房企买地金额不得超年度销售额40%被重提

1. 房企买地金额不得超年度销售额40%被重提

华夏时报记者 李未来 实习生 陈清容 北京报道
近日，关于“房企买地金额不得超年度销售额40%”的“新规”传闻引发热议。事实上，虽然截至目前官方渠道并未就此发布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部联合召开的房地产企业座谈会上，就提到了“拿地销售比不超过40%”这一条辅助红线。
部分房企仍超红线
参与20日座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。2020年12月31日，有关部门再次召开关于“三道红线”的座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。参加座谈会的新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
彼时，资料显示，若近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。
业内专家表示，拿地销售比40%红线下投资与销售挂钩，稳地价同时降杠杆。短期内拿地力度较大的企业受影响大，而未来规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。
在三道红线和供地两集中背景下，上半年房企拿地更趋谨慎，而个别企业拿地力度较大。上半年首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，12家中只有3家企业略高于红线。
据克而瑞数据显示，2021年上半年拿地30强房企中，有12家过线。过线的房企拿地销售比最高的三家，高达93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地销售比恰好越过红线。
房企“马太效应”凸显？
中国房地产研究会常务理事丁祖昱在其个人公众号中发文表示，千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而中小房企可能年销售额都不足400亿元，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。
丁祖昱认为，长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，销售、去化能力强的房企更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好。其进一步指出，该指标硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制。
丁祖昱向《华夏时报》记者表示，未来随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。
而在克而瑞广佛区域公众号的文章中，首席分析师肖文晓预估，40%拿地金额占比上限，留给后发房企快速弯道超车的空间越收越窄。而机遇是在监管下，接下来集中供地的成交房企分布有可能会趋于分散，减少了几家独大的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。
“40%拿地销售比上限对做商业地产的开发商很不友好，因为商业地产是自持物业，不往外卖，所以开发商要靠继续拿地做大规模，靠规模消耗掉持有商业地产的成本。”一位用户在雪球平台上对拿地销售比40%红线表达了看法。另一位用户称，“拿地销售比0.4，本来就是一个比较合适的指标，而且去年三条红线推出之后有些地方已经是参考40%拿地销售比和企业前三年现金流情况在控制企业拿地。”
亿翰智库研究分析指出，买地金额不得超年度销售额40%的限制条件，短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情，但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制，并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。
此外，值得关注的是，“将商票纳入房企债务监管”同为2020年8月20日座谈会上提及到的一条辅助红线。
相关资料显示，商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，具有不受银行授信额度和监管政策等限制的特点，因此不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。
据中达证券的研究报告显示，2016-2020年，房企应付票据总规模不断提升，由2016年的704亿元增长至2020年末的3932亿元，复合增速达53.7%。
同时，据上海票据交易所数据显示，2020年中国票据市场承兑总金额22.09万亿元，同比增长8.41%，其中商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%。而在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。
2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。丁祖昱在其个人公众号发文表示，“随着商票纳入监管，继续过多依赖商票或有政策风险。未来房企应该减少对商票的过度依赖，绝不能通过大量发行商票，隐匿债务风险，将当下的风险转嫁至未来，回归经营才是房企重点工作。”

2. 重点房企买地金额被纳入监管：不得超年度销售额40%

【电报|重点房企买地金额被纳入监管：不得超年度销售额40% 包含收并购支出】
财联社7月26日讯，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。知情人士向记者透露，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

3. 拿地金额不得超过销售额40%，“新政”精准打击了谁？

 黑云压城城欲摧。 
  旭辉集团CEO林峰如此形容近期的房地产市场。的确，各类暴雷消息不断，资本市场也不给地产股好脸色。加之，近日有消息称，继三道红线、两集中供地后，房企又迎来强监管—— 
  根据财联社报道，被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。如果不满足，就会被限制融资。 
  出于对政策的担忧，房企股价先跌为敬，短短两个交易日头部房企股价普遍跌幅超10%。 
  事实上，按照此前“三道红线”试点要求，拿地销售比是两个观察指标之一，如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。 
  林峰表示，五个显性指标（读懂君注：三道红线和两个观察指标）基本体现企业的大风险，今年已经在几十家房企中试行，未来可能会在所有的大型房企中普遍推广，作为核心健康指标，一旦超过，会被教练强行瘦身。 
  此次则是在拿地销售比不得超过40%基础上，新增比例含招拍挂+收并购拿地。很明显，这并非“新政”，而是对此前调控政策打补丁，或者说是精准打击。 
  根据克尔瑞数据，今年上半年，中上游房企中已有个别超过销售金额40%，数量虽不多，但基本都是在各个城市土拍中，拿地较激进的房企。比如招商蛇口(SZ:001979)，仅在南京土拍市场中，就花掉了超147亿。 
  再比如近两年疯狂拿地的绿城中国(HK:03900)，上半年其拿地销售比高达65%。仅在宁波土拍市场中，绿城及其联合体花掉了97.7亿，为宁波两集中土拍市场贡献了1/3。 
  而这一次，监管精准打击，掐灭了它们的规模化野心。
   15家主流房企，3家拿地销售比超40%、2家现金流为负 
  距离三道红线出台即将一年时间，房企普遍都在积极降低负债，以满足监管要求。 
  但从上半年土地市场的热度来看，个别房企土拍意愿较强。典型如，换了管理层的绿城，喊出2025年规模要做到5000亿元，直接对标头部房企。今年上半年绿城拿地金额高达888.4亿元，已超过2020年全年拿地金额。 
  与此同时，上半年实行的两集中供地政策，本意是限制降低土地溢价，进而给整个市场降温。结果，土地价格溢价率持续新高，一二线城市抢地越来越激烈，甚至个别房企没利润也要拿地。
  可见三道红线也没有完全遏制住房企举债做大规模的野心。于是才有了监管“打补丁”之举。 
  根据财联社报道，被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。如果不满足，就会被限制融资。包括暂缓发债，信托融资、资管产品、海外融资等也将被限制。 
  拿地销售比不能超过40%，意味着房企今年卖100亿元房子，最多只能拿40亿元的土地。房企只能“以销定投”，这可以说是精准打击。 
  那么，被重点监管房企中，到底谁是被打击的对象？读懂君统计了，2021年上半年头部15家销售额千亿以上的主流房企拿地金额/销售金额数据。其中，绿城、招商蛇口、华润置地(HK:01109)三家均超过40%，高达50%以上。
    
  而这三家房企，都可以说是上半年的土拍市场的“大赢家”。仅在宁波土拍市场中，绿城及其联合体花掉了97.7亿拿下6宗土地，为宁波两集中土拍市场贡献了1/3；招商蛇口仅在南京土拍市场中，就花掉了超147亿；华润置地则在杭州首轮集中供地中，以封顶价111.61亿元获杭州未来科技城地块。 
  此外，根据这15家主流房企2020年报数据，绿城和碧桂园(HK:02007)2020年的经营净现金流为负，其他13三家均为正；新城控股(SH:601155)、金地集团(SH:600383)、中南建设(SZ:000961)经营净现金流则徘徊在净流出边缘。
    
  综合拿地销售比和经营性现金流为正这两个观察指标，15家头部房企中，踩线一条的有四家，分别为绿城、招商蛇口、华润置地和碧桂园，而绿城踩线两条。 
  如果再结合去年出台的三道红线来看，截至2020年末，这15家房企踩中一道红线的7家，踩中三道的1家，未踩线的7家。其中，绿城和碧桂园同时踩中红线和观察指标。这意味着，如果年底这两家房企还不能达到监管要求，其融资将被重点约束。
    
  长期来看，15家头部房企中，有10家没有达到监管要求，都有持续降低财务杠杠的压力。
   警惕！只要规模不要利润的房企大概率“越做越小”  
  如果说，三道红线是从财务层面限制高杠杆房企过快扩张，那么，拿地销售比和经营性现金流为正这两个观察指标，则不仅限制高杠杠房企扩张，还要限制低杠杠房企低质量的扩张。 
  换句话说，房企只能“以销定投”，这直接切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地扩张的机会；低杠杠房企也不能通过加杠杆拿地扩张，只能通过每年卖房赚取的利润保持内生增长。 
  具体来看，监管要求房企每年拿地销售比不超过40%，这意味着房企只能依靠内生增长拿地，不能靠负债拿地。房企只有今年拿地够便宜、卖的房子够贵，第二年才能拿更多的地，否则第二年就会被限制拿地。 
  举一个简单例子，今年A房企销售100亿元，拿地40亿元，明年这40亿元土地就必须卖出100亿元以上的销售收入。如果这40亿元土地，只卖了90亿元销售收入，对不起，今年最多拿地36亿元土地。 
  以此类推，如果房企拿地利润率太低，房企就会“越干越小”。同时，这个规定也让那些经营稳健的房企，不可能在短期快速做大规模。因为不管房企有钱没钱，都会被限制拿地比例，进而控制扩张速度。 
  你以为这就完了？除拿地销售比不超过40%，还要求房企的经营现金流为正，不然还是会限制房企融资。 
  这就意味着，房企在拿地时候，不仅要考虑这块地的利润，还要考虑盖成房子卖出之后，能否及时回收现金。换句话说，以后杠杠低的房企，想要稳健增长不光要有利润，还要是有现金流入的利润。 
  综合来看，三道红线叠加两个观察指标，将彻底改变整个行业的经营逻辑。让财务杠杠不符合监管要求的房企，先降低杠杠再谋求扩张；财务杠杠符合监管要求的房企，也不能盲目加杠杆扩张，而是要依托每年赚取的利润，实现高质量内生增长。 
  长期看，整个房地产行业或许正如万科郁亮所说，越来越像制造业，要赚慢钱、老实钱了。