理分工，帐款分开，互相监督。
3、 公司每周核对库存现金与现金帐余额是否相符，现金的日记帐与现金总帐每月核对，保证出纳记帐与会计记帐一致性。

4、 建立银行存款日记帐制度，做到日清月结。银行存款日记帐必须每月与银行对帐单进行核对，并编制银行存款余额调节表进行调整。

5、 公司采取适当措施预防下列外汇风险：
（1） 换算风险；
（2）交易风险；
（3）经营风险； 在国际外汇市场动荡时期，可考虑用套期保值方式，以避免损失。

6、
公司的往来款项包括：应收帐款、应收内部单位款、预付帐款、其它应收款、应付内部单位款、应付帐款、其它应付款、应工资、应付福利费、应交税金等。


7、
公司严格控制应收帐款的数额和收回时间，对长期不能收回的，指定专人，查明原因，积极催收；确实无法收回的按规定程序批准后，列作坏帐埙失处理。

8、 公司按照下列要求对应收帐款进行管理：
（1） 认真作好应收帐款的日常核算工作；
（2） 每月进行往来清算和应收帐款的帐龄分析，将应收帐款回收情况的明细报告随月度相关会计报表提交集团财务部：
（3） 加强对应收帐款的催收，并将应收帐款的催收作为经营业绩考核的指针之一；
（4）
加强对欠款单位的偿债能力、信用状况的调查判断，根据调查和判断的结果确定各单位的信用等级及赊帐限额，并报总经理批准后执行；
（5） 建立健全坏帐损失的确认、审批手续。
（6） 公司应收帐款有下列情况之一的，即确认为坏帐损失的发生。
A、 因债务人破产或者死亡，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回；
B、 因债务人逾期未履行偿债义务，已超过三年，仍然无法收回。
（7）
公司财务部应依照上述方法对坏帐进行严格调查确认，调查人根据调查结果写出分析处理意见，经集团财务部经理批准，报集团公司总经理批准后执行。

（8） 坏帐损失的处理方法为备抵法。公司年未以应收帐款余额3%计提坏帐准备金。
9、 垫付员工的各种款项，应按规定及时在职工的工资内扣回。
10、 公司建立应收票据的登记保管工作，加强对应收票据的回收及管理

第七章 存货管理


1、 公司的存货管理由集团公司物管中心负责，对存货的采购、入库、出库及日常管理要制定相关制度。
2、 存货的购入必须执行预算计划，经审批后组织采购。
3、 存货入帐计价

（1） 购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：
（2） 自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：
（3） 委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价；
（4） 投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；
（5） 盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；
（6） 接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。
4、 存货发出计价：采用加权平均
5、
由物管中心设立专职仓库员，加强对实物的管理。仓管员必须根据采购员或业务员提供的发票帐单，材质证明书认真清点，核对数量（重量），填写入库单，三方（仓管员、采购员、主管）签字办理入库手续。

6、
存货发出必须填写出库单，填明用途、数量、名称、规格，经审核批准，经办人、主管、仓管员签字手续齐全方能发货，对于有消耗定额的材料发出，必须按定额发放。

7、 公司建立严格的存货清查制度，对存货进行定期和不定期清查盘点。
8、 在清查盘点中，发现盘盈盘亏时，应查明原因，经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。
9、
要加强对低值易耗品的管理，并设立"专用低值易耗品"备查薄，低值易耗品可采用一次摊销法。存货的具体管理内容参见《存货管理规定》。

第八章 固定资产管理
1、 公司物管是固定资产的管理部门，对固定资产的管理要制定相关的制度。

2、
固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在2000元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备，运输设备，主要办公工具及其它设备等。

3、 固定资产计价按实际成本计价：
(1) 购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价。
(2) 自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；
(3) 投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；
(4)
在原固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产原价，加上改扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；


4、 固定资产实行分级归口管理，实行谁使用谁管理的原则，把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固
定资产必须指定专人负责，加强维护保养，定期检查。

5、 固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法（直线法）计提，固定资产残值率为5%。 公司的固定资产分类为：
固定资产类别 房屋建筑物 机器设备 运输设备 办公设备 其它 折旧年限为： 35 10 10 5 5

6、 固定资产购置
（1）
对于购入不需要安装的固定资产，要建立严格的入库及领用保管制度，由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收，物管中心根据领用单开设固定资产卡片，并由保管使用部门签章后，分别保存管理。

（2）
对于建设安装的在建工程，在全部工程完工后，财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值，按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。

7、 固定资产的盘点。
（1）
公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由物管中心、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查，根据实际情况组织进行。
（2）
盘盈、盘亏的固定资产应查明原因，报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧，过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出。

8、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续，加强固定资产的管理。固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》

第九章 无形资产及其它资产的管理
（1） 无形资产阶级计价原则：
a 自形开发的无形资产，按开发过程中实际发生的支出数计价；   b 对于购入的无形资产，按实际支付的价款计价；
c 外单位投资转入的无形资产，按评估确认或合同，协议约定的金额计价；
d 接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。
e 商誉的计价应当经评估机构确认，除公司合并外，商誉不得作价入帐。
（2） 无形资产按下列规定进行摊销；
a 专有技术按15年平均摊销；
b 土地使用权按30年-50年平均摊销；
c 其它按10年平均摊销。
（3） 公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。
（4） 其它资产按下列规定进行摊销：
a 租赁费按6年平均摊销；
b 装修费按5年平均摊销；
c 开办费按5年平均摊销；

第九章 无形资产及其它资产的管理
1、 无形资产阶级计价原则：
（1） 自行开发的无形资产，按开发过程中实际发生的支出数计价；
（2） 对于购入的无形资产，按实际支付的价款计价；
（3） 外单位投资转入的无形资产，按评估确认或合同协议约定的金额计价；
（4） 接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。
（5） 商誉的计价应当经评估机构确认，除公司合并外，商誉不得作价入帐。
2、 无形资产按下列规定进行摊销；
（1） 专有技术按15年平均摊销；
（2） 土地使用权按30年-50年平均摊销；
（3） 其它按10年平均摊销。
3、 公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。
4、 其它资产按下列规定进行摊销：
（1） 租赁费按6年平均摊销；
（2） 装修费按5年平均摊销；
（3） 开办费按5年平均摊销；

第十章 成本费用管理
1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和成本费用支出。成本费用必须按照权责发生制原则进行核算，严格划分成本费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际成本费用，不得以计划、定额、估计成本费用代替实际成本费用。

2、 成本费用的计价方法，必须前后一致，一经确定，不得任意改变。

3、 管理费用实行预算定额进行管理。
公司的相关管理费用在预算内公司掌握使用，超过预算的相关费用须经集团公司总经理批准后方可使用。

4、集团管理中心发生的管理费用按一定比例分摊至公司，公司应按年初制定的分摊比例严格分摊，不得有拒绝分摊的情况发生。有关费用的报销参见《报销管理规定》

第十二章 利润及其分配的管理
1、 公司的利润及其分配由集团公司统一管理。
2、 公司实现利润通过利润总额指针表示： 即：利润总额=营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出
3、 公司实现的利润在缴纳所得税后，按照下列顺序进行分配。
（1） 弥补以前年度亏损。
（2） 按照净利润扣除前项后的10%提取法定盈余公积金。
（3） 按净利润的5%-10%提取公益金。
（4） 根据董事会决议按比例提取任意公积金、支付股利。
4、公司建立利润计划和分析制度。
（1）
公司财务部应在年初编制利润计划，利润计划根据公司收支计划、成本费用计划以及影响公司利润的的各种因素等进行编制，并归入财务预算报告。
（2） 公司每月进行一次利润分析，每年必须进行一次全面分析

第十三章 对外投资管理
1、 公司对外投资的原则：
（1）、被投资项目的方向和规模应符合公司长期发展战略，有利于发挥集团公司的整体优势；
（2）、有足够的资金力量用于对外投资，不得因对外投资影响公司本身生产经营；
（3） 自投资之日起五年内投资收益率不低于15%。
2、公司的对外投资分为短期投资和长期投资。短期投资指能够随时变现、持有时间不超过一年的有价债券以及不超过一年的其它投资；长期投资指不准备随时变现、持有时间在一年以上的有价债券以及超过一年的其它投资。

3、公司根据国家的法律、法规的规定，可以采用现金、实物、无形资产等方式对外进行投资。

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　　一类是物业管理企业内部管理制度；另一类是物业管理企业的外部制度。
　　（l）物业管理企业内部制度
　　①物业管理公司员工管理条例
　　员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为 规范、员工福利制度、企业奖惩制度。
　　②物业管理企业各部门的职责范围
　　包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。
　　③物业管理企业员工岗位责任制
　　包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。
　　（2）物业管理企业外部制度
　　外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有：
　　①物业接管验收规定
　　②楼宇入住规定
　　包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。
　　③物业管理公约
　　是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容：
　　1）明确业主的权利、义务和责任
　　2）明确物业开发商应享有的权利
　　3）明确物业管理者的权利与义务
　　4）明确对物业公共部位以及公用设施的管理
　　5）对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定
　　6）管理费用的规定
　　7）法律责任
　　8）其他事项
　　④住户手册
　　是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容：
　　l）居住区概况；
　　2）居住区的管理；
　　3）业主或住户须知；
　　4）  购日灯管理与维修；
　　5）物业管理条例；
　　6）综合服务；
　　7）其他应注意的事项。
　　⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度
　　1）对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。
　　2）对房屋代管权责的规定。
　　⑥房屋管理服务制度
　　1）房屋维修养护管理规定。
　　2）房屋装修管理规定。
　　⑦住宅区管理制度
　　主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。
　　⑧业主公约
　　⑨业主委员会章程
　　l）成立业主委员会的宗旨、目的；
　　2）业主委员会的权利、义务；
　　3）成立业主委员会的程序；
　　4）劝业主委员会会议及业主大会；
　　5）业主委员会的任务；
　　6）有关补充说明。

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　　目      录


　　第一章  总则

　　第二章  员工招聘与培训教育

　　第三章  劳动合同管理

　　第四章  工作时间与休息休假

　　第五章  工资福利与社会保险

　　第六章  劳动安全卫生与劳动保护

　　第七章  劳动纪律与员工守则

　　第八章  奖励与惩罚

　　第九章  保密制度与竞业限制

　　第十章 附则


　　第一章  总则

　　第1条  为规范公司和员工的行为，维护公司和员工双方的合法权益，根据《劳动法》、《劳动合同法》及其配套法规、规章的规定，结合本公司的实际情况，制定本规章制度。

　　第2条  本规章制度适用于公司所有员工，包括管理人员、技术人员和普通员工；包括试用工和正式工；对特殊职位的员工另有规定的从其规定。

　　第3条  员工享有取得劳动报酬、休息休假、获得劳动安全卫生保护、享受社会保险和福利等劳动权利，同时应当履行完成劳动任务、遵守公司规章制度和职业道德等劳动义务。

　　第4条  公司负有支付员工劳动报酬、为员工提供劳动和生活条件、保护员工合法劳动权益等义务，同时享有生产经营决策权、劳动用工和人事管理权、工资奖金分配权、依法制定规章制度权等权利。


　　第二章  员工招用与培训教育

　　第5条  公司招用员工实行男女平等、民族平等原则，特殊工种或岗位对性别、年龄等情形有特别规定的从其规定。

　　第6条  公司招用员工实行全面考核、择优录用、任人唯贤、先内部选用后对外招聘的原则，不招用不符合录用条件的员工。

　　第7条  员工应聘公司职位时，一般应当年满18周岁，身体健康，符合岗位录用条件。

　　第8条  员工应聘公司职位时，必须是与其他用人单位合法解除或终止了劳动关系，必须如实正确填写《员工登记表》，不得填写任何虚假内容。

　　第9条  员工应聘时提供的身份证、毕业证等证件必须是本人的真实证件，不得借用或伪造证件欺骗公司。

　　公司录用员工，不收取员工的押金（物），不扣留员工的身份证、毕业证等证件。

　　第10条  公司十分重视员工的培训和教育，根据员工素质和岗位要求，实行职前培训、职业教育或在岗深造培训教育，培养员工的职业自豪感和职业道德意识。

　　第11条  公司用于员工职业技能培训费用的支付和员工违约时培训费用的赔偿问题由劳动合同另行约定。

　　第12条  公司对新录用的员工实行试用期制度，根据劳动合同期限的长短，试用期为1至6个月：合同期限三个月以上不满一年的，试用期不超过一个月；合同期限满一年不满三年的，试用期不超过二个月；合同期限满三年以上的，试用期不超过六个月。试用期包括在劳动合同期限中，并算作本公司的工作年限。


　　第三章  劳动合同管理

　　第13条  公司招用员工实行劳动合同制度，自员工入职之日起即订劳动合同，劳动合同由双方各执一份。员工领取劳动合同时应当签收。

　　第14条  劳动合同统一使用劳动局印制的劳动合同文本，劳动合同必须经员工本人签字、公司加盖公章方能生效。

　　第15条  劳动合同自双方签字盖章时成立并生效；劳动合同对合同生效时间或条件另有约定的，从其约定。

　　第16条  公司与员工协商一致可以解除劳动合同。员工应当签署双方协议一致解除劳动合同的协议书。

　　双方协商一致可以变更劳动合同的内容，包括变更合同期限、工作岗位、劳动报酬、违约责任等。

　　第17条  员工有下列情形之一的，公司可以解除劳动合同：

　　（1）在试用期内被证明不符合录用条件的；

　　（2）严重违反劳动纪律或者公司规章制度的；

　　（3）严重失职，营私舞弊，对公司利益造成重大损害的；对公司利益造成重大损害是指（不限于）造成公司名誉损失或经济损失    元以上。

　　（4）被依法追究刑事责任或者劳动教养的；

　　（5）公司依法制定的规章制度中规定可以解除的；

　　（6）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　公司依本条规定解除劳动合同，可以不支付员工经济补偿金。

　　第18条 有下列情形之一，公司提前30天书面通知员工，可以解除劳动合同：

　　（1）员工患病或非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作，也不能从事公司另行安排的适当工作的；

　　（2）员工不能胜任工作，经过培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作的；不能胜任工作的情况包括但不限于：

　　a、未能完成工作职责范围内的全部工作；

　　b、无正当理由经常不能按时完成工作职责范围内的工作；

　　（3）、劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经协商不能达成协议的；

　　（4）、法律、法规、规章规定的其他情形。

　　公司依本条规定解除劳动合同, 按国家及本省、市有关规定支付员工经济补偿金；未提前30天通知员工的，另多支付员工一个月工资的补偿金（代通知金）；

　　第19条  员工有下列情形之一，公司不得依据本规定第18条的规定解除劳动合同，但可以依据本规定第17条的规定解除劳动合同：

　　（1）患职业病或因工负伤被确认完全丧失或部分丧失劳动能力的；

　　（2）患病或非因公负伤，在规定的医疗期内的；

　　（3）女职工在符合计划生育规定的孕期、产期、哺乳期内的；

　　（4）应征入伍，在义务服兵役期间的；

　　（5）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第20条  公司与员工可以依法在劳动合同中约定违反劳动合同的违约责任，违约金的约定，遵循公平、合理的原则。

　　员工违反法律规定或劳动合同的约定解除劳动合同，应赔偿公司下列损失：

　　（1）公司录用员工所支付的费用；

　　（2）公司为员工支付的培训费用，双方另有约定的按约定办理；

　　（3）对生产、经营和工作造成的直接经济损失；

　　（4）、劳动合同约定的其他赔偿费用。

　　第21条  非公司过错，员工提出解除劳动合同，应当提前30日以书面形式通知公司。

　　员工自动离职，属于违法解除劳动合同，应当按本规定第20条第二款的规定赔偿公司的损失。

　　第22条  有下列情形之一，劳动合同终止：

　　（1）劳动合同期满，双方不再续订的；

　　（2）员工开始依法享受基本养老保险待遇的；

　　（3）员工死亡或被人民法院宣告失踪、死亡的；

　　（4）公司被依法宣告破产、被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者决定提前解散的；

　　（5）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　终止劳动合同，公司可以不支付员工经济补偿金；法律、法规、规章有特别规定的从其规定。

　　第23条  员工在规定的医疗期内，女职工在符合计划生育规定的孕期、产期和哺乳期内，劳动合同期满的，劳动合同的期限自动延续至医疗期、孕期、产期和哺乳期满为止（本规定第17条的情形除外）。

　　第24条  劳动合同期满公司需要续签劳动合同的，提前30天通知员工，并在30日内重新签订劳动合同；不再续签的，在合同期满前通知员工，向员工出具《终止劳动合同证明书》，并在合同期满后15个工作日内办理终止劳动合同手续。

　　第25条  公司解除劳动合同，向员工出具《解除劳动合同证明书》，并在劳动者提供必要证件之日起10个工作日内办理解除劳动合同手续。

　　第26条  经济补偿的支付标准按员工在本公司的工作年限计算：每满一年，发给员工一个月工资；满半年不满一年的，按一年计发；不满半年的发给半个月工资。


　　第四章   工作时间与休息休假

　　第27条  公司实行每日工作8小时、每周工作40小时的标准工时制度；对特殊岗位的员工，实行非全日制、不定时工作制或综合计时工作制的另行规定。

　　第28条  员工作息时间根据季节和工作特点由各部门自行安排。

　　第29条  员工加班加点应由部门经理、主管安排或经本人申请而由部门经理、主管批准；员工经批准加班的，依国家规定支付加班工资或安排补休。

　　第30条  员工的休息日和法定休假日如下：

　　公司执行法定休息休假，休息休假的具体日期根据实际情况安排。

　　第31条  员工的其他假期如下：

　　（1）、婚  假：  员工本人结婚，可享受婚假3天；晚婚者（男年满25周岁、女年满23周岁）增加10天。

　　（2）、丧  假： 员工直系亲属（父母、配偶、子女）死亡，可享受丧假3天；员工配偶的父母死亡，经公司总经理批准，可给予3天以内的丧假。

　　（3）、产  假：  女员工生育，可享受产假90天，其中产前休假15天；难产的增加15天；多胞胎生育的，每多生育一个婴儿增加产假15天；实行晚育者（24周岁以后生育第一胎）增加产假15天；产假期间给予男方看护假7天。

　　（4）、年休假： 员工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。

　　国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。

　　公司确因工作需要不能安排职工休年休假的，经员工本人同意，可以不安排员工休年休假。对员工应休未休的年休假天数，公司按照该员工日工资收入的300%支付年休假工资报酬。


　　第五章    工资福利与劳动保险

　　第32条  员工的最低工资不低于当地劳动部门规定的最低工资标准，最低工资不包括加班加点工资、中夜班津贴、高低温津贴和公司为员工交纳的社会保险福利待遇。

　　第33条  公司实行结构工资制，员工的工资总额包括基本工资、加班加点工资、奖金、津贴和补贴。

　　工资的决定、计算、增减等事项另行规定。

　　第34条  员工的加班加点工资以员工的基本工资（即员工本人的岗位工资标准）作为计算基数；员工的正常日工资＝基本工资÷21.75天，小时工资＝基本工资÷174小时；加班加点工资是正常日工资或小时工资的法定倍数。

　　第35条  按劳动法的规定，平日加点，支付基本工资的150%的加班工资；休息日加班，不能安排补休的，支付基本工资的200%的加班工资；法定休假日加班，支付基本工资的300%的加班工资。

　　第36条  休息日安排员工加班，公司可以安排员工补休而不支付加班工资。

　　第37条  公司以现金形式发放工资或委托银行代发工资，员工需查看工资清单的，公司应给予方便。

　　第38条  公司以货币形式按月支付员工工资；每月15日前发放前一个月工资，依法解除或终止劳动合同时，在解除或终止劳动合同后5日内一次性付清员工工资并在办理完相关手续后15日内支付员工依法享有的经济补偿金。

　　第39条  公司停工、停产在一个工资支付周期内（1个月内）的，按劳动合同约定的标准支付员工工资；停工、停产超过一个工资支付周期的，发给员工基本生活费，基本生活费的标准不低于最低工资标准的80%。

　　第40条  员工医疗期在一年内累计不超过六个月的，其病伤假工资为：工龄不满五年者，为本人基本工资的60%；工龄满五年不满十年者，为本人基本工资的70%；工龄十年以上者，为本人基本工资的80%。

　　第41条  员工医疗期在一年内累计超过六个月的，停发病假工资，按下列标准付给病伤救济费：工龄不满五年者，为本人工资的50%；工龄满五年及五年以上者，为本人工资的60%。

　　第42条  病伤假工资或救济费不低于最低工资标准的80%。

　　第43条  因员工原因给公司造成经济损失的，公司可以要求员工赔偿，并可从员工本人工资中扣除，但每月扣除部分不超过员工当月全额工资的20%，扣除后不低于最低工资标准。

　　依公司规章制度对员工进行处罚的罚款可以在工资中扣除，但每月扣除部分不超过员工当月全额工资的20%，扣除后不低于最低工资标准。

　　罚款和赔偿可以同时执行，但每月扣除的工资总额不超过本人全额工资的20%，扣除后不低于最低工资标准。

　　员工因私事请假，事假期间公司不发放工资。

　　第44条  有下列情况之一，公司可以代扣或减发员工工资而不属于克扣工资：

　　（1）代扣代缴员工个人所得税；

　　（2）代扣代缴员工个人负担的社会保险费；

　　（3）法院判决、裁定中要求代扣的抚养费、赡养费；

　　（4）扣除经员工确认赔偿给公司的费用；

　　（5）扣除员工违规违纪受到公司处罚的罚款；

　　（6）劳动合同约定的可以减发的工资；

　　（7）依法制定的公司规章制度规定可以减发的工资；

　　（8）经济效益下浮而减发的浮动工资；

　　（9）员工请事假而减发的工资。

　　（10）法律、法规、规章规定可以扣除的工资或费用。

　　第45条  公司逐步改善和提高员工的各项福利待遇，改善员工工作条件，增加各项津贴和补贴。

　　第46条  公司依法为员工办理养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险，并依法支付应由公司负担的