购买“法拍房”需要注意这些

1. 购买“法拍房”需要注意这些

2. 购买“法拍房”需要注意这些

在楼市调控的背景下，北京楼市降温明显，跟随楼市同时降温的还有法拍房。据悉，法拍房在今年“3·17”之后同样执行住宅限购政策，目前成交价普遍低于评估价，房源少有人问津。

石景山、通州“法拍房”成交价不到4万
法拍房与普通二手房相比，最大的优势就是价格低。记者了解到，一般首次拍卖是评估价的8折，有的开拍就是评估价，有的可以打7折，不同资产有所差异。北京地区最终成交价，通常比买同类型二手房要省几十万甚至上百万元，这也是置业者关注法拍房的主要原因。
去年4月，北京市法院网发布的拍卖房源信息显示，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。
今年6月19日，北京市朝阳区法院执行局在京东司法拍卖平台开拍的57套房产，最终成功拍出24套。其中，12套拍品一次出价即成功“落槌”。
不过目前法拍房的市场行情明显降温。今年双十一期间，京东拍卖联合40多家法院，选取近300个重量级标的，起拍总额约12亿元。记者在京东司法拍卖平台上看到，截至11月15日，京东拍卖平台即将开拍的住宅用房共57套。其中，仅有5套房有人报名。
记者在淘宝司法频道上看到，截至11月15日，北京正在进行的拍卖信息有14条。其中，只有2套房源有人报名，且都只有1人报名，其他房源则无人问津。位于石景山区永乐西区15号楼一套57.63平方米的住宅，评估价271.7万元，流拍后第二拍卖起拍价220万元，折合单价仅38000元/平方米。记者在链家网看到，同一小区二手房单价在5万-7万元。此外，在11月14日结束的房产拍卖信息中，位于通州区北苑南路一套116平方米住宅，仅一人报名，该住宅评估价为525万元，最终成交价为370万元，单价仅31896元/平方米。
记者统计发现，10月1日至今，京东拍卖平台共有41套房源进行过拍卖，最终成交价普遍低于评估价，仅少部分高于评估价。在淘宝司法频道亦如此，11月1日至今，已结束的84套房产中，成交价普遍低于评估价。
业内人士指出，潜在房源供应规模增多，接盘方也会“挑三拣四”。此外，在调控背景下，北京楼市降温明显，法拍房的价位也随之下跌。
执行限购政策申请贷款时间较长
记者注意到，北京“3·17”调控政策后，原来不限购、需全款支付的法拍房，也开始执行住宅调控政策。即竞拍法拍房，要有购房资质，要经过市住建委审查，审查完毕后才能办理过户手续。
“在贷款方面，需要审核一套还是二套，具体贷款额度与普通住宅相同，即首套房可贷60%，二套房可贷20%。”一位银行人士表示，从去年开始法拍房不用全款支付，可以申请贷款。
记者注意到，一般情况下，能否贷款会在竞买公告与竞买须知内标注清楚。比如在淘宝司法拍卖平台上，通常拍卖房源的介绍页面右上侧都有“一键申请贷款”按钮，点进去后会跳出该房源的合作贷款银行信息。
值得注意的是，法拍房与普通二手房的贷款流程有所不同。据银行人士介绍，普通二手房先过户，银行抵押妥当后再放款。而法拍房则是先放款，再去法院办其他手续，最后是抵押。其中还有一个阶段性担保费，即银行指定的第三方公司，承担阶段性的担保责任，且协助办理后期手续。此外，法拍房从放款到房本抵押妥当，需要三四个月，有些需四五个月才能办妥，相比普通住宅时间更长。
■ 小贴士
（以上回答发布于2017-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 什么叫做法拍房？购买法拍房注意事项有啥？

没有买房子之前并不觉得房子的问题有多少，就觉得我交钱买房，自然的就可以居住上，但是其实房子的状态可以有很多种，而你所买的房子也可能是其中的一种，什么叫做法拍房？购买法拍房注意事项有啥？   
   没有 买房 子之前并不觉得房子的问题有多少，就觉得我交钱买房，自然的就可以居住上，但是其实房子的状态可以有很多种，而你所买的房子也可能是其中的一种，所以在买房之前有必要对房屋买卖这个市场进行一个全面的了解。 法拍房 其实从名字上大家也能知道些信息，那么究竟什么叫做法拍房？购买法拍房注意事项有啥？
    什么叫做法拍房 
   法拍房，即“ 法院拍卖房 产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（ 业主 ）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。2021年9月16日，《人民法院关于人民法院 司法拍卖房产 竞买人资格若干问题的规定》由人民法院审判委员会第1846次会议通过，从2022年1月1日起，购买法拍房将受所在地 限购 政策约束，法拍房不限购将成为历史。
    购买法拍房注意事项有啥 
   1、实地看样。房产标的与拍卖网站展示信息是否一致。情况以实际现状为准，包括但不限于地理位置、 房屋结构 及附属设施、房屋实际用途、 装修 情况、周边 配套 、 物业服务 、水电气、 小区 环境等。
   2、法拍房占用及腾房问题。有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行协商解决。
   3、法拍房 租赁 问题。如果房屋存在有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在问题、是否需要承担额外费用。
   4、法拍房 税费 问题。物业所有欠费由买受人承担、所有涉及税费以当地政策为准、拍卖过程中户口及 学区 由买受人自行查询核实。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。因为法院明确告知： 物业费 、水电费、税费、欠费全由买方缴纳。
   5、查清房产属性。是否符合办证条件。 购房 者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性。
   6、法拍房限购问题。以当地官方声明为准。在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
   7、法拍房解查封问题。法院将执行裁定书送达至不动产交易中心解除拍卖标的的法院查封及抵押，为买受人办理新的不动 产权 登记证。
   什么叫做法拍房？购买法拍房注意事项有啥？法拍房其实也是一个可以选择的购买渠道，但是对于这一类 房源 ，更多的人是不了解的，想要购买这样的房子，并且让他真正属于自己，需要注意了解的事情太多了，购买前一定要谨慎考虑好，还要看看自己是不是有购买的资格。
   

4. 购买“法拍房”需要注意这些

在楼市调控的背景下，北京楼市降温明显，跟随楼市同时降温的还有法拍房。据悉，法拍房在今年“3·17”之后同样执行住宅限购政策，目前成交价普遍低于评估价，房源少有人问津。

石景山、通州“法拍房”成交价不到4万
法拍房与普通二手房相比，最大的优势就是价格低。记者了解到，一般首次拍卖是评估价的8折，有的开拍就是评估价，有的可以打7折，不同资产有所差异。北京地区最终成交价，通常比买同类型二手房要省几十万甚至上百万元，这也是置业者关注法拍房的主要原因。
去年4月，北京市法院网发布的拍卖房源信息显示，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。
今年6月19日，北京市朝阳区法院执行局在京东司法拍卖平台开拍的57套房产，最终成功拍出24套。其中，12套拍品一次出价即成功“落槌”。
不过目前法拍房的市场行情明显降温。今年双十一期间，京东拍卖联合40多家法院，选取近300个重量级标的，起拍总额约12亿元。记者在京东司法拍卖平台上看到，截至11月15日，京东拍卖平台即将开拍的住宅用房共57套。其中，仅有5套房有人报名。
记者在淘宝司法频道上看到，截至11月15日，北京正在进行的拍卖信息有14条。其中，只有2套房源有人报名，且都只有1人报名，其他房源则无人问津。位于石景山区永乐西区15号楼一套57.63平方米的住宅，评估价271.7万元，流拍后第二拍卖起拍价220万元，折合单价仅38000元/平方米。记者在链家网看到，同一小区二手房单价在5万-7万元。此外，在11月14日结束的房产拍卖信息中，位于通州区北苑南路一套116平方米住宅，仅一人报名，该住宅评估价为525万元，最终成交价为370万元，单价仅31896元/平方米。
记者统计发现，10月1日至今，京东拍卖平台共有41套房源进行过拍卖，最终成交价普遍低于评估价，仅少部分高于评估价。在淘宝司法频道亦如此，11月1日至今，已结束的84套房产中，成交价普遍低于评估价。
业内人士指出，潜在房源供应规模增多，接盘方也会“挑三拣四”。此外，在调控背景下，北京楼市降温明显，法拍房的价位也随之下跌。
执行限购政策申请贷款时间较长
记者注意到，北京“3·17”调控政策后，原来不限购、需全款支付的法拍房，也开始执行住宅调控政策。即竞拍法拍房，要有购房资质，要经过市住建委审查，审查完毕后才能办理过户手续。
“在贷款方面，需要审核一套还是二套，具体贷款额度与普通住宅相同，即首套房可贷60%，二套房可贷20%。”一位银行人士表示，从去年开始法拍房不用全款支付，可以申请贷款。
记者注意到，一般情况下，能否贷款会在竞买公告与竞买须知内标注清楚。比如在淘宝司法拍卖平台上，通常拍卖房源的介绍页面右上侧都有“一键申请贷款”按钮，点进去后会跳出该房源的合作贷款银行信息。
值得注意的是，法拍房与普通二手房的贷款流程有所不同。据银行人士介绍，普通二手房先过户，银行抵押妥当后再放款。而法拍房则是先放款，再去法院办其他手续，最后是抵押。其中还有一个阶段性担保费，即银行指定的第三方公司，承担阶段性的担保责任，且协助办理后期手续。此外，法拍房从放款到房本抵押妥当，需要三四个月，有些需四五个月才能办妥，相比普通住宅时间更长。
■ 小贴士
申请贷款应提前联系银行
法拍房与普通二手房不同，其本身带有复杂的司法关系。对此，中咨律师事务所律师贾瑞果表示，法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场。
对于法拍房具体的贷款方式，贾瑞果表示，参与竞拍人应提前和相应银行进行联系，确保在法院规定支付成交房款的期限内可以贷款成功，且能够将全部房款支付至法院指定账号，否则在无法按规定支付成交价余款的情况下，竞拍成功人需要全款支付。
业内人士提醒，在没有摸清物业的房产属性、产权状况、是否有抵押、有多少潜在税费欠费、是否有租约前，购房者最好不要轻易试水，不然可能会面临高额税费、过不了户或收不到房的窘境。
来源：新京报
（以上回答发布于2017-11-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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5. 什么是法拍房，北京市购买法拍房需注意什么问题？

一般来说，法拍房指的是遭到法院强制拍卖的房屋，民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房。购买法拍房需注意产权问题、物业欠费问题、自身财务状况以及是否存在租约四个问题。

一、什么是法拍房？
法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。
一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时，而被债权人走司法程序请求法院拍卖，将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。
二、哪些情况下房子会成为法拍房？
说到“法拍房”，可千万不要被“法拍”两个字吓到，房子并不是存在什么质量问题，只不过命运多舛最终沦落到法院拍卖。
简单来说，存在抵押、欠款还不上的房子会成法拍房。具体来说，有以下四种情况：

法拍房产生的四种情况
1.商业贷款产生
购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。2.民间借贷产生
如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

图解民间借贷产生的法拍房
3.司法没收产生
比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
4.无主认领
对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。
三、购买法拍房注意事项是什么？
1.法拍房限购
2017年3月23日，市住建委、市高级人民法院、市规划国土委明确将“法拍房”纳入限购范围。
2.房屋权属是否存在某种瑕疵
例如，未交齐土地出让金、房产证暂未办理等。
对策：竞拍前要核实房屋的拍卖信息。
3.是否有水电、物业等费用拖欠
对策：到物管了解房屋欠费情况
4.是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项
对策：充分衡量财务状态，根据自己的实际情况作出是否购买的决定。
5.是否存在租约，是否能够交房
根据法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。或者说如果有人在里面居住不肯腾房，那就很麻烦了。
举个例子：2015年12月24日，上海的陈先生以474万元拍下闵行区一套138平方米的住宅，而同一小区相同面积的住宅较高的报价达到600万元。陈先生觉得自己捡了个大便宜，但是他很快发现原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，这份合同生效是在查封之前，而且租金已经付清了。这就意味陈先生拍下的这套住宅，虽然拥有了房屋的所有权，但是20年的使用权归属别人。
对策：到房屋所在地实地考察了解。
法拍房价格虽然较一般的普通二手房低，但是也可能存在产权有瑕疵、拖欠物业费等情况，买房之前一定要注意核实。
资料来源：《中华人民共和国担保法》
该内容仅在北京适用

6. 什么是法拍房？购买法拍房的时候有什么流程？

法拍房就是因债务纠纷不能执行债务被法院强制执行拍卖的房屋。通常的情况是如果债务人不能履行抵押合同，或不能清偿债务，则由债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下的房屋，以拍卖所得的价金满足债权的要求。
一、参拍资格所有竞拍人应当具备规定的资格或者条件，具体是指具有完全民事行为能力的自然人、法人和非法人组织，但是法律、法规和司法解释另有规定的，从其规定。
竞拍过程结束前需缴付保证金，并须于法院或网上服务供应商确认后取得竞拍资格。未竞得标的物的竞买人在拍卖结束或流拍后交付的保证金，不计息退还；本标的物买受人支付的保证金，作为成交价款的一部分，自动转入本院指定账户。买方有悔拍行为的，交付的保证金不予退还。
二、出价过程设置起拍价的增价拍卖方式，至少有一人报名并以不低于起拍价的价格成交。拍卖会设置了延时竞价功能，如果在拍卖结束前，每隔5分钟就有一位竞标者出价(以系统接受竞价时间为准)，则从最近一次拍卖开始到最后一次竞价结束为止。
三、成交在成功竞拍方全额支付拍卖成交款后，法院会一并办理解除抵押、解除查封手续，成功竞拍方凭法院出具的法律文件自行及时办理拍卖标的从原权利人到买方的过户手续。
在房产过户过程中所涉及的税费和费用，例如包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费等由成功竞拍方自己承担。
拍卖标的物在成交前是有可能存在欠费的，如水、电、煤、物业管理费用、车位管理费用等，该欠费均由买受人承担。

7. 什么是法拍房，北京市购买法拍房需注意什么问题？

一般来说，法拍房指的是遭到法院强制拍卖的房屋，民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房。购买法拍房需注意产权问题、物业欠费问题、自身财务状况以及是否存在租约四个问题。

一、什么是法拍房？
法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。
一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时，而被债权人走司法程序请求法院拍卖，将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。
二、哪些情况下房子会成为法拍房？
说到“法拍房”，可千万不要被“法拍”两个字吓到，房子并不是存在什么质量问题，只不过命运多舛最终沦落到法院拍卖。
简单来说，存在抵押、欠款还不上的房子会成法拍房。具体来说，有以下四种情况：

法拍房产生的四种情况
1.商业贷款产生
购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。2.民间借贷产生
如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

图解民间借贷产生的法拍房
3.司法没收产生
比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
4.无主认领
对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。
三、购买法拍房注意事项是什么？
1.法拍房限购
2017年3月23日，市住建委、市高级人民法院、市规划国土委明确将“法拍房”纳入限购范围。
2.房屋权属是否存在某种瑕疵
例如，未交齐土地出让金、房产证暂未办理等。
对策：竞拍前要核实房屋的拍卖信息。
3.是否有水电、物业等费用拖欠
对策：到物管了解房屋欠费情况
4.是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项
对策：充分衡量财务状态，根据自己的实际情况作出是否购买的决定。
5.是否存在租约，是否能够交房
根据法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。或者说如果有人在里面居住不肯腾房，那就很麻烦了。
举个例子：2015年12月24日，上海的陈先生以474万元拍下闵行区一套138平方米的住宅，而同一小区相同面积的住宅较高的报价达到600万元。陈先生觉得自己捡了个大便宜，但是他很快发现原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，这份合同生效是在查封之前，而且租金已经付清了。这就意味陈先生拍下的这套住宅，虽然拥有了房屋的所有权，但是20年的使用权归属别人。
对策：到房屋所在地实地考察了解。
法拍房价格虽然较一般的普通二手房低，但是也可能存在产权有瑕疵、拖欠物业费等情况，买房之前一定要注意核实。
资料来源：《中华人民共和国担保法》
该内容仅在北京适用

8. 购买法拍房流程是什么？购买法拍房有哪些风险？

法拍房是很实惠的一种房子，买这样的房子也是很不错的，资金需要的少，但是面对这样的房子很多人还是很陌生的，经验少，不知道它的来源是哪里。买法拍房交易过程想要顺利一定要了解大概的流程和注意的细节。购买法拍房流程是什么？购买法拍房有哪些风险？   
    法拍房 是很实惠的一种房子，买这样的房子也是很不错的，资金需要的少，但是面对这样的房子很多人还是很陌生的，经验少，不知道它的来源是哪里。买法拍房交易过程想要顺利一定要了解大概的流程和注意的细节，这样才能避免风险。那么我就来介绍一下购买法拍房流程是什么？购买法拍房有哪些风险？
    购买法拍房流程是什么 
   首先，竞买人要向当地人民法院缴纳一定的 保证金 ，一般来说，保证金的数额是不低于估价的5％。其次，竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续。在拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金，取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理 产权证 → 交房 。
    购买法拍房有哪些风险 
   1、不能 落户 的风险
   法拍房是通过法院拍卖的 房屋 ，这些房屋都是由于原房主自身的原因才被法院用来拍卖的，法拍房上面是有原户主户口的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了 买房 人，买房人就拿到了房屋的产权。
   但是如果远房主不愿意迁出户口，法院也没有强行让其迁出的权力。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法迁移的可能。
   2、原房主的身份风险
   法拍房的原房主很有可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人是很麻烦的。通常情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。
   3、无法马上入住的风险
   买下法拍房之后是不能及时的办理入住的，如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至十年年、二十年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于 承租人 的存在，自己是无法搬进去住的。
   4、补缴费用的风险
   法拍房不像普通的那些房屋可以随时随地实地去考察，如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题，接到房屋之后才发 现房 屋破坏状况较严重，未来可能需要大量的维修费用。
   另外，如果原房主将 房产 进行过抵押，而法拍房后续的全部费用均有购买者承担。
   以上是我介绍的购买法拍房流程是什么？购买法拍房有哪些风险？法拍房低于市场价，价格还是比较划算的，想要买这样的房子诱惑力很大，但是也是存在一定的风险的，我们要知道它的风险，自己是否能接受，如果能接受就可以入手了，比较每个类型的房子都是有缺点的。