商业房地产的价格评估

1. 商业房地产的价格评估

一、商业房地产的特点
（l）收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。
（2）经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。
（3）转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
（4）装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。
二、影响商业房地产价格的主要区域因素
（l）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
（2）交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
三、影响商业房地产价格的主要个别因素
（1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。
（2）内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。
（3）楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。
（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。
（5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。
（6）储存空间。
（7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。
（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。
（9）使用年限和折旧情况。
四、商业房地产估价的常用方法
商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。

2. 什么是商业价值评估

对注册商标在某一个特定时间的使用价值和经济价值进行测算，遵循客观、公正、公开、公平的原则，运用科学的方法，按照法定的程序，以注册商标价值形成理论为基础，考虑影响商标价值变动的各种因素，对注册商标价值量化的过程。
一、商业价值评估程序
1、明确评估对象和范围
2、鉴定评估合同
3、指导企业清查、填报资产，搜集准备资料
4、现场检查核实、验证资料
5、编制评估报告书
6、评估机构内部审核检验评估报告书
7、评估机构将审定后正式的商标价值评估报告书、专家鉴定证书、证牌送交被评企业
二、商标的价值
1、注册商标设计的艺术价值。
2、商标是否已核准注册。
3、商标的使用情况。商标核定使用的产品和服务的市场占有率及其发展趋势如何。
4、注册商标的附属权利情况。该商标是否已经许可他人使用，是否已作质押担保。
5、该注册商标的权利期限状况。该商标还有多久到续展期，是否能获准续展。该商标是否已届满争议期，争议期届满后，除“恶意”获得注册外，不得再对已获准注册的商标提出争议，已届满争议期的商标价值更高一些。
外在价值：注册商标标识的显著性和外在印象
内在价值：注册商标指定使用产品和服务的美誉度。商标价值评估的主要对象和增值点在于商标的内在价值。
三、商标评估因素考虑
1、价值定位。投资各项数据，广告投入。
2、年销售额。净利润。
3、商标年限。
4、类比商标的年销售额。
5、同行业平均收益率。根据有关资料取行业的基准收益率。
6、折现率的确定。根据对营业额等数据的测算，资金利润率，取折现率30%。
四、评估原则
真实性原则。遵循实事求是，尊重科学。以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针，实事求是得出评估结果。
科学性原则。发挥评估专业人员的专业特长，对各类资产的现状及价值取值按照评估目的发表自己的专业判断。
公平性原则。坚持公平，公正的立场，不受委托人及相关当事人的意图及利益因素的影响，独立出具评估报告。
一致性原则。即注册商标评估提供的信息与商标业务所需要的信息一致。
客观性原则。指评估事实是有充分依据的，作出必不可少的假设是与事实相一致的，不得与事实有冲突并被征伪。
合理性原则。商标评估中的主观活动必须体现事物的内在联系的逻辑，符合商标业务的客观需要。
重要性原则。要求注册商标评估对价格计量和评估精度均发生作用。
五、评估方法
1、重置成本法：在现有市场条件和技术条件下，重新生产开发一个同样价值的注册商标所需要的成本作为注册商标的价值的一种方法，即在现有的技术和市场条件下，重新开发一个同样价值的商标所需的投入作为商标权评估价值的一种方法。它需要把商标权主体的有关广告宣传、售前售后服务附加值及有关的公益救济性捐赠等等累加起来作为注册商标的评估值。
2、现行市价法：通过市场调查，选择一个或几个与被评估注册商标相同或相似的商标作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出评估注册商标的价值的方法。注册商标的主要考虑因素有：商标的区域性、扩展潜力、利用潜力等修正;产品的认知度、相对盈利能力修正;交易时间修正;个别交易因素修正。
3、收益现值法：主要着眼于企业未来的收益，也就是把注册商标权当作能获得收益的资产看待，而不是简单地考虑商标自身的外在价值。重置成本法需要许多假设及多种专家的主观判断，评估比较主观。现行市价法用于注册商标价值评估需要一个较大的商标交易市场，所以应用重置成本法和现行市价法评估商标均存在实际操作上的困难，因此从收益途径评估注册商标成了最重要的途径。