土地储备出新政！北京等7地试点

1. 土地储备出新政！北京等7地试点

6月21日，财政部、自然资源部发布《土地储备项目预算管理办法（试行）》，试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。
首批试点地区包括北京、天津、河北、河南、山东、浙江（含宁波）、厦门等7省（市），以后年度视情况逐步扩大试点范围。试点地区可以自行选择市县（区）开展试点。各省分配专项债务限额时可以对开展试点的市县（区）予以适当倾斜。
此外，土地储备机构根据土地储备项目收支平衡情况，分类提出资金安排建议。其中，专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。

▲首批试点地区及土地储备专项债发行情况 数据来源：记者整理 邹利制图
绍兴曾探索相关制度改革
文件指出，为规范土地储备项目预算管理，健全土地储备专项债券项目控制机制，有效防控专项债务风险，促进地方经济持续健康发展，试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。
根据管理办法，土地储备项目是指有关主管部门根据国民经济与社会发展规划、国土空间规划等，将拟收储或入库土地按照宗地、区域、工作时序、资金平衡等条件适当划分并纳入土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划后形成的管理基本单元。土地储备项目可以包含一宗地或多宗地；包含多宗地的，应当符合地域相近、整体推进的要求。
记者注意到，2018年，浙江省绍兴市曾开展过土地储备出让预算管理制度改革试点，探索全生命周期管理的专项债券管理路径。
据浙江省财政厅有关负责人介绍，试点工作包括编制土地储备项目全生命周期预算，动态反映所有收储土地全生命周期及分年度资金收支情况,实现全生命周期动态平衡。编制土地储备收支预决算，反映土地储备年度收支预决算情况，实现土地储备年度收支预算平衡。编制土地储备债券管理预算，反映土地储备债券的安排使用情况，实现借、用、还的预算平衡。编制土地出让收支预决算，反映年度土地出让收支预决算情况，实现土地出让收支、结转预算平衡。
根据《绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方案》，实施全周期预算管理，要求全面规范土地储备和出让管理，建立土地储备项目库，实行项目全生命周期管理。将土地储备和出让涉及的资产、资金、债务、收益、成本等全部纳入“一个盘子”实行预算管理。设立土地储备监管账户，收支纳入“一个笼子”。专项债还本付息实行“一个口子”管理，资金须列入政府性基金预算，保障优先偿还。
根据财政部政府债务研究与评估专项工作办公室统计，今年2月发行土地储备专项债796.93亿元，3月1059.50亿元，4月119.49亿元，5月201.06亿元，今年前五月总计发行土储专项债约为2177亿元。
分类提出资金安排建议
管理办法要求，合理评估项目预期土地出让收入、土地储备成本，作为编制项目收支平衡方案的依据。
收入方面，土地储备机构应当会同同级财政部门委托第三方评估机构根据土地区位、用途等规划条件以及基准地价，评估土地资产价值，合理测算预期土地出让收入。
土地储备成本方面，土地储备机构应当根据当地征地和拆迁补偿标准、土地前期开发涉及的工程建设标准等合理测算土地储备成本。
土地储备机构根据土地储备项目收支平衡情况，分类提出资金安排建议。其中，专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。
对预期土地出让收入大于或等于土地储备成本，能够“收大于支”或“盈亏平衡”的项目，可按规定发行专项债券融资，债券发行规模不得超过土地储备成本；对预期土地出让收入小于土地储备成本、“收不抵支”项目，应当统筹安排财政资金、专项债券予以保障。其中，债券发行规模不得超过预期土地出让收入；对没有预期土地出让收入的项目，确需实施的，应当安排财政资金保障。
一位财政专家向《每日经济新闻》记者分析，国有土地价值比较高，价格在不断波动。如果在土地价格较高的时期发债，当还本付息时土地价格可能下降，这将带来一定的偿还债务风险。此次建立土地储备项目风险动态监测机制，对发债规模有具体安排，进行全生命周期的预算管理，有利于监控土地储备的现金流，管控风险。责编 祝裕

2. 石家庄市市区国有土地储备办法

第一条　为完善土地储备制度，加强土地调控，促进土地节约集约利用，优化土地资源配置，规范土地市场运行，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规及有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市市区（含高新技术产业开发区，下同）范围内的国有土地储备，适用本办法。第三条　本办法所称国有土地储备是指市人民政府土地行政主管部门，依照法定程序，按照土地利用总体规划和城市规划，通过依法收回、收购、优先购买、征收等方式取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。第四条　土地储备工作遵循规范运作、保值增值、实施土地调控、促进城市建设和经济发展的原则。第五条　市人民政府负责市区国有土地储备的统一协调决策，下达储备计划，建立国有土地储备专项资金制度。

　　市土地行政主管部门负责市区国有土地储备计划编制、方案审核、项目实施监督等工作。

　　市土地储备机构隶属于市土地行政主管部门，负责市区国有土地储备的具体工作。

　　各区人民政府（高新区管委会）和市有关部门按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。第六条　市土地行政主管部门会同市城乡规划行政主管部门确定储备范围，划定土地储备红线，报市人民政府批准。第七条　土地储备按计划进行，市土地行政主管部门会同区人民政府、市发展和改革、财政、规划等部门，根据经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、土地储备红线和土地市场供需状况编制年度土地储备计划，报市政府批准，并报省国土资源部门备案。

　　年度土地储备计划应于上年度10月底之前制订完成。

　　已列入年度土地储备计划的土地，市土地储备机构应书面通知规划、建设、房产管理等相关部门，不得办理相关新建、改建、扩建、改变土地和房屋用途等审批和登记手续。第八条　年度土地储备计划应包括：

　　（一）年度储备土地规模；

　　（二）年度储备土地前期开发规模；

　　（三）年度储备土地供应规模；

　　（四）年度储备土地临时利用计划；

　　（五）计划年度末储备土地规模。第九条　市城乡规划行政主管部门应当对列入年度土地储备计划的地块编制控制性详细规划，并出具规划条件。第十条　市人民政府建立市级国有土地储备专项资金。市财政每年按照国有土地使用权出让总价款的5%提取国有土地收益基金，纳入土地储备专项资金。

　　土地储备专项资金由市财政部门核拨，实行专户储存、独立核算，专项用于国有土地的储备，接受财政、审计部门的监督。

　　专项资金不足的，市土地储备机构可以通过银行贷款等合法方式补充。第十一条　具有下列情形之一的，依法收回国有土地使用权，纳入土地储备：

　　（一）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；

　　（二）公路、矿场等经核准报废的；

　　（三）土地出让、租赁等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用权人在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期未获批准的（住宅用地除外）；

　　（四）土地使用权人闲置土地，依据《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，应当收回土地的；

　　（五）因土地使用权人未按照土地出让合同的约定支付土地使用权出让金，出让方解除土地使用权出让合同的；

　　（六）其他可以依法收回国有土地使用权的。第十二条　具有下列情形之一的，依法有偿收回或收购国有土地使用权，纳入土地储备：

　　（一）为公共利益需要使用土地的；

　　（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

　　（三）土地使用权人搬迁腾出的土地；

　　（四）按照国有土地使用权出让合同约定或划拨土地批准文件规定应收回国有土地使用权的；

　　（五）人民法院要求协助收回国有土地使用权，土地行政主管部门认为可以收回的；

　　（六）其他可以收回或收购国有土地使用权的。第十三条　集体土地依法办理农用地转用、征收批准手续后，纳入土地储备。第十四条　政府通过行使优先购买权取得的土地，纳入土地储备。

3. 河北省：精准配置土地要素保障重点项目建设

凤凰网房产获悉，12月24日，省政府办公厅印发《关于精准配置土地要素保障重点项目建设十条措施的通知》，结合实际，深入贯彻落实省委、省政府工作部署，坚持节约集约用地，精准配置土地要素，保障全省重点项目建设，服务全省经济社会发展。
着力强化国土空间规划引领。发挥国土空间规划的基础性作用，引导项目按照国土空间规划科学选址。国土空间规划批准实施前，“十四五”近期重大基础设施和民生保障项目、重大产业项目用地，选址与土地利用总体规划不一致的，可由县（市、区）政府编制规划衔接方案，随用地卷宗一并报省政府审批。土地利用总体规划新增建设用地规模有节余的，可继续使用；建设用地规模不足的，按照2019年下达市、县（市、区）新增建设用地计划指标的50%预支规划规模。
全面推进工业项目进园入区。坚持布局集中、用地集约、工业集聚原则，推动工业项目向园区集中、集聚发展。鼓励各类投资开发主体建设多层标准厂房、科技企业孵化器，满足中小企业进园入区需求。
精准配置建设用地计划指标。坚持土地要素跟着项目走，依据真实有效的项目配置新增建设用地计划指标，提高计划指标配置精准度。市、县政府统筹新增建设用地计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标，集中向重点区域、重点产业、重点项目倾斜。市、县报批用地时要明确建设项目基本情况，说明计划供地时间、项目开工时间，新批准建设用地须在2年内完成征收和供应。鼓励开展城乡建设用地增减挂钩，经营性房地产项目（即商品住宅项目）用地，原则上使用城乡建设用地增减挂钩指标；违法用地补办手续，可不再使用城乡建设用地增减挂钩指标。
统筹落实耕地占补平衡。市、县政府要加大补充耕地力度，增加补充耕地指标储备，将补充耕地任务完成情况纳入年度耕地保护责任目标考核。土地综合整治、高标准农田建设、矿山修复治理、农民自主开发等各种途径产生的新增耕地，按程序纳入全国耕地占补平衡动态监管系统后，均可用于占补平衡。对于省确定的重大急需建设项目，市级确实无法落实耕地占补平衡的，经省政府审定后，使用省级储备补充耕地指标统筹保障。
主动做好项目前期服务。各级各部门要聚焦重点项目建设，提前介入，全过程参与、全流程服务，指导项目建设单位做好项目前期工作。符合条件的重大能源、交通、水利等项目选址确定后，各级各部门要加快组织开展占用生态保护红线不可避让论证、永久基本农田补划、占用自然保护地审批、使用林地审核、压覆重要矿产资源审批、地质灾害危险性评估等相关手续；市、县政府要及时组织开展征地前期工作，履行征地程序，落实相关费用，依法依规并联开展、压茬推进，加快实施。
持续提升建设用地审批效能。进一步明确审批权限，压缩审批时限，实行全程网办、并联审批，提高建设用地审批效率。国土空间规划批准实施前，在土地利用总体规划确定的农村建设用地范围内将集体农用地和集体未利用地转为集体建设用地（含农村宅基地）的，由设区的市政府审批。符合法律规定，确需征收集体土地的，征地前期工作完成后，县级自然资源主管部门应在15个工作日内完成用地组卷，按程序报有批准权的政府审批，市级审查不得超过9个工作日，省自然资源厅审查不得超过8个工作日。市、县要强化建设用地批后实施，加快土地供应，严控新增批而未供土地。全面推进规划用地多审合一、多证合一、多测合一改革。开辟重点项目用地审批“绿色通道”，即来即办、快审快批。
加快推行工业用地“标准地”出让。深化建设项目审批制度改革，推行工业用地“标准地”出让，市、县政府或开发区管委会组织开展环境影响、节能、压覆重要矿产资源、地质灾害等区域综合评价，制定规划建设、能耗、环境、投资等标准，土地出让时，在出让公告中予以明确。将地籍调查和土地供应环节勘测定界合并，土地出让合同签订后，指导用地单位及时缴纳土地出让金和相关税费，办理交地手续时即领取不动产权证书，实现“交地即交证”。力争2022年底前，国家级开发区新增工业用地“标准地”出让比例不低于50%，省级开发区比例不低于30%；2023年，省级以上开发区全面推行新增工业用地“标准地”出让。
着力盘活存量建设用地。落实最严格的节约用地制度，有效盘活利用存量建设用地，充分释放土地利用潜力，优先保障重点项目用地需求。对政府或政府部门原因造成的闲置土地，自闲置之日起1年内须处置到位，未处置到位的要倒查责任。对企业原因造成的闲置土地，未动工开发满1年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴闲置费，未动工开发满2年的，坚决依法无偿收回。对批而未供土地和闲置土地面积较大的县（市、区），降低新增建设用地计划指标核算比例，对问题严重、处置不力的重点地区，除国家和省重点项目、民生项目外，实施区域限批。
层层压实各级责任。各级各部门要进一步增强保障项目建设的意识，切实扛起保发展、保项目、保投资的责任。市、县政府是重点项目用地保障的责任主体，对项目真实性、计划指标配置、占补平衡落实、用地审批、土地供应、批而未供土地和闲置土地处置负总责。
建立健全用地保障协调机制。建立全省重点项目用地保障联席会议制度，由分管自然资源工作的副省长任召集人，省政府分管副秘书长、省自然资源厅主要负责同志任副召集人，相关部门分管负责同志为成员，研究解决重大问题，确保工作全面落实。对落实缓慢、问题较多的，开展不间断督导检查；对工作不力、问题严重的进行约谈；对造成严重后果的，依纪依法依规严肃追责问责。

4. 石家庄市2010-2011年大片区土地规划征收储备实施方案的基本概述

石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市2010－2011年大片区土地规划征收储备实施方案的通知石政办函[2010]78号四组团县（市）和市内五区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门，各有关单位：《石家庄市2010－2011年大片区土地规划征收储备实施方案》已经市政府领导同意，现印发给你们，望结合实际，认真贯彻执行。二○一○年七月十五日

5. 石家庄市2010-2011年大片区土地规划征收储备实施方案的编制依据

（一）石家庄市城市土地利用总体规划（2006—2020年）；（二）石家庄市城市总体规划（2010—2020年）；（三）中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅《关于2010年加快推进农村新民居建设的工作意见》（冀办发[2010]4号）；（四）河北省国土资源厅、中共河北省委农村工作部《关于省级新民居示范工程建设用地的意见》（冀国土资发[2010]7号）。

6. 石家庄市2010-2011年大片区土地规划征收储备实施方案的实施范围

（一）今明两年重点对外环水系片区、植物园片区、滹太片区、高营片区4大片区及外环水系沿线区域实施规划控制，涉及长安区、桥东区、新华区、裕华区、高新区、鹿泉、藁城、栾城、正定等9个县（市）、区34个行政村，土地总面积共60531亩，其中：可收储土地23143.71亩（商业用地6404.21亩、住宅用地16739.5亩，实际可收储面积以地籍调查与实地测量结果为准）、村集体经济组织预留发展用地面积约6325.77亩。1.外环水系片区：位于京珠高速公路以西，建设大街以东、外环水系以北，仓宁路以南，涉及东尹村、楼底村、邵家庄村、西许营村、西羊市村、东许营村6个行政村，占地面积9028.95亩，可收储土地2315.06亩（规划住宅用地2224.29亩、建筑面积341.058万平方米；规划商业用地90.765亩、建筑面积21.179万平方米），其中市政府授权环城水系综合整治开发有限公司收储土地4182亩。村集体经济组织预留发展用地面积2079.14亩。2.植物园片区：位于植物园以东、北外环两侧，涉及岳村、康庄村、徐家庄村、城东桥村4个行政村，占地面积2673.62亩。其中：可收储土地1783.86亩（规划住宅用地818.94亩、建筑面积125.571万平方米；规划商业用地964.92亩、建筑面积225.148万平方米），村集体经济组织预留发展用地面积360.18亩。3.滹太片区：位于京珠高速公路以西、京广高速铁路以东、石太高速公路以北、滹沱河南岸以南，涉及南高营村、北高营村、东古城村、西古城村、柳林铺村、柳董庄村、前进村、肖家营村、城杨庄村9个行政村，占地面积13986.6亩。其中：可收储土地3104.94亩（规划住宅用地1050.96亩、建筑面积161.147万平方米；规划商业用地2053.98亩，建筑面积479.262万平方米），村集体经济组织预留发展用地面积1002.71亩。4.高营片区：位于京珠高速公路以西、石津干渠以东、北二环东段以北、石太高速公路以南，涉及南石家庄村、十里铺村、南高营村、北高营村、东古城村、西古城村6个行政村，占地面积17153.33亩。其中：可收储土地2870.85亩，规划住宅用地824.31亩、建筑面积126.394万平方米；规划商业用地2046.54亩、建筑面积477.526万平方米），村集体经济组织预留发展用地面积2883.74亩。5.外环水系沿线区域：涉及大郭村、于底、前太保、肖家营、柳董庄、柳辛庄、土贤庄、西兆通、东杜庄、南五女、东羊市、东京北、东仰陵、南豆村、良村等15个行政村，占地总面积17689亩，可收储土地面积13069亩（规划居住用地11821亩，规划商业用地1248亩），其中市政府授权环城水系综合整治开发有限公司收储土地5331亩（涉及东羊市、东京北、东仰陵、南豆村、良村5村）。（二）经市土地储备委员会研究确定，今年将外环水系片区的楼底村，植物园片区的徐家庄村，高营片区的南高营村、北高营村，滹太片区的前进村、肖家营村等6个村作为大片区土地规划储备试点村。上述6个试点村总占地面积18377.93亩，其中：农用地面积约11073.83亩、建设用地面积约7304.1亩。在此基础上，逐步扩大范围，完成收储任务。1.楼底村：占地面积1845.03亩。其中农用地面积约1074.33亩（含基本农田366.2亩）、建设用地面积约770.7亩。规划定位为居住、商业金融各文化娱乐用地。2.徐家庄：占地面积600亩，规划定位为商业用地。3.南高营：占地面积9078.7亩。其中农用地面积约5911亩（含基本农田4485.4亩）、建设用地面积约3167.7亩。规划定位为居住、商业金融、文化娱乐和体育用地。4.北高营：占地面积2604.4亩。其中农用地面积约1383.4亩（含基本农田856.4亩）、建设用地面积约1221亩。规划定位为居住、商业金融用地。5.前进村：占地面积898亩。其中农用地面积754亩（含基本农田502亩）、建设用地面积约144亩。规划定位为居住用地。6.肖家营：占地面积约3351.80亩，其中：农用地面积约1951.1亩（含基本农田232.2亩）、建设用地面积1400.7亩。规划定位为居住、商业金融、教育科研用地。

7. 石家庄市2010-2011年大片区土地规划征收储备实施方案的实施步骤

（一）第一阶段为动员准备阶段，时间为7月15日—7月31日。市国土资源局负责调查控制范围内的土地利用情况，着重清理违法占地，核实已批项目占地及各村已批周转用地情况。市城乡规划局核实控制范围内项目规划审批情况，出具片区范围内控制性详细规划和土地规划储备红线图，确定可征收土地范围，建立大片区规划储备村庄台账。市国土局起草政府通告向社会公布土地控制范围。相关县（市）、区召开大片区土地征收储备工作动员大会。（二）第二阶段为组织实施阶段，时间为8月1日—12月31日。其中：8月1日—9月30日，辖区政府组织国土资源分局对大片区控制范围内的土地进行摸底调查；对条件相对成熟的地块，辖区政府牵头、市建设用地服务中心参加，与相关村委会洽谈收储事宜。10月1日—11月30日，辖区政府牵头，市建设用地服务中心、市地产集团会同县（市）、区国土资源分局与各村进行沟通，完成土地地籍调查、测量及地上附着物确认，并拍摄影像资料，以村为单位建立台账及档案。12月1日—12月31日，市国土局与试点村签订收储协议，报市政府批准后由市国土资源局按照法定程序对地块进行征地手续办理。