房地产项目前期手续有哪些？

1. 房地产项目前期手续有哪些？

工程开工以前，房建项目涉及以下这些前期工作手续。用地已按生地来举例。
首先我们要对项目的选址进行测量，我们要测量红线和地形。
测量完以后我们要向自然资源部门申请用地预审还有选址意见。
与此同时我们要编制项目建议书，向发改部门申请立项，项目立项了我们这个项目才具有身份证。
立项完以后，我们向自然资源部门申请办理用地预审以及选址意见的过程中，我们同时编制项目可行性研究报告，对这个项目可行性研究报告我们要做一个方案，就是一个总平方案，我们的建筑面积多少？我们的容积率多少？我们的建筑系数多少？我们要有一个规范的标准的总平图，然后我们的可研才是完善的。
在编制可研的过程中，我们可以同时开展地灾评估还有压矿。
我们要办理一个初步勘察报告。
我们办理初步勘察了以后我们可以开展方案设计工作。我们在办房建的前期工作中，我们应该有全局观，要从整个项目进行把握。
房建项目我们需要编制绿色建筑方案还有可再生能源方案。
我们要编制水土保持方案，还要对水土保持进行报批。
如果涉及征地拆迁，我们要编制社会稳定风险评估报告，并对风险分析报告进行评审，就是评估报告。
如果说涉及林地的话我们需要办理涉及林地的征占用林地可行性研究报告，这要经林业部门审批，如果是永久占用林地，就要报林业厅审批。
我们需要做设计，设计分为三个阶段，就是方案设计、初步设计、施工图设计。初步设计做出来以后，我们要组织专家对初步设计进行评审，就是初计。我们要把初步设计评估报告还有初步设计成果交到发改部门，然后对我们初步设计进行批复。
在过程中我们办完这些前期工作还要进行用地的报批。
用地报批完，我们就可以办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证还有施工许可证，有了这些证以后我们的项目开工才具有合法性，如果没有办理这些手续，我们已经开工了，那我们要补办这些手续。
这些手续办的完善，对我们项目的推进，还有我们项目的验收，还有我们资金的落实是非常有意义的！如果大家有什么问题，可以咨询我们。
回答者为工程通网专家钟工，在办理项目前期工作手续方面具有丰厚的经验，近年来主持或参与广西某产业示范园区标准厂房建设项目建议书、贵港市某服务用房建设项目水土保持方案报告表、某商业广场房地产开发项目水土保持监测年度报告等。

2. 房地产开发前期有哪些手续需要办理

房地产开发前期报批的手续有：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。
一、拆除房屋需要办理哪些手续
第一、取得项目立项。按照现在《行政许可法》的规定，所有的行政许可都必须公示，未经公示无效，涉及到老百姓重大利益的必须听证。第二，取得规划许可。目前实施规划管理的手段主要是一书两证：《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》。房屋拆迁主要要求有建设用地规划许可，而建设用地规划许可依据前面的项目选址意见书，项目选址要征得附近的人同意。目前在房屋拆迁诉讼阶段，一般会忽略选址意见书。如果按照《行政许可法》的规定，准备发建设用地规划许可证的时候，老百姓可以要求听证，要求对规划许可审查，看前面有没有选址意见书。房屋拆迁中审查建设用地规划许可证是非常重要的。第三，建设用地批准文件。
二、建筑工程施工许可证延期需要什么手续
根据我国法律规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
1.依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。
2.在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
3.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。
4.已经确定施工企业。按照规定应当招标的工程没有招标，应当公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业的，所确定的施工企业无效。
5.有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。
6.有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施。建立工程质量安全责任制并落实到人。专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
7.按照规定应当委托监理的工程已委托监理。
8.建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
9.法律、行政法规规定的其他条件。
县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门不得违反法律法规规定，增设办理施工许可证的其他条件。
三、有土地使用证可以盖房子吗
可以。1、由建房户提出申请，填写《农村个人建房申请、审核表》;2、所在村民委员会签署意见并加盖公章;3、镇政府进行初审，并负责调地工作;(1)镇村建办意见;(2)镇土地分所意见。4、镇政府分村定期定点张榜公布初审意见;5、报县级机关联合审批(1)县规划局审核，确定规划选址意见，发批准文件;(2)县国土资源局审核，并办理用地审批手续，发批准文件。6、县国土资源局收取建房保证费用，核发《农村个人建房建设工程许可证》;7、建房户开工前报告镇政府，镇政府现场查验，敲桩定位，并实行建设全程管理;8、建房竣工后，建房户应向镇政府申请竣工验收;9、镇政府会同县有关部门派人现场查验，按规定核发建房竣工验收合格证，退还建房同地保证金;10、建房户凭验收合格证，向国土登记部门申请房地产权利登记。11、建房户领取房屋产权证。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产管理法》第二十五条
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十七条
房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

3. 房地产开发前期手续是怎样的

1、竞标土地使用权，竞得土地使用权后，签订土地使用权出让合同，还有红线图。
2、建设规划部门办理用地规划许可证。
3、办理取得土地使用权证。
4、接下来是项目的总平面布置设计，还有地质勘探，等总平审批通过之后就可以着手单体工程的方案设计并报批，等单体工程的方案也审批通过这后就可以进行施工图设计了，施工图设计之后还得送专业审图公司审查，等审查通过后就可以到建设规划部门办理建设工程规划许可证。
5、接下来得去办理人防、消防审核、防雷检测。还有工程开工前手续和监理手续，等这些办妥后可以到建设局建工科办理工程施工许可证。
一、房地产开发前期手续流程
1、首先应到国土局办理好土地出让手续。
委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图。
2、选址定点阶段。
3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段。
4、初步设计和施工图设计审查。
5、规划单体审查阶段。
6、施工报建阶段。
二、房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：
1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。约为销售收入的2％一3％；
（2）销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；
（3）其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

4. 房地产开发前期手续流程有哪些？？

1、首先应到国土局办理好土地出让手续。
委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。
2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
(1)、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。
(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(6)、规划部门办理项目选址意见书。

3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。
(2)、国土资源局办理土地预审。
(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（项目如涉及）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
(5)、国土资源局进行用地预审。
(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、公安消防支队进行消防设计审查。
(2)、人防办进行人防设施审查。
(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、建设单位办理施工报建登记。
(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

扩展资料：
所谓房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，购买房地产是一种重要的投资方式。
不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。
因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。
而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。
此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。
资料来源：百度百科-房地产开发公司

5. 房地产开发前期手续流程有哪些？

房地产开发前期手续流程：
第一部分
房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分
行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
（1）选址定点；
（2）规划总图审查及确定规划设计条件；
（3）初步设计及施工图审查；
（4）规划报建图审查；
（5）施工报建；
（6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委（发改委）审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门。
按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分
房地产项目权属初始登记阶段 
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
1、政府部门的项目计划批复。
2、规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证。
3、持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖）。
4、持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质）。
5、再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续。
6、具备以上条件可以开工。

扩展资料：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第二十五条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条　房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条　国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
参考资料来源：百度百科-房地产开发

6. 房地产项目开工前,前期的报建手续有哪些?

1	立项批复	(发改委)	
2	选址意见书	(管委会)	
3	土地证	(国土局)	
4	地名申报	(民政局)	
5	建设用地规划许可证	(规划局)	
6	环评报告	（环保局,委托环评公司办理）
	 7水保方案设计所需资料	(税务局)
8	建设工程规划许可证	(规划局)	
		9	消防审核申报表	(消防支队	)
10	人民防空地下室建设审批表	(人防办公室)
11规划审查必须报送文件	(城乡规划委员会	)
12	规划设计方案申报	(规划局)	
13	施工图审查要件	(审图机构)
	14	建筑设计方案申报	（规划局）	
		15	监理招投标及合同备案所需材料	(建设局)	
		16	施工招投标及合同备案所需材料	(建设局)	
17	设计合同审查备案所需材料	(建设局)	
18	工程安全文明施工备案手续材料	(建设局)	
19	委托质量监督所需材料	(质量技术监督局)	
20	建设工程施工许可证	(建设局)	
21	施工用水申请	(自来水公司)	
22	施工用电申请	(电力公司)	
23	办理临时占道、开口	(城管局)	
24	物价审批所需材料	(建设局)	
		25	物业管理备案	(建设局)	
26	初始登记	(建设局)
27	商品房预售许可证

7. 房地产开发前期手续流程有哪些？

房地产开发流程项目开发操作流程

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　　　　旧城改造到区地政科
           结果报市房地局　　　　　　　结果报市房管局
┗━━━━━┳━━━━━━┛
市政府下文批地
↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
画桩位给钉桩条件，测绘院　　规划局办理建设用地规划　　据此到地政部门办理
       钉桩，成果给设计人　　　　　许可证　　　　用地批准书,评估项目建设用地地价
│　　　　　　　　　　　　　            │
申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户   口,交纳地价款,取得
│　　　　　　　　　　　　土地使用证
按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│
见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房
│　　　　　　　　　　　　　            │
规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证
│　　　　　　　　　　　　　            │
委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置
│　　　　　　　　　　　　　            │
到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册
│ 　　　　　　　　　　　　              │
规划局审方案提出意见         　1.到园木局申请伐树许可证
│　　　　　                   2.了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 　　　　       改造、移线方案
│　　　　　                   3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会　         4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证　　　　　　出施工图　　　　　　　　　　　　　开节能证明
│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　            │
运用“营销策划展示设计系统　　　　到计委申请，列入　　　　        到税务局取税单
制作资料　　　　　　　　　　　　  计划（建委会签）
│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
报价小组审查，领取内外销　　　到建委工程处领开工　　　　持年度计划、税单到区计、经委领
许可证　　　　　　　　　　　　　　　审批表　　　　　　投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统”　　┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售　　　　　　　　　到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工单位　　　质量总站受理　　市统计局　　市审查局审核　　市开发办秘书
同意施工　　　　质量监督　　　落实任务　　资金来源，任　　　处登记
                             务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小区内线 　　 1.通知区园 　　1.按道路　　1. 到自来　　　1.到热力　　　（自建锅　　1.到煤气公司
路委托设　　　林局绿化 　　　方案进　　　 水业务　　　　公司报　　　炉房）　　　　报装
计 　　　　　　 办　　　　　　 行施工　　　 科报装　　　　装　　　　1.环保　　　　2.到规划科定
2.委托施工 　　 2.交绿化费　　 2.市政办　　　 委托线　　　2.委托线　　　局同　　　　　线路方案
3.配电室土　　　3.绿化施工 　　　事处养　　　 路设计、　　　路设计　　　意锅　　　　3.设计
建工程验　　　　　　　　　　　 路队验　　　 施工及　　　3.施工及　　　炉房　　　　4.看现场
收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 验收　　　　　验收　　　　规划　　　　5.施工
4.设备安装 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　6.业务科检验
及验收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　监理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接气
5.送电 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水报　　　　　　　　　　设计　　　7.凭通气单到
装　　　　　　　　　　　3.到劳动　　　管网所办固
3.规划设 　　　　　　　　　 局报装 　　 定资产转移
计　　　　　　　　　　4.环保局　　　　手续及通气
4.竣工验　　　　　　　　审查消　　　　手续
收　　　　　　　　　　　音除尘　　　8.凭接气单到
设备　　　　　液化气公司
5.竣工验收　　办各户通气手续
9.通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

可参考下。
检举 提问人的追问   2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题检举 团队的补充   2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下: 
(一)土地环节 
要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。 
(二)建设环节 
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。 
(三)房地产建成转让环节 
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。 
(四)房地产使用环节 
涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。 
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。 
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。 

三、土地出让金方式存在弊端 
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。 
首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。 
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。 
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。 
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求。

8. 房地产开发前期手续流程有哪些？？

1、首先应到国土局办理好土地出让手续。
委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。
2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
(1)、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。
(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(6)、规划部门办理项目选址意见书。

3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。
(2)、国土资源局办理土地预审。
(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（项目如涉及）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
(5)、国土资源局进行用地预审。
(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、公安消防支队进行消防设计审查。
(2)、人防办进行人防设施审查。
(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、建设单位办理施工报建登记。
(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

扩展资料：
所谓房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，购买房地产是一种重要的投资方式。
不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。
因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。
而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。
此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。
资料来源：百度百科-房地产开发公司