房产投资的底层思维

1. 房产投资的底层思维

尽贷 。  尽可能多贷款，并努力保持住杠杆比率。 
  
 要明白这一点首先要知道，我们做房产投资赚的是什么钱？
  
  1.房子的价格上涨。 房价上涨让我们获得投资收益，这一点毋庸置疑。但问题在于为什么房子会上涨。房子是一种固定资产，是会折旧的，每一年每一年固定资产的价值都在下降。而过去十几年房价一直在涨，是因为虽然房子本身的价值一年比一年低（因为越来越旧），但房子其他属性的价值一直在上升，比如：城市基础建设使地段价值提升、城市化进程使房子背后的优质教育资源的需求越来越旺盛、房子的投资需求、人们对美好生活的追求等。
  
  2. 赚杠杆的钱 ，或者说是贷款的钱。我认为这一点比上述第一点房价上涨更为重要。杠杆让房子成为一种特殊的投资品 —— 只需支付两三成首付，就可以拥有使用权和所有权，并且剩余的钱以很低的利息还30年（你想想，除了买房，谁可以借你几百上千万，而且借30年，利息才5%）。其他投资都是把钱给别人，买房是借钱投资，而我们最缺的就是资金。因为杠杆的存在，房产投资的预期收益率很是可观。如果房价一年上涨10%，首付3成，相当3倍杠杆，你的资金回报率就是30%（还没有算上租金回报）。
  
 道理似乎很简单，就是要尽可能地多贷款。但你会看到很多人买房子会提高首付少贷款、选择等额本金还款、提前还款甚至全款买房，都是因为没想清楚这个问题，或者根本就没有把买房当作一个投资行为，这个下个部分（住投分离）我们再聊。
  
 但当你明白要多贷款，提高杠杆比率后，你会发现当你以3倍、5倍的杠杆买入房子后，房子的杠杆每个月每个月都在下降，因为月供。我计算了一下，10年后，你的杠杆比率仅仅只有1.5倍了，即10年后，你的首付和月供之和已经占到房子总价的7成左右。
  
 买入房子后，如果想提高收益率，就要努力保持住贷款的杠杆比率。方法是做抵押贷，把资金抵押出来后继续以高杠杆买入房子，前提是房价已经翻一倍以上且当时的抵押贷成数较高。也许你这时会想，可我已经没有贷款资格，或者再买房已经需要7成首付了。能有这个疑问说明你是懂行的。破限购和限贷的方法很多，只要你想。
  
  住投分离。 
  
 很多年前，在我还没有接触到房产投资领域之前，我对房子上涨的想法是：买房子是用来住的，即使它涨了很多，我又不卖，只是感觉比较好而已。成长就是觉着曾经的自己很可笑和幼稚。有数据显示，过往很多人在买房的10年内都会把房子卖掉以换更大更好的房子。如果你有去看过二手房，你会发现满五年的房子并不多，甚至有一些房子还没有满两年。就是说，在你买完房子的几年后，你可能会把它卖掉。这时候，房子涨了多少，是不是就异常重要了。
  
 不管你买了房子是用来自主或者投资，房子都有很强的金融属性。买房子，投资兼自住。一开始我也是这么想的。但其实投资和自住，在很多方面就是矛盾的。比如：在深圳买房，选择买龙华还是宝安中心。从自住出发，你肯定会考虑你是在哪里工作。如果你在福田，那么你应该会选择龙华；如果是在南山工作，你会选择宝安中心。而从投资的角度，你会发现，深圳是向西发展的，那么你就会选择宝安中心。再比如选择成熟的市中心香蜜湖，还是新区前海。住的角度肯定是香蜜湖，因为周边配套完善，去哪里都方便。做投资的话，选择前海片区。你已经看到投资和自住考虑的角度是如此不同。有没有办法解决？
  
 住投分离。买房子投资，租房子自住。
  
 买房子纯粹是为了投资，可以让你集中考虑影响房产投资收益率的因素，而不受自住考虑的影响。另一方面，租房也可以过上很有品质的生活，甚至比住在自己买的房子还好（你去了解了解就知道）。
  
 住投分离，看似很简单，实则影响很大，会影响到你几百上千万的房子的决策。比如当我们确定了要买哪个小区，在选择买哪一套时，自住的话，你要综合考虑朝向、楼层、是否南北通透、是卧室出阳台还是客厅出阳台，而投资的话，你会选择最便宜的那一套（差别可能有小几十万），因为这些因素对于房价上涨的影响不大，影响最大的是地段，而同个小区的地段价值都是一样的。
  
  其他一些零碎的思考： 
  
  头寸多少。 房产投资，最重要的是拥有房产还是没有。几乎也是最重要的是，你的头寸多少，你是买了一套，两套还是10套。再往后是建仓的策略（我们前面讲的尽贷和住投分离都是策略的范畴）。再再往后才是选择哪个区域、哪个小区、哪个房子这些新手最关注的东西。这就是战略大于战术。
  
  关于房价太高，买不起。 富人的思维，是以终为始。穷人则是以始为终。穷人会想我口袋里没有钱，买不起房子。富人，以终为始，思维模式是：我要买房子（终），现在资金不够，我要怎么“找钱”。随带说一句，觉得自己买不起房的人，其实对房价并不了解，只是听说房价很高，一平要6万、10万，反正买不起。按照深圳现在2017年底的房价，房产投资的最低门槛仅是50万人民币（甚至更低）。
  
  房产投资也许是最被很多人误解的投资领域。 比如租售比。很多专家的文章老是说一线城市的租售比只有不到2%。但实际上他们故意忽略了杠杆。房产投资，两三成的首付，租售比可以保持在4%-5%，甚至6%以上。再比如房奴。说买了房子，就放弃了梦想，放弃了远方，成为了房奴，一生都在还债。本质上，是因为对月供的压力不了解。真正有还贷压力的期限最多只有10年，因为你的家庭收入在上升、房租在上升、货币在贬值，而月供一直不变。
  
 说了这么多，希望能让你对房子有新的认识。财富自由的路上，房产投资是一个尤为重要的部分。不管你现在的资金量多少，你都应该去关注和了解（没钱就更要懂了）。

2. “穷人”和“富人”在买房这件事上，思维天差地别

作者 | 顾言先生
昨天，在炒房界封“神”的yevon_ou，又搞出来一片引起众怒的文章。
文中点名道姓的说十年寒窗苦读只值八千文，相比炒房没什么意义、发财无望，引来不少人口诛笔伐。
凡事都有两面性，我们自然要去其糟粕、取其精华，来看待这件事情。
十年寒窗有十年寒窗的意义，炒房发财有炒房发财的路子。
学习是Copy没错，没有Copy又何来Invention？
万丈高楼平地起，没有初期学习，别说科研创造，炒房一样被割韭菜。
而我今天重点想说的是，炒房发财背后的富人逻辑。
以及穷到叮当响的穷人逻辑和穷人逻辑后的诡辩。
无论任何思维文字，都不可能照顾到方方面面，认同不认同，我都建议你看一看。
或赞也好，或骂也好，都留个声响。
1
先说说富人逻辑。惯例哈，部分富人！
大多数富人在买房炒房这件事上，颇有一种“渣男心态”，买了这个想那个。
用好听的词来形容，叫包容度高。
用更唬人的词来形容叫富人遵循“不完美逻辑”。
凡事无完美，差不多就行，他看上了一点优点就会下手买，看到了其中一个心动的地方，就会买，多买、不停的买，这样的逻辑不自然的推动了走势，导致了他名下的房产也在不断的升值，卖掉一些再买，反反复复。
炒房富的人和房价之间，是一个看似主动却被动的关系。
是一个螺旋式上升的东西。
第二个，通俗的说叫：“我能借来钱是我的本事”，用唬人点高级点的词来形容叫：“杠杠逻辑”，说白了就是哪别人的钱来省钱的逻辑。
这个其实非常好理解，绝大多数人即使不去买房投资炒房致富，也几乎都领悟个七七八八，杠杆率决定了你的收益天花板。
足够高的杠杆，才有足够高的天花板，甚至是很多人根本想都不敢想的高评高贷。
以及，卖一套涨过的房子，换成两套的首付。千方百计把各种老家的穷亲戚的首套首贷拿出来用，等等等等。
第三个，富人看多的比例高，通俗的说就是他们更愿意 “赌一把”，我称之为“敢赌逻辑”。
对于很多东西乐观的去看，比如说房价如此之高，认为房价会继续涨的富人比例反而高。
事实证明，这样的事情延续了很多年，相比看空派，看多派更容易赚到钱。
无论是新区还是新城，如果最初的房价远低于成熟区，去的人大多数是刚需外溢过去的，但如果是一个起点比较高的新区，你会发现富人去投资第二第三第四套房的比例会大大增加。
你回忆回忆，是否发现“撑死胆大的，饿死胆小的”，这种话大多数时间是出自富人口中？
他们不但说，还在践行。
第四，就是思考和认知，这个问题我放到后边说。
Yevon_ou说，
类似于一个月“工资”三万~五万，在知乎er眼里，已经是非常成功的“金领”。企业高管，霸道总监了。
可一个月A5的月薪，在水库系眼里，亦不过是口诛笔伐的“中产阶级”。攒五年理财，都拿不出一个首付。
这个说的还真的没错，但还需要具体再深度剖析，到底是什么让他们拿不出首付，到底代表穷人思维在这其中，到底扮演者什么样的角色？
其实很简单，穷人思维扮演着这些中产阶级，甚至是低产阶级买房的绊脚石。
折算出细节就是：不敢害怕买，嫌这嫌那。
很多自视甚高，月入几万的所谓金领，吭哧吭哧几年暂不出来一个首付，哀嚎着说自己买不起房，其实不是真的买不起房，就是被思维给坑害了。
我举两个的栗子吧：
一个是前期在二线城市时的一位同事，年少有才。但是没房没结婚，女朋友似乎也很大意见，老板都看不下去了，直接开口借给他钱让他买房，但是他担心自己月供压力大，如果收入不能一路攀升，再结婚有孩子啥的，月供能支撑，首付还不上，装修款也没着落。
于是，一路眼睁睁的看着房价翻了快一倍。
另一个例子，最近一个朋友给自己公司的高管推荐房子，资金缺口都准备好了，还找了要好的中介朋友截了一个低于市场价的笋盘，结果这位因为房子小区太破，不愿意把钱砸进去。当天就被别人秒掉。现在再去看几个月不到，市场价涨了小一百万。
这两个例子都是鲜明的老板跟员工之间的思维差异，如果第一个人胆大点，开头苦两年现在绝对轻松还款。
第二个人如果不是那么的挑剔，不仅仅以有限的资金上了车，加上杠杆和上涨，怕是这一年的资产升值赶上了他两三年的工资收入。
同样都是买一套房，不同的思维造就了不同的选择，也造就了不同的结果。
挑肥拣瘦，就是错失机会，不敢高杠杆，就会错失升值的天花板。
不用一一举例，估计你也能理解。
只是，有时候很多人像鸵鸟，喜欢把自己埋起来罢了。
2
我们再折回来说，前边思考和认知的问题。
富人的认知是追随财富，而穷人的认知，以自我为中心，追随自我。
如果你站出来反驳我，那你问问自己在买房这件事情上，敢不敢把钱从股市基金余额宝中抽出来，买东莞中山佛山这样城市的镇区房子？
你是否敢把钱拿出来，投到广州新塘增城这种郊区？
所以这里，就又出现了穷人和富人的思维差。
富人的认知思考是追逐财富，哪里富裕，就把钱投向哪里，敢异地买房，敢放着二三线省会城市不买，去到珠三角的强镇、强区买房，而大多数穷人是不敢的。
并且，富人比穷人更看得懂机会。
比如，广州部分区域从限购变成了半年社保就可以买，如黄埔。
再比如，有些区域从限购变成了有本科学历就可以买如南沙。
富人看到的是限购释放的机会，而穷人看到的是惠阳大亚湾这种，从来没限购过的永远卖不完房子的水泥森林。只因为它们便宜，门槛低。
所以，你会发现，在买房这件事上，富人越来越富，穷人要么没买错失基于，要么买错，错失本可能的收益。
这些都是思维的因果，有得治，但只能自己治。
自己对号入错，自己思考前因后果，自己引导自己摒弃一些穷人思维，才是你富起来的开始。

3. 穷人思维和富人思维，买房时的区别

刚这一篇文章中看到穷人思维和富人思维买房时的区别：
  
  
 
  
 带着穷人思维的人买房，最先考虑的是自己有多少钱付首付，月收入多少能用来还贷，然后再倒过来推算自己该不该买房，买什么房？
  
  
 而带着富人思维的人，则要先问我要不要买房？买房有什么用？想买什么房？然后再算还差多少？怎么解决？如果一项任务的目标是合理的，就不能以“资源不足”为理由去否定目标。
  
  
 我是带着穷人思维的人，什么思维不得看兜里有多少币子，有多大能力吗？20年前我知道买房子会升值，但是我借钱都借不到，能不否定目标吗？
  
  
 我要买房，当然要选择一个时机，考虑好自己的承受能力，难道为了买个房子上街要饭去吗？
  
  
 我承认我的穷人思维限制了我的发展，这辈子可能也就是停留在穷人的行列，可是我真没有冒险的勇气呀！
  
  
 常有人说：假如人生重来，我会怎么样怎么样，如我一定买几个房子，那么我现在就享受财务自由了。
  
  
 其实人生再重来一次，条件相同，思维相同，你还会做同样的选择的，就好像你写文章的时候，不慎弄丢了草稿，你再写一次的时候，差的只是细节，整体结构还是不可能改变的。
  
  
 再活一次，我也仍然是穷人，还是要瞻前顾后，借着平台，借着东风买房，而不可能实现房子自由！

4. 穷人的三种买房思维分别是什么？