房地产开发企业怎么进行税收筹划

1. 房地产开发企业怎么进行税收筹划

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。 

　　1 选择合适的建房方式 

　　大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。 

　　(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 

　　(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 

　　2 开发多处房地产 

　　房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。 

　　例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。

2. 房地产开发应该什么时候做税务筹划

您好！
写一个房地产开发企业的税务筹划      与西方国家相对成熟的税务筹划研究相比较，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是 房地产开发方面的税务筹划。我国针对房地产开发企业的税务筹划研究从2000年才开始。2002年，贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》按房地产开发企业涉及到的主要税种，对房地产开发企业税务筹划的基础知识和基本方法进行了阐述。随后的研究开始以房地产开发企业经营的各个环节为对象，辅以节税、避税方案和经典案例。对于房地产开发企业的税务筹划，我们应该从四个方面加以阐述，它们分别是：房地产前期准备阶段的税务筹划，房地产建筑施工阶段的税务筹划，房地产销售环节的税务筹划以及房地产保有期间的税务筹划等。  房地产前期准备阶段的税务筹划 
房地产前期准备主要包括一个土地使用权的取得。在取得土地使用权的过程中需要缴纳土地使用税。土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。对于上述这些免税项目，企业应当予以重视，利用合法的免税项目进行节税，节省房地产开发成本。  房地产建筑施工阶段的税务筹划  这里主要涉及到建筑业营业税和服务业营业税。  建筑业营业税，营业税的一种，是指对我国境内提供应税建筑劳务而就其营业额征收的一种流转税。这里的建筑业是指建筑安装工程业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。由于目前建筑业中分包和转包现象非常多，形式也不尽相同，因而采取不同的承包形式对企业的税收影响很大。按照我国现行营业税法规的规定，如果建筑工程的总承包人将工程分包或转包给他人，应以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。工程承包公司承包建筑安装工程业务，再与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，无论其是否参与施工，都应遵照以上规定，按“建筑业”税目缴纳营业税，税率为3%；如果工程承包公司不与建设单位签订建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，则此项业务应按“服务业”税目缴纳营业税，税率为5%。这就为企业进行税务筹划提供了空间。  例：甲单位要建造一项工程，通过乙工程承包公司的协调，丙施工单位最终承揽了此项工程，甲与丙签订了承包合同，合同金额为300万。丙为此支付给乙公司15万元的服务费。则乙公司此项业务应纳营业税额为：150000×5%=7500元。如果乙公司对该项业务进行筹划，直接与家公司签订了承包合同，合同总金额为315万元，乙公司又


把工程转包给丙公司。完工后，乙向丙支付价款300万元。则乙公司该项业务应纳营业税额为：（3150000-3000000）×3%=4500元。  也可以利用建房方式进行税务筹划。第一，房地产代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后缴纳土地增值税。  例：某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275万元；增值额占扣除项目的比率为（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，应缴纳土地增值税（5000-3500-275）×30%=367.5万元，实现利润5000-3500-275-367.5=857.5万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税1400×5%=70万元，实现利润1400-70=1330万元。  第二，合作建房。这种方式指一方出钱，一方出地，双方共同建造房屋的行为。建成后，按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。企业可以利用此项优惠政策，实现双赢。  例：甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳5亿元×5%=2500万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。  房产销售环节的税务筹划     房地产销售环节主要涉及到营业税、土地增值税、城建税以及印花税等。  关于营业税可以从以下几个方面进行筹划：(1)价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000×5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000×5%=1500万元。  (2)利用税率不同的筹划。因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000×50000×5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。 

关于土地增值税的税收筹划，根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。   例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元，扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元，增值额＝6000－4730＝1270万元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%＝381万元   通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：   第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为： 销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除项目金额合计＝4400＋0.055X1，增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。   第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2，则应纳土地增值税为：扣除项目金额合计＝X2＋330，增值额＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。  房地产保有期间税务筹划   房地产开发企业开发出来的房地产，有时并没有全部用来销售，而是留有部分自行经营管理或是将暂时未出售的房地产用来赚取租金，这就涉及到闲置房屋的税收筹划问题，如果是对外出租就产生了租金收入，当前租金收入在房地产开发企业的总收入中占有重要比例，租金的税收筹划问题也值得思考。企业以房地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税负重。如果是将不动产投资入股，参与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，只需要缴纳企业所得税。可见，通过将房屋出租业务转变为投资业务，可以有效降低企业税负。
望采纳，谢谢

3. 房地产企业如何做税收筹划？

 针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
   土地增值税的筹划方法主要有一下几种：
   （1）利用临界点
   从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
   （2）收入分散
   对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
   （3）选择适当的利息扣除方法
   房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。
   （4）代收费用并入房价
   这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。
   （5)增加扣除项目金额
   （6）费用转移、加大开发成本
   （7）成本核算对象筹划
   房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
   （8）利用合作建房
   按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
   （9）利用代建房
   （10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间
   首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：
   
   增值税、所得税：   增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）
   
   人员个税 ：   员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还
   
   股东分红：   一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）
   
   假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）
   
   二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。
   举例：以服务业小规模一年500万为例
   增值税：500W/1.03*3%=145631.06
   附加税：145631.06*6%=8737.86
   所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
   综合税率：5.18%
   举例：一般纳税人500万为例
   一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87
   附加税：283018.87*6%=16981.13
   所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
   综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）
   
     
   
   房地产是高负债率产业，很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。 否则，资金链将面临断裂的危险。 
   
   　　改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管， 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。 
      
    　　从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。 
   
   第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险
   
   　　 怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？ 
   
   　　大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？
      
            大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式： 
   
    　　第一，主要公司承包整个项目建设及建造。 
   
   　　房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司， 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式， 解决成本发票欠缺的问题 
   
    　　举例说明： 
   
   　　某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够， 成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。 
   
   　　该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，
   
    一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务 
   
   我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万
      
           通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司 
      
          增值税：1000万*50%*90%=450万 
      
         企业所得税：1000万*40%*90%=360万 
      
        纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金 
   
     节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题 
   
   　　针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业
   
   申请核定征收所得税的方式加以解决， 核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16%   由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。 
   
   我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润
   
   　　不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。
   
     房开企业正常纳税 
   
   　　企业所得税：500*25%=125万
   
   　　股东分红：(500-125)*20%=75万
   
    　　税收洼地设立的个人独资企业： 
   
   　　个人所得税：500万*2.1%=10.5万
   
   　　分红税：个人独资企业无需缴纳分红税
      
             10.5万相对于200万来讲，节税90%以上 
   
   税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。
      
     
   存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。
   固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。
   费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。
   这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等
   谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法
   近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态，然而，不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。
   税收优惠政策适用是否合法?
   我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税；房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围；
   当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。
   销售收入是否有少计的情况?
   销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。
   扣除项目和金额是否准确?
   计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。
   综上，建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升核心竞争力。同时，当面临税务机关质疑时，企业应积极寻求税法专业人士的帮助，从法律角度出发，积极应对，据理力争。
   合力中税作为国内最早的财税供应链协同解决方案提供商和国内首家电子票据综合服务平台服务商，凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作，对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革，为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务，构建了标准化、自动化财务管理流程，将企业交易端信息透明化，实现业务与财务深度融合，为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。
   除此之外，合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象，有效规避企业运营风险及涉税风险，实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用，让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制，清晰掌握企业运营状况，实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

4. 房地产企业的纳税筹划

 房地产企业的纳税筹划
                       　　房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强;其次，房地产企业在纳税认识上存在误区;再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。下面是我为大家带来的关于房地产企业的纳税筹划的知识，欢迎阅读。
    
        　　一、开发环节的纳税筹划 
       　　在此，重点讨论开发成本的纳税筹划。房地产企业不同于一般生产制造企业，其生产成本主要集中于土地征用及拆迁费、政府性规费、前期工程费、建筑安装费及开发间接费等。
       　　1.土地征用及拆迁费。由于我国目前对房地产行业的土地供应主要采取“招、拍、挂”的方式，一般睛况下，土地征用费用无法由企业控制，几乎不存在纳税筹划的空问。
       　　2.政府性规费。政府性规费主要指政府所收取的行业性规费，如配套费、规划费、白蚁防治费等。由于这些收费为强制性收费，基本无纳税筹划空间。
       　　3.前期工程费。前期工程费主要指在工程施工前所发生的诸如设计费、咨询费等，这些费用企业是能控制的，存在纳税筹划的空间。
       　　4.建筑安装费。建筑安装费主要是为建造房屋所发生的成本，若不考虑地价因素，此部分成本为房地产开发中最大的支出项目。细分此项成本我们知道，其主要包括建筑商成本(主要为人工成本及合理利润)及材料成本，这都存在纳税筹划的空间。
       　　5.开发间接费。开发间接费主要核算为直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在进行此项费用的纳税筹划时，主要是考虑土地增值税的问题。由于土地增值税计算过程的特殊性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。假设某项目在开发过程中所发生的人员工资及其他办公费用为100万元，在进行会计核算时，可以将其列入管理费用也可以将其列入开发间接费中。如果将其在管理费用中核算，在计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的扣除标准是一定的，企业将无法享受其他扣除项目加计扣除20%的好处。而如果将其在开发间接费中核算，上述100万元的人员工资及其他办公费用便可享受到20万元的加计扣除。
        　　二、销售环节的纳税筹划 
        　　1.营业税的纳税筹划。 
       　　众所周知，营业税的税基来自销售收入，而对营业税的纳税筹划主要通过改变销售的模式来进行。
       　　(1)通过合作建房方式进行销售。根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。如事先确定最终用户(主要指团购)，可以考虑运用此方法。此种方法的运用思路为：在房地产开发前，最终用户与房地产企业签订合作建房协议，最终用户出资金，房地产企业出地，在房屋建造完成后，双方按出资比例分配房产。此时，最终用户所分配的房产是不需缴纳任何税费的，而房地产企业仅就所分配的房产缴纳营业税。但此种方法的运用，需事前考虑项目立项等方面的问题。
       　　(2)收入分散法。收入分散法主要指在销售精装修房时将销售合同在合理的.范围内分解为房屋出售合同及装修合同，装修合同通过另设的装修公司进行签订。如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元。此时房地产企业可仅就80万元销售额缴纳营业税及计算土地增值税、企业所得税。当然，在进行此项纳税筹划时，需综合考虑装修公司所实际承担的税负。
       　　(3)股权转让。假设某房地产企业原有一栋整体出租的楼房，为加快资金周转，其预出售其中的副楼，购买方所给出的价格为3 000万元，假设此副楼成本(含土地)为1 500万元。我们通过不同的销售方式来测算其税负情况。
       　　方案1：正常作销售处理。
       　　需缴纳的税款包括：营业税=3 000×5%=150(万元);印花税=3 000×0.5‰=1.5(万元);土地增值税=(3 000-1 500-150-1.5)×30%=404.55(万元);企业所得税=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)×25%=235.99(万元)。合计需缴纳税款=792.04(万元)。
       　　方案2：作投资后进行股权转让。目弘将房地产作为股权对外投资与关联方成立一家新公司，房地产评估后作价3 000万元作为股份投人新公司，在较短时间内，将股份转让给购买方。
       　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)：以无形资产、不动产投资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;对股权转让亦不征收营业税。此案例中营业税为0.
       　　同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。此案例中±地增值税为0.
       　　企业所得税：
       　　①投资时。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干问题的通知》(国税发[2000]118号)：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股慕，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定博确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应税所得中。此时，应缴纳的所得税=(3 000-1 500)×25%=375(万元)，但可分5年进行缴纳即每年需缴纳：375÷5=75(万元)。
       　　②股权转让时。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干问题的通知》(国税发[2000]118号)：企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;企业股权投资转让所得应并入企业的应税所得，依法缴纳企业所得税。由于对外投资时，账务处理上股权投资成本需以房地产的公允价值作为投资成本，公允价值高于账面价值的部分作为资本公积处理，此时的长期股权投资成本为3000万元，如进行股权转让，此时无投资收益，股权转让不需缴纳企业所得税。两项合计需缴纳税款375万元，当年需缴纳的税款为75万元。
       　　此方案需缴纳的税款共计378万元。
       　　综上所述，方案2能形成纳税的最大化节约，但需征得购买方的同意，并需支付成立经营公司的相关费用。
        　　2.土地增值税的纳税筹划。 
       　　随着国税发[2006]87号(最新文件：国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程)文的实施，土地增值税由原来的预征制转向严格的清算制，土地增值税的纳税筹划成为房地产开发企业关注的重点。对于土地增值税的纳税筹划，主要通过以下方法进行。
       　　(1)利用税收优惠。按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售(普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号文的规定为准)：增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要减轻税负，就应权衡增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税负，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增大。
       　　(2)财务费用。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所衷付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
       　　房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。
       　　假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80(万元)。
       　　对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额;反之同理。
        　　3.企业所得税的纳税筹划。 
       　　由于企业所得税为通过“收入总额一准予扣除项目金额”计算出的应税所得乘以所得税税率计算而得，而收入、成本、费用等的筹划在前文均有阐述，在此不作详细说明。
    ;

5. 房地产企业如何做税收筹划

法律分析：房地产企业税收筹划：1、结算方式的筹划；2、进项税额抵扣时间的筹划；3.入住税收洼地；4、采购价格选择的筹划。
法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。
第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。
第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　
第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

6. 房地产税务筹划技巧

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。
一、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
①房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
②合作建房
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。
二、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
三、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。

7. 房地产税务筹划技巧

(1)

利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。



由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

(2)

收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

(3)

选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

(4)

代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划，选择第一种处理方式。



(5)

增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

(6)

费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍(1+20%+10%)的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

(7)

成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲，对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。

(8)

利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。



(9)

利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

(10)

在合法的前提下延后土地增值税清算时间

房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

房地产企业要想做好税务筹划，不能仅仅考虑传统的筹划方法，因为传统方法主要集中在开发企业内部进行筹划，筹划的空间、手段、效果都非常有限。要做好筹划就需要将简单问题复杂化，总体思路是延伸价值链，多造“关联公司”，将利润向上下游延伸。房地产企业可以在外围多打造几个“关联公司”，这些关联公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率;有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建一个新的广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出;有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。经过以上操作之后，再利用这些关联公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。

8. 房地产企业全程纳税筹划的介绍

《房地产企业全程纳税筹划》是由段九利，郭志刚编著，中国市场出版社出版的一本书籍。