关于万科的投资分析

1. 关于万科的投资分析

　　1：说出目前全国或世界范围内房地产的一些基本面及政策面的情况

　　今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大。从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。\
　　但是地震的巨大负面影响将使部分购房者暂缓入市，从而使原本低迷的市场更加下滑，全国房价盘整甚至下跌的可能性增大。
　　政策面上近期仍会加强调控，特别是对于投资住房等行为国家加大泡沫防控力度，但是宏观政策有利于房地产长期发展。

　　2：未来房地产的趋势
　　整体趋稳，受地震影响会小幅下滑，但由于市场需求旺盛，如果国家不出台有效措施解决群众住房问题，即使短期下滑，长期仍呈现价格上涨趋势。

　　3：万科以及一些大型房产集团的竞争能力分析（包括利润，运营能力等等越详细越好）
　　整体竞争能力居于同行业前列。
　　A、业绩增长符合预期
　　公司2007 年基本每股收益0.73 元（全面摊薄每股收益0.70 元）基本符合我们预期的0.71 元。
　　B、2007年业绩回顾
　　2007 年公司完成新开工面积776.7 万平方米，竣工面积445.3 万平方米，分别比2006 年增长55.2%和36.0%；销售面积613.7 万平方米，销售金额523.6 亿元，分别比2006 年增长90.1%1 和146.6%。占全国住宅市场的份额达到2.07%。2007 年，公司结算面积393.7 万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8
　　亿元，同比增长99.1%。公司实现营业收入355.3 亿元，增长98.3%，净利润48.4亿元，增长110.8%。
　　2007 年公司已售未结算金额为238.1 亿元，这些项目大多数将在2008 年竣工，为2008 年业绩增长奠定良好基础。
　　C、适度项目储备，保障持续经营和增长
　　2007 年公司新增项目规划建筑面积合计1142 万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。新增项目中41%是通过收购公司或合作方式取得的。截至2007 年末，公司规划中项目权益建筑面积为1821 万平方米，能够保障未来两年快速发展所需。
　　F、2008 年计划竣工面积仍将快速增长，而计划新开工面积增速放缓
　　公司计划2008 年竣工面积689 万平方米，与2007 年实际竣工面积相比增长55％，仍将保持快速增长，这将是2008 年业绩的良好保障；计划2008 年新开工面积848 万平方米，与2007 年实际新开工面积相比增长9％，增速明显放缓。
　　我们认为，公司计划2008 年新开工面积仅以9％小幅增长的主要原因是2008 年实行从紧的货币政策，房地产开发贷款受到限制。
　　若2008 年实际新开工面积增速明显放缓，将会对2009 年业绩增长产生一定影响。另一方面，公司减缓新的项目的投资进度，可以更有利的利用公司优势进行行业整合，低成本获取更多优质资源。

　　4：介绍万科A股的投资前景。。。（越详细越好）
　　考虑到房地产市场的调整以及公司2008年计划新开工面积低于我们预期，我们调低前期对公司2008～2009年的业绩预测，但是考虑到地震该类产业的推动作用，维持“强烈推荐、A”的投资评级。

2. 关于近期的万科A的分析

地产板块的票子都好久都没人碰了。技术分析上，收线要关注的趋势性，目前万科这小半年一直都处于上方10块，下方6.5区间震荡。在区间震荡时期，什么波浪理论、均线，都不好使，只要关注后市区间破位就行，然后还有就是关注量能的变化，这个在股市中，较为实用。

3. 万科A 现在的技术面分析？

上升通道中，均线多头排列，且已步入降息周期，对房地产行业构成利好。

4. 请大家帮忙分析一下000002万科

熊市不言底，万科跌到哪里很难预测，近期地产遭调控打击，地产股很难有所作为。
不过话又说回来了，该股近期跌的比较多，没有出现反弹，所以不久该股很可能出现一波像样的反弹，如果真有反弹，建议反弹时卖出观望。
建议：继续持股，反弹后卖出，现在不是割肉的时候。

5. 请高手分析一下万科的后市

看你是想长期持有还是想抄短线了~~~
长期持有可以,短线不可以

6. 请全方面认真的帮我分析一下万科A

万科A（000002）2008年5月份实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比07年同期增长-5.5%和13.4%。2008年1~5月份，累计销售面积221.0万平方米，销售金额197.6亿元，分别比07年同期增长39.1%和67.3%。公司在5月份新增项目7个，合计权益建筑面积123.5万平米，须支付土地价款23.07亿。 公司5月份销售金额超过50亿，环比增长24%，基本达到分析师的预期，但可能相对此前市场较为乐观的预期有一定的差距。除了地震影响之外，主要原因是伴随市场观望气氛进一步蔓延，此前销售速度较快的板块销售速度也有所放缓，比如位于三林的金色雅筑此前在3月份推出的228房源在一个月内基本销售完毕，而5月17日推出的357套房源价格基本与之前持平，但到目前为止销售率不到50%。在目前宏观经济趋势持续低迷，政策和舆论压力持续作用下，分析师认为短期内楼市成交反弹的可能性不大，公司6月份销售金额同比增速可能仍将保持低位。同时在土地储备方面，公司5月份进展颇大，共取得7个项目，合计权益建筑面积123.5万平米，须支付土地价款23.07亿。这七个项目以二线城市的中心和近郊为主，平均地价1868元，价格相对合理。 兴业证券分析师王嘉预计公司08-09年EPS为1.27元和1.91元，虽然市场全面企稳回暖还需要一段时日，但公司的股价已经具备了较好的安全边际，目前股价已经接近08年15倍市盈率，A、B股价差明显收窄，低于20%，维持对公司的“强烈推荐”评级。


万科A财务分析报告
小组成员:
方颖 张益杭 祝燕华 汤青青 
曹君君 黄吉东 李志毅
目录
一,公司简介
公司基本情况简介
报告年度概况
二,财务分析
(一)盈利能力分析
(二)偿债能力分析
(三)营运能力分析

三,展望未来


房地产业基本特征:
1,房地产行业是典型的资金密集型行业,具 
有投资大,风险高,周期久,供应链长, 
地域性强的特点.
2,产品基本处于供不应求的卖方市场状态, 
这意味着存货具有较强的变现能力,同时 
将会普遍存在着预售现象.
3,拥有较大比例开发中及规划中产品,且 
拥有较多现金和银行存款,短期资金周
转量大等.
万科简介:
1984年5月 万科企业股份有限公司成立
1988年 介入房地产领域 
1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易
1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 
2004年 在"中国最受尊敬企业"评选中名列第 
位,在"中国最佳企业公民行为评选中" 
得票数居本土企业第一位.
2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评 
选第一 
2006 年万科的主题是"变革先锋 企业公民".
2006 年在A 股市场实施一次非公开发行,共募集资金42 亿元
2006 年万科荣获多个奖项及荣誉称号
2006 年,万科实际缴纳税金达24.2 亿元,比2005 年提高约83%.
(一)盈利能力分析 
0.176 
0.386 
0.363
0.493
每股收益 
6.06%
14.16%
16.25%
18.58% 
净资产收益率
2.64%
6.73%
7.20%
6.11% 
资产净利润率
7.82%
11.45%
12.79%
12.07%
销售净利润率
/_
30.91%
34.79%
37.24%
毛利率 
2006 
2004
2005
2006
年度
同行业
万科A 盈利能力财务比率 
_
总体分析:
2006年,万科企业股份有限公司经营业绩有大幅度提高,表现为公司实现主营业务收入17,848,210,282.17元,比上年增加69.04%;净利润2,154,639,315.18元,比上年增加59.56%;每股收益 0.493,比上年增加,35.81%;净资产收益率18.58%,比上年增加14.33%.与行业平均水平相比,万科的各盈利指标排名均比较靠前,总体盈利能力处于行业领先水平.
图表
具体分析:
毛利率有所上升,但在销售净利率却有所下降,说明管理费用和利息支出偏大,从报表上看主要是由于财务费用的增加导致出现上述情况,2006年财务费用额为140,151,591.93,而2005年仅为16,197,148.22, 利息支出上升幅度较大,为765.29%.这主要是由于公司2006年经营业务规模的扩大导致借款的增加而引起,2006年万科实际完成新开工面积500.6 万平方米,竣工面积327.5 万平方米.因此,应加强对资金及借款方面管理.
资产净利润率相对上年下降了1.11%,主要原因在于随着业务规模的扩大,净资产及负债增长.2006年该公司借入大量长短期借款用于房产开发,形成大量存货,从而导致总资产大幅度增长.从报表上可以清楚地看到,资产总计48,507,917,570.69元,存货30,805,028,158.96元,占总资产的63.51%.由于总资产的增加主要是由于负债,所以净资产收益率呈现稳定增长.
每股收益比上年增长35.81%,说明该公司的盈利能力在增强,公司有较好的经营和财务状况.
图表
(二)偿债能力分析
/
78.73%
83.07%
-81.96%
现金债务总额比
/
147.40%
156.80%
186.03%
有形净资产债务率
34.98%
39.93%
37.78%
30.68%
股东权益比率
62.13%
59.42%
60.98%
64.94%
负债比率




长期偿债能力:
83%
121.64%
97.01%
-86.70%
现金流动负债比率
0.55
0.5
0.3
0.49
现金比率
0.69
0.73
0.46
0.63
速动比率
1.85
2.41
1.827
2.04
流动比率




短期偿债能力:
06年
04年
05年
06年
年度
同行业
万科A
公司
具体分析:
流动比率较04年有所下降,较05年的比率有明显
上升,但近几年来都保持在2左右,06年更趋合 
理,该公司的偿债能力较好,对债权人有保障,在
同行业中属于正常水平.
速动比率一直偏低,小于1,04,05,06年的比率 
分别是0.73,0.46,0.63,从表面的数据显示该公 
司的短期偿债能力较差,但是由于万科房地产的特
殊情况,存货占流动资产的比率十分高,土地储备
较多,与同行业相比,属于正常范围.
现金流动负债比率表明全部资产中债权人投入资金
的比重,反映资产对负债的保障程度.该比率06年
为负数,即经营活动现金净流量为负数,企业风险
高,资金链容易断缺.
与同行业相比,该公司的短期偿债能力较强.
与同行业相比,06年负债比率比较大,股东权益
比较小,说明公司的长期偿债能力比较弱,债务
风险较大,产权比率较大,负债的权益保障程度较 
低.
有形资产负债率是为了更加可靠地评价企业资本对债
务偿还的承受能力与保障程度,该指标值较04,05
年有所上升,说明该企业资本对负债有较大的偿还能
力,对债务的保障程度较高.
现金债务总额比是指经营活动现金流量与债务总额的
比值.06年的比值为负数,说明该公司06年的经营
活动现金流量为负数,企业经营风险高.
(三)营运能力分析 
0.47
0.55
0.54
0.49
存货周转率
8.54
23.79
28.07
48.11
应收帐款周转率
/
0.60
0.60
0.55
流动资产周转率
0.31
0.59
0.56
0.51
总资产周转率
2006年
2004年
2005年
2006年
年度
同行业
万科公司相关营运指标

总体而言,万科的营运能力较强,保持在行业的领先水平,而且其未来的发展前景较好.
总资产周转天数=360/0.51=705.9(天)
虽然较前两年有一点下降,但还算正常,跟
同行业水平相比有很大的优势.
应收帐款周转天数=360/48.11=7.5(天) 
应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转
天数少,可见企业对应收帐款的把握力度强,这
对企业有利. 但主要原因是由于销售规模的扩大.
存货周转天数=360/0.49=734.7(天)
存货周转率偏低,周转过慢,较同行业没有明显
的优势.存货中待开发土地和在建增加较快,土
地资源储备代表着房地产企业的发展后劲,从现
有土地储备和新投资项目力度上看,万科未来几 
年仍将处于高速扩张阶段,扩张速度与土地资源
储备的增速大约持平.
改进建议
在扩张的过程中加强资金链的管理,把负债水平控制在一定范围内.
适当降低住宅房产均价,使房价同国民经济增长率,物价指数,居民收入水平的提高相协调.这样一方面呼应了政府的宏观调控政策,另一方面也利于规范自身的发展与盈利模式.
改善自身的资本结构,加大权益资本所占比重,以合理降低负债水平.
百尺竿头,更进一步.万科这一优秀品牌在时机成熟时可考虑逐步实现国际化战略.
展望未来
承载着商业地产的土地资源长期以来都是一种稀缺资源,在人口众多的中国尤为如此,"居者有其屋"一向是中国人的梦想,因此从经济学角度来看,至少在可以预见的将来,商业房产总体上仍将处于一种供不应求的状态.随着1998年住房体制的改革,房地产行业逐渐成为国家支柱性产业之一.商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一.万科在05年已完成了相关调整,06-08年正步入一个项目开发规模大幅扩张的发展周期,从06年的相关财务状况来看,万科在总资产扩张的同时,存货占流动资产和总资产的比例维持在了一个相对稳定的水平,同时对应收账款的管理也颇为出色.主营业务收入,毛利率等指标也都呈现出了良好的发展势头.因此,可以预见:作为公司战略明晰,公司治理出色的房产行业龙头企业,万科将在给广大客户提供优质实惠的住宅房产的同时,也将步入下一个发展的春天.

7. 万科2006年年报分析

　　万科A06年年报点评（机构版）

　　2006 年万科实现主营收入178.5 亿元，同比增长69%，实现净利润21.5 亿元，同比增长59.6%；结算面积289.6 万平方米，同比增长63.8%，竣工面积327.5 万平方米，同比增长50.6%，每股收益0.493 元。  点评：从2006 年主要财务指标和经营指标看，万科A 表现出较好地成长性。主营收入和净利润实现60%以上地增长，每股收益在股本扩大17.39%情况下，实现了35.81%增长。
　　珠三角、长三角和环渤海湾仍是公司发展重点，珠三角和长三角仍是主营收入和净利润地主要来源，28.79%和38.88%地主营收入和43.11%和35.39%地净利润来自珠三角和长三角；25.5%和34.5%地结算面积来自珠三角和长三角。深圳、广州、上海、北京、天津贡献了61.2%地主营收入和75.3%地净利润。
　　截至到2006 年底，万科A 地权益规划建面为1536 万平方米，预收账款88.36 亿元，为公司2007 年后地以及增长奠定了基础。
　　由于万科A 战略和发展思路清晰，具有一定品牌知名度，业绩增速远远高于行业平均水平，未来业绩增长可期，继续给予“买入”评级。（信息来源：海通证券）
　　2006 年全年，公司实现主营业务收入178.48 亿元，同比增长69.04％，实现主营业务利润50.72 亿元，同比增长67％。实现净利润21.54 亿元，同比增长59.55％。每股收益为0.49 元，同比增长35.81％，每股净资产达到3.4元，同比增长52.6％，存货为308 亿元，同比增长108％。
　　一、公司全年地经营业绩符合我们预期
　　二、公司生产经营实现内涵式增长，溢价效应突出
　　三、房地产宏观调控政策为公司发展带来机遇
　　考虑到公司目前地经营情况，公司07、08 年EPS 预计为0.68 元、0.87 元。公司地业绩将保持快速增长，公司作为一家大型房地产开发企业，其规模和影响力在国内处于首位，据此我们给予公司28-30 倍地市盈率，根据公司07 年地EPS 得出公司地合理价位应在19 元-20.4 元左右，考虑到目前股价为16.56 元，距离我们地预期目标还有15％-23％左右地上涨空间，我们给予“推荐”评级。（信息来源：长江证券）
　　2006 年房地产开发公司地业绩普遍非常好。作为行业龙头，万科也不例外。2006 万科年报显示，公司去年实现主营业务收入178.5 亿元，同比增长69.0%；净利润21.5 亿元，同比增长59.6%。
　　尽管政府调控依然在进行，但07 年，包括万科在内，全行业仍然会保持比较好地业绩，这是房地产地特殊结算方式决定地；另外，人民币升值趋势不变。在行业实体层面不发生较大不利变化地情况下，07 年，房地产股将依旧保持强势。（

8. 万科A求高人分析

老实说,万科这种公司是不适合用来炒短线的,做长线的价值投资却是最佳的选择之一,从三个方面跟你谈谈吧,信不信?该怎么办?你自已决定.
首先,从历史走势来判断;从它07年的走势图来看,全年十二个月里,六个月上涨,六个月下跌,其中涨幅主要集中在七,八,十,三个月,做短线只有25%的机会盈利,75%会亏损或踏空,长线持有它才能利润最大化;
其次,从宏观面来看;我个人认为中国的房地产业最困难的时候已经过去了,最起码对万科来说是这样的.看看万科今年一季度的销售额:101亿元,简直就是大大的超出我的预期,我原本认为能达到85亿左右就很不错了.
第三,从管理团队的能力来判断;老实说,我一直认为万科的管理团队是很优秀的,现在看来我低估了王石和郁亮他们的能力了,为什么这样说?现在回过头去看看万科在07年下半年就开始放缓拿地的节奏,率先降价促销,快速回笼资金…等做法,简直就是神来之笔,对比现在恒大地产,富力地产,保利地产在07年末拼命高价拿地,到后来死要面子不愿降价促销来回笼资金,现在的结果是什么?消化不良,资金短缺,最终是需要打更多的折来促销楼盘,因为现在是大家都在促销了,不再低点就卖不出去.这可是比万科慢了大半年的时间呀,知道这代表什么吗?这就是一家公司最重要的价值----核心竟争力,这可是别的公司照抄不了的,现在我得改改说法了:万科的管理团队是中国房企中是最优秀的,放在所有的A股公司里去对比,也不会在十名之外.
多用心去了解万科吧,看看以下数据你就会知道,在A股市场里比它好,甚至跟它差不多的公司,也实在是太少太少了! 
自1991年起,保持连续17年盈利,自1996年起,保持连续11年盈利增长;
我以前也试过短线炒万科,赚了几个小钱就屁颠屁颠的,以为这种做法最聪明,谁知道时间一长,才知道绝对的是亏大了,还好,我知道自已错了,马上就纠正过来了,我现在的做法是,逢万科大跌,我就用余钱买进,因为我坚信,它是中国最有可能成为世界级伟大公司的少数A股公司之一.