海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南省住宅区物业管理条例》的决定(2004)

1. 海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南省住宅区物业管理条例》的决定(2004)

一、第十三条修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门备案：
　　“（一）业主委员会章程；
　　“（二）筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料；
　　“（三）业主委员会主任、副主任及委员名单。”二、第二十条修改为：“物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。”
　　本决定自2004年9月1日起施行。
　　《海南省住宅区物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。

2. 海南省住宅区物业管理条例

第一章　总则第一条　为加强物业管理，提高物业管理的服务水平，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。
　　本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。
　　本条例所称物业管理，是指业主组成业务委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。
　　本条例所称业主，是指物业的所有权人。
　　本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。
　　本条例所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。第三条　物业管理实行业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的管理模式。第四条　省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。
　　各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。第二章　业主自治管理第五条　业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。
　　市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。第六条　业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
　　业主享有下列权利：
　　（一）参加业主大会；
　　（二）选举和被选举业主委员会成员；
　　（三）表决通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项；
　　（四）监督业主委员会和物业管理公司的工作。
　　业主履行下列义务：
　　（一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定。
　　（二）遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定；
　　（三）按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。第七条　房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50％以上的，售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告，并在牧业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的，物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第八条　业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会成员；
　　（二）制定或修改业主公约和业主委员会章程；
　　（三）批准或终止物业管理委托合同；
　　（四）监督业主委员会的工作，听取和审议业主委员会的工作报告；
　　（五）决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项；
　　（六）改变或撤销业主委员会不适当的决定。第九条　业主大会由全体业主组成。
　　业主大会必须有持过半数投票权的业主（或委托代理人）出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项，必须经过全体业主所持票数过半数通过；决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。
　　业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建设面积每10平方米为1票，5平方米以上不足10平方米的计算为1票，不足5平方米的不计票。第十条　业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前，业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。
　　业主大会每年至少召开1次。
　　业主大会闭会期间，持有30％以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理行政主管部门组织召开。第十一条　业主大会应当根据国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。
　　业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，业主公约对全体业主具有约束力。第十二条　业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。
　　业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬，具体标准由业主大会决定。

3. 海南经济特区城镇住宅区物业管理规定

第一章　总则第一条　为提高城镇住宅区的物业管理水平，明确业主、物业管理公司、开发建设单位及有关管理部门的权利和义务，规范物业管理行为，创建整洁、文明、安全的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本经济特区实际，制定本规定。第二条　本规定下列用语的含义：
　　住宅区是以住宅为主，有相应配套的公用设施及非住宅房屋，并经竣工验收合格的居住区。
　　物业管理是指对住宅区内各类房屋及配套的公用设施进行修缮，对住宅区的公共场地、环境卫生、治安秩序等进行维护、整治服务的活动。
　　业主是指住宅区内住宅和非住宅的所有权人。第三条　本经济特区逐步实行社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制。第四条　业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。
　　非业主使用人的权利和义务除与业主另有约定外，在参加住宅区物业管理活动方面有与业主同等的权利和义务。第五条　住宅区应当依照本规定成立业主管理委员会（以下简称管委会），代表住宅区全体业主的合法权益，依照本规定和管委会章程履行职责。第六条　物业管理公司根据本规定和管委会的聘用合同对住宅区的物业实施管理。第七条　开发建设单位应当按照本规定，为其开发建设的住宅区提供必要的物质条件。第八条　省、市、县、自治县人民政府房产行政管理部门是本辖区内物业管理的行业管理部门，按照属地管理的原则，负责本辖区内住宅区物业管理的指导、检查、监督和调解纠纷等事项。第二章　业主大会及业主管委会第九条　住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50％以上的，开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房产行政管理部门报告，由房产行政管理部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主大会，选举产生管委会。业主也可以依照本规定自行召开业主大会，选举产生管委会。
　　选举产生的管委会，应当经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。登记确认日期为管委会成立日期。第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
　　业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。第十一条　业主大会由管委会负责召集，每半年召开一次，业主大会召开前7日，管委会应当将会议日期及内容告知业主。
　　业主大会闭会期间，经持有30％以上投票权的业主提议，可以召开临时业主大会，以解决某一方面的问题，管委会应当在接到该项提议后15天内召开临时业主大会。第十二条　业主大会的决定，必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过方有效。
　　大会表决可以采取投票方式或其他方式。投票方式实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋建筑面积100平方米以上的，每100平方米的建筑面积一票，建筑面积100平方米以下的有房地产权证书的每证一票。第十三条　业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
　　（一）选举、罢免管委会的组成人员；
　　（二）监督管委会的工作；
　　（三）听取和审查管委会的工作报告；
　　（四）批准管委会有关业主利益的重大事项的决定；
　　（五）制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法；
　　（六）改变和撤销管委会不适当的决定；
　　（七）批准或修改管委会章程。第十四条　业主大会应当根据国家法律、法规，结合住宅区的实际，制订包括物业管理、治安、生活秩序维护和文明道德行为规范等内容的业主公约，由全体业主共同遵守。
　　业主公约经过半数以上有投票权的业主签订后生效。
　　省房产行政管理部门可以制定业主公约范本。第十五条　管委会委员由业主大会在业主中选举产生。受聘的物业管理公司同时又为住宅区业主的，公司主要负责人不得成为该住宅区管委会委员。
　　管委会委员名额由业主大会根据需要确定。
　　管委会委员应当由热心公益事业、责任心强，有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
　　管委会主任在委员中选举产生，根据工作需要，管委会可以设置专职工作人员。

4. 海南经济特区物业管理条例(2021修订)

第一章　总  则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。第二条　本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人的方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条　物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原则。

　　推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。推动符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。第四条　县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入社区治理体系，建立和完善专业化、标准化、市场化、信息化的物业管理机制，建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员。

　　县级以上人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

　　县级以上人民政府发展和改革、自然资源和规划、生态环境、财政、公安、应急管理、市场监督管理、综合执法等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。

　　街道办事处应当建立健全居住社区综合治理工作制度，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道办事处建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，推动业主设立业主大会、选举业主委员会，并依法监督业主委员会和物业服务人履行职责。

　　乡镇人民政府应当根据本条例规定和市、县、自治县人民政府决定，负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。

　　居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。第五条　物业管理行业组织应当依法加强行业自律管理，制定行业规范，规范从业行为，推进行业标准化建设，调解行业纠纷，促进物业服务人依法经营和诚信服务。

　　物业管理行业组织应当接受物业管理主管部门的指导和监督。第六条　鼓励业主、业主委员会、物业服务人组织开展文化娱乐、邻里互助等多种形式的社区活动，推进和谐社区建设。

　　完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业纠纷。人民调解组织和行业性、专业性调解组织应当依法及时受理和调解物业纠纷，化解物业矛盾。第二章　物业管理区域第七条　物业管理区域的划分应当考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局等因素确定。

　　已交付使用物业，按照已形成的物业管理区域划定，不再重新调整，但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。第八条　新建物业的建设单位应当在申领房屋预售许可或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向所在地县级人民政府物业管理主管部门申请备案，备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当书面通知建设单位重新划定。已备案的物业管理区域应当在房屋买卖合同中明示。

　　已交付使用物业，由物业服务人向所在地县级人民政府物业管理主管部门申请备案；没有物业服务人的，由街道办事处、乡镇人民政府申请备案。第九条　物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房，应当由建设单位按照下列标准提供：

　　（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

　　（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二提供；超出部分按照该部分面积的千分之一增加。

　　业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。

　　物业服务用房产权属全体业主共有，任何单位和个人不得改变其用途。

　　物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。

5. 海南经济特区物业管理条例

第一章　总 则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。第二条　本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理，参照本条例执行。第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
　　市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。

　　市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

　　规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。

　　居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。第五条　物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。第二章　业主、业主大会和业主委员会第六条　依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。第七条　市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第九条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；

　　（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；

　　（七）改变共有部分的用途；

　　（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

　　（十）申请合并或者分立物业管理区域；

　　（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。第十条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。

　　本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。

6. 海南经济特区物业管理条例

您好！[开心]很高兴为您解答！[大红花]海南经济特区物业管理条例是由海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2010年7月31日通过，现予公布，自2011年1月1日起施行。为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。【摘要】
海南经济特区物业管理条例【提问】
您好！[开心]很高兴为您解答！[大红花]海南经济特区物业管理条例是由海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2010年7月31日通过，现予公布，自2011年1月1日起施行。为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。【回答】
《海南经济特区物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人的方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。将以法治化方式推进海南自由贸易港建设，进一步提升自贸港社区治理能力，促进物业管理行业健康发展。【回答】
房屋未住的物业费有折扣吗？【提问】
您好！房屋未住的物业费有折扣是没有法律依据的！【回答】
这个是可以协商，但是物业公司不一定会答应！不答应还是一样要全额缴纳。【回答】

7. 解读海南经济特区物业管理条例

法律分析：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
法律依据：《海南经济特区物业管理条例》 第十二条：物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。
物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。

8. 海南经济特区物业管理条例的第一章

总 则 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；（七）改变共有部分的用途；（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；（十）申请合并或者分立物业管理区域；（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。 物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。筹备组自公告之日起正式成立。物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。 分期建设的物业管理区域，首期完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的，也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。后续各期分别完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上，且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的，原业主委员会自行终止，并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容；（二）确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数；（三）提出首届业主委员会委员候选人名单；（四）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（五）其他筹备工作。业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：（一）选举产生业主委员会；（二）管理规约草案；（三）业主大会议事规则草案；（四）需要由业主共同决定的其他事项。 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：（一）业主委员会成员名单及相关资料；（二）召开业主大会会议的有关原始资料；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主大会决议的其他事项。前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；（三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；（四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；（五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；（六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：（一）不履行业主义务且拒不改正的；（二）不履行委员职责的；（三）侵犯其他业主合法权益的；（四）在物业管理活动中谋取私利的；（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。 业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：（一）物业建设项目的各项批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）其他相关资料。物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。 业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；尚未成立业主委员会的，物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。 物业服务企业应当依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。 物业服务合同应当包括下列内容：（一）物业的基本情况；（二）聘用方和受聘方的权利义务；（三）物业服务项目和服务标准要求；（四）物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式；（五）物业的维修养护要求；（六）合同的期限、变更和解除；（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；（八）违约责任及解决纠纷的途径；（九）专项维修资金的管理使用；（十）物业服务用房；（十一）双方当事人约定的其他事项。物业服务企业可以根据业主、物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的其他特约服务项目，其服务费用由双方约定。业主委员会应当自物业服务合同生效之日起30日内，会同物业服务企业报物业所在地人民政府物业管理主管部门备案，并在物业管理区域内的显著位置向业主公告。 物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案，并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业没有建立健全安全防范制度、未能履行物业服务合同的约定，或者负责安全防范的工作人员违反安全防范制度，造成业主或者物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。 普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围。实行政府指导价的，省价格行政主管部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门，根据普通住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。政府制定或调整物业服务收费指导价应当实行听证。 实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准，报所在地人民政府价格行政主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准，并由物业服务企业报所在地人民政府价格行政主管部门备案。物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。物业服务企业在物业服务合同约定之外自行提供的服务，业主、物业使用人有权拒绝接受服务和支付费用。物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。 已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。 物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。第四十三条 物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：（一）移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；（二）移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；（三）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；（四）移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。物业服务企业还应当将第一款第（四）项规定的有关资料，报所在地人民政府物业管理主管部门备案。 物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。业主委员会和物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后的10日内报告所在地人民政府物业管理主管部门。 物业管理主管部门应当建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案。物业服务企业因违法违规受到处罚的，一年内不得承接新的物业服务项目，物业管理主管部门应当将有关信息记入其诚信档案并予以公示。 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当及时督促其改正；仍不改正的，物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域，并报告有关主管部门，有关主管部门应当及时处理。业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的，相邻业主有权劝止，也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。 建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。但车位、车库已经由业主公摊的，或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，车位、车库属于全体业主共有。业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有，其用途由业主共同决定。住宅物业区域内车辆停放服务收费按照本省有关规定执行。 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车位、车库有空余的，业主、物业使用人可以再次租用一个车位、车库；也可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位、个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。建设单位或业主不得将车位、车库出售或转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。建设单位不得只出售而不出租车位、车库。 物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。物业管理区域内发生交通事故报警的，公安机关交通管理部门应当受理。对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，物业服务企业应当予以阻止，或者责令离开。 业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主、物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业使用人、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取额外费用。 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：（一）自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担；（二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担；（三）物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支；（四）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。 物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。物业管理主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。因发生自然灾害或严重故障致使共用部位、共用设施设备遭受损坏，业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会会议审议追认。物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主在出现第一、第三款规定的情形，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新时，可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请，经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。