房贷放松下债市遭冲击，短期陷入调整但难言拐点

1. 房贷放松下债市遭冲击，短期陷入调整但难言拐点

近日，随着多地陆续释放地产放松政策，市场对宽信用的担忧进一步升温，债市也遭受影响，在2月22日出现明显回调，10年期国债主力合约创下2个多月新低。
不过，到了2月23日，市场有所回暖，国债期货全线收涨，5年期主力合约涨0.17%，银行间主要利率债收益率下行2～4BP。在业内人士看来，这一方面是受央行加大公开市场投放影响，另一方面，则体现了债市对相关情绪已反应得较为充分，短期有望趋稳。
虽然情绪冲击已经兑现，后续还需看数据端能否印证。中信证券联席首席经济学家明明对记者表示，当前利率依然面临较大的上行压力，3.0%将成为本轮10年期国债到期收益率的顶部约束。整体而言，债市目前仍是调整期，但并不是趋势性的大拐点，调整之后机会反而将逐步显现。
债市再现动荡
日前，尽管地缘风险进一步加深了全球避险情绪，但国内债市延续独立走势，持续回落，国债期货不断下探。
Wind资讯显示，2月22日，国债期货全线收跌，10年期主力合约跌0.13%，5年期主力合约跌0.15%，2年期主力合约跌0.11%。其中，10年期国债期货主力合约连续2个交易日报收在100元以下，创出了2个多月新低。
现券方面，银行间主要利率债不同期限品种走势分化，长券收益率略下行，中短券收益率明显上行。截至22日17时，10年期国开活跃券收益率上行0.75BP，5年期国开活跃券收益率上行3.5BP；10年期国债活跃券收益率下行1.45BP，5年期国债活跃券收益率上行1.75BP。
2月23日，情况有所转变。国债期货止跌，全线收涨，10年期主力合约涨0.16%，5年期主力合约涨0.17%，2年期主力合约涨0.07%。
现券方面，银行间主要利率债收益率普遍下行，5年期品种表现更好。截至23日17时，10年期国开活跃券收益率下行2.5BP，10年期国债活跃券收益率下行2.72BP，5年期国开活跃券收益率下行4BP，5年期国债活跃券收益率下行3.75BP。
接受第一财经采访的多位业内人士表示，债市此次下跌主要是受近日楼市放松政策影响。近来，山东菏泽、重庆、江西赣州等多地的部分银行调整了房贷首付比例，由此前的30%降至20%；同时，部分地区房贷利率也有下调，如自2月21日起四大行同步下调广州地区房贷利率，在此背景下，债市走势疲弱。
另据贝壳研究院数据，今年2月，全国103个城市房贷交易统计数据显示，有87城房贷主流利率环比下调，其中惠州、中山、呼和浩特首套房贷主流利率下调幅度较大，达到30BP，重庆、南京、绍兴下调25BP，无锡、温州、常州下调20BP。
“地产放松触发宽信用预期升温，债市跌破支撑位。随着多地陆续发布地产放松政策，债市边际上对宽信用的担忧进一步升温。”国泰君安首席固定收益分析师覃汉分析道。
在覃汉看来，地产放松对债市有两波脉冲效应，先情绪后数据。而从中期维度分析，目前的放松更多的是2021年下半年以来政策转为“纠偏”的延续，也是房价和库存压力双高的部分地区对稳定房地产预期的诉求体现。
明明也表示，之前房地产销售持续下行，民营房企接连出现债券违约，土地市场交易冷清，在房地产掣肘的情况下，投资者对于“宽信用”的效果存疑。然而随着房地产需求端放松的信号持续增加，此前对于“宽信用”制约的因素也逐步被弱化，债券市场也越来越接近临界点。
目前，随着地产需求端政策开始放松，有分析称，商品房销售向上的信号最快可能出现在今年3月份。紧随其后，土地市场、房地产开发环节可能也会有所改善。“虽然2022年全年土地投资可能会有一定的收缩，但预计建安投资仍能保持5%以上的增速，地产投资有望保持2%~3%的正增长。”明明分析称。
而对于23日债市的回暖，有观点认为，这是由于宽松预期增加以及央行加大资金投放提振了市场情绪。一方面，中央一号文件发布，其中提及对地方法人金融机构实施更优惠的存款准备金政策；另一方面，23日央行开展了2000亿元7天期逆回购操作，对冲到期的100亿元后，当日实现净投放1900亿元。
反映到资金市场上，资金面整体保持平稳。上海银行间同业拆放利率（Shibor）涨跌不一。隔夜品种上行0.4BP报2.043%，7天期下行1.5BP报2.176%，1个月期下行0.2BP报2.308%。
短期难有大行情
虽然相关利空情绪已兑换，但部分城市房贷利率调降引发的宽信用担忧仍在发酵，债市仍将承压。
明明对记者称，1月信贷总量高增但结构不佳，当前支持政策出台有望提高个人中长期贷款，带动信贷结构进一步优化。而随着“宽信用”政策效果持续显现，货币政策进一步宽松的力度受限。总体来看，政策组合已从此前的“宽货币 宽信用”转向“稳货币 宽信用”。
“随着交易重心逐步切换，宽信用与稳增长的预期和落地效果将持续冲击债市，债市收益率也面临较大的调整压力。”明明说道，但稳增长不等于强刺激，虽然本轮针对房地产的相关政策边际宽松，但与2014～2016年仍有较大差别，在“房住不炒”的背景下，政策力度依然谨慎，因此预计利率上行幅度有限。
中航证券研报也提到，在当前信用走势依然不太确定情况下，利率大幅上行的可能性不大。但考虑到宽信用政策依然在连续出台，近期财政部与发改委频频发声，“尽快”“尽早”“超前”“靠前”“增加”等词汇多次出现，一季度各类稳增长的政策和力度都在不断加大，因而利率回升风险并不能排除，债市转入震荡状态。
实际上，对于债市而言，地产放松只是放大情绪的催化剂，核心还是宽货币的预期下修。覃汉认为，1月份融资数据公布后，债市上涨的核心支撑“宽货币”被削弱。在要不要降债券久期的“犹犹豫豫”中，碰上诸多细碎的利空催化，谨慎情绪被放大。未来，债市可能还会经历一段“难熬”的时间，但对中期维度（一个季度）仍然乐观。
业内的共识也在于，在货币政策转向以前，债市不存在系统性风险，但是在稳增长及宽信用的曲折兑现过程中，长端利率的波动将随之加大。
国盛证券分析师杨业伟大分析称，因城施策下，预计后续仍有地方会放松地产调控政策，除了降低按揭利率和首付比例，限购政策也可能会调整。再加上基建项目和资金较为充裕，不排除施工加快，并带动基建投资回升的情况。地产和基建投资逐步回升，将带动信用宽松和经济回暖，因而长端利率的调整风险会逐步加大。

2. “稳楼市”继续，房贷利率持续走低，真的能够拯救楼市吗？

我觉得这个措施没有办法拯救楼市，毕竟很多地方的房价严重过高，所以拯救房楼市的唯一方式就是降低房价，而不是降低所谓的房贷利率，更不是降低申请个人住房贷款的门槛。
在很多城市的楼市行情急转直下的情况下，很多城市已经陆续出台了各种房地产措施，有些城市也在主动降低房贷的基本利率。在此过程当中，有些城市的房贷利率已经降到了4%左右。虽然购房者可以用更低的代价申请个人住房贷款，但因为很多普通人确实没有购房的能力，很多人的收入水平也远远达不到买房的程度，所以很多城市的房地产行情依然非常的差，降低房贷利率根本就没有办法拯救楼市。
降低房贷利率不可能拯救楼市。
这个道理其实非常简单，之所以楼市的行情如此之差，一方面是因为很多城市的房价非常贵，另一方面也跟大家的购买能力有关。当整个楼市已经透支了大部分年轻人的幸福生活的时候，能够买得起房子的人的数量已经不多了。如果一个城市不主动降低房价的话，自然就没有太多的人能够买得起房子。
我们需要降低各个城市的房价。
以我个人来看，如果想维持楼市的基本运作的话，我们最需要做的事情是直接降低各个城市的房价。对一线城市和二线城市来说，这些地区的房价可能会有20%~50%的跌幅。对于二线城市以下的地区来讲，这些地区的房价至少需要减去50%以上。
如果能够做到这一点的话，全国各地的房地产行情才能基本稳定下来。楼市的问题不仅会涉及到年轻人的住房问题，过高的房价更会直接影响年轻人的结婚生子的选择，所以我们一定要重视这个问题。

3. 评论丨房贷利率差异化下调,释放出稳定市场的新信号

来源：21世纪经济报道 作者：王静文（中国民生银行研究院）
近日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率下限进行调整，释放出促进房地产市场平稳健康发展的新信号。
《通知》主要有两方面内容：一是在居民购买普通自住房时，将首套住房商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套仍按现行规定执行；二是商业银行可根据当地房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
首先需要指出的是，差别化住房信贷政策于2011年开始实施，目的是通过采取差别化的首付比例和利率来限制投资、投机性购房需求。由于我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制，即由央行确定全国范围的利率下限，央行各省分支机构再据此确定本地区的下限，当地银行再结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在地区利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体价格。
2019年8月，LPR报价改革实施后，央行将全国层面首套房贷款利率下限设置为相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷款利率下限为LPR加60个基点。根据《通知》，全国层面首套房利率下限下降为LPR-20个基点。当前5年期LPR为4.6%，下调之后变为4.4%，已接近2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平。
4月底政治局会议明确要“努力实现全年经济社会发展预期目标”“抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度”，落实在房地产政策上，就是要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。随后央行和银保监会均表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
另一方面，当前房地产市场确实不容乐观。根据统计局数据，1-4月商品房销售面积同比-20.9%，商品房销售额同比-29.5%，市场交投极为清淡。4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民部门不但没有加杠杆反而在去杠杆。国房景气指数已经下降至95.9%，达到2016年初以来最低水平。
今年以来，不少地方已在因城施策导向下，通过下调首付比、下调贷款利率、放松限购限贷标准等方式对房地产金融政策进行边际调整，但目前来看，尚未达到预期效果。这种情况下，就需要出台更高层面、更有力度的稳市场举措。这不仅是稳增长的当务之急，也是防风险的题中之义。
此次下调，标志着全国层面房贷利率下限的整体下移，无疑释放出了更强的政策信号。在房住不炒定位之下，此次下调仅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已对首套房的认定标准进行放松，预计政策的波及效应会有所扩大。根据一季度货币政策执行报告，3月份新发放个人住房贷款平均利率为5.49%，相对于4.4%的下限仍有不小空间。
另外需要指出的是，房贷对银行而言属于优质资产，2020年之前个人住房贷款利率一直低于一般贷款平均利率水平。2020年之后，政策转向重点支持小微企业、制造业等领域，一般贷款利率开始低于个人住房贷款利率。一季度前者仅为4.98%，比后者低51个基点。从成本收益比的角度考虑，银行必然有意愿下调房贷利率。而房贷利率的下调，将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。
从历史经验来看，房地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民预期逐步改善，后续房地产销售降幅有望逐步收窄。而在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定，这不仅有利于住房消费健康发展，也有助于增强房企发展信心，最终将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

4. 止跌，楼市重要信号！房贷利率还要变

2月21日，两项事关房地产的重要数据发布。
LPR最新报价：2022年2月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。数据与上个月保持不变。
最新房价统计：2022年1月南京新房价格继续上涨。同时，1月份房价下调城市数量在减少！不过，南京1月二手房价格仍然环比下跌。
但无论如何，万众期待的官方数据显示，2022年1月份，房价开始出现止跌信号，政策底部出现后，楼市逐渐出现底部特征。
房贷利率方面，从2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。一名国有大行个贷部负责人表示，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。

LPR按兵不动 仍有降准降息空间
上个月，央行公布1月LPR报价，1年期LPR利率降低10个基点，5年期LPR降低5个基点。
就在外界普遍认为，2月将继续迎来下调时，最新出炉的LPR数据，竟然原地不动。
今日，央行公布2022年2月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。和上一期持平，降息预期落空。
对于后续LPR是否还会继续下调，业内专家表示，宽信用信号不足以结束降息周期。若后续经济基本面依然较弱，降准降息仍有空间。
业内预计，虽然降息会阶段性缓一缓，但窗口并未完全关闭。光大证券金融业首席分析师王一峰认为，考虑到2月是“信贷小月”，货币政策会否有进一步举措处于观察期，当务之急是为稳定信贷投放创造适宜环境。若后续信贷投放不及预期，3月可能会进一步降息。

新房价格止跌企稳
这个月房价指数给予的启示：房价急跌4个月后，逐渐出现企稳迹象。
具体到南京来看，新房价格仅在去年11月环比下跌0.5%，12月就止跌回涨，环比上涨0.3%。而进入2022年，1月继续保持小幅上涨态势，环比上涨0.1%。

本站之前就表达过观点，南京房价跌不深，也跌不久，接下来就是缓慢进入上涨通道。
纵观全国形势，2022年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。
而回看过去，新房和二手房在去年最高峰时，环比下降城市分别高达59个和64个，尤其是新房的变化，有19个城市从房价下跌重回上涨通道。
政策底部出现后，市场逐渐出现底部特征。
在此前连续4个月下跌的基础上，1月份数据已经止跌。当前环比跌幅处于持续收窄态势，后续完全有转向上扬的可能，即走出此前房价持续下跌的区间。这是房价指数出现的重要信号。
整体来看，从去年7月开始，二手房率先明显下调，26个城市开始下调，随后在8月份新建住宅出现了超过30个城市下调。更严重的是，在9-12月，70大城市房价数据出现了历史来最明显的一次急跌现象！
2022年1月整体市场逐渐出现企稳，但市场依然低谷，依然需要更多政策维持稳定。

多个城市房贷首付比下调
另外需要注意的是，近期有一些城市出现了房贷首付比例下调的政策。据调查，继山东菏泽个人住房贷款首付比下调后，重庆、江西赣州、佛山非限购区域也相继将首付比例降至最低20%，且对购房者资格审核有所放松。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，首付比例的调整，特别是针对首套房的调整有助于释放购房刚性需求，对加速市场稳定具有积极意义。“商业贷款政策的调整，传递出市场筑底的信号，由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，相关政策的出台也有利于稳定房企运营。”
中信证券认为，当前，各地房地产政策工具箱储备仍较丰富，菏泽调整“无房无贷”购房者的首付比标志着需求端政策优化的开启，后续各地需求端政策有望依据销售情况而“因城施策”推进。
业内普遍认为，这些充分说明当前房贷政策继续趋于宽松，同时能够在很大程度上降低购房入市的门槛，对于激活市场交易有积极作用。未来或将有更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三、四线城市。
随着影响楼市的最大因素——房贷 逐渐缓和，市场将在今年的3-4月逐渐走稳，一、二线城市将会率先走出低迷。对于购房者来说，最近可以抓紧看房了，小阳春就在前方。

5. 突发！房贷利率降了！楼市拐点要来？

刚刚，央行宣布最新1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%，比上月下调了5个基点。

值得一提的是，这是8月实行房贷利率新政以来，5年期以上LPR首次降息。

事实上，本次5年期以上LPR下调早有预兆。
11月5日，央行宣布降低1年期中期借贷便利（MLF）利率5个基点。
11月18日，央行宣布“7天逆回购”利率下调5个基点。
对楼市有什么影响？
此次LPR利率下调对楼市有何影响？
1、利率下调，会使房贷本身的压力减少，同时刺激住房消费需求，也会进一步促进房贷市场和楼市交易的活跃。
2、对于后续市场来说，LPR利率下调也有助于后续购房者的积极入市。
尤其是临近年底，房企的降价促销力度增大，相关房贷的优惠自然也容易吸引更多的购房者入市，进而有助于带来更多市场交易，房企去化压力也会减少。
LPR利率下降5bp，购房压力能减多少？
根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，月供压力仅减少31元。
照这样看来，购房者压力并没有太大减少。
专家解读
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，体现了贷款市场降利率、降成本的导向。类似中长期利率的调整，也使得房贷利率本身面临下调的空间。其对于降低贷款成本、刺激购房者积极入市和办理贷款等都有较为积极的作用。
此次利率的调整，对于原先已经签订的购房贷款合同并不会有太大的影响，更多的影响是体现在后续新签订的房贷合同上，即对于11月下旬以及未来的购房交易会有影响。从目前的货币政策和房地产市场来看，短期内类似利率将以下调为趋势，所以客观上有助于刺激后续的市场交易，相关房企也将面临更好的去库存窗口期。

6. 次贷危机重，房价下跌时，借款者行为会如何变化，这对金融体系又会产生什么样的影响？

次贷危机：银行为了扩大贷款业务，把钱借给原本一些还款能力不足又不想买房子的人。结果，由于市场经济环境的原因，这些人的收入无法继续还欠银行的贷款。于是，银行就把他们的房子收了去抵债。银行收了房子的所有权，为了补上借款人的欠款，银行必须把收回的房子变现，但是银行不可能去卖房子。所以，聪明的金融工作者，把房屋产权的债权设计了一个金融债权投资产品卖在卖给广大的投资者。当越来越多经济人力不足又贷款买房人的房子给银行收了，银行收的房子越来越多，但是市场上又没有那么多的购买者。于是，房子价格下降了，买了房子产权债权的投资产品人就发现，这个投资不赚钱，没办法，卖了。最后，银行的贷款无法收回，资金出现了问题，银行破产的破产，关门的关门。关门的银行多了，金融系统就出问题。
一、 房价的下跌，导致了借款人的资产缩水，促使贷款买房者必须用更多的现金去还款。在银行看来，房价下跌，房子的抵押按揭价值就下降了，那么借款人的贷款就容易出现不良贷款。所以，银行会要求贷款者加速还款。
二、房价下跌导致了，许多还款能力不足的出现许多银行不良贷款，于是次贷危机来了，金融系统出现了资金，信誉等一系列的问题。最明显的银行倒闭 ，或者破产。

7. 多地下调房贷利率 信贷宽松助力楼市回暖

在“支持合理需求”的政策导向下，房地产市场的信贷环境正在逐步宽松，并对楼市服务形成了有力的支撑。
3月22日，有消息显示，苏州部分银行首套房贷款利率降至4.6%，与5年期以上LPR（贷款基础利率）持平，这是该地区近两年来首套房贷利率的最低水平。21世纪经济报道记者了解到，确有一部分银行将首套贷款利率调至4.6%，其他银行的首套房贷利率也多在4.65%和4.7%的低水平。同期，苏州的二套房贷款利率也有所下调。
在此之前，杭州、南京，以及湖北省的十堰、襄阳等城市，都出现了首套房和二套房利率的下调。
根据贝壳研究院的监测，2022年3月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。同时，重点城市的放款周期也有所缩短。
分析人士指出，房贷利率下调是房地产信贷政策逐渐宽松的体现之一。尽管近期LPR数据未再下调，但各地的房贷利率仍有进一步下调的空间，这也将对恢复中的房地产市场继续带来利好。
房贷利率普遍下调
商业银行个贷利率与LPR水平有一定的关联度。根据央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。
按照央行于3月21日公布的数据，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，均与上月持平。这也意味着，苏州的首套房最低利率已达到监管要求下的最低水平。
与苏州的“贴地飞行”不同，经过近期的调整，目前杭州的首套房贷利率最低可达到5.1%，二套房贷利率低至5.2%-5.3%，与上月的5.65%（首套房贷利率）、5.85%（二套房贷利率）相比，也有明显的下降。
此外，南京部分银行首套房贷利率最低降至5.4%，较2月份下调了40BP，这也是南京首套房贷利率的阶段性低点。
湖北襄阳、十堰部分银行的房贷利率降幅则在40BP至45BP之间。其中，襄阳部分银行的首套房房贷利率由5.68%下调至5.28%，约降至近4年来的最低水平。二套房最低房贷利率则下调至5.57%。
今年1月份，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下调5个基点，但此后的2月和3月，LPR未继续下调，而是维持不变。尽管如此，很多城市的房贷利率仍有下调空间，且将贷款利率向下调整是多数城市的做法。
此外，随着房地产信贷环境持续宽松，多个城市出现首付比例下调、放款周期缩短等现象。
根据贝壳研究院监测，2022年3月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；平均放款周期为34天，较上月缩短4天。
其中，103城中有82城的房贷主流利率下调。成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。
放款周期上，3月103城平均放款周期接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角区域城市占13城。
贝壳研究院表示，结合当前的楼市政策环境来看，预计未来信贷环境保持宽松，地方支持性调控政策进一步出台，精准引导合理住房需求的释放。
需求仍有释放空间
信贷政策的宽松，被认为是近期楼市回暖的重要因素之一。
根据国家统计局的数据，今年1-2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，商品房销售额1.55万亿元，同比均有所下降，但绝对水平仍处于历史同期第二高位。
据不完全统计，今年已有超过50个城市出台了相关政策，支持合理住房需求，有机构将这些政策总结为松绑公积金贷款政策、人才引进、放松预售资金监管、下调首付比例、下调贷款利率、放松购房资质认定等6个大项。其中不难看出，松绑信贷政策是主流做法。
但多数机构认为，与以往相比，目前购房需求仍然疲弱，还有进一步释放的空间。央行发布的数据显示，今年2月，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。这也被认为是需求不足的佐证。
利好消息在于，进入3月以来，越来越多的城市出台政策，对市场进行松绑。
3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布消息称，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。这也意味着，哈尔滨市实行了三年多的主城区限售政策，将被暂停执行。同时，公积金贷款条件有望放宽，信贷政策也有进一步松绑的空间。
事实上，进入3月，市场的复苏势头颇为乐观。贝壳研究院数据显示，3月以来（3月1日到3月17日）贝壳50城二手房日均成交量较2月（春节后）日均成交水平增长约17%，周度房价指数保持平稳；二手房市场供需活跃度也提高，3月以来贝壳50城二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均较2月（春季后）的日均水平提高。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，预计信贷宽松叠加支持性政策将促进市场进一步修复。加之传统销售旺季的到来，房地产市场有望进一步升温。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，短期来看，随着政策效果的逐步显现，预计3月市场规模环比回升。但考虑到2021年上半年高基数影响，市场销售规模仍会低于去年同期。同时也需要看到，疫情反复可能对部分市场的恢复节奏形成一定拖累。

8. 房地产回暖预期明晰 多地房贷利率下调放贷周期缩短

2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)。专家认为，该政策主要影响银行对房企的贷款倾向，将间接传导至居民的购房选择，但是也不意味着保障性租赁购房市场可以高枕无忧。
《通知》主要涉及两方面政策：一是保障性住房；二是房地产贷款集中管理制度。
保障性住房主要提供给当地存在住房困难的个人，在价格方面十分优惠。以上海为例，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。在价格方面，面向社会供应的项目，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。此外，在收费时，保障性租赁住房租金按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金；押金不得超过一个月租金。
而房地产贷款集中管理制度是指2020年12月28日，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该通知将银行业金融机构分为了中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，并分别对这五档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限做出了规定，五个档次分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五档可根据实际情况上下浮动2.5个百分点。
《通知》将如何影响房贷市场？
宜信财富首席宏观研究员王好认为，《通知》的政策导向性比较明确，应该会对房贷市场有一定影响。“此次新政主要是针对贷款集中制度中的房企贷款，直接影响到房地产企业，后续或将传导至居民的购房选择，尤其在一些房价较高、供需较为紧张的一二线城市。”
他表示，一方面，新政会吸引一部分信贷进入保障性住房市场，这对保障性住房市场的发展具有促进作用；另一方面，新政也将会对地方政府的监管工作思路、房企的经营决策等方面都会产生影响。总体而言，新政可以视为践行“房住不炒”的重要举措。长期来看，健全的保障房市场在未来可以视为一种公共产品和服务，将会对国内人口流动，乃至城市经济发展产生愈加显著的影响。
保障性住房市场是否可以高枕无忧？克而瑞房地产行业首席分析师孙杨提示，政策性的宽松可以给房企带来更多融资，以投入到保障性租赁住房的建设中，但是这类住房的需求有多大仍是一个有待解答的问题。满足居民的租赁性住房需求不仅仅在于提供住房，还有配套的医疗、教育、生活基础设施等。
房地产回暖预期逐步明晰
2021年受房地产行业不断加码的收紧政策，以及房企的爆雷危机影响，房地产开发投资和商品房销售增速都有所下降。国家统计局1月17日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。
2022年开始，无论从银行放贷速度来看，还是从政策的调整来看，“房住不炒”原则在不断落实，房地产行业回暖预期不断清晰。
2022年首月，受行业下行惯性影响，二手房价格环比仍显下降趋势，但出现了跌幅收窄迹象。贝壳研究院数据显示，2022年1月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。下跌城市个数进一步减少，房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。
全国多地利率下行
1月下旬，受LPR利率下行影响，房贷利率整体下降。北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
此外，不少地区的银行也主动降低了房贷利率，并且在放贷速度方面有所提升。比如，苏州多家国有银行将首套房贷利率下调至4.95%，较2021年底5.7%的利率水平下降0.75个百分点；二套房贷利率最低可至5.1%，较去年底的6%下降0.9个百分点。记者对1月上海房贷市场的调研也显示，房贷额度充足的同时，银行的放贷速度也大大缩短，普遍在1至2月，最快可达1周。
一些地方也放松了公积金贷款的限制。2月1日开始，福州第二次申请纯住房公积金贷款，首付款比例统一调整为40%。此外，二次申请住房公积金贷款在第一次结清后当月即可申请，而原先需满12个月才可办理。