房地产项目报建审批的政策和流程

1. 房地产项目报建审批的政策和流程

　　第一步 房地产开发公司的设立

　　房地产开发公司设立阶段的法律程序

　　一、内资房地产综合开发公司的设立
　　1、公司设立准备
　　2、申请资质等级审批
　　3、申请办理企业名称预先核准
　　4、办理工商注册登记
　　5、办理税务登记
　　二、外资房地产开发公司的设立
　　6、申请批准项目建议书
　　7、办理企业名称登记
　　8、送审合资或合作合同、章程
　　9、申领外商投资企业批准证书
　　10、办理企业登记

　　房地产开发公司设立阶段的相关税费

　　1、企业法人开业登记费
　　2、企业法人变更登记费
　　3、企业法人年度检验费
　　4、补、换、领证照费

　　第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

　　房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

　　1、选定项目，签定合作意向书
　　2、初步确定开发方案
　　3、申报规划要点
　　4、申报、审批项目建议书
　　5、编制项目可行性研究报告
　　6、申报、审批项目可行性研究报告

　　房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

　　1、可行性研究费
　　2、建设工程规划许可证执照费

　　第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

　　一、房地产开发项目的规划设计
　　1、申报选址定点
　　2、申报规划设计条件
　　3、委托作出规划设计方案
　　4、办理人防审核
　　5、办理消防审核
　　6、审定规划设计方案
　　7、住宅设计方案的专家组审查
　　8、落实环保“三废”治理方案
　　9、委托环境影响评价并报批
　　10、建设工程勘察招、投标
　　11、委托地质勘探
　　12、委托初步设计
　　13、申报、审定初步设计
　　二、房地产开发项目的市政配套
　　14、征求主管部门审查意见
　　15、落实市政公用设施配套方案
　　16、报审市政配套方案
　　17、市政各管理部门提出市政配套意见
　　18、市政管线综合

　　房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

　　1、工程勘察（测量）费
　　2、工程设计费
　　3、建设工程规划许可证执照费
　　4、竣工档案保证金
　　5、临时用地费
　　6、临时建设工程费
　　7、建设工程勘察招标管理费
　　8、勘察设计监督管理费
　　9、古建园林工程设计费

　　第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

　　取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

　　一、国有土地使用权的出让
　　1、办理建设用地规划许可证
　　2、办理建设用地委托钉桩
　　3、办理国有土地使用权出让申请
　　4、主管部门实地勘察
　　5、土地估价报告的预审
　　6、委托地价评估
　　7、办理核定地价手续
　　8、办理土地出让审批
　　9、签订国有土地使用权出让合同
　　10、领取临时国有土地使用证
　　11、领取正式国有土地使用证
　　12、国有土地使用权出让金的返还
　　二、国有土地使用权的划拨
　　13、国有土地使用权划拨用地申请
　　14、主管部门现场勘察
　　15、划拨用地申请的审核、报批
　　16、取得划拨用地批准
　　三、集体土地的征用
　　17、征用集体土地用地申请
　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案
　　19、签订征地协议
　　20、签订补偿安置协议
　　21、确定劳动力安置方案
　　22、区（县）房地局审核各项协议
　　23、市政府下文征地
　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
　　25、办理批地文件、批地图
　　26、办理冻结户口
　　27、调查户口核实劳动力
　　28、办理农转工工作
　　29、办理农转居工作
　　30、办理超转人员安置工作
　　31、地上物作价补偿工作
　　32、征地结案

　　取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

　　1、地价款（土地出让金）
　　2、资金占用费
　　3、滞纳金
　　4、土地使用费
　　5、外商投资企业土地使用费
　　6、防洪工程建设维护管理费
　　7、土地闲置费
　　8、土地权属调查、地籍测绘费
　　9、城镇土地使用税
　　10、地价评估费
　　11、出让土地预订金
　　12、征地管理费
　　13、土地补偿费
　　14、青苗及树木补偿费
　　15、地上物补偿费
　　16、劳动力安置费
　　17、超转人员安置费
　　18、新菜田开发建设基金
　　19、耕地占用税
　　第五步 房地产开发项目的拆迁安置

　　房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

　　1、委托进行拆迁工作
　　2、办理拆迁申请
　　3、审批、领取拆迁许可证
　　4、签订房屋拆迁责任书
　　5、办理拆迁公告与通知
　　6、办理户口冻结
　　7、暂停办理相关事项
　　8、确定拆迁安置方案
　　9、签订拆迁补偿书面协议
　　10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
　　11、发放运作拆迁补偿款
　　12、拆迁施工现场防尘污染管理
　　13、移交拆迁档案资料
　　14、房屋拆迁纠纷的裁决
　　15、强制拆迁

　　房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

　　1、房屋拆迁补偿费
　　2、搬家补助费
　　3、提前搬家奖励费
　　4、临时安置补助费（周转费）
　　5、清理费
　　6、停产停业综合补助费
　　7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
　　8、一次性异地安置补助费
　　9、房屋拆迁管理费
　　10、房屋拆迁服务费

　　第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

　　房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

　　一、房地产开发项目开工前准备工作
　　1、领取房地产开发项目手册
　　2、项目转入正式计划
　　3、交纳煤气（天然气）厂建设费
　　4、交纳自来水厂建设费
　　5、交纳污水处理厂建设费
　　6、交纳供热厂建设费
　　7、交纳供电贴费及电源建设集资费
　　8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
　　9、设计单位出报批图
　　10、出施工图
　　11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
　　12、办理消防审核意见表
　　13、审批人防工程、办理人防许可证
　　14、核发建设工程规划许可证
　　15、领取开工审批表，办理开工登记
　　二、房地产开发项目的工程建设招投标
　　16、办理招标登记、招标申请
　　17、招标准备
　　18、招标通告
　　19、编制招标文件并核准
　　20、编制招标工程标底
　　21、标底送审合同预算审查处确认
　　22、标底送市招标办核准，正式申请招标
　　23、投标单位资格审批
　　24、编制投标书并送达
　　25、召开招标会，勘察现场
　　26、召开开标会议，进行开标
　　27、评标、决标
　　28、发中标通知书
　　29、签订工程承包合同
　　30、工程承包合同的审查
　　三、房地产开发项目开工手续的办理
　　31、办理质量监督注册登记手续
　　32、建设工程监理
　　33、办理开工统计登记
　　34、交纳实心黏土砖限制使用费
　　35、办理开工前审计
　　36、交纳投资方向调节税
　　37、领取固定资产投资许可证
　　38、报装施工用水、电、路
　　39、协调街道环卫部门
　　40、协调交通管理部门
　　41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
　　42、领取建设工程开工证
　　四、房地产开发项目的工程施工
　　43、施工场地的“三通一平”
　　44、施工单位进场和施工暂设
　　45、工程的基础、结构施工与设备安装
　　46、施工过程中的工程质量监督
　　五、房地产开发项目的竣工验收
　　47、办理单项工程验收手续
　　48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
　　49、商品住宅性能认定
　　50、竣工统计登记
　　51、办理竣工房屋测绘
　　52、办理产权登记

　　^ 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

　　1、三通一平费
　　2、自来水厂建设费
　　3、污水处理厂建设费
　　4、供热厂建设费
　　5、煤气厂建设费
　　6、地下水资源养蓄基金
　　7、地下热水资源费
　　8、市政、公用设施建设费（大市政费）
　　9、开发管理费
　　10、城建综合开发项目管理费
　　11、建筑行业管理费
　　12、绿化建设费
　　13、公园建设费
　　14、绿化补偿费
　　15、路灯维护费
　　16、环卫设施费
　　17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
　　18、电源建设集资费（用电权费）
　　19、外部供电工程贴费（电贴费）
　　20、建安工程费
　　21、建设工程招投标管理费
　　22、合同预算审查工本费
　　23、质量管理监督费
　　24、竣工图费
　　25、建材发展补充基金
　　26、实心黏土砖限制使用费
　　27、工程监理费
　　28、工程标底编制管理费
　　29、机电设备委托招标服务费
　　30、超计划用水加价
　　31、夜间施工噪声扰民补偿费
　　32、占道费
　　33、固定资产投资方向调节税

　　第七步 房地产开发项目的经营阶段

　　房地产开发项目经营阶段的法律程序

　　一、北京市外销商品房的销售
　　1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
　　2、选定中介代理机构和律师事务所
　　3、与购房者签订认购书
　　4、签订正式买卖契约
　　5、办理签约公证
　　6、办理外销商品房预售契约公证
　　7、办理外销商品房的预售登记
　　8、外销商品房转让登记
　　9、外销商品房抵押登记
　　10、楼宇交付入住手续
　　11、办理产权过户手续
　　二、北京市内销商品房的销售
　　12、提交完成建设项目投资证明
　　13、签署预售内销商品房预售款监管协议
　　14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
　　15、销售项目备案
　　16、委托中介代理机构进行销售
　　17、与购房者签订认购书
　　18、与购房者签订买卖契约
　　19、办理预售登记
　　20、办理转让登记
　　21、办理房地产抵押登记手续
　　22、楼宇交付入住
　　23、质量保证书和使用说明书
　　24、办理产权立契过户手续
　　三、北京市房地产出租的综合管理
　　25、房屋出租权的确认
　　26、申请房屋租赁许可证
　　27、出租人与承租人签订书面承租协议
　　28、租赁当事人办理租赁登记手续
　　29、租赁房屋的转租
　　30、房屋租赁关系的终止
　　四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理
　　31、房屋出租权的确认
　　32、出租人办理房屋租赁许可证
　　33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
　　34、签订书面租赁协议
　　35、租赁双方办理租赁登记备案手续
　　五、北京市房地产的抵押
　　36、抵押权的设定
　　37、签订抵押合同
　　38、办理房地产抵押登记
　　39、抵押房地产的占管
　　40、抵押房地产的处分

　　房地产开发项目经营阶段的相关税费

　　1、营业税
　　2、城市维护建设税
　　3、教育费附加
　　4、印花税
　　5、契税
　　6、土地增值税
　　7、企业所得税
　　8、个人所得税
　　9、房产税
　　10、城市房地产税
　　11、房屋产权登记费
　　12、房屋所有权证工本费
　　13、房产共有权执照费
　　14、房屋他项权利执照费
　　15、房屋买卖登记费
　　16、房屋买卖手续费
　　17、房屋租赁审核备案手续费
　　18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
　　19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
　　20、房屋租赁登记费
　　21、房屋估价手续费
　　22、房屋公证估价手续费
　　23、房地产价格评估费
　　24、房地产中介服务费
　　第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

　　房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

　　1、物业管理单位经营资质审批
　　2、签署物业管理委托合同
　　3、居住小区的物业接管综合验收
　　4、物业使用、管理、维修公约的核准
　　5、安排签订管理公约
　　6、制定、提供质量保证书和使用说明书
　　7、物业管理服务基本要求
　　8、物业管理委员会的设立

　　房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

　　1、居住小区物业管理启动经费
　　2、共用部位共用设施设备维修基金
　　3、普通居住小区物业管理费
　　4、高档住宅物业管理费
　　5、经济适用住房小区物业管理费
　　6、供暖费

2. 房地产项目报批报建需要哪些资料？

建筑工程施工许可证工程报建资料目录
一、	建设工程报建所需资料：
1、选址意见书（建设局规划股）
2、建设工程环境影响评价文件（环保局）
3、水保批复（水利局）
4、建设工程抗震设防要求审批书（防震减灾局）
5、建设工程立项文件（发改局或上级主管部门）
6、建设用地规划许可证（建设局规划管理股）
7、建设用地批文或土地使用权证（国土局）
8、建设资金证明文件（金融部门）
9、建设工程抗震设防专项审查表（建设局建管科领表审图中心审查）
10、初步设计批复（建管市场管理股）
二、办理施工许可证所需材料：
1、消防审查意见（消防大队）
2、建设工程规划许可证（规划管理股）
3、勘察设计合同（建设单位）
4、勘察设计企业资质复印件（勘察设计单位）
5、施工图审查报告（审图机构）
6、施工图审查合格证书（审图机构）
7、施工图设计文件审查备案表（建管市场管理股）
8、工程中标通知书（招标办）
9、建设工程施工合同（副本）（建设单位）
10、中标企业工程投标报价文件（建设单位）
11、施工企业资质证书复印件（施工单位）
12、施工企业安全生产许可证复印件（施工单位）
13、建设工程合同价备案书（招标办）
14、建设工程廉政合同（监察局）
15、监理合同或业主管理机构（建设单位）
16、施工人员意外伤害保险发票（保险公司）
17、质量监督书及安全报监凭证（质监站）
18、雷电防护装置设计征求意见书（气象局）
19、预存农民工工资保证金通知书（劳动和社会保障局）（建设工程合同价的3%）
20、预存农民工工资准备金通知书（劳动和社会保障局）（施工单位，合同价的10%）
21、建筑工程施工许可申请表（建管市场管理股）

3. 关于房地产开发的报建流程

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

4. 详细的房地产开发报建流程

报建程序
一、建设单位到建设行政管理部门或其授权机构领取建设工程项目登记表。
二、按登记表内容及要求认真填写登记表。
三、将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。
四、向建设行政管理部门报送登记表并交验立项批准文件和建设工程规划许可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。
五、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记表，进入施工图文件审查程序。

扩展资料：
报建内容主要有：
（1）工程名称；
（2）建设地点；
（3）投资规模；
（4）资金来源；
（5）当年投资额；
（6）工程规模；
（7）开工、竣工日期；
（8）发包方式；
（9）工程筹建情况。
根据《城市房地产开发经营管理条例》：
第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第十四条　房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
参考资料来源：百度百科-报建

5. 详细的房地产开发报建流程

报建程序：
1、建设单位到建设行政管理部门或其授权机构领取建设工程项目登记表。
2、按登记表内容及要求认真填写登记表。
3、将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。
4、向建设行政管理部门报送登记表并交验立项批准文件和建设工程规划许可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。
5、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记表，进入施工图文件审查程序。

扩展资料：
一、	建设工程报建所需资料：
1、选址意见书（建设局规划股）
2、建设工程环境影响评价文件（环保局）
3、水保批复（水利局）
4、建设工程抗震设防要求审批书（防震减灾局）
5、建设工程立项文件（发改局或上级主管部门）
6、建设用地规划许可证（建设局规划管理股）
7、建设用地批文或土地使用权证（国土局）
8、建设资金证明文件（金融部门）
9、建设工程抗震设防专项审查表（建设局建管科领表审图中心审查）
10、初步设计批复（建管市场管理股）
二、办理施工许可证所需材料：
1、消防审查意见（消防大队）
2、建设工程规划许可证（规划管理股）
3、勘察设计合同（建设单位）
4、勘察设计企业资质复印件（勘察设计单位）
5、施工图审查报告（审图机构）
6、施工图审查合格证书（审图机构）
7、施工图设计文件审查备案表（建管市场管理股）
8、工程中标通知书（招标办）
9、建设工程施工合同（副本）（建设单位）
10、中标企业工程投标报价文件（建设单位）
11、施工企业资质证书复印件（施工单位）
12、施工企业安全生产许可证复印件（施工单位）
13、建设工程合同价备案书（招标办）
14、建设工程廉政合同（监察局）
15、监理合同或业主管理机构（建设单位）
16、施工人员意外伤害保险发票（保险公司）
17、质量监督书及安全报监凭证（质监站）
18、雷电防护装置设计征求意见书（气象局）
19、预存农民工工资保证金通知书（劳动和社会保障局）（建设工程合同价的3%）
20、预存农民工工资准备金通知书（劳动和社会保障局）（施工单位，合同价的10%）
21、建筑工程施工许可申请表（建管市场管理股）
参考资料来源：百度百科-报建

6. 房地产开发报建流程

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。 

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 

6、规划部门办理项目选址意见书。 

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。 

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 

5、国土资源局进行用地预审。 

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。 

2、人防办进行人防设施审查。 

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。 

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 



第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 

2、开发商应提交材料：

（1）申请书； 

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证； 

（5）建设工程规划许可证； 

（6）施工许可证； 

（7）房屋竣工验收资料 

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

7. 房地产开发报建流程

工商登记
成交确认书
签订《出让合同》
土地测绘
规划设计条件
勘察报告
选址意见书
土地使用权登记（土地证）
项目立项
环评审批
房地产开发资质证书
建设用地规划许可证
城市绿化工程许可证
工程规划许可证
房地产项目开发经营权证
施工、监理企业招投标
地震安评审批
建设工程消防设计审核
雷电灾害防护装置设计审核
修建防空地下室许可
安全设施“三同时”
建设工程施工许可证
质量监督和安全报监
放验线、开工建设
商品房预售许可证办理

8. 房地产报建流程

　　第一章：项目立项阶段
　　发改委办理立项审批、投资计划
　　第二章：前期准备阶段
　　一、 获取土地使用权：签订国有土地转让合同、缴纳出让金契税、办理《土地证》
　　二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
　　三、 规划设计:建委办理建设规划许可证、建设用地许可证
　　环保局：环保评测、日照分析
　　地震局：地震测试
　　人防办：相关人防工程建设方案
　　民航局：标高申请
　　环卫、市政等申请
　　四、 建设项目报建登记，图纸审核、申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
　　五、申办《施工许可证》
　　六、招标
　　第三章：工程建设阶段
　　1、施工用水用电及通讯线路接通，保证施工需要
　　2、施工场地平整，达到施工条件
　　3、施工通道疏通，满足施工运输条件
　　4、施工图纸及施工资料准备
　　5、施工材料和施工设备的准备
　　6、临时用地或临时占道手续办理
　　7、施工许可批文及办理开工手续
　　8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
　　9、组织图纸会审、设计交底
　　10、编制工程进度计划
　　11、设计、施工、监理单位的协调
　　第四章：项目销售阶段
　　一、申办《销售许可证》
　　二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并
　　依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
　　一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
　　二、申办建设工程规划验收
　　三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
　　四、物业移交
　　第五章：交付使用阶段

　　上海房地产开发作业指导书